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arthur06
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 08 oct. 2008 : 18:44:38
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j'envisage d'acquérir les combles situés au dessus de mon appartement
- En assemblée générale courant 2007, j'ai évoqué ce souhait, l'ensemble des copropriètaires ont acceptés un prix de principe : l' euro symbolique. J'ai consulté mon notaire, qui a évoqué un problème possible en matière fiscale sur le prix de principe accepté par les copropriètaires. Je précise que la surface habitable des combles est de 20 m2, qu'un escalier interne desservira mon appartement aux combles.
Je dépose ma demande en lettre recommandée pour mettre à l'ordre du jour pour l'assemblée générale du 14 novembre 2008.
Ma question : le compte-rendu de cette réunion, évoquant le prix d'un euro symbolique et le document du notaire, sont-ils, en matière fiscal nécessaire et suffisant pour être en règle avec le service des impôts.
Merci, pour les avis que vous pourriez me fournir.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 08:21:48
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Vous devriez faire une recherche sur ce site où l'achat des combles (partie commune) a été largement traité:
création d'un lot privatif par retrait sur les parties communes, vente pour un prix qui n'apparaisse pas comme une libéralité -il n'est pas dans les attributions d'un syndicat de copropriétaire de faire un cadeau à quiconque-,
modification des tantièmes de charges,
demande d'autorisation de travaux à la copropriété affectant les parties communes (pour la création d'un escalier interieur...),
peut-être aussi demande de permis de constuire etc...
(Concernant les impôts, en dehors de la pseudo vente, il y aura bien sûr ensuite à faire les déclarations nécessaires pour que soient ajustées vos taxes.
Remarque: Votre demande de mise à l'ordre du jour a intérêt à être soignée, car une acceptation de principe pour un prix "évoqué" n'a pas de valeur.
Il faudra que l'AG prenne une décision, ou plutôt des décisions, sur des projets de résolution précis.
Votre question en amène pour moi 2 autres:
1) avez-vous un syndic qui puisse empêcher un ou des copropriétaires de faire n'importe quoi?
2) Pourriez-vous me prévenir personnellement lorsque vous vendrez le nouveau lot que vous aurez constitué? (je ne doute pas que par honnêteté vous répercuterez sur votre acheteur la bonne affaire que vous comptez faire en achetant pour rien 20m2 habitables à aménager et j'aimerais bien en profiter.) |
Edité par - manech le 09 oct. 2008 08:27:22 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 09:59:14
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Arthur, il faut bien regarder comment sont ces combles..
S'ils sont situés juste au dessus de votre lot au dernier étage, qu'ils ne couvrent pas d'autre lot, qu'il n'y a pas d'équipements communs type VMC, ces combles sont réputés "partie privative" puisque vous seul pouvez y avoir accès (abondante jurisprudence dans ce sens).
Même chose pour des combles couvre les 2 ou 3 lots au dernier étage : la partie de comble juste au dessus de chaque lot peut être considéré comme pratie privative de ces lots ...
Voyez la question, car dans ce cas vous n'avez rien à acheter ! D'ailleurs un sydicat n'a ici aucun interet à être partie à une vente, qui plus est pour l'euro symbolique !
Notez toutefois que vous devrez demander l'autorisation de l'AG pour le percement de la trémie d'accès aux combles L.art.25 : "Autorisation de travaux privatifs sur parties communes.", pour laquelle il faudra présenter un projet bien ficelé.
Avec copie du PV vous autorisant,déclaration de travaux ou permis de construire (Sce urbanisme de votre commune). |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 10:42:57
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Oui, bien sûr. Il faut d'abord tenir compte de la configuration des lieux. Comme Arthur06 parle d'un "escalier interne qui desservira (son) appartement aux combles", j'en ai déduit, trop vite, qu'il n'y avait aucun accès aux combles depuis son appartement.
Attention cependant, s'il existe une trappe sur le palier commun, les choses sont différentes. Je crois que dans ce cas, il n'y a pas d'annexion possible.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 12:21:09
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Citation :
abondante jurisprudence dans ce sens
G2M, ca m'interesserai bien de les voir. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 13:39:35
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citation d'Universimmo. Citation :
Il a été jugé (Cour de Cassation, 3e ch. Civile 22 mars 2000) que des
combles n'abritant aucun élément d'équipement commun, qui n'ont pas pour fonction de permettre l'accès à la toiture, et auxquels en outre on ne peut accéder qu'à partir d'un lot privatif, constituent une partie privative de celui-ci et peuvent donc être annexées !
L'affirmation suivante est donc aussi un peu rapideCitation :
Même chose pour des combles couvre les 2 ou 3 lots au dernier étage : la partie de comble juste au dessus de chaque lot peut être considéré comme pratie privative de ces lots ...
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Edité par - manech le 09 oct. 2008 14:35:18 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 14:39:15
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Merci Manech : il y en a plein dans le même genre, d'où les 3 lignes qui sont largement suffisantes....
La solution est la même pour des combles au dessus de plusieurs lots : la partie juste au dessus de chacun des lots est considérée 'privatives'. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 16:32:24
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Citation :
d'où les 3 lignes qui sont largement suffisantes....
Ou ça 3 lignes  |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 17:10:53
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Il a été jugé (Cour de Cassation, 3e ch. Civile 22 mars 2000) que des
combles n'abritant aucun élément d'équipement commun, qui n'ont pas pour fonction de permettre l'accès à la toiture, et auxquels en outre on ne peut accéder qu'à partir d'un lot privatif, constituent une partie privative de celui-ci et peuvent donc être annexées !
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Edité par - manech le 09 oct. 2008 17:11:31 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 oct. 2008 : 21:17:16
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Pour yaume, c'est pas assez gros, même s'il y a plus de 3 lignes :
"Il a été jugé (Cour de Cassation, 3e ch. Civile 22 mars 2000) que des combles n'abritant aucun élément d'équipement commun, qui n'ont pas pour fonction de permettre l'accès à la toiture, et auxquels en outre on ne peut accéder qu'à partir d'un lot privatif, constituent une partie privative de celui-ci et peuvent donc être annexées !"
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Edité par - gédehem le 09 oct. 2008 21:17:55 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 01:46:09
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Citation :
même s'il y a plus de 3 lignes
Ah bah voilà, y avait pas 3 lignes !!!
Bon blague à part, la fameuse jurisprudence, on la trouve ou ? parceque celle là(Cour de Cassation, 3e ch. Civile 22 mars 2000), moi, je l'ai pas trouvé !!! |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 08:07:03
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Citation :
Ayant constaté que les combles n’avaient pas été mentionnés dans le règlement de copropriété et que la composition de chaque lot y était énumérée avec précision et relevé qu’une trappe d’accès aux combles se situait au dessus de l’escalier desservant le premier étage en permettant un accès sans pénétrer dans l’appartement, la cour d’appel, a pu retenir que les époux qui avaient aménagé à leur usage privatif les combles se situant au-dessus de leur appartement, s’étaient attribués les parties à usage commun de la copropriété.
- Cour de cassation, 3e Chambre civ., 27 septembre 2006 (N° de pourvoi : 05-15.097), rejet
Citation :
Cour de cassation du mercredi 17 janvier 2007 N° de pourvoi: 05-19104 :
« Attendu qu'ayant relevé que si, compte tenu de la configuration matérielle des lieux, le comble était une partie privative lorsqu'il était réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire ou lorsqu'il ne pouvait être utilisé que par le copropriétaire dont le lot en commande l'accès, en l'espèce, cet usage exclusif et cet accès par le lot d'un copropriétaire ne résultaient que d'une voie de fait du copropriétaire qui avait procédé à des travaux en posant une trappe dans le plafond de son appartement sans autorisation de l'assemblée générale alors que la configuration des lieux, telle qu'elle résultait de la construction de l'immeuble, ne prévoyait pas un accès et un usage privatif des combles, la cour d'appel a pu en déduire que le comble situé au-dessus du lot de la SCI SOVIPIN était une partie commune. »
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=343
http://www.universimmo-pro.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=222
Gédehem a dit:Citation :
La solution est la même pour des combles au dessus de plusieurs lots : la partie juste au dessus de chacun des lots est considérée 'privatives'.
Cette formulation me semble ambiguë. On pourrait croire que chacun des copropriétaires d'un dernier étage peut considérer comme privative la partie des combles située au dessus de chez lui.
Si j'en crois ce que j'ai lu, la partie située juste au dessus de chaun des lots n'est considéré comme privative que si chacun des lots a un accès exclusif à cette partie des combles, et si les combles ne sont d'aucune utilité pour les autres copropriétaires ou pour le syndicat.
Les conditions de la première jurisprudence citée sont cumulatives. Pas de rêves fous d'agrandissement donc.
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Edité par - manech le 10 oct. 2008 08:08:58 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 14:43:36
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La question ne se pose pas pour les combles accessibles depuis les parties communes, le palier du dernier étage par exemple (cas du 1er arret).
Le second arret rappelle le principe :
".. que si, compte tenu de la configuration matérielle des lieux, le comble était une partie privative lorsqu'il était réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire ou lorsqu'il ne pouvait être utilisé que par le copropriétaire dont le lot en commande l'accès, .."
Dans un arret (désolé je n'ai pas conservé les ref) il a été jugé que les combles venant au droit de chacun des 2 lots composant le dernier étage n'étant pas identififiés comme parties communes et ne pouvant être accessibles que par ces 2 lots étaient, dans la continuité de l'emprise des lots, "parties privatives" à chacun des 2 lots.
Comme quoi il y a le principoe et l'interprétation qu'en font les juges suivant les différents cas...
Pour arthur il semble difficile de répondre avec précision. Si les combles n'ont aucun équipement commun, ne sont pas accessibles depuis la cage d'escalier commun et ne sont pas identifiés comme "parties communes", ces combles seraient donc "parties privatives" : rien a demander, rien à acheter !
Ne restera que l'autorisation AG pour ouvrir la trémie.
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Edité par - gédehem le 10 oct. 2008 14:46:24 |
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