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LeNabot
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 Posté - 24 déc. 2008 : 12:33:52
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Un congé pour vente est nul s'il met à la charge du locataire en cas d'exercice de son droit de préemption la commission de l'agent immobilier. La clause [du mandat de vente] ne concerne pas le locataire et lui est donc inopposable.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 17 décembre 2008
N° de pourvoi: 07-15943
Publié au bulletin Rejet
M. Cachelot (conseiller le plus ancien faisant fonction de président), président
SCP Thomas-Raquin et Bénabent, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 mars 2007), que le 21 novembre 2003 la société Gramont a, sur le fondement de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, notifié à ses locataires une offre de vente de leur appartement et donné mandat à la société Feau commercialisation d'organiser la mise en vente des lots ; que l'offre précisait que le prix serait payable le jour de la signature de l'acte authentique, en ce compris les honoraires de négociation ; que Mme X..., M. Y..., M. et Mme Z... et M. et Mme A... ont assigné la société Gramont en nullité de l'offre de vente ;
Attendu que la société Gramont fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen :
1° / qu'aucune des parties au litige ne soutenait dans ses conclusions d'appel qu'aux termes de la clause litigieuse, les honoraires de négociation viendraient s'ajouter au prix de vente ; qu'au contraire, les consorts X..., Y..., Z..., A... reconnaissaient eux-mêmes à plusieurs reprises que ces honoraires étaient inclus dans le prix de vente ; qu'en retenant cependant, pour prononcer la nullité de l'offre de vente, que les termes de la clause relative au prix ne pouvaient en aucun cas signifier que les locataires n'auraient rien à régler en sus du prix au titre de la commission et ainsi que les honoraires de négociation venaient s'ajouter au prix de vente, sans provoquer les observations préalables des parties sur ce point, la cour d'appel s'est déterminée par un moyen non soumis au débat contradictoire en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
2° / qu'aucune des parties ne faisaient davantage valoir que la société Gramont aurait induit en erreur les locataires sur la formulation soit-disant erronée de la clause de l'offre de vente relative au prix, les conclusions des consorts X..., Y..., Z..., A... étant parfaitement muettes sur ce point ; qu'en retenant cependant que " la société Gramont Sas a donc induit en erreur par une formulation erronée justifiant l'annulation de l'offre ", sans provoquer les observations préalables des parties sur ce point, la cour d'appel s'est déterminée par un moyen non soumis au débat contradictoire en violation de l'article 16 du code de procédure civile ;
3° / que l'offre de vente indique que le prix est payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente en ce compris les honoraires de négociation auquel il y a lieu d'ajouter le paiement de frais, droits et émoluments de l'acte authentique de vente, leurs suites et leurs conséquences ainsi qu'une quote-part des frais de mise en copropriété ; que non seulement les termes " en ce compris les honoraires de négociation " expriment clairement que cette commission est comprise dans le prix mentionné et ne vient pas s'y ajouter, mais en outre l'indication qui suit immédiatement, selon laquelle au prix doit s'ajouter le paiement des frais, renforce par opposition l'absence d'ambiguïté de cette expression ; qu'en décidant cependant que l'offre de vente n'indiquait pas que les locataires n'auraient rien à régler en sus du prix au titre de la commission, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis en violation de l'article 1134 du code civil ;
4° / qu'en outre, l'effet relatif des contrats n'interdit pas aux juges du fond de rechercher dans un acte étranger à l'une des parties en cause des renseignements de nature à éclairer leur décision ; qu'en l'espèce, une clause du mandat conclu entre la société Gramont et son mandataire, la société Feau commercialisation, stipulait que le mandataire devait percevoir, en contre-partie de sa mission, une rémunération du mandant ; qu'en retenant pourtant, pour décider que la société Gramont ne pouvait pas invoquer cette clause pour établir que le versement des honoraires de négociation visés dans l'offre de vente litigieuse lui incombait nécessairement, que cette stipulation ne concernait que les rapports entre le mandant et son mandataire et non les locataires qui n'étaient d'ailleurs pas censés en avoir connaissance, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1165 du code civil ;
5° / que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause doit recevoir application si elle résulte d'une stipulation expresse du mandat ; qu'en l'espèce, le mandat conclu entre les sociétés Gramont et Feau commercialisation revêtait un caractère exclusif et stipulait en outre expressément qu'en cas d'exercice par le locataire de son droit de préemption " la rémunération sera due au mandataire " ; qu'en énonçant cependant de façon générale-à supposer qu'elle ait ainsi adopté les motifs des premiers juges sur ce point-que la mise en oeuvre du droit de préemption d'ordre public au profit du locataire ne pouvait ouvrir droit à une commission au profit de l'agent immobilier, même si c'est le bailleur qui en est débiteur vis-à-vis du mandataire, la cour d'appel a violé les articles 6 et 6-1 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que l'offre de vente qui énonçait que le prix était " payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation " impliquait nécessairement que l'acquéreur supportait la commission due à l'intermédiaire et que la clause figurant dans le mandat qui liait la venderesse à la société Feau commercialisation ne concernait pas les locataires, la cour d'appel, sans dénaturation ni violation du principe de la contradiction, abstraction faite d'un motif surabondant tiré de l'existence d'une erreur, en a exactement déduit que les offres de vente faites aux locataires titulaires d'un droit de préemption étaient nulles ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Gramont aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Gramont à payer à Mme X..., M. Y..., M. et Mme Z..., M. et Mme A..., ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix sept décembre deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 24 déc. 2008 15:35:39 |
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LeNabot
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Posté - 24 déc. 2008 : 12:50:04
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A compléter avec cet arrêt qui ne reconnait pas la commission de l'agent immobilier en cas de préemption du locataire. La préemption du locataire ne peut pas être assimilée à la présentation d'un acquéreur.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 14 juin 1988 Rejet .
N° de pourvoi : 86-17557
Publié au bulletin
Président :M. Ponsard
Rapporteur :Mme Gié
Avocat général :M. Charbonnier
Avocats :M. Parmentier, la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard .
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 1986), que le 24 juin 1983, Mme Orbiscay a donné à la société Groupe Pierre Baton, pour une durée de trois mois, un mandat exclusif de vendre un appartement loué aux époux Obertuffer ; que, le 28 juin 1983, la société Groupe Pierre Baton a informé les locataires de l'intention de leur propriétaire de vendre leur logement et de la faculté pour eux d'exercer leur droit de préemption ; qu'ayant fait connaître à Mme Orbiscay, par lettre du 5 août 1983, leur intention d'acquérir, la vente a été signée, sans autre prestation de l'agent immobilier, par acte notarié du 16 novembre 1983 ; que la société Groupe Pierre Baton a assigné Mme Orbiscay en paiement de la commission convenue au mandat ;
Attendu que la société Groupe Pierre Baton fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande, alors, selon le moyen, que, d'une part, l'article 6, dernier alinéa, de la loi du 2 janvier 1970 dispose que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité, cette clause doit recevoir application dans les conditions fixées par le décret du 20 juillet 1972 ; qu'il résultait du mandat exclusif de vente venu à expiration le 24 septembre 1983 que Mme Orbiscay s'interdisait, après l'expiration du mandat, de vendre sans le concours de la société Groupe Pierre Baton, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par la mandataire ; que la cour d'appel qui a relevé l'existence de cette clause d'exclusivité et qui a constaté que la vente intervenue le 16 novembre 1983 avait fait suite à l'offre de vente notifiée à l'acheteur le 28 juin 1983 dans le délai du mandat par l'agent immobilier devait nécessairement en déduire que cette société avait droit au paiement de sa commission ; qu'elle a ainsi violé par refus d'application l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et alors, d'autre part, qu'il appartenait à la cour d'appel de rechercher si les parties n'avaient pas entendu en stipulant la clause d'exclusivité déroger aux dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 de sorte que le droit à commission du mandataire subsisterait alors même que la vente serait contestée dans un document unique après l'expiration du mandat ; que faute de l'avoir fait, la cour d'appel a privé sa demande de base légale au regard de l'article 6, dernier alinéa, de la loi précitée ;
Mais attendu que l'arrêt relève que la société Groupe Pierre Baton avait fait une offre de vente aux locataires, titulaires d'un droit de préemption, qui l'avaient acceptée ; qu'il en résulte que cette offre ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur qui seule aurait ouvert à la société Groupe Pierre Baton le droit au paiement d'une commission tant au regard de la loi du 2 janvier 1970 que des stipulations contractuelles ; qu'ainsi l'arrêt se trouve légalement justifié et qu'en aucune de ses branches le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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