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 Sujet  |
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BILLY
Contributeur senior
87 réponses |
 Posté - 21 sept. 2008 : 18:06:40
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bonjour,
lorsqu'on renouvelle le mandat du syndic, qu'elle est la date d'effet du mandat?
merci pr vos réponses
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 18:29:23
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Il n'y a pas de renouvellement du mandat du syndic.
Mais selon l'article 25c de la loi:
"La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical;"
Syndic(s) et C.S. sont élus, pour la durée prévue, à partir de la décisions prises par l'A.G. . |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 18:45:39
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Le mandat d'un syndic est obligatoirement à durée déterminée (1, 2 ou 3 ans max, alors de date à date !).
Le mandat du syndic sortant étant arrivé à so terme, il est désigné "à nouveaux".
Si les chose étaient faites dans les règles, ce que ne dvrait ignorer ni le syndic ni surtout les CS  , la résolution adoptée par l'AG et rapportée au PV doit être :
" Le Cabinet X est désigné en qualité de syndic pour un mandat de .....an(s), à compter du ..(date AG généralement) jusqu'au (à préciser)"
La bonne pratique pour l'échéance d'un mandat d'UN an : date AG + 1 an + 30 jours fin de mois.
Syndic désigné par l'AG du (mettons) 12 avril 2008, mandat d'UN an jusqu'au 31 mai 2009.
L'AG 2009 devra se déroule durant le mois d'avril. |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 19:11:26
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| Le mandat de syndic commence le jour de l'AG, mais si on lit les contrats récents de syndics on verra qu'en cas de réélection les augmentations d'honoraires sont très souvent rétroactives (au début de l'exercice comptable). Ce décalage est assez perturbant. |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 20:57:03
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De gédehem
"Syndic désigné par l'AG du (mettons) 12 avril 2008, mandat d'UN an jusqu'au 31 mai 2009.
L'AG 2009 devra se déroule durant le mois d'avril."
Il faut préciser que la convocation doit être faite par un syndic en exercice, donc dans le cas ci-dessus au 31 mai 2009 au plus tard.
Il peut donc y avoir une période ou le syndicat est sans syndic, l'A.G. pouvant être convoquée pour une date ultérieure au 31 mai 2009.
Evidemment cette situation est à éviter. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 00:37:40
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Un syndicat dont les comptes sont arretés un 31.12.xx n'a aucune raison valable pour tenir son AG annuelle destinée à les approuver au dela du 31.04.xx et au pire en seconde lecture avant le 31.05.xx, sauf à avoir un syndic comptant sur ses doigts ou travaillant avec un boulier, auquel cas il faut le mettre à la porte pour "incompétence professionnelle et stucturelle"
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Edité par - gédehem le 22 sept. 2008 00:38:57 |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 10:15:03
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De gédehem
" il faut le mettre à la porte pour "incompétence professionnelle et stucturelle"
Je n'ai pas la réputation de défendre les syndics, mais là, je ne suis pas d'accord avec la réponse.
Pour faire une telle réponse il faut n'avoir jamais travaillé dans un cabinet de services: Experts-comptables, Commissaires aux comptes,et...cabinets de syndics.
Les syndics intervenant sur ce site ont bien expliqué la necessité d'étaler dans le temps la tenue des A.G. qui le plus souvent, à la demande des copropriétaires, se font en fin de journée.
D'autre part d'autres motifs peuvent retarder la tenue des A.G. pas exemple les fournisseurs sollicités n'ont pas fourni les devis demandés.
L'allongement, à 21 jours plus délai d'acheminement du courrier, du délai de convocation fait que tous les documents nécessaires à l'A.G. doivent être prêts pratiquement un mois avant la tenue de l'A.G. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 10:40:48
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 On neva pas se facher !
Arreter les comptes d'un syndicat le 31.12 de chaque année ne demande pas 4 mois, à moins de compter sur ses doigts !
A l'heure de l'nformatique et d'internet, le temps de penser à ce que vous ferez ce matin et des tonnes de données les plus complexes sont passées dans votre micro !
Le syndic qui n'est pas techniquement en mesure d'arreter les comptes d'un syndicat dans le mois qui suit la cloture (31.12) n'a pas les moyens structurels (personnels, .etc .) et matériels (micro,papier, etc ..) pour gérer le volume de copropriétés qu'il détient dans son portefeuile !
Les comptes étant pret le (mettons) 31.01 ou tout début février, il ne faut pas encore attendre 4 mois pour tenir l'AG appeler à approuver ces comptes !
Approuver cette pratique revient à cautionner les défauts structurels des syndics (à rapprocher du sport franco-français du paiement des factures à 60, 90 jours et plus, pratique dont les syndics sont friants (intérets €€) ...!)
Les devis ?? Un syndicat qui s'y prend au dernier moment pour demander des devis ne tourne pas rond : ravaler la façade, refaire la toiture, bref, tous ces travaux d'entretien s'anticipent, parfois 1 an à l'avance. Ici c'est aussi (surtout ?) le travail du CS.
En résumé, les comptes d'un syndicat étant arretés le 31.12.xx, le syndicat doit imposer la tenue de l'AG destinée à les approuver dans les 3 mois (fin mars) et au plus tard dans les 4 mois (fin avril).
On sait que la pratique de l'AG dans les 6 mois n'a plus aucun fondement.
Il faudrait donc que les syndicats se réveillent pour approuver leurs comptes et voter le budget prévisionnel rectificatif le plus tôt possible, 3 mois étant un maxi ! |
Edité par - gédehem le 22 sept. 2008 10:44:53 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 12:06:30
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De gédehem
"On ne va pas se facher !"
C'est pas mon intention!
"Le syndic qui n'est pas techniquement en mesure d'arreter les comptes d'un syndicat dans le mois qui suit la cloture (31.12)"
L'arreté des comptes est une chose, la tenue de l'A.G. une autre.
Il ne faut pas oublier la réunion avec le C.S. pour la préparation de l'A.G. en tenant compte des disponibilités des uns et des autres !
"Les devis ?? Un syndicat qui s'y prend au dernier moment pour demander des devis ne tourne pas rond : ravaler la façade, refaire la toiture, bref, tous ces travaux d'entretien s'anticipent, parfois 1 an à l'avance. Ici c'est aussi (surtout ?) le travail du CS.
Il ne faut pas oublier qu'un devis correctement établi a une durée de validité qui n'excède pas, en général, trois mois. Le syndic ne peut se permettre de présenter en A.G. des devis périmés ?
Il ce peut également, que dans l'intérêt des copropriétaires, le syndic attende la solution d'affaires en cours, proches du dénouement, pour convoquer l'A.G., parfois à la demande du C.S.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 12:37:41
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J'entends bien tout cela, mais qui n'est qu'à la marge.
Un devis comporte quasi toujours une clause de réactualisation ... remise commerciale 6 mois plus tard !
Pour les gros travaux, les entreprises connaissent la particularité des syndicats et savent qu'il faut un délaipour passer en AG.
Pour la réunion avec le CS, je sais bien qu'il faut travailler plus pour gagner plus, mais on ne me fera pas croire que c'est au point de mettre 3 mois pour trouver en créneau : 1 coup de fil et 15 jours à l'avance suffisent !
D'autant que la réunion préparatoire à lieu tous les ans à peu près à la même période et qu'elle peut donc être largement anticipée ....
Il peut y avoir des cas à la marge (pour un procès, on ne va pas attendre juillet ou octobre !), mais pour 98% des syndicats, les documents nécessaires à l'AG, y compris la convocation dont l'ODJ a été élaboré avec le CS, sont pret au plus dans les 3 mois !
Avec le mois de convocation cela nous fait une AG au plus tard fin avril !
JB, vous êtes syndic "pro" ??  |
Edité par - gédehem le 22 sept. 2008 12:40:20 |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 13:07:33
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"JB, vous êtes syndic "pro" ??"
Juré, craché: N O N,
Je ne suis pas non plus, syndic "bénévole" et pour l'instant, même pas copropriétaire, je l'ai été pendant plus de trente ans, et je vais le redevenir dans un mois ! |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 13:16:48
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Calcul:
Soit un gestionnaire gérant 50 copros, donc 50 AG, donc 50 soirées, la plupart au cours du premier trimestre; à raison de 5 AG par semaine, cela fait 10 semaines, donc 2 mois et demi, quasiment tout le premier trimestre.
Le gestionnaire sera donc pris tous les soirs pendant un trimestre en plus de ses horaires normaux.
Gédéhem, mon calcul vous agrée-t-il? si oui, pensez-vous que ce sont des conditions de travail acceptables?
PS précision: Je ne suis pas syndic.
PSS question: On ne serait pas un peu sorti du sujet?
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Edité par - manech le 22 sept. 2008 14:17:29 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 15:18:54
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Manech, j'entends bien ce que vous dites !!!
Mais lorsque vous mettez votre voiture en réparation chez le garagiste, vous contentez-vous du fait qu'ils sont 2 mécanos, qu'il y a 23 voitures en attente, qu'il faut 2 jours par voiture et que la votre qui est la 24° vous pourrez la récupérer ...disons dans 2 mois ?
"Gédéhem, mon calcul vous agréait-il ? Si oui, pensez-vous que ce sont des conditions de travail acceptables ?"
Ce que vous (et d'autres) exposez n'est qu'une déviation du "syndrome de Stockholm" ......
Lorsque vous êtes copropriétaire, et mieux dans un CS, ni le nombre d'AG de ce 'pauvre' gestionnaire ni son amplitude de travail, pas plus que le niveau de son salaire, n'entrent en ligne de compte !
La question est : "Quel est l'interet premier du syndicat ?"
Le reste, doit être déterminé AVANT le choix du syndic, données qui sont critères pour le choix.
JB, j'avais déja noté que vous n'étiez pas syndic !
Simplement, sauf à se référer au syndrome cité, je ne comprends pas trop les arguments présentés par les copropriétaires qui reprennent ceux des syndics pro pour justifier ces AG tenues fin juin !
Entre nous, tenir les AG des 50 copros fin avril ou 50 copros fin juin, où est la différence ?? |
Edité par - gédehem le 22 sept. 2008 15:30:44 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 16:46:27
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"La question est : "Quel est l'interet premier du syndicat ?"
Le reste, doit être déterminé AVANT le choix du syndic, données qui sont critères pour le choix."
Donc prenons en compte les critères souvent imposés par les copropriétaires:
-Pas un vendredi soir ni un samedi, Week-end,
-Pas pendant les vacances scolaires,
-Pas pendant "un pont" ou un "viaduc" (Mai),
-Pas un soir de Match de Foot..., etc.
sinon mécontentement des copropriétaires et risques d'absences.
"JB, j'avais déja noté que vous n'étiez pas syndic !"
Vous avez posé la question, j'ai répondu. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 18:06:19
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Effectivement !
Sauf l'histoire du foot, ce sont des critères qui entrent dans "les modalités particulières d'exécution du mandat du syndic", critères qui sont une sorte de "cahier des charges" que tout syndicat devrait établir avant de désigner le syndic, critères repris dans e 'contrat' !
"Qu'attendons-nous de notre syndic ? "
Et c'est sur cette base définie que seront établis par les candidats les honnoraires correspondant.
Parmi ces critères, le compte séparé obligatoire comme l'AG annuelle forfaitisée hors des horaires de bureau, ...et l'AG dan les 3 mois, 4 tout au plus !
Ce qui me surprend souvent c'est le chipotage que font certains sur la façon dont sont réalisés tels travaux ou la pratique de tel syndic alors que le syndicat, par le CS ou une commission ad hoc, n'a pas pris le temps de lister ce "Qu'attendons-nous, que voulons nous faire", au moins succintement !
Il ne faut pas renverser la charge de la demande : c'est le syndicat qui attend un service, qu'il doit préciser, au syndic, ... à l'entreprise, ... à l'employé ..., de s'y conformer, après négociation bien entendu !
Que vos recherchiez une secrétaire ou un DRH vous allez définir le poste, lister les taches, élaborer un profil et recruter ce collaborateur au regard de ces points (et du feeling aussi !)
Pourquoi en serait-il autrement pour le syndic, collaborateur de proximité s'il en est ! |
Edité par - gédehem le 22 sept. 2008 18:10:38 |
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