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Belline
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 09 mars 2009 : 18:05:38
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Bonjour
Je souhaiterais avoir une confirmation concernant mon cas.
Nous avons acheté, en 1999, une maison (dont la construction date de 1985) qui comporte 2 étages, le 2ème étant des combles aménagées. Nous revendons ce bien et, à l’occasion de la rédaction du compromis de vente, nous nous sommes rendus compte que les combles (et donc la 4ème chambre qui fait un peu moins de 20 m² habitables) n’apparaissent pas sur notre titre de propriété (signé en 1999) alors qu’elles ont été aménagées par le 1er propriétaire (nous étions les 3ème).
Donc nous ne savons que faire car nous avons peur, en faisant la remarque au notaire, de faire échouer la transaction.
A priori, lors de la construction du lotissement, les combles avaient été prévues aménageables, donc avec un plancher déjà créé (mais nous n'avons aucune preuve de cela). Le 1er propriétaire les a donc aménagées pour en faire une chambre. Il y a 2 velux.
D’après notre enquête de voisinage, les taxes foncières que nous payons correspondent à une maison de 100 m² (ce que fait la maison avec les combles).
Donc, l’oubli serait-il dû au fait que le notaire a recopié le 1er titre de propriété qui, étant l’original, ne comportait pas mention des combles (puisqu’elles n’étaient pas encore aménagées). Et, comme nous n’avons pas réagi à l’époque, c’est resté comme ça. Et dans ce cas, comment prouver notre bonne foi ? Car nous n’avons eu, dans notre dossier, aucun déclaration ou PC joint au titre de propriété. Comment savoir si un DT a été faite ?
Et si les combles ont été aménagés sans autorisation de la mairie, que risque-t-il de se passer ? Que peuvent faire les acheteurs ? Encourront-nous des sanctions ? L’aménagement des combles ayant été fait il y a plus de 10 ans. Mais ça on ne peut le prouver que par témoignage puisqu’on n’a aucun papier concernant les combles car sur notre titre de propriété, elles n’existent pas !
Devons-nous demander une régularisation ?
Merci d'avance pour vos conseils
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 18:41:15
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les témoignages seront bienvenus.
vous pouvez aussi aller consulter le PC en mairie.
la description du bien existant réellement doit être la plus précise possible .
pour ma part, ma maison à 300 ans et rien n'indique dans aucun document leur existence....sauf aux impots bien sur. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 09 mars 2009 18:45:16 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 18:44:23
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| (merci de ne pas doubler vos messages... : j'ai supprimé l'autre de même teneur) |
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Belline
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 18:47:52
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
(merci de ne pas doubler vos messages... : j'ai supprimé l'autre de même teneur)
Désolée... En fait, je voulais mettre sur l'autre forum (qui concerne les combles) et j'ai appuyé sur "nouveau message" par erreur). et je n'ai pas réussi à effacer ensuite celui-ci...
Les combles ayant été aménagées depuis plus de 10 ans, encourrons-nous des sanctions du fait qu'elles n'apparaissent pas sur notre titre de propriété ?
Si les acheteurs soulèvent le problème lors de la signature du compromis, que pouvons-nous faire pour les rassurer ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 19:15:16
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et si vous aviez construit, tout à fait régulièrement une piscine, apparaitrait-elle sur votre titre de propriété ?
non, car le titre est ce que votre vendeur vous a déclaré au moment de la vente.
à ce jour, vous ne savez toujours pas si vos combles ont été autorisées par la commune... pourquoi vous inquiéter ?
elles ont plus de trois ans : aucun risque pénal de poursuite en démolition ou en amende.
formant plus de 20m2, elles ne peuvent être régularisées, si elles n'avaient pas été autorisées par un permis de construire, que par un PC de régularisation qui ne sera accordé que si la construction est conforme au POS/PLU actuel.... mais cette irrégularité a pour seule conséquence de rendre difficile de nouvelles autorisations de travaux sur votre construction qui ne la rendraient pas plus régulière. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Belline
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 19:20:59
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Devons-nous alors en parler au notaire qui doit, à l'heure actuelle, rédiger le compromis en tenant compte de notre titre de propriété (sur lequel le 2ème étage - les combles aménagées - n'apparait pas) ?
Si oui, cela ne risque-t-il pas de générer de sa part des questions, avec demande de prouver notre bonne foi et donc retarder la vente, voire décourager nos acheteurs ? |
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Belline
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 19:23:16
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
formant plus de 20m2, elles ne peuvent être régularisées, si elles n'avaient pas été autorisées par un permis de construire, que par un PC de régularisation qui ne sera accordé que si la construction est conforme au POS/PLU actuel.... mais cette irrégularité a pour seule conséquence de rendre difficile de nouvelles autorisations de travaux sur votre construction qui ne la rendraient pas plus régulière.
En fait, la pièce habitable fait moins de 20 m² mais peut-être faut-il tenir compte du plancher quelle que soit la hauteur sous plafond ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 19:34:53
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oui.
la SHOB est la surface totale et c'est elle et seulement elle qui détermine la nécessité du PC. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 19:36:04
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Citation :
Initialement posté par Belline
Devons-nous alors en parler au notaire qui doit, à l'heure actuelle, rédiger le compromis en tenant compte de notre titre de propriété (sur lequel le 2ème étage - les combles aménagées - n'apparait pas) ?
Si oui, cela ne risque-t-il pas de générer de sa part des questions, avec demande de prouver notre bonne foi et donc retarder la vente, voire décourager nos acheteurs ?
à choisir entre décrire la réalité et risquer un léger report, je choisirais sans hésiter la description du réel.
on ne peut pas décider, sur un forum, à votre place ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 09 mars 2009 19:36:55 |
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Belline
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 19:52:01
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Merci Emmanuel pour le temps que vous m'avez consacré. Comprenez notre angoisse.. Il est si difficile de trouver des acheteurs...
Espérons que tout a été fait dans la régularité.... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mars 2009 : 19:59:39
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il faut travailler en confiance avec votre notaire.
rien n'est pire que de se retrouver avec une action pour dol ou vice caché... annulant la vente et justifiant des domages et intérêts à verser à l'acheteur ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Belline
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 08:07:11
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Bonjour Emmanuel
J'aurais juste trois questions complémentaires :
1) Est-ce que si je demande à la mairie de consulter le permis de construire initial de la maison, je pourrai voir si le plancher des combles (avant leur aménagement donc) était dès l'origine considéré comme de la SHOB (si cela était en vigueur en 1985 date de la construction de la maison) ; auquel cas, si j'ai bien compris ce qui est écrit dans une autre discussion du site, le propritaire qui a fait aménager les combles n'avait ps de PC à demander, juste une déclaration de travaux pour la pose des velux ?
2) S'il s'avère que l'aménagement des combles a été fait irrégulièrement, que pouvons-nous dire pour "rassurer" nos acheteurs ? Peut-on d'ores et déjà, comme vous l'indiquiez plus haut, leur dire que l'aménagement ayant plus de 10 ans, ils ne risquent aucune poursuite pénale (notamment amende, démolition) ; que le seul "inconvénient" qi pourrait se présenter, c'est que s'ils font des travaux nécessitant une autorisation administrative, ils risquent de se la voir refusée ou différée en attendant un PC de régularisation. Et dans ce cas, la mairie, même si la construction est conforme au POS/PLU actuel, refuser la régularisation, juste à titre de représailles ?
3) au niveau des impôts, (si la construuction est irrégulière et non régularisable) on peut aussi dire aux acheteurs qu'ils peuvent faire une déclaration H1 au fisc, sans sanction pour eux ? Et, dans ce cas, risquons-nous, nous, un redressement ???
Merci d'avance. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 mars 2009 : 09:06:29
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Citation :
Initialement posté par Belline
Bonjour Emmanuel
J'aurais juste trois questions complémentaires :
1) Est-ce que si je demande à la mairie de consulter le permis de construire initial de la maison, je pourrai voir si le plancher des combles (avant leur aménagement donc) était dès l'origine considéré comme de la SHOB (si cela était en vigueur en 1985 date de la construction de la maison)
oui, et même si elles étaient comptées dans la SHONCitation :
; auquel cas, si j'ai bien compris ce qui est écrit dans une autre discussion du site, le propritaire qui a fait aménager les combles n'avait ps de PC à demander, juste une déclaration de travaux pour la pose des velux ?
exact... il y a d'ailleurs peut-être eu une DT pour les vélux, faisant figurer l'existence du plancher, ce qui en validerait également l'existenceCitation :
2) S'il s'avère que l'aménagement des combles a été fait irrégulièrement, que pouvons-nous dire pour "rassurer" nos acheteurs ?
si les règles du POS/PLU le permettent, vous pouvez faire une PC de régularisation. Si tel n'est pas le cas, vous ne pouvez rien faire sauf leur fournir les preuves de l'existence de ce plancher depuis plus de 3 ans, ce qui les protège d'une action pénale en démolition ou amendeCitation :
Peut-on d'ores et déjà, comme vous l'indiquiez plus haut, leur dire que l'aménagement ayant plus de 10 ans, ils ne risquent aucune poursuite pénale (notamment amende, démolition) ;
donc oui, et ce sera encore plus crédible si le notaire s'en occupeCitation :
que le seul "inconvénient" qi pourrait se présenter, c'est que s'ils font des travaux nécessitant une autorisation administrative, ils risquent de se la voir refusée ou différée en attendant un PC de régularisation.
sachant que d'ici là, les règles auront sans doute évolué pour une meilleure densification du bati -c'est la tendance générale- et une libéralisation des COSCitation :
Et dans ce cas, la mairie, même si la construction est conforme au POS/PLU actuel, refuser la régularisation, juste à titre de représailles ?
non, pas de représailles: seul le règlement d'urbanisme est opposable aux demandes d'autorisationCitation :
3) au niveau des impôts, (si la construuction est irrégulière et non régularisable) on peut aussi dire aux acheteurs qu'ils peuvent faire une déclaration H1 au fisc, sans sanction pour eux ? Et, dans ce cas, risquons-nous, nous, un redressement ???
oui, mais c'est peu probable... et pourquoi ne pas faire vous même la H1 ? appelez les impots et demandez la description de votre bien : les combles y figurent peut-être déjà !Citation :
Merci d'avance.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Aucune trace combles aménagés sur titre propriété
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