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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
 Posté - 06 oct. 2008 : 17:20:45
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Citation :
Initialement posté par gédehem
C'est là un point important.
Faut-il prévoir ces travaux au dernier moment ?
Un ravalement de façade, une réfection toiture doit elle être engagée 2 mois après l'AG ?
Car la question de fond est : "Les copropriétaires ont-ils les moyens financiers de leurs décisions ? " s'agissant de travaux.
C'est peut être un autre sujet, sur lequel votre expérience serait interessante.
Pour les travaux, c'est avant tout de travailler trés en amont sur les possibilité de "solvabilisation" des copropriétaires en fonction des travaux à réaliser. Et je ne parle pas de l'ancien copro 100 (je ne me souvient jamais de son nouveau nom).
Peu de SDC constituent des provisions spéciales. Donc le gros de la préparation c'est de contacter le pact arim, les organismes 1% afin de faire un information préalable aux copro, avant l'AG et ensuite a l'AG. Cela necessite du temps.
les travaux sont parfois subventionable par l'ANAH. les CNAV versent aussi des SUb. Les prét 1% a un taux de 1.5% ne sont pas négligeable.
Pour ce qui est des cas trés difficile, je fais un bilan de la situation (reste à vivre, charges courantes etc..) et en fonction de cela, je proprose un échéancier individuel que je soumets au CS. Si bien sûr la situation le permet. Mais ceci s'étudie au cas par cas et fonction de chaque SDC. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 20:37:57
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C'est pourquoi, même si cela hérisse .. , je propose de rendre exigible les fonds nécessaires aux travaux dès la date AG !
Comprenons nous, ce n'est pas une lubie !
Pour le prévisionnel, chaque provision trimestrielles est exigible le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre !
A défaut de paiement application de D.art.35-2 : la totalité de l'exercice est exigible !
La difficulté c'est que cette procédure n'existe pas pour les travaux L.art.14-2, y compris si les fonds sont anticipés.
Si l'AG prévoit 6 mensualités, impossible d'exiger la totalité pour défaut de paiement à l'inverse du prévisionnel, surtout si l'AG ne prévoit pas cette exigibilité !
D'où ma proposition de sécuriser le syndicat (donc les copropriétaires) en rendant exigible la totalité de la somme, de la quote-part de chacun !
Rien de bien neuf sous le soleil, la mise en œuvre ne posant pas de problème y compris devant un juge (utilisé 1 fois sans pb !)
Ici je rejoins oxymore, l'anticipation est la clé du succés : elle facilite la planification des provisions, leur calendrier ! |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 23:20:36
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Bonsoir.
Concernant l'avis avant exigibilité, j'ai lu récemment que c'est une obligation fixée par le code civil, et qui déborde donc du domaine plus limité de la copropriété.
Une chose m'a surpris et choqué dans les propos de Gedehem, concernant la liberté du syndic quand à son exigence de paiement des sommes dûes : je m'insurge particulièrement contre les syndics qui exigent (oui, je sais, avec une tolérance habituelle de 15 jours avant de faire payer des frais dès la première relance) des copropriétaires résidents les versements à la date d'exigibilité (y compris quand l'appel de provision est posté après cette date !!!), alors que pour les copropriétaires bailleurs représentés par des régies ils admettent 4 à 6 semaines de retard. C'est à mon sens une injustice honteuse !
Dernier point : je ressens sur ce forum une certaine tendance progressive à privilégier le SYNDICAT au détriment des copropriétaires, en particulier en leur imposant des contraintes supplémentaires sous prétexte qu'ils ne savent pas gérer ou qu'ils sont mauvais payeurs par essence. Sans compter les cas où ils ne veulent par comprendre leur intérêt d'engager certains travaux et certaines dépenses. Le CS qui prend cet état d'esprit n'a plus rien de représentatif des personnes qui l'ont élu, et il ne vaut pas plus que les syndics despotiques ou véreux.
Je veux bien croire que beaucoup de copropriétaires ne s'intéressent que peu à leur résidence, mais ce n'est pas avec de telles pratiques qu'on les motivera. Ou alors j'ai vraiment beaucoup de chance d'y parvenir partiellement.
Salut, @+ |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 23:46:18
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Citation :
gédehem
Ajout pour félix : les fonds versés sont versés. La procédure ne cocerne que les fonds complémentaires !
il ne s'agit pas de versement mais de retrait pour règlement des travaux;donc des dates de retraits (exigibilités différentes de la date de l'AG) ou de la date de retrait (date de l'AG) |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 06 oct. 2008 : 23:52:57
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Citation :
alors que pour les copropriétaires bailleurs représentés par des régies ils admettent 4 à 6 semaines de retard. C'est à mon sens une injustice honteuse !
c'est souvent un problème de réciprocité entre syndics qui,en général,font tous de la gestion "locatives"
Citation :
en particulier en leur imposant des contraintes supplémentaires sous prétexte qu'ils ne savent pas gérer ou qu'ils sont mauvais payeurs par essence
.
vous semblez oublier un point important,qui votent...les copropriétaires; rien (ou presque) n'est imposé,ce ne sont que des propositions |
Edité par - felix1930 le 06 oct. 2008 23:57:47 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 01:14:44
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C'est important de rappeler qu'en dernier ressort ce sont les copropriétaires qui décident !!
Domeltro :
"je ressens sur ce forum une certaine tendance progressive à privilégier le SYNDICAT au détriment des copropriétaires, ..."
Ce n'est pas QUE sur le forum ... puisque c'est l'évolution normale, je dirais historique, de la copropriété.
Dans les temps anciens (je parle de 1500 avant JC !) la copropriété n'était qu'une juxtaposition de propriété privatives.
C'est resté en gros ainsi jusqu'en 1804, le Code civil n'introduisant que la réparation et l'entretien du commun à charge de tous !
Ce n'est qu'en 1938, pour le 1er statut de la copropriété, qu'est introduit un droit de propriété original : droit de propriété sur une partie privative ET en indivision sur les 'parties communes", ces 2 parties étant indivisibles.
On est passé alors d'un statut de "propriétaire" à celui de "COpropriétaire", d'une organisation de la copropriété où la partie privative prime sur les parties communes, vers une organisation économique où l'intérêt de la collectivité (parties communes) prime sur l'intérêt individuel (partie privative).
C'était en 1938 !
Il serait donc temps, 70 ans plus tard, de prendre conscience que c'est bien l'interet collectif du syndicat (cumul des interets particuliers) qui passe avant l'interet individuel de chacun .. 
Mais, bon, en France, on est toujours en retard d'une guerre, c'est bien connu ! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 08:26:51
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Là vous êtes intéressant, Gédéhem, comme pour la métaphore du bus.
Vous l'êtes beaucoup moins- vous êtes même carrément décevant- quand en tant que conseilleur vous faites sortir des clous légaux des gens qui n'ont pas intérêt à le faire. Si vous voulez faire des propositions de lois, faites le; écrivez à votre député; mais n'induisez pas les autres en erreur.
Quant au fait que vous avez utilisé votre "truc" une fois sans problème, (pour le bien collectif, on sait, la sécurité de tous, air connu du bon apôtre qui se prétend démocrate), il faudrait préciser en quelle année vous l'avez utilisé sans problème avec UN juge; (on sait par ailleurs que tous les juges ne connaissent pas bien les lois qui régissent la copropriété. )
Je vous rassure, pour moi ce sujet est clos.
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 08:37:35
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Bonjour.
Pour moi aussi ce sujet est clos sur le forum. Dans la vraie vie je refuserai toujours de cautionner l'intérêt supérieur qui écrase les intérêts particuliers. Et en particulier ceux qui utilisent le prétexte que c'est l'AG qui vote : nous savons tous qui rédige les propositions de vote et comment se passent les votes, à part quelques soubresauts... |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 12:36:33
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Ce n'est qu'en 1938, pour le 1er statut de la copropriété, qu'est introduit un droit de propriété original : droit de propriété sur une partie privative ET en indivision sur les 'parties communes", ces 2 parties étant indivisibles.
Snif snif ... et la convention de Grenoble alors ??
pour mémoire, et là je rejoint G2M, la CO propriété c'est en principe l'interet de la COllectivité qui prime sur l'interet particulier, et ce même si la CO propriété devient la Propriété quand on ferme sa porte.
(pour les amateurs, voir le paralèlle avec la convention de grenoble) |
Edité par - oxymore le 07 oct. 2008 12:37:18 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 13:36:41
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Citation :
nous savons tous qui rédige les propositions de vote et comment se passent les votes, à part quelques soubresauts...
les soubressauts ou les copropriété où vos indications ne sont pas la règle existent,heureusement!!!!!!!!!!!!même près de Lyon |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 13:48:43
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Citation :
Initialement posté par felix1930
Citation :
nous savons tous qui rédige les propositions de vote et comment se passent les votes, à part quelques soubresauts...
les soubressauts ou les copropriété où vos indications ne sont pas la règle existent,heureusement!!!!!!!!!!!!même près de Lyon
Hein !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 oct. 2008 : 15:08:36
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Ben oui, yaume, et je rejoins ici Félix : la copropriété en génélale ne se résume pas aux pratiques de son propre syndicat ...
Comme dit JPM, "Il y a des syndicats qui tournent sans faire de bruit !"
Pour ma part je mets un bémol à cette affirmation dans la mesure où il y a en copropriété de trop nombreuses majorités silencieuses par ignorance ... 
Oxy, il y a eu Grenoble, .. et Rennes aussi, où des propriétaires ont mis leurs capitaux en commun pour reconstruire après le grand incendie de 1718 (ou 20 !)..
Je ne suis pas aller voir du coté d'Athenes ou de Babylone, mais il a du y avoir des trucs dans le genre ..... |
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