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 Sujet  |
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manech
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1418 réponses |
 Posté - 09 sept. 2008 : 08:02:19
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Bonjour
Un syndic permet aux copropriétaires qui le souhaitent de payer leurs charges courantes par mensualisation avec prélèvement automatique.
Certains paient donc des provisions de charges mensuelles, la plupart des autres des provisions trimestrielles.
C'est commode.
Est-ce légal?
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 08:38:08
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| Chez nous les appels de fonds se font semestriellement. |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 09:15:06
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| J'ai dû mal m'exprimer: je parle de différence de traitement entre les copropriétaires d'une même copropriété. |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 09:23:25
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légal = NON sauf si cela a été voté en AG dans le cadre de l'article 14-1 (le titre de votre sujet)
Le syndic doit (devrait)respecter le versement par 1/4 du budget voté (?)car celui qui paie mensuellement paie 1/3 de ses charges systématiquement avec retard et échappe ainsi aux relances éventuelles |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 10:15:51
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Si cette mensualisation n'a pas été autorisée par l'AG, elle ne peut avoir lieu ....
Pour autant, même si le syndic est à coté de la plaque, cela peut être pour certains une bonne gestion de leurs finances, et pour le syndic/syndicat une sécurité pour réduire les impayés.
Rien n'empeche d'adopter en l'AG ces 2 modalités conjointes :
- paiement le 1er jour de la période définie, qui est la règle
- possibilité de régler mensuellement par prélèvements après demande faite au syndic avec avis obligatoire du CS, régime dérogatoire à la règle ....  |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 10:57:34
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| Je suis d'accord qu'il vaut mieux mensualiser quand il s'agit de copropriétaires fragiles. Dans le cas dont je parle, ni l'AG, ni le CS n'ont été informés. Et le compte 45 copropriétaires n'étant pas détaillé dans le grand livre, la mensualisation accordée n'apparaissait que dans les comptes individuels des copropriétaire concernés, pas tous fragiles. |
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marcy
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375 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 11:01:50
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Bonjour,
manech,certains copropriétaires ont des difficultés de budget préférez-vous avoir des débiteurs?
Et comme le dit gédehem " Rien n'empêche d'adopter en l'AG ces 2 modalités conjointes :
Marcy |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 13:57:26
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Bonjour.
S'il s'agit de déroger au principe de l'article 14-1, il faut effectivement une décision de l'AG. Par contre, un accord "d'étalement" peut être conclu par le syndic dans le cadre de sa gestion.
Cela permet a certains copropriétaires qui gèrent difficilement un budget d'éviter les impayé, surtout jumelé avec prélèvement |
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alice78
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917 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 13:14:01
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Et "même que" beaucoup de syndics facturent aux copros concernés cette facilité, ce qui explique qu'ils ne rechignent pas à l'accorder, et ce peut-être au détriment de la trésorerie de la copro !
A vérifier |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 14:25:05
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Citation :
Par contre, un accord "d'étalement" peut être conclu par le syndic dans le cadre de sa gestion.
sous réserve que le syndic connaisse réellement la situation des retardataires.........c'est sa gestion mais c'est l'argent du syndicat! |
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ABCT
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414 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 17:15:40
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Pourquoi un avis obligatoire du C.S? Il semble possible en A.G. de souscrire au paiement des charges provisionnelles mensuelles selon les dispositions de l'article 14-1.
Je ne vois pas pourquoi celui qui paie mensuellement ses charges règle systématiquement avec retard.... Il peut opter pour un virement à la date prévue soit au début de chaque mois. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 17:50:24
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Si la provision trimestrielle est de 300 € exigible le (mettons) 1.01, le fractionnement mensuel fera que vous règlerez 100 € le 1.01, 100 € le 1.02 et 100 € le 1.03, ce qui montre que ces 200 derniers euros sont payés en retard, la date d'exigibilité étant le 1.01 ..
Le syndic qui "s'autorise" un tel étalement engage sa responsabiité s'agissant des passer outre une décision d'AG.
Une telle possibilité impose donc un vote de l'AG l'autorisant ponctuellement ou pour le moins un "avis" favorable écrit du CS qui doit être informé. |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 18:37:51
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l'ag peut décider une mensualisation des appels.
en matiere de contentieux amiable
L'étalement ne se fait qu'en fonction de la situation du copropriétaire et en général, je fais une évaluation de son "taux d'effort".
S'il le copro refuse, pas d'accord possible.
Ensuite il s'agit d'une question de pragmatisme. il vaut mieux étaler une dette qu'engager une procédure.
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 19:12:27
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Me concernant, aucune dérogation possible sauf très rares exceptions, car nous engageons notre responsabilité en cas d'impayé suite à ces accords "amiables".(je ne veux jamais le faire, sauf "pression" du cs et je sais que meme là j'engage ma responsabilité en cas d'impayé)
D'où l'importance pour moi, de voter des budgets raisonnables et équilibrés et non des budgets trop importants qui mettent en difficulté les moins aisés,tout est lié !
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 19:28:16
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Pour les syndics : les copropriétaires paient leur charges entre le 1 et le 20 de chaque début de trimestre. Nous avons bien sur notre lot d'impayés, mais sur quelques personnes seulement mais pour des gros montants (le syndic ayant tardé à réagir).
Mais la très grande majorité paie ces charges, une grande chance.
Lorsque nous avons vérifié très sérieusement les comptes, nous avons été fort surpris que les montants des charges trimestrielles de chaque syndicat et de l'Union étaient portées au crédit du Compte de notre Union et des sndicats entre 3 mois et 2 ans, en moyenne toujours à plus de 6/7 mois. !!!
Un petit passage sur un compte pivot du syndic!!!! et Oui les intérêts!!
Je préfèrerai que ce montant soit viré dès la fin du premier mois du trimestre!!! Les copros ayant payés leurs charges de l'Union à cette date !!
Merci le compte individualisé du syndicat noyé dans le compte du syndic !!!
airjordan qui est si dur avec " ses copropriétaires" ferait bien d'être aussi sérieux avec lui-même ( même chose pour les autres syndics d'UI)
Le syndic peut donner des délais de paiement, c'est aussi dans sa mission. Il pourrait consulter le CS pour cela, le fait-il généralement, j'en doute.
Pourquoi ne pas faire voter à l'AG un choix de paiement trimestriel ou mensuel, l'essentiel c'est que les charges soient payées avant la fin du trimestre.On le fait bien pour les impôts!!!
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 22:52:14
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"Le syndic peut donner des délais de paiement, c'est aussi dans sa mission."
Pas du tout : c'est l'AG qui a seule compétence pour décider des modalités d'éxigibilté et donc de paiement des charges.
Si l'AG ne décide rien c'est la loi qui s'applique : 1er jour du 1er mois de chaque trimestre.
Oxymore et Air ont bien relevé a quoi s'expose le syndic qui prend seul l'initiative de ce genre d'arrangement.
Certes, il peut y avoir un pb ponctuel, une difficulté à régler en douceur. Un bon accord vaut mieux qu'une action de force.
Mais il faut prendre beaucoup de précautions. En cas de pbs futurs tout retombe sur le syndic.
"Pourquoi ne pas faire voter à l'AG un choix de paiement trimestriel ou mensuel,..."
Peut-être, pourquoi pas ! Mais cela me semble difficilement compatible avec un bon suivi des paiements.
De plus, les charges n'attendent pas : pour un chauffage collectif, par exemple, les grosses factures tombent alors que les provisions sont lissées sur l'année.
Si vous n'avez pas une réserve ad hoc ou des versements anticipés suffisant vous ne pouvez les régler.
Consentir un étalement des paiements ne peut donc être que ponctuel, à la marge, pour les quelques cas difficiles. |
Edité par - gédehem le 23 sept. 2008 22:59:50 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 00:20:56
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les grosses différences entre les charges de copropriété et les impôts:
- charges = problèmes personnel et "collectif";de plus avant la mise en demeure et le paiement,éventuel, de frais de mise en demeure et la suite,il se passe.............un certain temps
-impôts = problème personnel uniquement avec,à la clé,une majoration automatique si non paiement dans le délai imparti |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 08:32:43
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gedehem : pour vous le respect absolu de la date des paiements, sinon mise en demeure et tribunal direct.
gedehem Citation :
Mais cela me semble difficilement compatible avec un bon suivi des paiements.
De plus, les charges n'attendent pas : pour un chauffage collectif, par exemple, les grosses factures tombent alors que les provisions sont lissées sur l'année.
Vous n'avez pas répondu sur le fait que le syndic tarde à verser les appels de fonds sur le compte du syndicat!!! Je parle ici de plusieurs mois !!! Pourquoi ce silence ???
Le syndic accorde très souvent des délais de paiements sans que le CS en soit averti. Les copros paient et respectent ces délais, donc pas de soucis por le syndicat.
Vous dites que le syndic ne peut en aucun cas accorder de tels délais, que faites vous alors ??? vous demandez au syndic de revenir sur ces délais, vous le mettez en demeure de récupérer les fonds immédiatmement ???
vous le dites vous-mêmes Citation :
Un bon accord vaut mieux qu'une action de force.
Un bons suivi des paiements par le syndic , MAIS aussi un bon contrôle du CS des fonds du syndicat gérés par le syndic.
On ne pourra pas se passer d'un compte séparé OBLIGATOIRE sans aucune dérogation possible, CQFD!!!
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 11:52:15
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Philippe, le fait que le syndic "autorise" un fractionnement et le fait qu'il ne verse pas les provisions là où il faut sont 2 choses distinctes.
Voyez ce que dit Air de ce fractionnement 'décidé' par le syndic :
"... aucune dérogation possible sauf très rares exceptions, car nous engageons notre responsabilité en cas d'impayé suite à ces accords "amiables"."
Autrement dit, face à certaines situation difficile (je parle de la situation d'un copropriétaire qui peut ponctuellement rencontrer une difficulté !) il me semble qu'un paiement fractionné peut être envisagé, mais alors avec l'avis écrit du CS !
Il faut établir un échéancier précis, des engagements clairs, afin que tout soit leplus bétoné possible. C'est cela le "bon accord qui vaut mieux que le passage en force."
Soyons clair : ceci est "à la marge", exceptionnel, et ne peut donc être érigé en système, en facilité de paiement, sauf à avoir été autorisé par l'AG.
Un syndic ne peut seul, de sa propre initiative et sans même en référer à quiconque "décider/autoriser" un tel fractionnement contraire à celui prévu par la loi ou décidé par l'AG..
Concernant le suivi du paiement des charges par le CS, ce devrait être systématique tous les trimestres.
Il faut demander au syndic de sortir un état arreté au trimestre T-1 (afin de tenir compte des retards éventuels...)
Fin T2 vous savez qui n'a pas payé à la fin de T1. Avec 2 trimestres en main vous (CS + syndic) voyez tout de suite qui n'est pas à jour et vers qui doit se tourner l'action, amiable dans un premier temps (pourquoi pas par un membre du CS à qui il sera plus facile d'exposer une situation difficile passagère), ensuite avec le bâton par le syndic. |
Edité par - gédehem le 24 sept. 2008 11:56:21 |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 11:57:57
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| Merci à Gédéhem de dresser un bilan clair qui répond au sujet et le clôt pour moi. |
Edité par - manech le 24 sept. 2008 11:58:37 |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 24 sept. 2008 : 12:21:30
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Bonjour gédéhem.
Tous les semestres est largement suffisant compte tenu des délais de procédure.
De plus envoyant trimestriellement les comptes, les CS voient immédiatement les "nouveautés" et demandent (du moins mes cocos jolis) des explications. Mais 2 fois dans l'année je fait un point ecrit des impayés et cela fait parti de mon rapport moral (pour le quitus)
Oui, en accordant des délais nous engageons notre responsabilité mais là aussi, il convient de suivre ses protocoles.
Qui lius est, un procédure, même comme en matière de référé prend quelque mois.
L'injonction n'est pas toujours efficace (j'ai déjà été débouté) et l'action sur le fond est trés longue.
De plus, la quantité de justificatifs a fournir génère des frais et des débours non négligeable.
Donc avant d'extraire un verre de cristal avec de la dynamite, je préfère éviter aux copro. des frais inutiles (pour info Philippe, je viens du logement social et je ne prends pas de frais sur les accords de règlements)
Je pourrai même vous dire dans le détail comment je procède... |
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mensualisation et article 14-1 de la loi
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