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Notre syndic(professionnel) a fait exécuter des travaux d’urgence sans consulter les copropriétaires : Nous ne sommes pas convaincu du bien-fondé de sa décision. 1) il a fait établir un diagnostic sur la structure (mur porteur en machefer et ossature bois d’un appartement donnant sur la cage d’escalier , où se trouve la colonne descendante en fonte qui a plus de 100 ans). 2) Ce diagnostic a été fait à la demande du propriétaire de l’appartement qui entreprenait des travaux de carrelage , chez lui, sur ce mur porteur et qui s’inquiétait de l’état de ce mur 3) Le diagnostic daté du 17/11/08 fait état de champignons développés au gré de différentes infiltrations qui désagrègent les poutres. Les traces d’infiltrations sont anciennes .Le diagnostic précise que les travaux (remplacement des bois pourris par du bois ou éléments de maçonnerie telle que la brique) peuvent être fait sur le long terme mais que toute intervention ultérieure entraînera des désordres dans la partie privative en cours de réfection. 4) Le syndic a accepté un devis , d’un montant que nous jugeons élevé (4000€) et prévoyant un remplacement par des poutres en fer. Les travaux n'ont été réalisés que mi-janvier. Il n’a pas envisagé le remplacement de la partie de colonne en fonte , intégrée à ce mur alors qu’il a déjà été constaté dans les années passées que certains joints sur cette colonne étaient défectueux et qu’elle était poreuse à certains endroits . L’assemblée générale doit statuer sur cette dépense , lundi 16/03/09, que nous conseillez vous ?
les travaux d'urgence ne concerne que la préservation du patrimoine (exemple: bachage après tempete en attente de l'AG pour statuer sur les travaux....)
il apparait qu'il s'agissait de permettre à un copropriétaire d'effectuer ses travaux privatifs sans attendre l'AG
oui, en quelquesorte. Ce propriétaire pensait qu'il s'ensuivrait une AG. Le caractère "urgent",d'après le rapport de diagnostic trouve sa justification dans la phrase " toute intervention ultérieure entraînera des désordres dans la partie privative fraîchement refaite" . A ce jour, nombreux copropriétaires s'étonnent de ne pas avoir été informés des dépenses engagées et de la solution apportée : poutre en métal contraire au préconisation , pas de remplacement de la colonne en fonte encastrée au mur sans protection (qui a déjà manifesté des faiblesses les 2 années précédentes) et qui risque donc d'entraîner des désordres .... pour reprendre l'argument de l'expert. Et comble du ridicule, le syndic nous propose de voter un diagnostic sur l'état des canalisations de 2000€ avec ce même expert !
En l'espece, le syndic a entrepris des démarches personnelles pour ce qui concerne ce mur, qui ne menacait pas ruine bien qu'en mauvais état ! Il n'y a là aucune des caractéristiques qui fondent l'urgence !
Un diagnostic est fait le 17 novembre 2008 : sur quelle décision, avec quels fonds, sur quelle proposition ? Le syndic avait tout le temps de convoquer une AG pour décider de travaux, et s'il estimait qu'il y avait 'urgence' de convoquer cette même AG selon la procédure d'urgence.
Sans avoir le moindre fonds, il entreprend les travaux mi-janvier.
On ne peut que relever ici la faute professionnelle du syndic. Le principe : sauf pour les mesures conservatoires urgntes (étayage du mur par exemple) le syndic ne peut engager de travaux de réfection sans y avoir été autorisé par une AG qui décidera du budget nécessaire ! Un syndic ne peut engager de travaux sans disposer des fonds spécifiques nécessaires. Au besoin ces travaux sont décidés lors de l'AG en urgence convoquée sans délai (3, 4 jours au plus)
Ayant engagé des travaux de réfection sans vote de l'AG il est censé avoir agit à titre personnel et non 'es-qualité syndic' !
Certes, l'AG peut ratifier à postériori de tels travaux. Le faisant elle ratifie, outre les fonds engagés, la pertinence des travaux réalisés.
Ici, sur ce que vous exposez, il n'y a ni fonds ni pertinence ! D'autant que les travaux ne comprennent pas la canalisation sans doute vétuste !
Je pense qu'il vous faut refuser la ratification des travaux engagés personnellement par ce monsieur, travaux dont il devra assurer le paiement. Une lettre du CS informant l'entreprise que ce monsieur n'a pas agit en tant que syndic mais à titre personnel sera un plus ! La facture sera à son nom et non à celle du syndicat !
Restera à aborder la question de "bons" travaux, dont cette canalisation ...
Vous ne parlez pas du CS ? En avez vous ? S'il y a un CS il a été particulièrement passif dans cette affaire. Il n'a sans doute pas été informé des démarches du syndic en octobre/novembre, mais il ne pouvait ignorer ces travaux entrepris mi-janvier. Les copropriétaires n'ont alors pas posé de question ?
Merci pour vos contributions précédentes.. Mea culpa … Nous sommes un petit syndicat de copropriété (10 modestes copropriétaires) . J’ai poursuivi mes investigations, il en résulte a) La situation financière au 31/12/2008 n’a pas été fournie (elle n’a pas été annexée à la convocation à l’AG ) contrairement aux autres années. b) Cette négligence a probablement un lien avec un appel de fonds envoyé le 10/02 dans lequel figure un relevé de compte avec le libellé suivant « 31/12 DECPTE REPRISE STRUCTURE APPT « XXX » avec pour montant notre quote-part sur ces travaux qui n’ont été effectués qu’en janvier 2009. c) Hier, le Syndic a rédigé une déclaration de sinistre à notre assurance pour ces travaux sur poutres , conséquences d’un ancien dégât des eaux en 2005/2006. Il me semble qu’il y a matière à contestation, encore. Ce mur s’est abimé suite à la négligence du syndic , qui a mis plus d’un an à intervenir et ce malgré une origine identifiée (colonne descendante) par le vendeur de mon appartement et plusieurs courriers de relance. d) Je n’ai pas l’assurance que la majorité des copropriétaires me suive et j’ai été élu membre du Conseil . Notre police d’assurance garantit la défense et la protection juridique ainsi que la R.C. propriétaire d’immeuble ( dont responsabilité des membres du CS) e) Si j’ai bien compris le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’assemblée ne peut délibérer valablement , dans ces conditions (Article 13)car il manque l’état des créances et des dettes.
Face à cette situation complexe, hormis le fait de prendre contact avec l’assurance, que me conseillez vous ?
Réponse du service juridique (de la Cie d’assurance) 1) sur la validité de l’assemblée générale qui doit se tenir lundi prochain Le service juridique pense que toutes les décisions ne sont pas concernées par l’art.13 du décret. 2) sur la ratification des travaux à caractère urgent. Le service juridique ne retient pas le non respect de la procédure prévue par l’Article 37du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 (absence d’information des copropriétaires, de convocation d’une assemblée immédiate) Il suggère seulement d’évoquer le caractère non urgent et éventuellement la nature des travaux (risque : abus de droit si non ratification des travaux) .
Syndic professionnel- travaux urgents
Forum fermé
Posté - 11 mars 2009 : 10:43:08
