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fanette44
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 Posté - 01 mars 2009 : 08:23:36
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philippe30 Citation :
SAb17 , tu peux envisager des achats suivi d'une revente ensuite à une SCI à l'is , je ne connais pas ta situation personnelle mais si tu as des enfants , tu montes une SCI avec des enfants majeur qui détiennent 90 % des parts soit 90 €uros de capital investi et toi 10 €uros investi.
Cette SCI rachete tes appartements et tes enfants seront proprietaires de 90 % des parts 15 ans après.
Dans cette phase de rachat tu peux procède de nouveau à de l'amortissement.
Toutefois attention au montage SCI / IS.
Je suis en cours de mise en place sur le sujet
C'est intéressant votre solution car la sci à l'is peut faire du meublé et il n'y a pas de cotisations sociales comme pour une sarl  Y a t'il des inconvénients en dehors de la CRL et la plus value en cas de revente ?
Merci de nous faire partager votre expérience de mise en place 
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Edité par - fanette44 le 01 mars 2009 08:36:20 |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 08:41:38
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Citation :
Initialement posté par philippe30
ce n'est pas la taille du bien qui fait le prix de la TP mais le fait qu'il soit meublé donc les 80 €uros , c'est un prix forfaitaire si tu as un meublé c'est 800 euros ou sinon il faut faire le calcul mais alors là je séche.
La taxe pro dépend en effet pourt son minimum de la commune, mais pas pour son mode de calcul normal.
Quand on est LMP ou LMnP et qu'on déclare une activité déficitaire, ce qui est assez souvent le cas, alors on paye le minimum.
Par exemple pour mon cas:
Mulhouse 300 euros
Une petite ville à côté d'Alès dans le gard 80 euros.
En général, si on paye le minimum forfaitaire, inutile de tenter le 3'5% qui sera inférieur..
Le minimum, le calcul normal, la limitation à 3,5% ne sont pas propre à l'activité de meublé, mais à toute activité en géénral. |
Festina lente |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 08:46:03
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Citation :
Initialement posté par fanette44
C'est intéressant votre solution car la sci à l'is peut faire du meublé et il n'y a pas de cotisations sociales comme pour une sarl Y a t'il des inconvénients en dehors de la CRL et la plus value en cas de revente ?
L'imputation des dividendes... ? |
Festina lente |
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fanette44
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3921 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 08:59:24
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Citation :
Initialement posté par fanette44
C'est intéressant votre solution car la sci à l'is peut faire du meublé et il n'y a pas de cotisations sociales comme pour une sarl Y a t'il des inconvénients en dehors de la CRL et la plus value en cas de revente ?
L'imputation des dividendes... ?
J'ai une sci soumise à l'ir qui gère trois maisons individuelles et je ne connais rien à l'IS, je vais suivre attentivement la démarche de philippe30 s'il veut bien nous la faire partager ainsi que tous ceux qui voudront bien nous éclairer.
Qu'entendez vous par imputation des dividendes ?
Est il opportun d'y apporter des biens meublés achetés depuis longtemps?
Les baux pour une SCI à l'IS en vide sont de six ans, qu'en est il pour les baux meublés ?
La rubrique SCI serait peut être plus adaptée, je ne veux pas pollluer le sujet 
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Edité par - fanette44 le 01 mars 2009 09:33:31 |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 09:37:00
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Les baux meublés sont de un an mini.
Votre Société va distribuer ses revenus pas dividendes, que vous devez donc déclarer a vos revenus. Ils seront imposés comme des dividendes normaux. |
Festina lente |
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fanette44
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3921 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 09:43:55
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Les baux meublés sont de un an mini.
Votre Société va distribuer ses revenus pas dividendes, que vous devez donc déclarer a vos revenus. Ils seront imposés comme des dividendes normaux.
Oui je fais des baux meublés d'un an minimum actuellement mais lorsqu'on fait entrer un immeuble meublé dans une SCI soumise à l'IS est il pas obligatoire de faire des baux de six ans comme en vide ? je ne pense pas mais je n'ai rien vu à ce sujet |
Edité par - fanette44 le 01 mars 2009 10:08:04 |
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fanette44
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3921 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 09:53:57
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http://www.compta-online.com/forum-comptable/statut-sci-soumis-sarl-.html
Je viens de voir sur ce site que la sci à l'IS ne peut pas pratiquer de régime dérogatoire, donc pas de robien, besson, scellier ...
Il faudrait donc créer plusieurs SCI dont une pour les meublés 
Nous sommes tous dans la même démarche : comment payer moins d'impots mais au vu de toutes nos discussions il faut admettre qu'il n'y a pas une bonne solution mais des solutions adaptées à chaque cas. Prenons garde aussi à l'optimisation fiscale car cela pourrait être requalifié en abus de droit 
Dur dur d'être proprio  |
Edité par - fanette44 le 01 mars 2009 11:04:30 |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 12:14:32
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Dans uen SCI à l'IS pareil.
Vous ne pouvez obtenir aucune réduction des impots sur le revenu dans une société à l'IS, cela coule presque de sens puisque à l'IS...
Citation :
Il faudrait donc créer plusieurs SCI dont une pour les meublés
Je ne comprends pas bien.
D'ailleurs pourquoi créer une SCI à l'IS plus qu'une SNC par exemple.
Citation :
Dur dur d'être proprio
Oui, Le Nabot aussi dit ça.... |
Festina lente |
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fanette44
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3921 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 13:04:36
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Ribouldingue Citation :
Dur dur d'être proprio
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Oui, Le Nabot aussi dit ça....
Oui c'est à lui que je pensais en écrivant celà
Mais je souhaite à tous d'avoir à se soucier de payer moins d'impots 
Il reste une solution, continuer à défiscaliser en achetant encore de l'immobilier, l'escalade vers la richesse ou le chien qui se mord la Q... |
Edité par - fanette44 le 01 mars 2009 13:10:29 |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 13:45:54
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Hors sujet de rigolade, qui fait du bien, mon premier souci du jour n'est plus l'escalade vers la richesse, mais l'espoir que les prochains mois et les prochaines années, vu l'avancée de la crise, ne se passent pas trop mal.
Ca se passe deja mal pour beaucoup de nos compatriotes, malheureusement.
J'ai aussi le sentiment que notre état portecteur va bientôt être dépassé. Alors, je suis encore prêt a payer des impôts si je fais des bénéfices. |
Festina lente |
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fanette44
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3921 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 14:15:20
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Hors sujet de rigolade, qui fait du bien, mon premier souci du jour n'est plus l'escalade vers la richesse, mais l'espoir que les prochains mois et les prochaines années, vu l'avancée de la crise, ne se passent pas trop mal.
Ca se passe deja mal pour beaucoup de nos compatriotes, malheureusement.
J'ai aussi le sentiment que notre état portecteur va bientôt être dépassé. Alors, je suis encore prêt a payer des impôts si je fais des bénéfices.
Vous voulez dire bénéfice ou revenus ?
Vous avez des revenus mais pas de bénéfices imposables actuellement si je vous ai bien suivi  seriez vous prêt à payer des impots sur vos revenus pour aider tous vos compatriotes nécessiteux ?
Ayant commencé avant vous j'ai aussi utilisé la défiscalisation et j'en fait encore et il est bien normal de payer des impots je vous l'accorde mais pas trop quand même
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Edité par - fanette44 le 01 mars 2009 14:27:37 |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 14:31:04
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Oui, vous avez raison, je me laisse un peu emporter par mon écriture.
Actuellement, j'ai des revenus, mais zero bénéfice, et c'est vrai que c'est une position enviable, et ce sont sur les revenus fonciers en revanche que je paye des impôts pour peu de bénéfices, et que je suis près à laisser couler un peu.
A me relire, c'est vrai que ce n'est pas très logique... mais situation environnante étant, je suis réticent à investir en défiscalisation pour effacer ces revenus pénalisants. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 01 mars 2009 15:24:05 |
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fanette44
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3921 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 14:37:54
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ribouldingue Citation :
et ce sont sur les revenus focniers en revanche que je paye des impôts pour peu de bénéfices, et que je suis près à laisser couler un peu.
Ce n'est pas tout à fait vrai non plus car vous avez des bénéfices et pas beaucoup de "reste à vivre' mais vous les épargnez de manière forcée en remboursant vos échéances de prêts (voir la part capital remboursé sur les tableaux d'amortissements) C'est comme cela qu'on se retrouve un jour à payer l'isf sans pour cela avoir beaucoup de revenus disponibles. Vous êtes un futur riche qui s'ignore
C'est exactement le contraire de vos bénéfices commerciaux |
Edité par - fanette44 le 01 mars 2009 14:44:21 |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 15:53:27
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Cette fois-ci, pas d'accord, c'est du capital en constitution, et non pas des revenus. Sur le focnier, il est difficile d'être positif, en aprticulier par l'inexistence de formule maique du genre amortissement et aussi parce que les frais ne sont pas réels, mais forfaités (20 euros pour le courier, ce qui est sous-estimé) ou non pris en compte (un déplacement en train plus deux repas comptent pour zero).
Et de plus, ceci (la valorisation finale) est soumis au bon vouloir de l'inflation et de la hausse ou baisse du prix de l'immobilier.
Que je sois un futur riche qui s'ignore, si l'immobilier ne perd pas 50% d'ici quinze ans, je .... suis au courant... si je peux dire, mais ce n'est pas cela qui permet d'assurer les fins de mois. |
Festina lente |
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philippe30
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220 réponses |
Posté - 01 mars 2009 : 21:31:09
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Bonjour fanette44,
Citation :
J'ai une sci soumise à l'ir qui gère trois maisons individuelles et je ne connais rien à l'IS, je vais suivre attentivement la démarche de philippe30 s'il veut bien nous la faire partager ainsi que tous ceuxqui voudront bien nous éclairer.
J'ai fais des recherches et je ne vois pas l'interet d'une SCI à IR car c'est comme si tu as les biens en propre et ça descend direcetement dans tes revenus.
On peut objecter à ce point de vue une souci d'eviter l'indivision ou de permettre la transmission ou l'achat en commun ( chalet de montagne etc ...)
Pour ce qui est de la SCI à l'is , c'est imposé à 15% des benefices jusqu'a 38120 €uros et ensuite tu passes à 33% , tu payes la CRL et il faut que je verifie mais aussi la taxe professionnelle ( tu sais le début du post ...)
Le problème c'est la plus value car elle se calcule sur la valeur comptable du bien c'est à dire plus value = prix de vente - (prix achat - amortissement comptable ( jusqu'à 80 % ...) )
Comme indiqué dans un post precedent tu peux constituer une sci à l'is pour faire des investissements pour des enfants en jouant sur les parts sociales.
Sinon dans ton cas Fanette , voila des idées à explorer mais surtout à voir avec un cgp :
tu peux mettre en place une sci à l'is et lui vendre des biens , la sci contracte un credit , tu repars en déduction d'amortissement + interet d'emprunts.
Avec le résultat de la vente tu injectes l'argent en compte courant de cette sci ou d'une autre et ensuite tu achetes cash un autre appartement.
Tu récuperes ensuite de l'argent net d'impot car la sci te rembourse ton apport pour ton achat cash.
Autre idée de montage plus complexe , tu fais un démembrement de propriété , c'est à dire que tu fais une cession d'ususfruit ( l'usage de ton bien ) temporaire ( 10 ou 15 ans ) à une SCI à l'is de fait ta sci à l'ir reçoit de l'argent pour la cession et ensuite c'est la sci à l'is qui gere les loyers.
Donc tu rentres dans une logique is ( par d'imputation sur tes revenus ) durant la durée de remboursement du bien et ensuite comme tu disposes de bien danbs une sci à l'ir alors tu peux les revendre au bout de 15 ans sans plus value...
Ribouldingue
Suite à la lecture de ton post
Citation :
La taxe pro dépend en effet pourt son minimum de la commune, mais pas pour son mode de calcul normal.
Par exemple pour mon cas:
Mulhouse 300 euros
Une petite ville à côté d'Alès dans le gard 80 euros.
Si je comprends bien tu payes une TP pour chaque commune dans laquelle tu possèdes un bien ??
Il faut mieux se concentrer sur une ville car sinon la note peut être salée ( surtout avec les tarifs Nimois ....)
Je vous tiendrais au courant de l'avancer de la sci
A +
Philippe
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sab17
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 02 mars 2009 : 15:52:11
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bonjour,
philippe30, l'idée de la sci ... pas d'enfant donc je vais me concentrér à réduire les bénéfices au maxi, et faire une défiscalisation de robien avec mon 3eme bien afin de rester à 14% sur l'IR. d'apres mes calculs ca passe : je réduit meme mes IR. Ca compense avec les TP a venir...
je vais me créer un livre RECETTE/ DEPENSE pour chaque bien et faire tout ce que l'on a dit sérieusement.
Bon courage pour la sci quand mon tableau sera présentable je pourrai l'envoyé en MP pour l'instant j'ai repris le boulot
la tete dans le guidon...
@+ |
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ninethangel00
Pilier de forums
309 réponses |
Posté - 07 mars 2009 : 17:10:33
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Je vois sur ce fil des propositions d'acheter des meublés via une SCI. A savoir quand même qu'il est interdit d'acquérir des meublés en passant par ce statut. SCI et meublé sont incompatibles...
Pour ce qui est des chiffres pour le calcul de la TP, je vous fourni les miens:
Calcul pour un bien à Guyancourt (Yvelines)de 18m²:
Valeur brut totale: 1 317 €
Valeur nette : 1 106 €
Taxe inter-communalité: 18,40% (soit 204 €)
Taxe département: 4,53% (soit 50 €)
Taxe région: 1,72 € (soit 19 €)
Taxe spéciale equipement: 0,325% (soit 4€)
Taxe cotisation nationale: 1,05% (soit 12 €)
Soit un montant total de 289 €.
Se greffent en plus des "frais de gestion de fiscalité directe locale" (???)se calculant comme suit:
Montant= 8% du montant total des taxes ci dessus, soit:
289x8%=23 €
TP = 289 + 23 = 312 € (CQFD)
Pour ce qui concerne les 3.5% de minima, il existe un imprimé à remplir pour en faire la demande (1327-TP ou 1327-STP suivant votre mode d'imposition). A savoir que l'on est pour la plupart imposé suivant le seuil minimum d'imposition.
Pour savoir si vous pouvez remplir ce document, regardez sur votre avis de TP, une case intitulée "imposisiton suivant la base minimum" avec une réponse inscrite. Si "oui", c'est (je pense) que vous êtes déjà imposé selon le minimum prévu. Dans le cas contraire, vous pouvez obtenir un dégrèvement.
Citation :
Est-qu'il est obligatoire de remplir ce formulaire pour faire de la location meublé au régime réel sachant que cela déclenche la taxe professionnelle ?
Savez-vous où c'est indiqué dans les textes ???
Je sais que l'année dernière, j'ai pris aux Impots un prospectus sur la TP et qui disait noir sur blanc qu'un LMNP devait payer la TP, mais cela reste pour beaucoup un sujet de litige, effectivement! 
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philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
Posté - 07 mars 2009 : 17:40:56
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bonjour,
ninethangel00 , tu dois savoir qu'il existe deux types de SCI , la sci à l'IR où le meublé est interdit et la sci à l'is ou tu peux le faire .
A savoir que l'administration fiscale tolere 10 % de meubles dans une sci à l'ir.
A +
Philippe
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ninethangel00
Pilier de forums
309 réponses |
Posté - 08 mars 2009 : 10:56:46
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| Merci de me corriger, je ne le savais pas... |
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ninethangel00
Pilier de forums
309 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 20:52:09
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Citation :
Je suis passé au régime réel pour la déclaration de mes revenus locatifs suite au changement du taux d'imposition des meublés pour 2009.
Le CDI me demande de remplir le formulaire P0 mais dans mon cas il s'agit pas d'une création d'entreprise.
Est-qu'il est obligatoire de remplir ce formulaire pour faire de la location meublé au régime réel sachant que cela déclenche la taxe professionnelle ?
Savez-vous où c'est indiqué dans les textes ???
Voici la réponse en provenance directe du site des impots:
"Locations meublés non professionnelles : quels sont les impôts à acquitter ?
La location en meublé constitue une activité commerciale. Les profits qui en résultent sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) d'après l'un ou l'autre des régimes d'imposition prévu par la loi (micro-entreprises, réel simplifié, et réel normal) en fonction du chiffre d'affaires réalisé.
Le loueur en meublé est également soumis aux impôts locaux :
-taxe professionnelle dès lors que la location même saisonnière présente un caractère habituel ;
-taxe d'habitation si le propriétaire dispose personnellement du local loué en dehors de la période de location ;
-taxe foncière sur les propriétés bâties.
Le loueur en meublé est aussi redevable de la contribution annuelle sur les recettes nettes perçues de la location de locaux situées dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition.
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Formulaire P0 Obligatoire ou pas ?
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