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laurejena
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 23 oct. 2008 : 22:50:28
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Bonjour,
Durant la dernière assemblée générale ( ou je n’étais pas présent ) il a été voté le remplacement de toutes les boites aux lettres dans le couloir de l’immeuble par un nouveau bloc à l’extérieur de celui –ci ( voté à la majorité de l’article 24)
Ma question est donc la suivante :
L’article 24 est t-il bien visé par cette transformation ou doit on se reporter à l’article 26 de la loi de 1965 ?
Dans le cas ou l’article 26 s’applique et que la majorité absolue n’a pas été requise ( en l’occurrence 7 copropriétaires sur 18 ) que dois je faire pour m’opposer à ces travaux ?
Merci d’avance pour vos réponses
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 09:10:47
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Pour connaitre la règle de majorité, il faut savoir comment étaient les anciennes boites.
A la norme ou non ? En bon état ou non ?
Si les boites étaient aux norme NF D 27- 404 et 27-405 (c'est les boites standart que l'on voit partout) et en bon état, c'est de l'amélioration et relève de la majorité de l'article 26. pour contester,il faut engager une procédure devant le TGI (avocat obligatoire)
Dans les autres cas (batterie anciennes ou ne correspondant pas aux normes imposé aprés 1979, ou dégradés) c'est l'article 24 |
Edité par - oxymore le 24 oct. 2008 09:11:39 |
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julien75000
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 07:34:52
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| je partage le point de vue de oxymore. |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 12:07:18
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vous avez encore une possibilité : selon certains (mon syndic en fait partie), les boites à lettres sont concernées par le critère d'utilité. Les dépenses sont réparties à la boite, et comme les votes doivent être proportionels aux dépenses : une voix = une boite. on retrouve cette notion (je la trouve bidon) dans les interphones, réseau de télévision système de fermeture Vigik ...
avec 18 copropriétaires, chacun paie 1/18 du devis. en supposant que 16 copropriétaires étaient présents ou représentés lors du vote, il fallait 9 pour.
Maintenant faut il saisir le TGI pour une dépense d'une centaine d'euros ? La réponse est clairement non du fait de l'obligation de prendre un avocat .... |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 13:24:28
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MEsprés, la répartition au dépenses d'entretien sont votés à la même majorité que celle des travaux,et peuvent donc être ramené au logement si l'on considère le critère d'utilité, mais les travaux eux mêmes relève des conditions prévues aux articles 24/25/26.
Par exemples, le BAL peuvent être entretenues suivant le critère d'utilité, mais leur remplacement relève soit de 24 ou 26. (ou 25 si dispo règlementaire) |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 18:04:14
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il n'y a pas consensus sur votre affirmation. Même si je la partage, j'ai du il y a quelques années supporter l'installation d'une parabole collective, mon syndic nous ayant fait voter "à la part", non aux millièmes. Il m'a produit les textes legislatifs le confortant dans sa position : dommage, le vote aux millièmes n'aurait pas fait passer la parabole ...
sujet déjà traité http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=60343 |
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ABCT
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414 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 19:43:29
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Les charges de la boîte à lettres s'effectuent sur le critère de l'utilité.
Le critère des tantièmes seraient absurdes la boîte à lettre d'un studio serait bradée au prorata de ses milièmes et la BAL d'un F6 dans le même immeuble serait "dorée à l'or fin!!! pour la même "utilité" (attention il est rappelé que le critère de l'utilité n'est pas lié à l'utilisation...) |
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jp26
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844 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 20:05:57
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et si une boite seulement, parmi un bloc de 6 est en mauvais état et doit être changée?
comment voyez vous la chose |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 29 oct. 2008 : 20:06:50
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Je vois que je n'ai pas été assez clair dans mes explications. cela devient une habitude
Le vote, donc la décision, ne peut se faire qu'en fonction des tantièmes(en fonction des parties communes générale ou spéciale). Le coût lui peut être réparti en fonction de l'utilité
Dans le cas des boites, soit elles sont vétuste ou non conforme et le vote peut se faire a la majorité de l'article 24, soit elles sont aux normes et en bon état et le vote se fait à la majo de l'article 26. Un vote sur des bases différente est contraire aux dispositions d'ordre public données par l'article 24/25/26
par contre la répartition du côut elle peut être en fonction de l'utilité. donc à l'unité pour les boites au lettres ou pour l'antenne TV |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 10:45:03
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oxymore vous êtes en contradiction avec la loi de 1965 :
Citation :
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
si vous contibuez à x % pour un dépense, le vote afférent est également à x %. évident et d'ailleurs clairement spécifié. Mon syndic applique cette règle, et il a raison.
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 15:54:14
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| MEspre, ils votent en fonctions des tantiemes qui leur ont été attribué au titre de ces parties communes spéciales et ils payent en fonction du critère d'utilité |
Edité par - oxymore le 30 oct. 2008 15:55:04 |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 30 oct. 2008 : 16:29:32
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je suis d'accord avec mon syndic, c'est l'essentiel 
avec votre raisonnement, oxymore, les copros ne votent pas avec un nombre de voix proportionnel à leur dépense. Clairement contraire à la loi de 1965. |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 31 oct. 2008 : 16:26:42
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Pas du tout !
c'est une autre solution qui est contraire à a loi de 65.
Par exemple la creation d'un ascenseur se vote à la majo de l'article 26, donc comprenant les voix du copro du RDC mais sont financés par les seuls copropriétaire qui en ont l'utilité. Vérifier la rédaction des article 24/25/26.
Majorité des voix des présents et représenté
majorité des voix de tous les copro
majorité en nombre représentant les 2/3 des voix
En cas de parties communes spéciales c'est toujours la majorité Des voix mais dans lesdites PCS.
Ensuite, la répartition des côuts dépend elle de l'article 10. |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 01 nov. 2008 : 08:59:35
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vous me rappelez la débilité de la loi. Un ami m' a expliqué comment un ascenseur avait été voté dans sa copro : les copros du rdc ont voté pour sans état d'âme, sachant que cela allait leur couter 0. Il y a un bug, non ?
deuxième bug : ce foutu critère d'utilité est énoncé dans aucun rdc.
Enfin vous n'expliquez pas comment vous conciliez vote aux millièmes, répartition à la part et l'article 24 (cas de changement de boite à lettres usagée). |
Edité par - mespres le 01 nov. 2008 10:31:51 |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 03 nov. 2008 : 11:12:36
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De la façon suivante.
1ère résolution (article 24)
"L'Ag du SDC décide de procéder au remplacement de la batterie de BAL existante vétuste par une batterie extérieure au normes.. etc suivant le devis la société xxx"
2ème résolution (article 24)
L'AG du SDC décide de répartir le coût des travaux à l'unité et que ceux ci seront financés au moyen d'un appel de fond exigible à compter du 2ème jour du 2ème trimestre"
Voilà (je passe sur les modalité de placement des fonds)
vous avez voté à la majorité des tantième les travaux et la répartition du coût en fonction de l'utilité |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 03 nov. 2008 : 19:09:21
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prenons des chiffres, 4 copros A, B, C,D une batterie de 4 boite à 1000 €.
millièmes :
copro A,B = chacun 125/1000
copro C,D = 375/1000
Le vote se fera sur la base ce ces millièmes. La décision est adoptée si par exemple C et D vote pour.
critère d'utilité la répartion se fera sur la base de 1/4 (chaque copro dépensera 250 €).
vous voyez bien que (extrait art. 24)
Citation :
Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
n'est pas respecté
quote part répartition = 250/1000 pour tout le monde, pas du tout proprortionnel aux millièmes. |
Edité par - mespres le 03 nov. 2008 21:19:23 |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 04 nov. 2008 : 09:08:20
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Bonjour mespre.
Vous n'avez cité que partiellement le dernier alinea de l'article 24. C'est quand:
" le règlement de copropriété met à la charge etc.... que Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses". et uniquement dans ce cas.
Dans les exemples cités, il semblerait que ce ne soit pas le cas. Le règlement de copro reste muet. C'est le cas lorsque vous créer un ascenseur. Vous votez les travaux à la dble majorité, puis le modificatif de RC et(avec les tantièmes ascenseur), puis la répartition du côut des travaux, tout cela à la double majorité de l'article 26.
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 04 nov. 2008 : 12:34:16
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vous avez malheureusement raison : votre lecture pointilleuse du texte souligne la nécessité de nettoyer ce bazar.
premier bug : le rdc sensé détailler les charges spéciales ne dit rien sur le critère d'utilité : c'est pour cette raison que j'ai toujours été réticent à le mettre en pratique. Pour être carré, il faudrait que tous les rdc soit modifiés comme suit :
les dépenses afférente aux équipements listés ci-après sont réparties à part égale entre les lots
-boites aux lettres
-prise TV
-Interphone
Plus généralement chaque fois que le critère d'utilité peut être évoqué. la liste n'est pas limitative
deuxième bug : installation d'un équipement demandant de nouvelles clés de répartition. Il est parfaitement stupide qu'un copro du rez de chaussée ait son mot à dire pour un équipement que ne le concerne pas, j'ai un exemple où le plus gros payeur (habitant du dernier étage) ne voulait pas de l'ascenseur : la décision a été arrachée avec les copros du rdc : pas difficile de voter pour sur une résolution qui coûte 0 .... |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 04 nov. 2008 : 14:59:37
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Pour la création de l'ascenseur, dire que le copro du RCh n'est pas concerné n'est pas tout à fait exact.
Il ne l'est pas du tout quant a l'utilité de cette installation mais, comme un ascenseur empiète sur les parties communes et notamment le hall, parties communes, il est logique que ses voix soient prises en compte |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 04 nov. 2008 : 17:29:48
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j'entends bien, mais prenez l'exemple (pas si idiot) d'un immeuble de 40 appartements, 5 étages.Profil de l'immeuble rdc avec 30 appartements, 10 appartements disposés sur une "mini-tour". chaque appartement a les mêmes millièmes.
article 26 demande 27 appartements.
supposons que deux appartements d'étages veulent l'ascenseur : il suffit de convaincre 24 propriétaires du rdc, qui n'auront par la suite rien à dépenser. Légal, mais complètement shadok.
Inversement, le rdc peut bloquer vitam éternam la construction d'un ascenseur, pour des motifs esthétiques par exemple.
Je suis bien conscient de forcer le trait avec mon exemple, mais l'imperfection de la loi est bien réelle.
La loi de toilettage des règlements de copros aurait du imposer, en mesure conservatoire, une grille de répartion ascenseur pour les immeubles sans ascenseurs.
Vous pourrez remarquer que quand un ascenseur est remplacé totalement, la grille de répartition utilisée est la grille ascenseur : les habitants du rez de chaussée peuvent donc se voir imposé une renovation partielle du hall d'entrée sans qu'ils aient voix au chapitre .... |
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oxymore
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835 réponses |
Posté - 04 nov. 2008 : 17:57:07
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Pourquoi 27 ?
Si on considère 1 copro par appart et tous les mêmes tantièmes c'est 20 copro. (majorité 16 copropiétaires 2/3 des voix, 20 copropriétaires)
Cela étant, je suis d'accord sur le fait que la loi de 65 est rigide , perfectible, comporte des abérations et qu'il est possible a une minorité de bloquer (malgré les possibilités de recours).
Sur le fond, il y a aussi la possibilité d'autoriser les copropriétaires qui le désire d'effectuer les travaux. C'est une façon de détourner la rigidité de l'article 26 en faisant voter à 25 voire 24 dans le cadre du 25-1.
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