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Je réfléchis actuellement à l'achat d'une F2 neuf de 50m², sous le régime de la loi scellier (remplaçant du De robien). Location sous le régime Borloo (30% des loyers déductibles, si les locataires remplissent les conditions de ressources). Gérance par mes soins. Voici mon petit calcul de rentabilité. J'ai tout annualisé sur une période de 15 ans, y compris avantages fiscaux. Qu'en pensez-vous ?
Prix d'achat (y compris frais notaire + Hypothèque) : 138700 € Apport perso : 20000€ Prêt taux fixe 5% sur 15 ans, assurance comprise : - 11290 €/an Taux d'actualisation des charges et loyers : 0% Loyer brut annuel : +5000€ (2 mois de vacances /an) impots foncier : -680€ économie d'impôts Loi Scellier : +3280 € / an charges non déductibles sur locataire : -600 €/an (assurance propriétaire + syndic) Est-ce que je ne compte pas trop ? Ass carence 1er locataire : -240 / 15ans : -16€ /an Assurance loyer impayés : -192 €/an Economie impôts sur revenus (suite à déficit foncier, tranche marginale d'imposition 30%) : +373 €/an
On en déduit : Effort annuel d'épargne : -4125€ / an
Le projet me coûte 4125*15+20000 = 81875 si le prix de l'appart reste constant, gain de 56825 € à la revente dans 15 ans.
En plaçant 20000€ de suite + 4125€/an, cela me rapporte 36000€ au bout de 15ans à 4% l'an.
Je me demande si le jeu en vaut vraiment la chandelle... et si mon calcul est juste.
Vous ne pouvez pas compter les euros de 2010 au même tarif que les euros de 2025... Il y a l'inflation entre les deux. Dans votre taux fixe à 5%, l'impact d'une inflation a zero pour cent ou a deux pour cent rend le projet dangereux (inflation a zero) ou a peine intéressant (inflation à 2%°). Mais au bout de quinze ans l'impact d'uen inflation non nulle est énorme.
En comparaison, votre placement à 4% l'an est aussi à analyser plus en détail. Il s'agit je pense d'assurance vie en euros en taux net, mais aux conditions d'aujourd'hui, incluant une inflation moyenne de 2% l'an. Ce n'est donc deja pas compatible avec votre hypothèse d'inflation zero pour le bien immobilier.
Or ca ne va pas continuer comme ca en terme d'inflation (pas à 2% moyen). D'ou l'intérêt de faire des hypothèses, pour essayer de se projeter. Pour ma part,j'ai peur d'un crash obligataire, car vu le marché énorme des obligations d'état à taux fixes, je pense que les taux d'émission vont augementer. DOnc possibilitéas d'investir a taux meilleur d'ici peu.
Mais aussi gros malaise avec les assurances vies en euros d'aujourd'hui, donc si vous investissez en 2009 ou en 2011 vos 20 000 euros, ca risque de donner des résultats tout a fait différents!
Et l'inflation a 2% moyen ces dernières années, montée à 3,5 en 2008 et redescendant a zero actuellement ... risque de repartir à 4 ou 5% bientot...
Bref, dans la situation actuelle, il est dangereux de faire des hypothèses moyennes, et illusoire de gratter à la marge... comme c'est le cas de ce genre de montage;
Mais ce n'est qu'un avis parmi d'autres...
Festina lente
Edité par - ribouldingue le 18 janv. 2009 19:16:12
Merci pour votre avis. Mais très franchement je n'ai pas tout compris. Pouvez-vous préciser. Que dois-je comprendre de votre avis ?
Effectivement, mon calcul ne peut être que faux, puisqu'il ne prend pas en compte l'actualisation, mais c'était une hypothèse de calcul.
Je pensais faire un investissement immobilier un peu plus tard, mais compte-tenu de la défiscalisation intéressante proposée par la nouvelle loi scellier, je me suis lancé dans un calcul approximatif pour voir ce que cela donne.
Si l'inflation augmente, cela rend l'investissement locatif beaucoup plus intéressant.
Il est difficile de parier sur ce que vaudra cet appartement d'ici 15 ans... avec la crise immo qui va nous ramener sur des prix plus sages, pour repartir à la hausse (cycle). C'est pour cela que j'ai pris l'hypothèse que l'appartement serait évalué à la date de départ dans 15 ans... Mais effectivement je n'ai pas tenu compte de l'inflation
Citation :Effectivement, mon calcul ne peut être que faux, puisqu'il ne prend pas en compte l'actualisation, mais c'était une hypothèse de calcul.
Ce n'est pas qu'il ne prend pas en compte l'inflation mais qu'il prend l'hypothèse zero.
D'autre part vous comparez l'achat d'un bien sur 15 ans à inflation zero avec de l'assurance vie qui fontionne sur 15 ans avec les hypothèses d'aujourd'hui (incluant uen inflation de 2% l'an).
Citation :Il est difficile de parier sur ce que vaudra cet appartement d'ici 15 ans...
Eh oui, bien évidemment. C'est bien pour cela que plutot que de faire une seule hypthèse (téméraire en plus)à d'inflation zero, il vaut mieux faire PLUSIEURS hypothèses avec plsueirus niveaux d'inflaiton, et voire si le résultat varie peu (en ce cas on sait a peu pres ou on va) ou énormément (ce qui revient à acheter les yeux fermé devant un grand trou). POur que l'achat soit raisonnable, il faut que le résulat ne soit pas hypersensible à des paramètres que vous ne maitrisez pas....
Citation :crise immo qui va nous ramener sur des prix plus sages, pour repartir à la hausse (cycle).
Ah, tiens, vous venez donc de faire une hypothèse.
Question: comment se traduit-elle dans votre simu? Achat en cas de cycle avec prix bas (je ne corois pas vu le rendement) ou perte sur la valeur du bien (que vous n'avez pas intégrée, psuique inflaiton zero, et maintien du prix)
l'inconvénient d'un logement neuf, c'est que vous payez aussi 22700 euros de TVA, donc pour votre calcul de revente, je partirai plutôt avec un prix de 115000 euros (sans prendre en compte les variations de marché)
quant à la durée de vacance cela dépend bien évidemment de la situation géographique : pour un 3 pièces à puteaux, je compte 0 pour Lorient, je compte 2mois.
En dernier ressort c'est à vous de décider, si j'avais 150.000 euros à investir il est clair que je me chercherais un petit immeuble occupé de province avec une boutique en rez de chaussée et 3-4 logement 1 ou 2 pièces pour toucher 10 %/an de rendement. Mais pas d'avantage fiscal et pas d'effort d'épargne et certainement un supplément d'impôt à acquitter
pour gagner 36000 euros sur 15 ans, soit 2400 euros par an (soit 200 /mois) je trouve tout cela bien compliqué.
Avis sur investissement immobilier neuf
Forum fermé
Posté - 18 janv. 2009 : 18:44:47
