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 Sujet  |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
 Posté - 09 sept. 2008 : 09:51:45
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Citation :
Initialement posté par Patton
Citation :
Initialement posté par Ankou
Citation :
Initialement posté par erwanker
Fanette, si les loyers finissent par baisser, ...
Avez-vous des informations sur une baisse des loyers disons depuis une centaine d'années?
Moa c beau papa et belle maman qui ont du baisser leur loyer (région Bretagne) et qui ne trouvent tjs pas de locataires, c pas faute de les avoir prévenu  Chais pas si on verra de grande baisses en IDF mais dans le grand Ouest y'a déjà de la casse.
S'ils sont dans une petite ville c'est possible mais dans une grande ville étudiante c'est impossible.
J'ai récupéré un logement samedi après midi, mis l'annonce sur ouest france internet samedi soir et loué dimanche à 14 heures avec augmentation de 25 euros pour un petit studio. Le locataire cherchait plutôt une colocation avec un ami mais n'a rien trouvé. La famille originaire des charentes maritimes avait fait plusieurs déplacements à Nantes sans résultat.
J'ai loué à son ami un studio qui se libèrera le 5 octobre. En attendant il loge chez des amis.
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Edité par - fanette44 le 09 sept. 2008 09:52:39 |
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SOPRETTY
Contributeur senior
64 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 11:15:03
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Ben à titre perso, j'ai une petite maison proche Rennes.
Vu l'état dans laquelle les derniers locataires me l'ont rendue, j'ai fait les travaux et j'ai préféré louer un peu moi cher à des jeunes moins friqués mais plus sérieux avec garantie locapass !
Mes parents ont des loc vides à des prix ridiculement bas mais comme c'est à environ 40 kms de rennes !
Investir oui, mais proches des agglomérations parceque en campagne ... |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 11:45:15
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Citation :
Initialement posté par fanette44
Citation :
Initialement posté par Patton
Citation :
Initialement posté par Ankou
Citation :
Initialement posté par erwanker
Fanette, si les loyers finissent par baisser, ...
Avez-vous des informations sur une baisse des loyers disons depuis une centaine d'années?
Moa c beau papa et belle maman qui ont du baisser leur loyer (région Bretagne) et qui ne trouvent tjs pas de locataires, c pas faute de les avoir prévenu Chais pas si on verra de grande baisses en IDF mais dans le grand Ouest y'a déjà de la casse.
S'ils sont dans une petite ville c'est possible mais dans une grande ville étudiante c'est impossible.
et la baisse des effectifs démographiques dans l'enseignement supérieur vous en faite quoi? |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 11:51:33
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Citation :
Initialement posté par SOPRETTY
Ben à titre perso, j'ai une petite maison proche Rennes.
Vu l'état dans laquelle les derniers locataires me l'ont rendue, j'ai fait les travaux et j'ai préféré louer un peu moi cher à des jeunes moins friqués mais plus sérieux avec garantie locapass !
Mes parents ont des loc vides à des prix ridiculement bas mais comme c'est à environ 40 kms de rennes !
Investir oui, mais proches des agglomérations parceque en campagne ...
Oui en campagne c'est plus difficile et avec le prix de l'essence cela va le devenir encore plus.
J'ai quelques maisons à la campagne louées en Besson ancien.
Le choix des locataires est plus difficile car on se retrouve souvent face à des familles avec des ressources très limitées.
Il faut avoir beaucoup de flair pour éliminer les futurs mauvais payeurs. Locapass est une solution.
Dans une maison à 30 Kilomètres entre Nantes et Rennes, j'ai pris un jeune couple d'handicapés n'ayant que l'Allocation adulte handicapé et sous tutelle. Je ne loue pas cher 500 euros une maison de bourg de 80 M2 rénovée mais le prix d'achat en 1999 était aussi très faible et fiscalement je m'y retrouve avec l'abattement majoré Besson ancien, les intérets d'emprunt et les travaux qui ont été intégralement défiscalisés ainsi qu'une prime ANAH importante.
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Edité par - fanette44 le 09 sept. 2008 12:09:35 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 11:58:09
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LucasartCitation :
et la baisse des effectifs démographiques dans l'enseignement supérieur vous en faite quoi?
Il y a de plus en plus de jeunes qui viennent faire des stages ou des contrats en alternance. La demande en meublés est très importante.
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erwanker
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 13:39:20
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Juste une question Fanette, ca vous prends combien de temps de gérer tout ca ?
Vous avez un comptable ?
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JPC007
Contributeur vétéran
102 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 18:15:49
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Citation :
Moi, je suis quatre fois vendeur, j`ai
4 biens et ils sont tous à vendre à celui
qui m`en propose un bon prix.
Je n`ai pas besoin de conseils, si je n`ai pas
ma plus value à la revente, je ne vends pas
tout simplement.
Et nous sommes tellement nombreux dans ce cas
que les prix ne baissent pas malgré la baisse
des ventes.
Vous savez très bien que ce n'est EN GENERAL pas vrai. Les acheteurs sont aujourd'hui maîtres du jeu et n'ont que l'embarras du choix alors que les vendeurs n'ont que le choix dans l'embarras.
Si vous ne vendez pas c'est que vous n'en avez pas besoin. Or, tout le monde a dans sa famille, dans ses amis et relations des personnes qui veulent vendre et qui n'y arrivent pas. Pourquoi ?? frilosité des banques, éloignement du logement des centres villes et des moyens de transports en commun, baisse du pouvoir d'achat, etc.. etc..
On alors il faut baisser le prix. Ainsi dans la résidence de mon fils un duplex proposé à 235000 € s'est vendu au bout d'un an 200000 €. Et l'acheteur avait le choix entre 4 duplex !!!
J'ai mon locataire qui travaille dans une agence immobilière. Depuis un an il ne vend JAMAIS au prix indiqué sur l'annonce en vitrine. En moyenne 5 % en dessous voir jusqu'à 15 % !!. Il avait en moyenne 8 clients par semaine en tant que commercial. Il en a un par semaine aujourd'hui !!
J'ai un ami que essaye de vendre son pavillon dans un petit lotissement du vexin français pour partir dans son région natale. Pas de transport en commun, ni commerces à proximité. Il y a un an il n'était pas question pour lui de baisser le prix. Il ya peu de temps, une personne lui a proposé un paiement cash avec une réduction de 15 % du prix. Il réfléchit
Je suis allé en vacances cet été dans la région de Royan. Dans une petite ville située à 20 km j'ai compté 6 agences immobilières dans la rue principale qui fait 500 M !. Par curiosité j'ai joué l'acheteur potentiel. TOUTES, quel que soit le logement proposé étaient prêtes à baisser le prix.
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 20:22:22
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Citation :
Initialement posté par erwanker
Juste une question Fanette, ca vous prends combien de temps de gérer tout ca ?
Vous avez un comptable ?
Je n'ai jamais compté le nombre d'heures passées pour la gestion des locataires mais on pourrait évaluer à peu près une semaine par mois.
Ce n'est pas régulier.
Je travaillais à 4/5 de temps jusqu'en 1996 et j'avais à l'époque une cinquantaine de locataires très dispersés dans des copropriétés et pas de téléphone mobile.
J'en ai une dizaine de moins actuellement et je les ai concentrés dans des immeubles en monopropriété ce qui facilite le travail.
J'en ai passé beaucoup en meublés , c'est plus confortable à gèrer.
Non je n'ai pas de comptable, ce n'est pas sorcier la gestion avec un ordinateur. Toutefois je sens que le cerveau commence à donner des signes de faiblesse avec l'âge, je vais donc commencer à songer à me faire aider  
J'ai eu plusieurs controles fiscaux et je m'en suis très bien sortie. |
Edité par - fanette44 le 09 sept. 2008 20:22:54 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 20:24:54
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Citation :
malgré le joli verbiage putréfié de la BCE, la totalité de la zone euro rentre en récession dès la fin de l'année (vous imaginez les gens emprunter massivement avec une récession qui leur plombe le moral et le portefeuille), ainsi qu'une inflation galopante du fait que les banques centrales font tourner la planche à billet depuis des années sans réfléchir).
De mon côté j'observe surtout que les banques ne veulent pas prêter, pas du tout que les locataires renoncent à acheter.
Bien au contraire, ce sont les dossiers refusés par les banques qui plombent actuellement les ventes. |
Festina lente |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 20:32:33
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Citation :
Initialement posté par fanette44
...J'en ai passé beaucoup en meublés , c'est plus confortable à gèrer.
Pour quelles raisons, en simplifiant?
Nous n'avons vraiment pas choisi la même stratégie, l'essentiel, c'est que ça rapporte.
N'est-il pas difficile de maintenir des relations conviviales avec autant de locataires? |
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erwanker
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 20:52:37
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Citation :
Initialement posté par fanette44
Citation :
Initialement posté par erwanker
Juste une question Fanette, ca vous prends combien de temps de gérer tout ca ?
Vous avez un comptable ?
Je n'ai jamais compté le nombre d'heures passées pour la gestion des locataires mais on pourrait évaluer à peu près une semaine par mois.
Ce n'est pas régulier.
Je travaillais à 4/5 de temps jusqu'en 1996 et j'avais à l'époque une cinquantaine de locataires très dispersés dans des copropriétés et pas de téléphone mobile.
J'en ai une dizaine de moins actuellement et je les ai concentrés dans des immeubles en monopropriété ce qui facilite le travail.
J'en ai passé beaucoup en meublés , c'est plus confortable à gèrer.
Non je n'ai pas de comptable, ce n'est pas sorcier la gestion avec un ordinateur. Toutefois je sens que le cerveau commence à donner des signes de faiblesse avec l'âge, je vais donc commencer à songer à me faire aider
J'ai eu plusieurs controles fiscaux et je m'en suis très bien sortie.
Merci, c'est interessant.
Moi qui boursicotte modestemment en attendant des jours meilleurs
dans la pierre, ca prends du temps aussi si on veut faire ca un minimum correctement. Une des differences est sans doute que l'on
ne depend pas de facteurs "humains" (vous : les locataires à pb) mise
à part maitriser ses "émotions" lors des choix des differents placements...
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 21:19:31
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Citation :
Initialement posté par erwanker
Une des differences est sans doute que l'on
ne depend pas de facteurs "humains" (vous : les locataires à pb) mise
à part maitriser ses "émotions" lors des choix des differents placements...
Ca n'a rien à voir avec ses émotions. Pour investir, que ce soit en bourse ou en immobilier, il faut surtout être patient et opportuniste. Il faut surtout comprendre les cycles et investir en bas ce cycle.
"Mieux vaut ne pas faire d'affaires plutôt que des mauvaises." |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 21:33:48
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Citation :
Initialement posté par Ankou
Citation :
Initialement posté par fanette44
...J'en ai passé beaucoup en meublés , c'est plus confortable à gèrer.
Pour quelles raisons, en simplifiant?
Nous n'avons vraiment pas choisi la même stratégie, l'essentiel, c'est que ça rapporte.
N'est-il pas difficile de maintenir des relations conviviales avec autant de locataires?
Quand je dis confortable à gèrer c'est pour la partie administrative.
En microbic pas besoin de récapituler les factures à déduire ainsi que les charges.
Dommage que ce soit plafonné sinon j'en passerais d'autres.
Ce n'est pas valable s'il y a des travaux importants à faire ou des intérets à déduire mais quand vous avez fait une bonne rénovation dont vous avez déduit la totalité et que vous avez amorti tous vos emprunts c'est tout de même agréable de déduire une deuxième fois forfaitairement Cela ne va peut être pas durer 
Il y a beaucoup de turn over en meublés mais j'aime bien cela.
En ce qui concerne les relations conviviales avec les locataires cela ne dépend pas du style de gestion mais du caractère de chacun.
Il y a ceux qui s'enferment pour travailler et que l'on n'entend jamais et ceux qui sortent pour parler dans le couloir dès qu'ils entendent la proprio.
Vous n'avez pas de petits logements Ankou c'est donc normal que vous n'ayiez pas choisi les meublés .
Une maison dans la région parisienne doit vous rapporter autant qu'un immeuble à Nantes |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 21:36:30
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Citation :
Initialement posté par Scorpion
Il faut surtout comprendre les cycles et investir en bas ce cycle.
Pas tout à fait exact, pour ne pas dire presque faux pour l'immobilier, pour la bourse je n'ai aucune expérience.
Ou investir en 1990 devait être une catastrophe? J'en souhaite à beaucoup de ces catastrophes!
Citation :
Initialement posté par Scorpion
"Mieux vaut ne pas faire d'affaires plutôt que des mauvaises."
Idem, je dirais autrement: "mieux vaut être riche et bien portant que pauvre et malade", traduit en immobilier: "le pire est de ne pas prendre de décision"
Pouvez-vous nous expliquer comment déterminer la période optimale pour investir, la bas de cycle, quoi, en immobilier et en bourse? avec la bave de scorpion? , en espérant que tout le monde applique et en profite. Merci pour eux |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 21:41:37
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Citation :
Initialement posté par fanette44
Une maison dans la région parisienne doit vous rapporter autant qu'un immeuble à Nantes
pas tout à fait, les temps sont durs |
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erwanker
Contributeur vétéran
134 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 21:45:14
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Citation :
Initialement posté par Scorpion
Ca n'a rien à voir avec ses émotions. Pour investir, que ce soit en bourse ou en immobilier, il faut surtout être patient et opportuniste.
=Maitriser ses émotions.
Citation :
Il faut surtout comprendre les cycles et investir en bas ce cycle.
Non ?? Z'etes sur ?
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 21:53:41
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ErwankerCitation :
Merci, c'est interessant.
Moi qui boursicotte modestemment en attendant des jours meilleurs
dans la pierre, ca prends du temps aussi si on veut faire ca un minimum correctement. Une des differences est sans doute que l'on
ne depend pas de facteurs "humains" (vous : les locataires à pb) mise
à part maitriser ses "émotions" lors des choix des differents placements...
Il ne faut pas faire d'immobilier locatif si l'on n'a pas une bonne dose d'intuition.
C'est le premier entretien téléphonique qui est déterminant.
Quand vous serez prêt Erwanker, je vous prendrai en stage
Etes vous satisfait de vos placements ?
Cela je ne sais pas faire
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 21:53:45
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Citation :
Initialement posté par Ankou
Pouvez-vous nous expliquer comment déterminer la période optimale pour investir, la bas de cycle, quoi, en immobilier et en bourse?
Personne n'en sait rien bien sur. Il faut avoir du flair, et pas mal de chance. Apres coup il est très facile d'analyser. Mais anticiper, c'est une autre histoire.
Tout ce que je sais, c'est qu'aujourd'hui nous sommes en début de cycle baissier sur l'immobilier. La durée et son ampleur, personne n'en sait rien. Seulement sur toutes les prévisions, y'en a forcément qui auront raison.
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 21:57:07
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scorpionCitation :
Tout ce que je sais, c'est qu'aujourd'hui nous sommes en début de cycle baissier sur l'immobilier
Vous êtes certain ? en relisant les topics de ce forum on voit qu'il y a déjà quatre ans que le Krach arrive |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 22:00:29
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Citation :
Initialement posté par Ankou
Ou investir en 1990 devait être une catastrophe? J'en souhaite à beaucoup de ces catastrophes!
Ankou. Il ne faut pas faire de votre cas personnel un généralité. Beaucoup de marchands de biens ont perdu énormément d'argent dans les années 90. Et aujourd'hui encore, les MDB sont très inquiets.
Et des investisseurs qui ont acheté en 90 pour revendre en 95, j'en connais. Et quand ils parlent de leur revente, ils l'ont encore en travers de la gorge avec leurs moins values de 40%. |
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