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Julie80
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 02 avr. 2009 : 18:49:37
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Bonjour,
Je tiens tout d'abord à remercier toutes les personnes qui donnent de leur temps et de leur savoir sur ce forum. Cela m'a été tout particulièrement utile lors du dépôt de 2 DP l'année dernière, qui avaient été refusées au premier abord pour de "fausses raisons".
Je reviens aujourd'hui pour soumettre un autre problème...
A l'avant de la maison en question, il y a une sorte de véranda sur l'avant(avec murs, 2 grandes fenêtres devant et 2 portes sur les côtés) qui forme une terrasse (de 12.84m²) au premier étage. Le projet est de démolir cette hideuse chose, et de la reconstruire (avec nouvelles fenêtres et porte) mais en l'élargissant en longueur et en largeur, au maximum évidemment  , mais aussi de fermer la partie terrasse du 1er, sachant qu'il y a déjà une porte-fenêtre qui donne sur cette même terrasse, donc il n'y aurait pas d'ouverture en plus dans le mur existant.
Le problème est de savoir quelle serait la limite...est-ce la totalité qui ne doit pas être > à 20m², ou la seulement la surface rajoutée ?
Et doit-on compter les surfaces des 2 niveaux, rez-de-chaussée et premier, mais surtout comment ? Doit-on compter ces 20m² à chaque niveau, ou alors l'addition des surfaces rajoutées des 2 niveaux ?
Et que fait-on de la question de la transformation de la SHOB (terrasse) en SHON (ce sera un salon) ?
Enfin et surtout, doit-on déposer une DP incluant un permis de démolir, une DP et un permis de démolir séparé, ou encore un PC + permis de démolir ?
Pour info, la maison est sur un terrain de 410m², il n'y a pas de limite de COS d'après ce que je sais, et elle comporte 3 niveaux (RDC+1er+2è), qui appartiennent tous au même propriétaire, mais il n'habite que le 1er. Chaque appartement fait environ 90m² habitables, un peu moins pour le 2è (comble réaménagé).
Si jamais il faut déposer un PC, doit-on considérer la surface totale des 3 appartements qui serait évidemment >à 170m², donc évidemment recours à un architecte...?
Voilà toutes mes questions... en espérant avoir été assez claire... J'aurais bien voulu poster dans ce message une photo, mais me connectant sur mon pc avec mon téléphone mobile, j'ai pas de serveur ftp...
J'attends avec impatience vos avis et réactions !
Cordialement
Julie
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 avr. 2009 : 19:31:40
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le seuil des 20m2 concerne la SHOB.
ce que vous détruisez ne compte plus... donc vous devez compter toute la SHOB construite y compris celle reconstruite : si vous dépassez le seuil des 20m2 de SHOB, il faudra un PC, avec archi si l'ensemble de la construction -donc tous appartements confondus- fait plus de 170m2 de SHON.
si une DP suffit, archi pas obligatoire.
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 02 avr. 2009 19:32:06 |
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Julie80
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 12:51:21
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Merci pour cette rapide réponse.
Est-ce que ça veut dire que même si on détruit simplement l'existant et qu'on reconstruit la même chose sans changement, il faudrait un PC car 12.84m²X2>20m² de SHOB (véranda RDC + terrasse 1er) ? |
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 13:04:17
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Citation :
Initialement posté par Julie80
..., mais aussi de fermer la partie terrasse du 1er, sachant qu'il y a déjà une porte-fenêtre qui donne sur cette même terrasse, donc il n'y aurait pas d'ouverture en plus dans le mur existant.
Souhaitez-vous reconstruire une toiture-terrasse?Citation :
Le problème est de savoir quelle serait la limite...est-ce la totalité qui ne doit pas être > à 20m², ou la seulement la surface rajoutée ?
La surface supplémentaire.Citation :
Et doit-on compter les surfaces des 2 niveaux, rez-de-chaussée et premier, mais surtout comment ? Doit-on compter ces 20m² à chaque niveau, ou alors l'addition des surfaces rajoutées des 2 niveaux ?
Il faut globaliser.Citation :
Et que fait-on de la question de la transformation de la SHOB (terrasse) en SHON (ce sera un salon) ?
Une terrasse non couverte en RDC ne forme pas de SHOB!Citation :
Enfin et surtout, doit-on déposer une DP incluant un permis de démolir, une DP et un permis de démolir séparé, ou encore un PC + permis de démolir ?
Vous pouvez inclure la démolition dans la DP ou le PC selon le cas.Citation :
Pour info, la maison est sur un terrain de 410m², il n'y a pas de limite de COS d'après ce que je sais, et elle comporte 3 niveaux (RDC+1er+2è), qui appartiennent tous au même propriétaire, mais il n'habite que le 1er. Chaque appartement fait environ 90m² habitables, un peu moins pour le 2è (comble réaménagé).
C'est la SHON qui importe!Citation :
Si jamais il faut déposer un PC, doit-on considérer la surface totale des 3 appartements qui serait évidemment >à 170m², donc évidemment recours à un architecte...?
Oui, la SHON totale du bâtiment.
Les démolitions ne sont pas toutes soumises à PD: R421-26 & s.
Personnellement, je pense qu'il n'y a pas lieu d'y voir une démolition lorsque le volume démoli est reconstruit. Dans votre cas, puisque que vous reconstruisez dans le même volume tout en l'agrandissant en largeur et longueur, je considèrerais qu'il s'agit d'une simple extension. Si vous vous étiez contenter de construire autour de la véranda actuelle pour l'agrandir, je pense que cela reviendrai au même, du point du vue de l'urbanisme... |
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 13:11:08
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Citation :
Initialement posté par Julie80
Merci pour cette rapide réponse.
Est-ce que ça veut dire que même si on détruit simplement l'existant et qu'on reconstruit la même chose sans changement, il faudrait un PC car 12.84m²X2>20m² de SHOB (véranda RDC + terrasse 1er) ?
Selon moi, il faut simplement compter la surface supplémentaire éventuelle, lorsque la construction est implantée au même endroit que la démolition. |
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Julie80
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 13:33:16
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Citation :
Souhaitez-vous reconstruire une toiture-terrasse?
Non au premier on fermerait la terrasse avec 3 murs et fenêtres et un toît "plat" en béton...comme une terrasse pour le 2ème qui n'en serait pas une, vu qu'il n'y aurait pas d'accès...
Citation :
Citation :Et que fait-on de la question de la transformation de la SHOB (terrasse) en SHON (ce sera un salon) ?
Une terrasse non couverte en RDC ne forme pas de SHOB!
Je parlais de la terrasse du 1er qui fermée deviendrait un salon.
Citation :
Selon moi, il faut simplement compter la surface supplémentaire éventuelle, lorsque la construction est implantée au même endroit que la démolition.
J'aimerais bien...lol mais je suppose que tout dépend du point de vue de l'instructeur...Mais Emmanuel Wormser a l'air sûr de son fait : 
Citation :
ce que vous détruisez ne compte plus... donc vous devez compter toute la SHOB construite y compris celle reconstruite
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 14:26:34
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Vincent est proche de l'instruction alors que je suis proche du code  |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 14:27:53
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Donc actuellement votre véranda a 2 niveaux: RDC + toiture-terrasse?
La nouvelle véranda aura 3 niveaux: RDC + 1er étage + toiture-terrasse?
Dans ce cas, le 1er étage passera de SBOB en SHON et la toiture-terrasse crée au dessus sera de la création de SHOB.
En principe, le code de l'urbanisme ne faisant pas distinction au sujet de l'accessibilité, une toiture-terrasse forme de la SHOB: R112-2. |
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Julie80
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 14:52:29
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Citation :
Donc actuellement votre véranda a 2 niveaux: RDC + toiture-terrasse?
Oui
Citation :
La nouvelle véranda aura 3 niveaux: RDC + 1er étage + toiture-terrasse?
Oui, c'est bien ça, mais je ne pensais pas que la toiture-terrasse compterait aussi comme de la SHOB...
Cela voudrait dire que la totalité de la SHOB construite serait 3X12.84m² et même pas 2X si on considère que ce qui est détruit ne compte plus ?
Et même si on ne prend en compte que la surface supplémentaire, ce serait bien limité au niveau de l'extension vu que ce niveau rajouté "prend" déjà presque 13m² sur les 20m²...(toujours dans l'optique de ne pas avoir à recourir à un architecte ) |
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 16:02:33
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Euh, je suis sans doute en train de m'égarer dans des considération d'accès, alors que le code de l'urbanisme n'y fait même pas allusion. La définition de toiture-terrasse, selon mon petit *** est:
"Couverture d'un bâtiment, étanche et accessible, formée d'une dalle en béton horizontale ou proche de l'horizontale, avec évacuation des eaux."
Donc finalement, je considèrerais ce 2ème étage comme un simple toit. Cela me semble plus logique: pourquoi faire une différence entre une toiture-"terrasse" inaccessible et un simple toit!
Exemple de SHOB véranda existant/futur(RDC+1er étage):
Existant: 13+13=26
Futur: 20+20=40
Dans ce cas, une simple DP(R421-13 & s.) suffit puisque la SHOB supplémentaire serait de 40-26=14. |
Edité par - Vincentius le 03 avr. 2009 16:05:21 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 18:11:40
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je ne suis toujours pas d'accord pour extraire les 26m2 initiaux...
dès lors qu'ils sont démolis, le projet prévoit bien d'abord démoition de 26 puis construction de 40.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Julie80
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 22:56:33
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Que faire maintenant ? N'y aurait-il pas une jurisprudence sur un cas similaire ?
Une autre idée...si on déclare simplement "un agrandissement", est-ce que ça passerait à votre avis ? Je sais, c'est un peu tiré par les cheveux...mais si les calculs de Vincent pouvaient s'appuyer sur quelque chose de sûr, ça m'arrangerait...
Je ne suis pas encore allée exposer le projet à l'urbanisme, j'attends de voir ce qu'ils peuvent "vraiment" exiger...i-e DP ou PC... |
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Julie80
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 08 avr. 2009 : 01:09:59
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Bon...petit message pour faire un petit up au cas où...
Sinon, plus j'y réfléchis, plus je me dis qu'Emmanuel doit avoir raison...Mais je vais sûrement faire un rapide passage à l'urbanisme cette semaine et on verra bien...
Je vous tiens au courant !
Et encore merci pour tout !  |
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Eric Lescure
Contributeur actif
29 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 avr. 2009 : 11:15:31
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tout à fait d'accord, Eric...
et je suis convaincu qu'en cherchant encore un peu, on trouvera une réponse correspondant exactement au cas d'espèce présenté par Julie.
(mais je n'ai pas mon petit code sous la main... : c'est les vacances !) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Julie80
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 09 avr. 2009 : 15:54:23
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Arghh... Vous avez raison, je pense, mais ce cas est lié à la taxe locale d'équipement, et pas spécifiquement à la limite des 20m² pour déterminer DP ou PC...lol je sais je rêve peut-être, mais pourquoi pas, on sait jamais !?
J'ai hâte que tes vacances se finissent Emmanuel (désolée...=)! |
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 13:12:47
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J'ai trouvé un élément qui serait à ma propre charge:
Voir le dernier exemple du 4.1 de cette fiche du ministère qui est certes un cas différent du votre. La nouvelle construction est semble t-il sur l'emplacement de la démolition mais la SHOB supplémentaire supérieure à 20m².
La jurisprudence, pour justifier le recours à l'architecte, considère l'extension de 168m² plutôt que de 48m² (168-120) .
Bien sur, dans ce cas là, le recours à l'architecte était obligatoire puisque l'existant avait déjà une SHON supérieur à 170m², même à une adresse différente... |
Edité par - Vincentius le 10 avr. 2009 14:50:23 |
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 16:11:36
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| Quid des cas ou les démolitions ne sont pas soumises à PD |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 avr. 2009 : 17:04:02
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Vincent, ça ne change rien !
la démolition fait partie du projet de construction...
ne confond pas application des règles d'urbanisme et obligation d'obtenir autorisation préalable. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Sujet |
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Rénovation véranda et agrandissement
Forum fermé
