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 Sujet  |
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gustav
Contributeur vétéran
160 réponses |
 Posté - 10 oct. 2008 : 15:53:42
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Bonjour
notre "cher" syndic veut bien du compte séparé, mais nous impose un surcout de 20% .. est légal et justifié??
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 16:34:56
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légal ? tous les honoraires peuvent être négociés.
Le % seul, de veut pas dire grand chose......20% sur combien.
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 16:36:32
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Légal oui depuis que les honoraires sont libres.
Justifié, je n'en sait rien cela dépend un peu des honoraires de base |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 18:11:26
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facile les gars :
- une proposition de contrat avec un compte individualisé dans le magma du syndic à 10 000 €uros.
- un proposition de contrat avec un compte séparé à 12 000 €.
relisez votre contrat de 2008!!!
felix1930 : on peut facilement négocier un pourcentage d'honoraires sur les travaux ( nous avons baissé de 3.50% à 2%), supprimer des clauses abusives comme des forfaits avec un minimum d'honoraires, mais avez vous essayer de négocier un compte séparé ??? On vous raconte que le contrat est national et que RIEN ne peut être modifié!!! 
Et que réponds votre syndic quand vous lui dites que ce contrat est juste entre lui et votre syndicat, que la loi n'impose pas de contrat, et que ceci est une invention de syndic ??? |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 18:49:17
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phillipe388,si vous relisez mes différents post relatifs aux honoraires syndic ,vous constaterez que LA notre semble une exception.
Le coût du compte séparé qui ,en mars 2008, a été refusé par certains copropriétaires "ignares" (à la seule majorité 25 c'était bon) est dans la fourchette "acceptable" donnée par l'ARC c'est à dire moins de 30€ pour les lots les plus "haut" -en tantièmes-
en prime : compte travaux CE avec actuellement env.56000€ = 105€ /an
en surprime :nous avons les honoraires "courants" les + bas du secteur
en sursurprime: bon boulot,jolie et sympa |
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gustav
Contributeur vétéran
160 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 20:06:24
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Citation :
Initialement posté par felix1930
légal ? tous les honoraires peuvent être négociés.
Le % seul, de veut pas dire grand chose......20% sur combien.
la proposition de déibération est la suivante: Compte bancaire séparé: ouverture d'un compte bancaiure au nom du syndicat des copros...( majoration de 20% des honoraires syndic si ouverture d'un compte séparé a nom de la copro..)Décharg de l'assemblée pourque le syndic puiise continuer à gérer en compte unique.
voila donc le txt popsé en AG.. qu'en pensez vous? |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 08:59:26
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felix1930 : bravo!! je n'ai pas été si loin, mon syndic est Lamy - donnez nous le votre si il( elle) est si formidable, merci
30€ par lot me parait très élevé malgré tout ??? il reviendrait à une hausse des honoraires de 45% ??? |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 10:01:07
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Sur cette question des honoraires pour "compte séparé", comme sur la question des honoraires "gestion courante" en générale, il faudrait tout de même que les copropriétaires, aidés par l'ARC et autres associations qui ne doivent pas rester obtues sur ce point, comprennent enfin que pour la plupart ils sont trop bas de 15 à 20 %.
Je parle ici bien entendu, pour que la chose soit claire afin qu'on ne sorte pas le mortier de 60 ou le canon de 105 SR, de la totalité des tâches de gestion courante qui ressortent des textes ... c'est à dire y compris le compte séparé obligatoire.
Le "contrat cadre" de syndic est exactement dans ce sens .. ce pourquoi beaucoup trainent des pieds ....
Ce que ne voient pas nombre de copropriétaires, c'est que la 'technique' actuelle de la profession en général est de proposer des honoraires "gestion courante" à un bas niveau .... imputant ensuite au coup par coup tout un tas d'honoraires supplémentaires soi-disant pour "taches particulières" (DUER, état daté, compte séparé ...etc, etc ....).
Regardez les honoraires que vous "facturent" vos syndics : lors de l'approbation des comptes du syndicat, vos AG approuvent bien souvent globalement des honoraires qui sont le double de ceux qu'il vous a proposé pour la gestion courante.
La profession impute en sus des horaires de "gestion courante" annoncés, des honoraires prétendument "gestion particulière", alors qu'ils relèvent à l'évidence de la "gestion courante".
La tenue d'un "Compte séparé" facturé en plus est de ceux-là.
D'où la demande de 20% en plus, les honoraires gestion courante étant notoirement trop bas (vraie fausse concurrence, tout le monde tirant vers le bas !).
Il faudrait que les copropriétaires comprennent qu'il faut forfaitiser globalement les honoraires gestion courante, qui doivent comprendre la totalité des taches de gestion courante, dont par exemple :
- le compte séparé obligatoire.
- la tenue de l'AG y compris hors horaires bureau,
- l'établissement et la tenue des rgistres prévues, ..
- etc etc ...
Il faut que les syndicats établissent une sorte de "Cahier des charges" sur la base de "Qu'attendons-nous de notre syndic ?"
Ils seront ensuite à même de comparer des honoraires "gestion courante" globalisés ... qui seront les vrais honoraires de la gestion de leur copropriété .
Il n'y aura plus alors d'honoraires 'surprise' en sus de ce qui est prévu, la gestion courante englobant 95% de la gestion de la copropriété, les 5% restant étant les gros travaux ponctuels hors gestion courante.
Permettez moi une image .... 
- Au début, on demandait au syndic d'aller acheter le pain pour tous ...tache pour laquelle il présente ses honoraires.
- Puis on lui a demandé de le couper en tranche ...
- Ensuite on lui a demandé de le beurrer ..
- Maintenant d'y mettre de la confiture
.. et vous voudriez que pour le même prix que pour aller acheter le pain il vous fasse manger ?
Bon appétit ...... |
Edité par - gédehem le 11 oct. 2008 10:10:27 |
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manech
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1418 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 10:08:47
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J'aime bien vos métaphores, Gédehem.
En plus cette fois je suis totalement d'accord avec vous.
D'où l'importance de calculer année par année le montant des honoraires réellement payés (sachant que les syndics évitent le plus souvent de donner ce type d'information qu'il faut aller rechercher dans le grand livre.cf un autre post) |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 11:19:33
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Citation :
Permettez moi une image ....
- Au début, on demandait au syndic d'aller acheter le pain pour tous ...tache pour laquelle il présente ses honoraires.
- Puis on lui a demandé de le couper en tranche ...
- Ensuite on lui a demandé de le beurrer ..
- Maintenant d'y mettre de la confiture
.. et vous voudriez que pour le même prix que pour aller acheter le pain il vous fasse manger ?
Je crois qu'ils ne font plus grand chose de tout ça !! |
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Louis92
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312 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 12:46:07
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D'accord avec gedehem, pour dire que les honoraires de base sont trop bas et que les syndics se rattrapent sur les honoraires des prestations variables.
Mais pas d'accord pour mettre le compte séparé comme un moyen pour un syndic de se rattraper d'honoraires de base insuffisants : le vote OUI au compte séparé (ou plutôt NON à la dispense) n'est pas du tout acquis d'avance en AG. Donc, le syndic doit compter sur les autres prestations pour vivre.
Le coût du compte séparé doit donc être analysé pour lui-même et non par rapport à la globalité du contrat. Je connais un coût, après négociation pré-AG, descendu à 3,50 € le lot principal (agence d'un grand groupe).
Cldt. Louis92. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 13:30:57
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gedem : Citation :
- Au début, on demandait au syndic d'aller acheter le pain pour tous ...tache pour laquelle il présente ses honoraires.
- Puis on lui a demandé de le couper en tranche ...
- Ensuite on lui a demandé de le beurrer ..
- Maintenant d'y mettre de la confiture
.. et vous voudriez que pour le même prix que pour aller acheter le pain il vous fasse manger ?
qui est ce "ON" ??? toujours la langue de bois pour pleurer avec eux !!
Le syndic a un contrat avec des taches bien précises. Il doit bien sur les exécuter EN TOTALITE, et les copros seraient déjà très satisfaits !!!
gedehem : Le prix des honoraires est bas, c'est évident, mais les syndics font le minimum des taches prévues au contrat ( visites sur la copro, gestion des impayés, préparation de l'AG et de lODJ,....), et ON inventé un nombre croissant de facturations supplémentaires - ouvertures de dossier, archives, .....
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 13:47:46
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Il n'y a pas de frais supplémentaires liés à la gestion par compte séparé
Il y a simplement nécessité pour le syndic de compenser la perte de la rémunération par le banquier des fonds déposés.
Il n'y a pas lieu de retenir à ce titre un montant par lot.
Pour plus de précision si vous le jugez utile :
http://www.jpm-copro.com/Honoraires%20de%20syndics%20independants.htm
Je ne peux pas tout recopier.
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Louis92
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312 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 17:28:54
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OK, JPM, merci d'apporter cette précision avec votre lien ainsi que http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=71886&whichpage=11
de fin août - début septembre qui expliquent que le compte séparé est un manque à gagner pour le syndic (les intérêts sur le compte unique compensent les honoraires de base trop bas) et non pas une charge de travail supplémentaire.
Pour l'offre que j'ai posté - 11 oct. 2008 : 12:46:07 plus haut, les 3,50 € le compte séparé par lot doivent signifier que le syndic qui a fait cet offre a estimé à environ 100 - 150 € / lot la somme placée par lui avec le compte unique ... ou alors, il était sûr que le compte séparé ne serait pas voté, bien vu ! il n'a pas été voté  .
Cldt. Louis92
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Edité par - Louis92 le 11 oct. 2008 17:59:47 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 17:59:57
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3,50 € par lot ? Combien y a-t-il de lots ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 18:11:39
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Philippe, le "on" est le législateur ou les copropriétaires et même les 2 !
Que ce soit le compte séparé ou autres taches entrant dans la gestion courante du syndic ne sont pas frais supplémentaires !
Que le syndic compense un manque à gagner n'est pas non plus notre affaire, pas plus qu'il compense ici ou là par des frais pour une tache en plus !
Il doit calculer, comme tout bon commerçant, le "prix de vente" de son service, qui comprendra ce qu'il mettra dedans ce n'est pas notre affaire, afin de présenter un prix ferme et définitif ... qui permet la comparaison à service égale.
On se moque de son mcanisme de calcul des prix :
En résumé, "pour gérer notre copro comme ci et comme ça, c'est combien ?"
Le reste, ses frais, ses marges, ses kleenex (pour les larmes de crocidiles), etc ... , on s'en moque ! |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 18:50:20
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gedehem : NOUS SOMMES D'ACCORD SUR CE POINT. nous avons donc la toute la base de cette réforme.
Un contrat de prestataire de service, avec des clauses précises, le compte séparé, et UN montant d'honoraires.
Aux copropriétaires de faire le bon choix, avec ce contrat plus transparent.
J'ai toujours affirmé que les honoraires sont trop bas, c'est une évidence pour un patron. Trucages, artifices, factures des kleenex,... doivent disparaître de la gestion de nos chers syndics, mais le veulent ils ??? j'en doute fort.
Transparence et concurrence, amis syndics!!!
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 19:08:32
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Citation :
de JPM : 3,50 € par lot ? Combien y a-t-il de lots ?
Réponse : 160 lots (appart).
Pour le futur, il est sûr qu'intégrer le compte séparé dans la gestion courante est la solution. Futur pour une copro donnée = l'année après le vote du compte séparé. Tant que ce n'est pas voté, on reste bancal avec le poste compte séparé à part dans l'offre .. sinon c'est trop compliqué à expliquer à une AG.
Louis92. |
Edité par - Louis92 le 11 oct. 2008 19:13:33 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 23:01:27
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560 € pour un immeuble de 160 lots.
Si l'on prend la gestion courante à 140 € ht le lot on a un honoraire de 22400 € et l'augmentation serait de 2 % ????
Vous êtes sur qu'il n'y a pas une erreur de virgule ?
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Louis92
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 23:23:14
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Non, JPM, pas d'erreur de virgule. Le syndic a fait l'effort de diviser par 6 le coût du compte séparé avant l'AG d'où le changement d'ordre de grandeur. Les honoraires de base étant 1/3 moindres que ceux que vous avez supposés, il s'agit d'une copropriété de résidence secondaire en province, le surcoût "compte séparé" fait près de 4% des honoraires.
Malgré cet effort énorme et ce bon prix, l'AG n'a pas voulu du compte séparé : "faut faire des économies  !". Il y a des copropriétaires qui n'auront plus le droit de dire "le groupe xxxx est une pompe à fric !". Espérons qu'à l'AG 2009, il y en aura qui auront compris qu'il faut être contre la dispense pour avoir un compte séparé. C'est la vie démocratique  !
Cldt. Louis92. |
Edité par - Louis92 le 11 oct. 2008 23:25:28 |
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compte séparé: +20%
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