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 Sujet  |
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uatu2000
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 04 déc. 2008 : 19:49:31
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Bonsoir,
Mon soucis est le suivant:
En Juillet 2008, nous avons signé une vente pour un grenier, dans un batiment devant etre rennové. Le promotteur, nous ayant vendu le projet de surrelever le batiment, de maniere à pouvoir ammenager les combles.
Sur les conseils du notaire, qui suggerait aux promoteurs d´éviter de payer une assurance dommage ouvrage, et au vu que je construisais pour ma residence principale en tant que particulier, nous a conseillé de faire un transfert du permis de construire, ce que, sans vraiment savoir ce que cela impliquait, nous avons accepté.
Au moment de la vente, le permis de construire avait été accepté pour une surrelevation. Le panneau exterieur, a d´ailleurs clairement mentionné que le permis avait été accepté le 13 mai 2008 par l´urbanisme.
Ainsi, le 6 aout 2008, le permis de construire m´est officiellement transféré. Le 8 aout, après demande du copie du permis auprés de l´urbanisme, je decouvre que le permis inclus aussi la rennovation de l´immeuble (demolition interieur, reconstruction des etages, peinture) en plus de la surrelevation.
Aussi, je voudrai savoir si cela est normal, et si il y a eu un vice de forme dans la procédure, sachant que je ne suis propriétaire que de la partie devant etre surrelevé.
Qui plus est, le permis n incluait pas d´ammenagement des combles. Ce fait etait connu au moment de la signature chez le notaire, mais ce dernier nous a dit que si nous mettions une mezzanine au lieu d´un niveau en dur, nous n aurions pas de soucis.
Qu en pensez vous?
Merci
Sylvain
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Sylvain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 19:58:04
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| c'était votre notaire ou celui du promoteur ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 04 déc. 2008 : 20:27:03
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Citation :
Initialement posté par uatu2000
Bonsoir,
Mon soucis est le suivant:
En Juillet 2008, nous avons signé une vente pour un grenier, dans un batiment devant etre rennové. Le promotteur, nous ayant vendu le projet de surrelever le batiment, de maniere à pouvoir ammenager les combles.
Sur les conseils du notaire, qui suggerait aux promoteurs d´éviter de payer une assurance dommage ouvrage, et au vu que je construisais pour ma residence principale en tant que particulier, nous a conseillé de faire un transfert du permis de construire, ce que, sans vraiment savoir ce que cela impliquait, nous avons accepté.
Au moment de la vente, le permis de construire avait été accepté pour une surrelevation. Le panneau exterieur, a d´ailleurs clairement mentionné que le permis avait été accepté le 13 mai 2008 par l´urbanisme.
Ainsi, le 6 aout 2008, le permis de construire m´est officiellement transféré. Le 8 aout, après demande du copie du permis auprés de l´urbanisme, je decouvre que le permis inclus aussi la rennovation de l´immeuble (demolition interieur, reconstruction des etages, peinture) en plus de la surrelevation.
Ce n'est pas grave.
Vous n'avez pas d'obligation concernant ces travaux.
En effet, si vous ne les démarrez pas dans les 2 ans suivant la date d'octroi du PC, ou restez plus d'un an sans faire de travaux après les avoir démarrer, la permission sera simplement perdue.
Reste que le procédé est pour le moins curieux.
En effet, les propriétaires du reste de l'immeuble ne pourront pas faire les travaux autorisés par le PC, puisqu'ils ne sont plus possesseurs de ce PC !
S'ils entreprennent les travaux, ils seront dans l'illégalité !
Mais bon, ceci ne vous concernera pas.
Citation :
Aussi, je voudrai savoir si cela est normal, et si il y a eu un vice de forme dans la procédure, sachant que je ne suis propriétaire que de la partie devant etre surrelevé.
Qui plus est, le permis n incluait pas d´ammenagement des combles.
C'est normal.
Les vues en plan ne sont plus des pièces à fournir lors des dépots de PC. Elles sont mêmes refusés par les services.
Vous pouvez aménager la surface créée dans la mesure où celle-ci fut bien déclarée en SHON. Pour savoir cela, il faut vérifier qu'il y a bien été déclaré une augmentation de la SHON.
Citation :
Ce fait etait connu au moment de la signature chez le notaire, mais ce dernier nous a dit que si nous mettions une mezzanine au lieu d´un niveau en dur, nous n aurions pas de soucis.
Qu'en pensez vous?
Ici j'en pense que, et c'est normal pour un notaire parlant de ceci, il vous a raconté une bêtise.
Une mezzanine est un plancher en terme de SHOB/SHON.
Citation :
Merci
Sylvain
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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uatu2000
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 00:06:48
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
c'était votre notaire ou celui du promoteur ?
Ben c etait un peu des deux mais surtout le notaire |
Sylvain |
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uatu2000
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 00:15:22
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Citation :
Initialement posté par Laurent CAMPEDEL
Citation :
Initialement posté par uatu2000
Bonsoir,
Mon soucis est le suivant:
En Juillet 2008, nous avons signé une vente pour un grenier, dans un batiment devant etre rennové. Le promotteur, nous ayant vendu le projet de surrelever le batiment, de maniere à pouvoir ammenager les combles.
Sur les conseils du notaire, qui suggerait aux promoteurs d´éviter de payer une assurance dommage ouvrage, et au vu que je construisais pour ma residence principale en tant que particulier, nous a conseillé de faire un transfert du permis de construire, ce que, sans vraiment savoir ce que cela impliquait, nous avons accepté.
Au moment de la vente, le permis de construire avait été accepté pour une surrelevation. Le panneau exterieur, a d´ailleurs clairement mentionné que le permis avait été accepté le 13 mai 2008 par l´urbanisme.
Ainsi, le 6 aout 2008, le permis de construire m´est officiellement transféré. Le 8 aout, après demande du copie du permis auprés de l´urbanisme, je decouvre que le permis inclus aussi la rennovation de l´immeuble (demolition interieur, reconstruction des etages, peinture) en plus de la surrelevation.
Ce n'est pas grave.
Vous n'avez pas d'obligation concernant ces travaux.
En effet, si vous ne les démarrez pas dans les 2 ans suivant la date d'octroi du PC, ou restez plus d'un an sans faire de travaux après les avoir démarrer, la permission sera simplement perdue.
Reste que le procédé est pour le moins curieux.
En effet, les propriétaires du reste de l'immeuble ne pourront pas faire les travaux autorisés par le PC, puisqu'ils ne sont plus possesseurs de ce PC !
S'ils entreprennent les travaux, ils seront dans l'illégalité !
Mais bon, ceci ne vous concernera pas.
Citation :
Aussi, je voudrai savoir si cela est normal, et si il y a eu un vice de forme dans la procédure, sachant que je ne suis propriétaire que de la partie devant etre surrelevé.
Qui plus est, le permis n incluait pas d´ammenagement des combles.
C'est normal.
Les vues en plan ne sont plus des pièces à fournir lors des dépots de PC. Elles sont mêmes refusés par les services.
Vous pouvez aménager la surface créée dans la mesure où celle-ci fut bien déclarée en SHON. Pour savoir cela, il faut vérifier qu'il y a bien été déclaré une augmentation de la SHON.
Citation :
Ce fait etait connu au moment de la signature chez le notaire, mais ce dernier nous a dit que si nous mettions une mezzanine au lieu d´un niveau en dur, nous n aurions pas de soucis.
Qu'en pensez vous?
Ici j'en pense que, et c'est normal pour un notaire parlant de ceci, il vous a raconté une bêtise.
Une mezzanine est un plancher en terme de SHOB/SHON.
Citation :
Merci
Sylvain
Merci pour ces détails. Mais est ce que cela veut dire que c est moi qui doit m´occuper de toute la paperasse relative à ce permis?
En ce qui concerne les travaux sur les parties dont je ne suis pas proprietaire, elles ont commencé avant le transfert, et l´ancien titulaire (le promotteur) avait fait alors la declaration d´ouverture des travaux pour la rennovation de l´immeuble et la surrelevation sur une surface de 39 m2! (alors que les travaux concernent trois niveaux!) et ne sont toujours pas achevés. Est ce que cela veut dire, vu que les promotteurs sont ceux qui font les travaux de rennovation sont maintenant dans l´illegalité?
Et surtout, est ce que c est moi qui devrait envoyer le formulaire de fin de travaux pour l ensemble surrelevation et rennovation?
Est ce que vous pensez que je dois changer la surface declarée? Car la rennovation concerne environ 150 m2 et non 39m2 ?( en fait ils ont declaré comme surface, la seule surface des futures combles ammenageables, et non la totalité des surfaces recevant une rennovation)
Encore merci
Sylvain |
Sylvain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 07:59:53
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votre responsabilité de maitre d'ouvrage sera pleine pour non respect du PC... si le PC n'est pas respecté.
l'urbanisme s'intéresse aux surfaces créées : le remplacement d'un plafond non porteur par une dalle entraine une création de SHON et, à vous lire, je ne suis pas convaincu que cela a été déclaré.
pourquoi le transfert n'a t il pas fait l'objet d'une division de l'opération, si tant est qu'elle était divisible ?
ça sent un peu le gaz votre histoire !!!
si vous craignez quelquechose, il vaut peut-être mieux se rapprocher du service urbanisme de la commune... : vous y laisserez peut-être des plumes, mais moins que de devoir démolir en cas de non respect du PC non régularisable... alors qu'un PC modificatuer suffirait peut-être à régulariser. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 09:00:04
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
votre responsabilité de maitre d'ouvrage sera pleine pour non respect du PC... si le PC n'est pas respecté.
On n'est pas obligé d'exécuter un PC en entier Emmanuel.
On ne peut pas faire plus, mais on peut faire moins (sauf si le moins reviens à ne plus respecter une règle d'urbanisme).
Et dans ce cas, on perd simplement à terme les droits donnés par le PC. Si l'on veut reprendre les travaux, il faudra un nouveau PC.
Ceci dit, on peut toujours pour se tranquiliser déposer un PC modificatif. Mais ici, comme il faudra certainement un archi (+170m2 je suppose), autant s'en passer.
Citation :
l'urbanisme s'intéresse aux surfaces créées : le remplacement d'un plafond non porteur par une dalle entraine une création de SHON et, à vous lire, je ne suis pas convaincu que cela a été déclaré.
C'est exactement le point à absolument vérifier.
Citation :
pourquoi le transfert n'a t il pas fait l'objet d'une division de l'opération, si tant est qu'elle était divisible ?
ça sent un peu le gaz votre histoire !!!
si vous craignez quelquechose, il vaut peut-être mieux se rapprocher du service urbanisme de la commune... : vous y laisserez peut-être des plumes, mais moins que de devoir démolir en cas de non respect du PC non régularisable... alors qu'un PC modificatuer suffirait peut-être à régulariser.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 05 déc. 2008 : 09:13:01
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Citation :
Initialement posté par uatu2000
Merci pour ces détails. Mais est ce que cela veut dire que c est moi qui doit m´occuper de toute la paperasse relative à ce permis?
Forcément puisque vous en êtes devenu le titulaire !
Citation :
En ce qui concerne les travaux sur les parties dont je ne suis pas proprietaire, elles ont commencé avant le transfert, et l´ancien titulaire (le promotteur) avait fait alors la declaration d´ouverture des travaux pour la rennovation de l´immeuble et la surrelevation sur une surface de 39 m2! (alors que les travaux concernent trois niveaux!)
Je suppose que les 39m2 concernent la surface créée dans le comble et non la surface de tout l'immeuble.
Il me faudrait tous les chiffres portés sur le formulaire.
Citation :
et ne sont toujours pas achevés. Est ce que cela veut dire, vu que les promotteurs sont ceux qui font les travaux de rennovation sont maintenant dans l´illegalité?
Ca dépend.
Si les travaux qu'ils font ne sont pas soumis à autorisations d'urbanisme, non.
Mais s'ils ravalent la façade par exemple, oui !
Ceci dit, je ne pense pas qu'il y aurait des conséquences judiciaires. Car l'illégalité est purement "paperassière" ici. Les travaux ont été autorisés. Que ce soit X ou y qui les réalise finalement n'a à priori pas de conséquences.
Citation :
Et surtout, est ce que c est moi qui devrait envoyer le formulaire de fin de travaux pour l ensemble surrelevation et rennovation?
Forcément !
Citation :
Est ce que vous pensez que je dois changer la surface declarée? Car la rennovation concerne environ 150 m2 et non 39m2 ?( en fait ils ont declaré comme surface, la seule surface des futures combles ammenageables, et non la totalité des surfaces recevant une rennovation)
C'est donc bien ce que je soupçonnais.
La surface existante de l'immeuble aurait dûe être indiquée sur le formulaire. Si la déclaration fut fausse, l'autorisation fut accordée à tort également. Car il ne pouvait pas échapper aux services instructeurs que l'immeuble faisait plus de 39m2 de SHON !
Je ne vois pas comment ces services ont pu apprécier s'il y avait ou non surdensité !
Bref, quelle est la surface de la parcelle supportant l'immeuble et y a-t-il un COS dans cette zone urbaine ?
J'espère que la surface constructible de la parcelle est supérieur à 190m2...
Citation :
Encore merci
Sylvain
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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uatu2000
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 15:24:59
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Bonjour
Alors je viens de reprendre le PC et les details sont:
- titre du PC re-ammenagement et surrelevation d'un immeuble existant
- Habitation: Shon avant travax=116.30; SHON cree par transformation de SHOB=23.85 et SHON totales=140.10
- Commerce SHON avant travaux 28.70; SHON cree depuis SHOB=15; SHON totales=43.70
Au final; la SHON totales avant travaux=144.95; la shon cree depuis shob=23.85; la SHON totale=183.80
Nombre de logement crees=2, nb de piece de la maison=2, nombre de niveau de la maison=3.
Mode d utilisation principale=location
Concernant le formulaire transfert de permis delivré, il n y a pas de details particulier.
Par contre, dans la declaration d ouverture de chantier, la SHON declare est de 39m2
Donc au final, je me demande si
1/ il y a pas erreur sur la SHON declaré a l ouverture des travaux
2/ Vu que je possede tout le permis, c est pas moi qui sera soumis à Taxe+tard...?
Encore merci pour toutes vos reponses
Sylvain
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Sylvain |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 16:56:50
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Citation :
Initialement posté par uatu2000
Bonjour
Alors je viens de reprendre le PC et les details sont:
- titre du PC re-ammenagement et surrelevation d'un immeuble existant
- Habitation: Shon avant travax=116.30; SHON cree par transformation de SHOB=23.85 et SHON totales=140.10
- Commerce SHON avant travaux 28.70; SHON cree depuis SHOB=15; SHON totales=43.70
Au final; la SHON totales avant travaux=144.95; la shon cree depuis shob=23.85; la SHON totale=183.80
Nombre de logement crees=2, nb de piece de la maison=2, nombre de niveau de la maison=3.
Mode d utilisation principale=location
Concernant le formulaire transfert de permis delivré, il n y a pas de details particulier.
Par contre, dans la declaration d ouverture de chantier, la SHON declare est de 39m2
Hum, il y a bien création de 39m2 de SHON.
Je ne sais pas s'il convient de mettre la SHON totale ou seulement la créée, mais ceci n'a pas d'importance. Si c'est une erreur, elle est bénigne.
Citation :
Donc au final, je me demande si
1/ il y a pas erreur sur la SHON declaré a l ouverture des travaux
2/ Vu que je possede tout le permis, c est pas moi qui sera soumis à Taxe+tard...?
Il y a un problème de TLE, car la création de SHON y est soumise.
Or ce n'est pas à vous de payer la TLE sur le commerce. Il y a ici un point à discuter avec le promoteur et un papier à signer pour obtenir un partage au prorata des surfaces.
Pour la suite, cela sera sans importance. Car lorsque vous ferez modifier la valeur locative de votre appartement, auprès du centre des impots fonciers, vous ne déclarez bien sur pas les commerces, puisque ceux-ci ne vous appartiennent pas.
Citation :
Encore merci pour toutes vos reponses
Sylvain
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 07 déc. 2008 16:57:58 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 17:13:53
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| cette créatipon de SHON inclut elle la transformation d'un plafond non porteur au niveau des combles en dalle d'étage ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 déc. 2008 : 19:38:29
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
cette créatipon de SHON inclut elle la transformation d'un plafond non porteur au niveau des combles en dalle d'étage ?
C'est le réhaussement du toit qui a créé la SHON à partir de SHOB existante (il est bien précisé transformation de SHOB en SHON). |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 07 déc. 2008 19:39:15 |
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