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GROEG
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135 réponses |
 Posté - 09 févr. 2009 : 13:56:53
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papanoel,
Exactement et même si les prix baissent fortement ils sont encore gagnant, puisque les mensualités versées donne encore de la marge sur les pertes sèches...
D'ou mon scepticisme sur l'effondrement en cours : On parle de prix qui chutent à l'instant T et on a tendance à confonfre "baisse des prix" et "perte d'argent". C'est du manque à gagner car il fallait vende avant, mais pas de la perte d'argent: C'est différent!
Les plus affectés sont à mon avis les AI, entreprise du batiment et éventuellement les notaires (plus les pigeons qui ont pris des prêts relais)... à cause de la baisse des volumes de vente.
Mais bon je ne vais pas pleurer sur leurs sorts. |
GREG |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 14:10:50
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Citation :
Exactement! Il ne faut pas confondre baisse des prix et perte d'argent. C'est du manque à gagner
Vous avez lu Fanette ? Les proprios peuvent brader pour réussir a vendre et rester encore gagnants. |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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GROEG
Contributeur vétéran
135 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 14:25:41
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De quoi? J'ai pas compris la blague.
En gros Oui c'est ça l'esprit. La crise actuelle a de bon de calmer la gourmandise des vendeurs. Par contre, j'ai un doute sur la reprise : Vu que tout le monde rabache que ça va baisser, que ça va se casser la figure... Il est normal que les acheteurs potentiels attendent que la baisse soit marquée. Et j'ai l'impression qu'il risque d'y avoir une nouvelle ruée sur l'immo comme ça a fait suite à la dernière crise. Maintenant, je ne m'avancerai pas sur la date (peut être dans 5 ans...peut être plus...) car il ne faut pas oublier que l'achat de son logement est l'objectif de la grande majorité des familles.
Mais je me pose une autre question: Pourquoi les banques vendent elles encore des prêts immo si le marcher va se casser la figure? Et me dites pas qu'elles ne prêtent plus!! C'est faux! |
GREG |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 14:37:07
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Citation :
Et j'ai l'impression qu'il risque d'y avoir une nouvelle ruée sur l'immo
Ah, tiens, j'ai trouvé une nouvelle perle...
Il faut acheter avant l'envolée alors? |
Festina lente |
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papanoel
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1568 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 16:19:20
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Citation :
Et j'ai l'impression qu'il risque d'y avoir une nouvelle ruée sur l'immo
Ah, tiens, j'ai trouvé une nouvelle perle...
Il faut acheter avant l'envolée alors?
"De quoi une ruée sur l'immo! vite! hein ? ou ca ? quand ?"
Du clame Ribouldingue, rendormez vous: groegg a prévu le départ de la ruée dans "dans 5 ans...peut être plus"
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Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
Edité par - papanoel le 09 févr. 2009 16:24:21 |
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GROEG
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135 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 17:41:04
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Ce qu'il faut c'est surtout faire le contraire de tout ce que vous dites et je continuerai à poster partout dans ce sens. Il vaut mieux acheter que louer malgré tout ce que vous pouvez dire car dans la durée on s'y retrouvera toujours. Ne croyez pas que tout le monde est suspendu aux dire des journalistes qui n'y connaissent rien. Tout comme vous, et comme tout le monde. Mais je suis au regret de vous dire que même si vous pensez le contraire, des gens achètent en ce moment dans l'immobilier, et les banques accordent des prêts. Maintenant, continuez à critiquer, il n'y a rien de constructif dans vos dires qui en plus n'apportent rien. Si vous voulez casser un raisonnement faites le avec des arguments et des chiffres. Je respecte tous les avis du moment que j'y vois un peu d'intelligence et de réflexion derrière.
Sinon je peux me mettre à votre niveau: Epargnez, gardez vos sous sur vos livrets A et surtout n'achetez rien car on ne sait jamais. Laissez les banques profiter de votre argent et louez vos logements pour engraisser les agences et les investisseurs. Surtout que les pauvres n'essayent pas de profiter de la baisse pour s'acheter leur maison, qu'ils laissent ça aux riches qui sont bêtes (la preuve ils sont riches) et moquez vous du monde ça n'approte rien si ce n'est de montrer ses frustrations...
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GREG |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 18:01:27
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Non non, je vous crois.
ne ruée sur l'immobilier. J'ai noté que vous avez aussi indiqué que les banques continuent à prêter autant qu'avant. Les chiffres ne disent pas ça, mais si vous vous le dites.
Retenez moi ou j'achèèèèèèèètttte..... |
Festina lente |
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GROEG
Contributeur vétéran
135 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 18:03:55
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non non louez ça va baisser
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GREG |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 20:28:54
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Citation :
Je respecte tous les avis du moment que j'y vois un peu d'intelligence et de réflexion derrière.
C'est certain qu'il y a une grosse quantité de réflexion derrière l'annonce d'un future hausse rapide de l'immobilier à court terme.
Citation :
Pourquoi les banques vendent elles encore des prêts immo si le marcher va se casser la figure? Et me dites pas qu'elles ne prêtent plus!! C'est faux!
C'est marrant, le marché des prêts immobiliers semble avoir perdu une trentaine de milliards d'euros en 2008, mais ça n'entre certainement pas dans les éléments à prendre en compte? (Question d'intelligence, sans doute)
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 09 févr. 2009 20:29:43 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 09 févr. 2009 : 22:30:53
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Citation :
Initialement posté par GROEG
De quoi? J'ai pas compris la blague.
En gros Oui c'est ça l'esprit. La crise actuelle a de bon de calmer la gourmandise des vendeurs. Par contre, j'ai un doute sur la reprise : Vu que tout le monde rabache que ça va baisser, que ça va se casser la figure... Il est normal que les acheteurs potentiels attendent que la baisse soit marquée. Et j'ai l'impression qu'il risque d'y avoir une nouvelle ruée sur l'immo comme ça a fait suite à la dernière crise. Maintenant, je ne m'avancerai pas sur la date (peut être dans 5 ans...peut être plus...) car il ne faut pas oublier que l'achat de son logement est l'objectif de la grande majorité des familles.
Mais je me pose une autre question: Pourquoi les banques vendent elles encore des prêts immo si le marcher va se casser la figure? Et me dites pas qu'elles ne prêtent plus!! C'est faux!
http://www.lesechos.fr/info/analyses/4828218-verites-et-mensonges-sur-le-logement-et-la-crise.htm
Citation :
Vérités et mensonges sur le logement et la crise
Voici un article qui ne vous donne pas tort  |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 12:11:09
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Citation :
Initialement posté par GROEG
Ce qu'il faut c'est surtout faire le contraire de tout ce que vous dites et je continuerai à poster partout dans ce sens. Il vaut mieux acheter que louer malgré tout ce que vous pouvez dire car dans la durée on s'y retrouvera toujours. Ne croyez pas que tout le monde est suspendu aux dire des journalistes qui n'y connaissent rien. Tout comme vous, et comme tout le monde. Mais je suis au regret de vous dire que même si vous pensez le contraire, des gens achètent en ce moment dans l'immobilier, et les banques accordent des prêts. Maintenant, continuez à critiquer, il n'y a rien de constructif dans vos dires qui en plus n'apportent rien. Si vous voulez casser un raisonnement faites le avec des arguments et des chiffres. Je respecte tous les avis du moment que j'y vois un peu d'intelligence et de réflexion derrière.
Sinon je peux me mettre à votre niveau: Epargnez, gardez vos sous sur vos livrets A et surtout n'achetez rien car on ne sait jamais. Laissez les banques profiter de votre argent et louez vos logements pour engraisser les agences et les investisseurs. Surtout que les pauvres n'essayent pas de profiter de la baisse pour s'acheter leur maison, qu'ils laissent ça aux riches qui sont bêtes (la preuve ils sont riches) et moquez vous du monde ça n'approte rien si ce n'est de montrer ses frustrations...
Le marché immobilier n'évolue pas de la même manière pour tous ses acteurs.
Les investisseurs raisonnent toujours en terme de rendement, ce qui ramène la problèmatique d'achat à un calcul basique visant à équilibrer l'ammortissement de l'investissement et les revenus locatifs. Il n'y a donc pas de contradiction à acheter cher, pour peu que le rendement soit correct. Bien sur il faut prendre en compte une éventuelle moins-value lors de la revente, mais la durée des investissements locatifs laisse de la marge et est tout à fait en phase avec le cycle d'évolution des prix de l'immobilier (en clair, il est logique d'estimer que dans les 10 ans les prix seront revenus à un niveau correct).
Pour les accédants, le calcul est différent car leur achat immobilier n'est pas compensé par un revenu locatif, mais ne constitue qu'une charge grévant leur budget familial pour de longues années. Le calcul de l'accédant vise à consacrer un "juste prix" à son logement afin de préserver son pouvoir d'achat pour les autres dépenses. Le calcul se résume donc à la part de budget à consacrer à se loger. C'est la charge excessive, conjuguée avec l'incertitude sur l'avenir, qui bloque les achats car entre 2001 et 2007 les prix de l'immobilier ont progessé de manière dispropotionnée par rapport aux revenus des ménages.
La "logique" de l'accédant est de différer son achat en attendant que celui-ci rentre dans une capacité d'investissement acceptable pour le ménage. Le rève d'être propriétaire de son logement a perdu de sa superbe face à la dure réalité économique. Bien sur on peut estimer que c'est la baisse des prix qui débloquera le marché lorsqu'un certain équilibre aura été atteint entre l'évolution des prix de l'immobilier et celle des revenus. Mais le marché peut aussi se débloquer avant que cet équilibre ne soit atteint si le contexte économique évolue vers une tendance fortement inflationniste. Si par exemple une inflation durable de 10% l'an s'instaurait, les acheteurs pourraient anticiper un allégement à terme de leur charge de crédit. Ainsi, on peut estimer qu'une inflation de 10% prévue pour les trois ans à venir déclencherait une anticipation de la reprise d'au moins deux ans.
Le point d'équilibre n'est donc pas régit exclusivement par la baisse, mais ce qui est vraisemblable c'est que la reprise n'aura pas lieu dans un contexte économique incertain.
Rester locataire en attendant que l'horizon s'éclaicisse peut s'avérer une option payante si on considère que la charge locative est généralement d'un tiers inférieure à la charge de crédit. Dans 3 ans, le locataire aura épargné une annuité de crédit. Si dans le même temps les prix baissent de 30%, le locataire pourra réaliser son achat avec une charge de crédit réduite de 20% ou sur une durée de 5 ans plus courte. Selon le même scenario, il faudrait que les prix baissent de moins de 15% pour que la location s'avère une mauvaise option. Mettre le compulsif entre parenthèses quelques temps, ça se calcule aussi... |
Dominique |
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pacha2
Pilier de forums
526 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 14:11:16
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Citation :
(en clair, il est logique d'estimer que dans les 10 ans les prix seront revenus à un niveau correct).
Ouais, pas si logique que cela...
Voyez les Japonais ou les Allemands, qui sont englués dans le marasme immobilier depuis plus de 10 ans.
Considérez notre démographie, les besoins en logement vont évoluer assez sensiblement d'ici 10 à 20 ans : moins de logement étudiant, plus de résidences pour seniors, moins d'appartements de grande taille, etc.
Votre "logique" ne me paraît pas universelle ni garantie, à tout le moins.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 14:58:14
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Citation :
Initialement posté par pacha2
Citation :
(en clair, il est logique d'estimer que dans les 10 ans les prix seront revenus à un niveau correct).
Ouais, pas si logique que cela...
Voyez les Japonais ou les Allemands, qui sont englués dans le marasme immobilier depuis plus de 10 ans.
Considérez notre démographie, les besoins en logement vont évoluer assez sensiblement d'ici 10 à 20 ans : moins de logement étudiant, plus de résidences pour seniors, moins d'appartements de grande taille, etc.
Votre "logique" ne me paraît pas universelle ni garantie, à tout le moins.
L'option de revente pour l'investisseur immobilier est purement une assurance visant la possibilité de restructuration du patrimoine mais en fait c'est le rendement qui prime car tant qu'il est maintenu l'investisseur réalise son objectif.
Par rapport à la bourse où l'investisseur mise sur les deux tableaux (dividende et valorisation), le marché immobilier a tendance à dissocier le rendement, en tant que revenu, de la valorisation considérée comme la préservation du capital investi.
La probabilité d'une restructuration avantageuse du patrimoine de l'investisseur immobilier constitue un plus non essentiel, surtout si l'on considère la transmission patrimoniale qui offre beaucoup plus de facilités pour l'immobilier que pour les liquidités officiellement déclarées. |
Dominique |
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GROEG
Contributeur vétéran
135 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 15:37:42
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D'accord avec votre raisonnement larocaille mais vous considérez que les taux des crédits vont rester à leur niveau actuel, hors s'il y a inflation, ceux ci risquent de grimper également. Peut être que le prix afficher des futurs logement sera plus attractif mais également peut être que les crédits contractés mettront les mensualités à un niveau équivalent à ce qui se fait en moyenne à l'heure actuelle. Et puis le propriétaires ne vendront pas à perte (à part ceux actuellement englués dans un prêt relais), il souhaiteront a minima récupérer le montant restant à rembourser à leur crédit. La butée sur la baisse est à ce niveau.
Ce que j'essaye de dire c'est qu'il y a trop de paramètres à prendre en compte à l'heure actuelle pour avoir des certitudes. Ce qui rend le "jeu" complètement aléatoire. Même si sur le papier, il parait urgent d'attendre, je n'en mettrai pas ma main à couper...
PS: Merci fannette pour votre soutien, je viens de lire l'article et il est fort intéressant. |
GREG |
Edité par - GROEG le 10 févr. 2009 15:43:35 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 17:36:15
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Citation :
Initialement posté par GROEG
PS: Merci fannette pour votre soutien, je viens de lire l'article et il est fort intéressant.
Un bien maigre soutien. Elle n'arrive pas encore à voir la baisse à Paris. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 19:07:29
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C'est certain, si nous rentrons dans une période d'inflation, il ne faudra pas attendre deux ans avant de faire sa demande de crédit, mais généralement la hausse des taux n'arrive que progessivement et avec plusieurs mois de retard. Pour ceux qui sauront observer les tendances et être réactifs, c'est jouable. Bien sur il y aura toujours le risque que l'inflation soit très temporaire, mais bon, pour avoir une chance de gagner il faut jouer.
Je ne partage pas votre vision sur une butée correspondant à la valeur d'achat initiale du bien car elle revient à dire qu'on ne peut subir de perte en achetant de l'immobilier. Ceux qui ont soutenu cette théorie commencent à s'en mordre les doigts. Néanmoins, il est indéniable que les prix resteront imposés par la tendance générale du marché, ce qui signifie que ceux qui vendront à perte pourront racheter un autre bien qui aura subi une baisse équivalente. C'est dans ce sens qu'il faut regarder les transactions concernant l'achat des résidences principales. |
Dominique |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 19:19:01
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Citation :
initialement entré par groegg
PS: Merci fannette pour votre soutien, je viens de lire l'article et il est fort intéressant.
Mort de rire: "Je viens de lires l'article"..
Cet article est le sujet d'un topic depuis hier a 7h53, depuis
cette date et heure vous avez écumé le forum sur lequel vous avez posté de nombreuses contributions, mais bien sur vous êtes passé a coté de cet article "fort interressant" et vous n'avez pas eu donc l'occasion de le lire.
Groeg vous n'êtes qu'un flatteur courtisant ()
Quelle honte, profiter de la crédulité de cette brave Fanette, toujours trop bonne et prête a aider celui qui veut faire la publicité du marché immobilier, même si pour cela elle doit se se ridiculiser en cautionnant un discours a trois pattes ou un troll |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 10 févr. 2009 : 20:08:21
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Je ne voudrais pas enfoncer GROEG, mais au vu d'un fil qu'il a initié, c'est un débutant.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=74484
Mais bon. Je comprends parfaitement qu'il s'inquiète de la valeur future de son bien. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 11 févr. 2009 : 21:51:35
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Non non, je vous crois.
ne ruée sur l'immobilier. J'ai noté que vous avez aussi indiqué que les banques continuent à prêter autant qu'avant. Les chiffres ne disent pas ça, mais si vous vous le dites.
Retenez moi ou j'achèèèèèèèètttte.....
Il n'a pas dit autant qu'avant. Ou j'aurai mal lu. |
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GROEG
Contributeur vétéran
135 réponses |
Posté - 12 févr. 2009 : 09:22:14
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larocaille, c'est dans ce sens que va mon argumentation. La butée (comme vous l'appelez) est le seuil à partir duquel le vendeur perd potentiellement de l'argent donc dépendra de l'urgence des situations. Mais pour ma part je n'en ferai pas une généralité. L'état actuel du marché fait que d'un côté les potentiels acheteurs pensent que de forts rabais sont possibles et de l'autre des vendeurs qui s'attendent à voir leur bien bradé.
Pour les autres rigolos du forum, je ne suis peut être qu'un débutant, et effectivement j'effectue mon premier achat. Je ne m'inquiète pas de la valeur de mon bien puisque contrairement à certain, je ne l'ai pas acheté dans l'espoir de le revendre avec une grosse plus value, je ne suis pas matérialiste à ce point! Ce que je pense c'est qu'a vous écouter ce n'est jamais le moment d'acheter, dans les années 90 crise: Faut pas acheter ça va s'effondrer, par la suite et jusqu'à l'année dernière : Immobilier sur évalué, faut pas acheter. La bulle va éclater. Depuis 2008: Faut pas acheter non plus ça va encore baisser et ne jamais remonter. Donc on fait quoi, on loue toute notre vie?
Si on ne risque rien, on a rien... Je préfère que mes economies aillent dans ma maison plutot qu'elles dorment sur un placement foireux à ma banque ou payent le crédit (ou la retraite) d'un autre.
Mais bon je dis ça... |
GREG |
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