|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
asi77
Pilier de forums
911 réponses |
 Posté - 10 nov. 2008 : 10:24:32
|
La complainte du crédit relais
Source : http://www.france-info.com/spip.php?article207053&theme=22&sous_theme=24
Citation :
Les banques vont faire des efforts. les particuliers vendeurs seraient bien inspirés d’en faire autant.
On prête aux établissements de crédit la garantie donnée à Bercy de prolonger d’un an leur crédit relais, ce qui leur donne de meilleures chances de vendre leur ancien logement dans de bonnes conditions. Le Crédit Foncier avait pris les devants en annonçant qu’il donnait six mois de plus à ses clients. C’était sa manière de répondre à l’Association Française des Usagers de Banque, qui avait agité le chiffon rouge en invoquant 30 000 emprunteurs en détresse. Ces chiffres m’inspirent quelques doutes. Je ne vois pas vraiment d’où ils sortent car la base statistique de l’AFUB est faible. Mais surtout, où est le problème ? Quelqu’un qui prend un crédit-relais est propriétaire de deux biens, celui qu’il vient d’acheter et celui qu’il veut vendre. Il n’est pas vraiment à plaindre. Il a certes été pris de court par le retournements spectaculaire du marché immobilier, mais ce retournement était annoncé partout depuis longtemps. Tout le monde savait qu’il aurait lieu. Les titulaires de crédits-relais les plus en difficulté sont ceux qui ont acheté cher, avant le retournement et qui n’arrivent pas à vendre depuis. Faute d’acheteurs. A leur prix. Car des acheteurs, on en trouve toujours. Demandez donc à Renault ou à Carrefour ! Simplement, pour les ferrer, il faut consentir un effort sur les prix. Or le marché immobilier actuel a pour caractéristique, dans l’ancien, une forte baisse des transactions, mais des prix qui ne baissent pas… encore vraiment. Or les prix sur ce marché ne sont pas faits par les professionnels, mais par les particuliers. Qui en demandent trop. Il leur suffirait dans la plupart des cas de baisser de 10 à 15% leurs prix pour retrouver de la demande. Qu’ils n’oublient pas que les candidats à l’accession s’attendent tous à acheter moins cher qu’il y a six mois ou un an. Quant à prolonger son crédit relais dans l’attente de trouver un pigeon à son prix relève du mauvais calcul. Dans un an les prix seront encore plus bas qu’aujourd’hui. Mieux vaut solder son crédit-relais en vendant moins cher le plus rapidement possible.
A noter le retournement (aussi) de veste de M. de Witt ... qui annonçait il y a peu de temps qu'il fallait acheter 
|
Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
Tous mes posts sur Universimmo sont > ici < |
Edité par - asi77 le 10 nov. 2008 10:40:53 |
|
Signaler un abus
|
|
|
walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 13 nov. 2008 : 20:59:39
|
Citation :
Initialement posté par asi77
La complainte du crédit relais
Source : http://www.france-info.com/spip.php?article207053&theme=22&sous_theme=24
Citation :
Les banques vont faire des efforts. les particuliers vendeurs seraient bien inspirés d’en faire autant.
On prête aux établissements de crédit la garantie donnée à Bercy de prolonger d’un an leur crédit relais, ce qui leur donne de meilleures chances de vendre leur ancien logement dans de bonnes conditions. Le Crédit Foncier avait pris les devants en annonçant qu’il donnait six mois de plus à ses clients. C’était sa manière de répondre à l’Association Française des Usagers de Banque, qui avait agité le chiffon rouge en invoquant 30 000 emprunteurs en détresse. Ces chiffres m’inspirent quelques doutes. Je ne vois pas vraiment d’où ils sortent car la base statistique de l’AFUB est faible. Mais surtout, où est le problème ? Quelqu’un qui prend un crédit-relais est propriétaire de deux biens, celui qu’il vient d’acheter et celui qu’il veut vendre. Il n’est pas vraiment à plaindre. Il a certes été pris de court par le retournements spectaculaire du marché immobilier, mais ce retournement était annoncé partout depuis longtemps. Tout le monde savait qu’il aurait lieu. Les titulaires de crédits-relais les plus en difficulté sont ceux qui ont acheté cher, avant le retournement et qui n’arrivent pas à vendre depuis. Faute d’acheteurs. A leur prix. Car des acheteurs, on en trouve toujours. Demandez donc à Renault ou à Carrefour ! Simplement, pour les ferrer, il faut consentir un effort sur les prix. Or le marché immobilier actuel a pour caractéristique, dans l’ancien, une forte baisse des transactions, mais des prix qui ne baissent pas… encore vraiment. Or les prix sur ce marché ne sont pas faits par les professionnels, mais par les particuliers. Qui en demandent trop. Il leur suffirait dans la plupart des cas de baisser de 10 à 15% leurs prix pour retrouver de la demande. Qu’ils n’oublient pas que les candidats à l’accession s’attendent tous à acheter moins cher qu’il y a six mois ou un an. Quant à prolonger son crédit relais dans l’attente de trouver un pigeon à son prix relève du mauvais calcul. Dans un an les prix seront encore plus bas qu’aujourd’hui. Mieux vaut solder son crédit-relais en vendant moins cher le plus rapidement possible.
A noter le retournement (aussi) de veste de M. de Witt ... qui annonçait il y a peu de temps qu'il fallait acheter
(Ecoutez je m'excuse mais) si Polytechnique était une école de commerce, ça se saurait.
Ces des gens comme De Witt qui ont mis notre économie à plat.
Rappelez-vous de "Thomson Multimedia ? Ca vaut rien !" du chauve qui s'est exilé au Canada.
Walt92. |
Signaler un abus  |
|
|
larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 09:42:38
|
C'est facile de dire "les cou..lons n'ont qu'à baisser leur prix pour vendre", c'est même une lapalissade. Mais le fond du problème n'est pas vraiment là. Pour comprendre il faut reconstituer le parcours de ceux qui se trouvent actuellement dans cette panade.
Alors, reprenons le scénario;
La famille F a besoin de s'agrandir, elle envisage de vendre son deux pièces pour acheter un quatre pièces. Elle avait acheté son deux pièces il y a 3 ans au prix de 100.000€. Sur cet achat, en partie à crédit, il lui reste 60.000€ de capital à rembourser. La capacité de remboursement de la famille F est 12.000€/an.
La famille F trouve dans l'agence A le quatre pièces qui lui convient, son prix: 220.000€.
Pour l'agence A, il n'y a aucun problème, la famille F peut acheter le quatre pièces en vendant son deux pièces, transaction dont l'agence A se propose d'ailleurs de prendre en charge (deux com à encaisser). L'agence A, qui s'occupe de tout, monte le dossier de la famille F:
Prix de vente 2P: 150.000€
Rachat du crédit 2P: 60.000€
Reste pour apport: 90.000€
Prix d'achat 4P: 220.000€
Apport: 90.000€
Reste à emprunter: 130.000€
Annuité sur prêt de 130.000€ : 10.000€
L"annuité est compatible avec la capacité de remboursement de la famille.
Le prêt relai:
C'est en fait un prêt in fine qui va permettre à la famille F de gérer la situation transitoire jusqu'à la vente de son 2P. Sa durée est de 2 ans. Dès que le 2P sera vendu, la famille F remboursera la banque et ce qui reste à payer sera converti en prêt immobilier classique.
Dans un prêt in fine, les remboursements ne représentent que les intérêts, le capital étant remboursable au terme du prêt.
Calcul du prêt relai:
Le prêt relai va financer les deux biens après liquidation du crédit en cours.
Montant du prêt:
Achat du 4P: 220.000€
Rachat du crédit sur le 2P: 60.000€
Montant prêt: 280.000€
Annuité sur prêt relai (T=4%): 11.200€
Cette annuité est compatible avec la capacité de remboursement.
Tout est donc compatible, tant pour le prêt relai que pour le prêt immobilier qui le remplacera par la suite. La famille F achète.
Il faut noter que le prêt relai couvre les deux biens et que ceux-ci seront apportés en garantie hypothècaire du prêt.
Il faut maintenant regarder les différents scénarii d'évolution de la situation:
1) Le 2P est vendu au tarif prévu, c'est le cas idéal.
2) Le 2P est vendu à un prix inférieur au tarif prévu:
- Si ce prix est légèrement inférieur à l'attente, la banque devra consentir un prêt immobilier d'un montant légèrement supérieur puise que l'écart de prix sera autant d'apport en moins.
- Si ce manque d'apport a pour effet de monter les annuités au dessus de la capacité de remboursement de la famille, la banque peut refuser.
3) Si, au terme du prêt relai, le 2P n'est pas vendu, la famille doit rembourser le capital de celui-ci, soit 280.000€, ce qui lui est impossible au travers d'un crédit et la banque peut faire vendre aux enchères l'un des biens ou les deux, selon le niveau d'arrangement qui aura été trouvé. Il est en effet possible de ne vendre que le bien le plus cher et de rembourser la perte par un crédit immobilier majoré sur le bien restant, mais la banque ne sera pas "chaude" puisque la garantie hypothécaire risque d'être insuffisante.
Un autre risque majeur pour la famille F, c'est que l'agence A ait sur-estimé le 2P pour que montage soit présentable et ainsi pouvoir vendre le 4P.
Voici donc ce qui guette les possesseurs de prêt relai.
|
Dominique |
| Signaler un abus |
|
|
asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 16:51:26
|
Effectivement larocaille ...
Le prêt relais est finalement le dernier maillon de la chaine de Ponzi.
L'objectif est finalement de refiler la "patate chaude" (le financement de la plus value) à un acheteur ...
Lorsqu'il n'y a plus d'acheteur prêt à assumer la "patate chaude" ... tout s'effondre (volume puis prix) ... classique !
Le vendeur en prêt relais est le premier à "voir" ce retournement ... mais il n'est pas le plus à plaindre !
Le pire reste l'acheteur ayant acheté au plus haut ... qui souhaitera vendre dans un marché en baisse (pour x raisons : souhait de s'agrandir, divorce, chômage, surendettement ...)
Nos chères banques françaises vont "découvrir" ce qu'est la "Negative Equity".
Leurs erreurs : avoir prêté sur de trop longues durées à de jeunes primo ayant acheté au plus haut !
Avec 45% de divorces + hausse du chomage (récession) + surendettement (merci aux crédits revolving), çà va être dramatique ! Une crise sociale !
Sur ce sujet ("Expertise et Negative Equity"), l'ANIL a d'ailleurs produit un document très intéressant disponible ici : http://www.anil.org/fr/publications/etudes/etudes-1999/expertise-et-negative-equity/index.html
|
Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
Tous mes posts sur Universimmo sont > ici < |
Edité par - asi77 le 14 nov. 2008 16:55:31 |
| Signaler un abus |
|
|
ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 17:41:54
|
Citation :
Initialement posté par asi77
Une crise sociale !
Citation :
A partir du 12 juillet, des incidents surviennent à Paris. Les électeurs du Tiers-Etat décident de former une milice bourgeoise, la Garde Nationale. Le 14 juillet, le peuple, qui cherche des armes, se rend à la Bastille qui sert d'arsenal. Le Marquis de Launay, gouverneur de la Bastille, est massacré et sa tête fixée au bout d’une pique est promenée devant le Palais-Royal. Au soir du 14 juillet 1789, la Bastille est aux mains des insurgés Parisiens. Le Duc de Liancourt vient en informer le Roi Louis XVI. Celui-ci lui demande : "Mais, c'est une révolte ?" ; et Liancourt de répondre au Roi, de manière visionnaire : "Non Sire, c'est une révolution !"
Ps : remarquez que pour moi si l'on me rend mes sous ...
|
Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
|
| Signaler un abus |
|
|
asi77
Pilier de forums
911 réponses |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
La complainte du crédit relais
Forum fermé
