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antalia
Contributeur senior
61 réponses |
 Posté - 16 sept. 2008 : 04:01:11
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Bonjour à tous,
En AG de mars 2008, notre nouveau syndic bénévole met aux voix la résolution suivante :
"Après études des devis par le conseil syndical, l'assemblée générale décide de faire procéder au remplacement des compteurs sanitaires (actuellement loués) par des modèles avec surveillance électroniques des fuites, flux inversés et télé-relève pour un montant de 16.000 € HT".
Le devis de la société X n'est pas joint à la convocation, mais la résolution est adoptée.
Après ce vote, le syndic nous proprose de changer les compteurs nous-mêmes !
Compte tenu des risques de crever les tuyaux, les copropriétaires ont refusé.
Alors, le syndic a proposé de les faire poser par une entreprise et de faire un appel de provisions spéciales pour la pose des compteurs qui coûterait environ 4.000 € HT.
Cette solution a été acceptée par les copropriétaires. Cependant, ce "vote complémentaire" n'a pas été reporté sur le PV de l'AG !
3 mois plus tard, changement de programme : annulation du devis de la société X pour 16.000 € par le syndic. (soit-disant que le système de télé-relève n'est pas encore au point ?).
2 mois plus tard, changement de programme : le 10 août 2008 il passe un appel d'offre pour "remplacement et pose de X compteurs pour 20.000 € HT, en précisant que les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre 2008.
Alors, comme la prochaine AG ne se déroulera pas avant début 2009, aucun nouveau devis ne pourra être voté !
Puis-je me permettre de vous demander ce que vous pensez de cette façon de procéder ?
Est-il possible à un copropriétaire de s'opposer au règlement de ces travaux ?
Merci de vos réponses.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 09:03:05
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talaia : les copropriétaires n'auraient jamais du voter des travaux importants sans plusieurs devis, et vote CS a été très mauvais en acceptant que le syndic passe cette résolution.
De plus L'AG a voté pour 16 000 €, en aucun cas le syndic ne peut appeler des fonds pour 20 000 € rien d'inscrit au PV ), il commet une erreur grave, écrivez lui avec RAR pour lui signifier.
Ces travaux ne sont pas urgents, pourquoi votre syndic veut il termeiner ces travaux fin 2008. il s'est engagé auprès d'un fournisseur, a t'il la totalité des fonds pour commander ces travaux ???
Vous pouvez vous opposer sans problème au paiement du supplément de travaux de 4 000 € ( vous demandez au syndic le vote pour ce supplément, sans vote de l'AG, pas d'appel de fonds possible) , non votés par l'AG, l'accord oral des copros à l'AG ne vaut rien.
Vous pourriez également vous opposer sur les 16 000 €, car il y a un changement sur la nature des travaux, mais vous avez voté sans devis, sans explications sur ces travaux, les yeux fermés; les copropriétaires sont les seuls décisionnaires, pourquoi cette confiance aveugle en ce syndic et ce faible Conseil syndical. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 09:21:31
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A ma connaissance, le syndic n'a pas le droit d'imposer des travaux d'un montant supérieur à celui voté.
Ce n'est pas à lui de fixer une date butoir pour la réalisation des travaux.
En revanche il aurait fallu lors de l'AG voter pour les dates d'exigibilité des appels travaux.
Il est anormal qu'aucun devis n'ait été joint à la convocation. Mais c'est trop tard pour protester.
Vous devriez demander par lettre recommandée qu'une nouvelle AG soit convoquée pour présenter le nouveau devis (en TTC) et fixer les modalités de réalisation des travaux et les dates d'exigibilité conformément à la loi, de façon que les sommes demandées puissent valablement être exigées de chaque copropriétaire.
Par curiosité:
combien de lots y a-t-il dans votre copropriété?
Pourquoi avoir choisi l'achat de compteurs, alors que le remplacement des compteurs existants loués aurait sûrement été moins onéreux?( Loué ou acheté, un compteur d'eau a une durée de vie limitée)
Pourquoi le télérelevé alors que le radio relevé fonctionne assez bien?
Votre syndic est-il vraiment" bénévole"? ou bien prend-il un pourcentage sur les travaux?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 09:22:05
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il semble que ce syndic ne connaisse pas grand chose aux règles de fonctionnement des copropriétés....
à lire son incompétence pour la gestion de travaux....ce qui est pourtant le plus simple...qu'en est il de sa comptabilité (quel est le montant de votre budget prévisionnel voté à la dernière AG ?) et des convocations aux AG ?
ce qui parait dangereux pour toutes les autres taches que doit accomplir un syndic... |
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antalia
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 11:41:29
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Bonjour à tous et merci de vos réponses,
Philippe388,
A l'époque je faisais partie du CS et le devis choisi présentait un bien meilleur rapport qualité/prix que les autres devis.
Malheureusement, le syndic n'a pas joint ce devis à la convocation. Apparemment, cela n'a pas gêné les copropriétaire. Mais ils ont posé tout de même des questions concernant les nouveaux compteurs.
Les travaux doivent être terminés avant le 31 décembre 2008 car nous devons rendre les anciens compteurs à la société qui nous les loue, autrement le contrat de 2.500 € repart pour un an, même après résiliation.
"Pourquoi une confiance aveugle en ce syndic ?" D'après les copropriétaires, parce qu'il est bénévole sans rémunération ! Moi, je le surveille de mes 2 yeux !
L'AG n'a pas voté les modalités de règlement (ce qui aurait dû être fait), mais notre syndic nous a précisé qu'il ferait 4 appels de charges sur les 16.000 € / 71 copros = 56 € chacun par trimestre car ce sont des charges individuelles.
A la fin de l'année, il aura récupéré seulement 12.000 € sur les 16.000 €.
Je vais lui demander comment il compte procéder pour le règlement du supplément, mais je crois savoir ce qu'il va faire ; tenez-vous bien : Il va payer les travaux des compteurs avec l'argent bloqué pour le paiement du chauffage, suite à un litige !!! (c'est ainsi qu'il a fait pour régler les travaux obligatoires d'ascenseurs que les copropriétaires n'ont pas fini de payer !!!). Ensuite, à la prochaine AG, il va nous faire voter le supplément.
Je serais surprise qu'il veuille faire une AG spéciale qui nous coûterait 1.000 € pour voter un supplément de 4.000 €.
Pour la curiosité de Manech, notre copropriété comprend :
- une résidence de 4 immeubles (2 groupes de 2 bâtiments) avec espaces verts.
- 71 appartements + parking
- un syndic bénévole :-) (sans rémunération qui ne prend pas de pourcentage pour les travaux)
Nous avions choisi de changer les compteurs d'eau suite à de nombreuses anomalies dans les relevés d'eau : différence énorme entre le total des consommations individuelles par bâtiment et les relevés VEOLIA (apparemment, le bâtiment A volerait l'eau du bâtiment B et le bâtiment C volerait l'eau du bâtiment D) ; compteurs individuels présentant le même nombre de M3 que l'année précédente et même sur plusieurs années ; des copropriétaires qui ne consomment que 1 M3 d'eau chaude et que 3 M3 d'eau froide avec 4 personnes dans l'appartement, etc ...
Notre syndic a fait un appel d'offre pour les compteurs d'eau avec télé relevés par radio.
Nefer, le budget voté en mars 2008 est de 156.000 € et j'ai la comptabilité sur internet, ainsi que le compte bancaire en ligne, en tant que ex du CS.
Les AG sont faites, mais il faut voir ce que le syndic nous fait voter ! J'aurais l'occasion de vous en faire part sur le forum d'UI, si vous le voulez bien.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 11:48:09
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donc votre syndicat a fait l'acquisition d'un logiciel professionnel pour la gestion de la copropriété (nouveau décret comptable)
vous faites peut être certaines économies, mais comme le syndic ne respecte pas les règles de fonctionnement...il suffit d'un copropriétaire qui assigne le syndicat....pour avoir des frais de procédure importants.
de plus si les modalités des appels de fonds n'ont pas été votées en AG...le syndic ne pourra pas les recouvrer auprès de ceux qui ne voudront pas les régler |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 17 sept. 2008 : 18:34:50
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71 copros et un budget de 156 000 €, vous feriez mieux de prendre un syndic pro.
Il est totalement interdit de jongler avec des appels de fonds concernant des travaux différents.
votre syndic non-pro prend de gros risques et en fera prendre à la copropriété. Si des copros refusent de payer le supplément de 400 € car non voté par l'AG, et ils sont dans leur droits, le syndic sera dans l'incapacité de réclamer les fonds à ces copros. L'AG peut même refuser le supplément car non voté, le vote pour à postériori n'est pas acquis pour ce syndic.
Le CS en place n'a jamais relevé que des appels de fonds pour chauffage ont servi à payer les ascenseurs, ou les compteurs????
Je me pencherai un peu plus sur une vérification des comptes de votre copro.
antalia Citation :
mais il faut voir ce que le syndic nous fait voter
le syndic ne vous fait rien voter, l'AG est seule décisionnaire, les copropriétaires votent. le syndic ne peut vous obliger à voter, il ne vous met pas un pistolet sur la tempe!!!
Etes vous sur que de ne pas rénumérer votre syndic, contribue à de grosses économies???? |
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antalia
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 01:40:06
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Bonsoir,
J'ai envoyé un e-mail au syndic, pour lui demander de reporter les travaux non votés ou bien de convoquer une AG. Mon message est resté sans réponse.
Je lui ai envoyé un 2ème e-mail (avec copie aux membres du CS) en lui précisant que sans réponse constructive de sa part pour régulariser la situation, j'informerais tous les copropriétaires du fait qu'une partie des travaux n'ont pas été votés, donc qu'ils seraient en droit de refuser de les payer.
Je lui ai également demandé comment il comptait payer des travaux dont il n'avait pas encore récupéré les fonds.
Réponse du syndic en 3 mots : "Mort de rire". Cela vous donne ainsi une idée du personnage.
Si je lui adresse une lettre recommandée, il ne va même pas répondre.
Devrais-je informer les copropriétaires de la situation et risquer que certains d'entre eux ne payent pas les travaux ? (ce qui m'étonnerait, car tous payent leurs charges).
Au cas où personne ne paierait, peut-on obliger le syndic à payer lui-même ces travaux non votés ?
Je suis la seule à vérifier les comptes. Je fais ce que je peux avec l'aide des décrets comptables et grâce à ce forum.
Le CS est inactif (sauf à remplacer les ampoules) et laisse faire le syndic. Apparemment cela leur convient qu'il leur fasse crédit pour les travaux !
J'ai informé 2 membres de la situation et leur réponse a été qu'ils en avaient assez de changer de syndic tous les 2 ans.
J'ai fait un dossier comportant toutes les irrégularités de ce syndic et j'ai l'intention d'en parler à la prochaine AG. Qu'en pensez-vous ?
Merci pour vos conseils.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 08:34:29
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la communication avec les copropriétaires , ce n'est pas au moment de l'AG qu'il faut la faire...mais tout au long de l'année
attention: restez factuels! pas de commentaires.......(risque de diffamation) |
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changement de devis pour pose compteurs d'eau
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