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LeNabot
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 Posté - 03 avr. 2009 : 18:12:58
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http://www.courrierinternational.com/article.asp?obj_id=96303
page 1
ÉTATS-UNIS • Enquête sur un cataclysme immobilier
Dans la métropole industrielle de Cleveland, pas moins de 15 000 maisons saisies seraient actuellement vides, la plupart abandonnées et vandalisées. Comment expliquer cette catastrophe urbaine ?
Tony Brancatelli, 51 ans, est conseiller municipal à Cleveland. Depuis deux ans, il est devenu une sorte de petite star médiatique. Des journalistes japonais, chinois, allemands et français sont en effet venus l’interviewer en raison du taux élevé de saisies que connaît sa circonscription, et qui continuent de se dérouler au rythme de deux par jour. Le monde de Brancatelli se limite essentiellement au territoire de Slavic Village, un quartier de Cleveland où il a passé presque toute sa vie. Un quartier qui s’est constitué il y a un siècle – non loin des usines sidérurgiques aujourd’hui fermées – et où l’on trouve surtout d’étroites petites maisons habitées par une population ethniquement mélangée. Car beaucoup de Blancs sont partis et de nombreux Africains-Américains sont venus s’installer au cours de la dernière décennie. Un phénomène courant.
Brancatelli me fait découvrir l’ampleur du désastre qui a dévasté sa ville. Cleveland a été frappée durement, et de manière précoce, par la vague des saisies immobilières. Il y en a eu à peu près 10 000 en deux ans. L’agglomération a même eu le triste privilège, en 2007, de présenter l’un des plus forts taux de saisies des Etats-Unis. Si sa situation a par la suite été éclipsée par celles de nombreuses villes de Floride, de Californie ou du Nevada, elle continue à offrir une illustration des ravages de la crise immobilière. Le nombre de logements vides est tel que personne n’en connaît le chiffre exact. La municipalité estime que 10 000 maisons, soit une sur treize, sont vides. Le trésorier du comté pense pour sa part que leur nombre est probablement de 15 000. Et les responsables locaux sont bien conscients que le pire est peut-être à venir. Malgré l’intention du président Barack Obama de vouloir mettre un terme aux saisies, ils sont pessimistes, d’autant que les licenciements se multiplient. Le taux de chômage à Cleveland atteint aujourd’hui 8,8 %. Et puis il y a tellement de maisons vides dans certaines rues que les gens qui y habitent encore n’ont pas toujours envie de rester. “Le plus triste, me dit mon guide, c’est qu’on n’y peut pratiquement rien. Il y a un effet boule de neige et nous devons essayer d’empêcher l’avalanche.”
Ici, beaucoup de choses défient la raison. Brancatelli a fait la connaissance, il y a quelques mois, de Luis Jimenez, un conducteur de train originaire de Long Beach, en Californie. Après avoir acheté sur eBay une maison dans la région, il était venu à Cleveland pour mettre au clair certains détails de la transaction. Sa maison avait une longue histoire. Depuis 2001, elle avait été saisie deux fois et revendue quatre fois, pour des prix oscillant entre 1 500 et 87 000 dollars. Jimenez l’avait payée 4 000. Lorsqu’il arriva à Cleveland, il apprit que la maison était en fait inoccupée depuis deux ans et que des pillards avaient défoncé les murs pour récupérer les tuyauteries en cuivre, démonter les lavabos et emporter la chaudière installée au sous-sol. Il découvrit également que la municipalité avait condamné la maison à être rasée et qu’elle comptait lui demander de payer la facture des démolisseurs. Brancatelli demanda à Jimenez comment il avait eu cette curieuse idée d’acheter une maison située à 3 000 kilomètres de chez lui, sans même la voir. “Elle était pas chère”, lui a répondu Jimenez en haussant les épaules. Et, comme il n’a pas les moyens de la retaper, la maison est restée dans un état lamentable. “D’une manière générale, je suis plutôt optimiste, me confia Brancatelli, mais tout cela est insensé.”
C’est à partir de 1999 que Brancatelli a commencé à remarquer que les maisons de son quartier, dont beaucoup étaient pourtant dans un état déplorable, se vendaient à des prix de plus en plus élevés. Brancatelli fut particulièrement frappé par les activités d’un certain Raymond Delacruz, un entrepreneur de 27 ans. Celui-ci achetait une maison en mauvais état et, dans le meilleur des cas, procédait à quelques réparations cosmétiques avant de la revendre aussitôt trois ou quatre fois le prix qu’il l’avait payée. Ces culbutes n’étaient possibles que grâce à la complicité des experts et à la crédulité des acheteurs. La prolifération des sociétés de crédit immobilier – installées pour la plupart hors de l’Etat et prêtes à accorder des crédits sans véritablement se renseigner sur les emprunteurs – facilitait également ces opérations juteuses.
Mais la ville a subi en même temps un autre phénomène encore plus destructeur. Même si les hausses des prix des logements sont restées modestes par rapport à ce qui s’est passé ailleurs, comme en Floride, le phénomène a créé les conditions permettant aux sociétés de crédit de pressurer les propriétaires à court d’argent.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 03 avr. 2009 20:40:04 |
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LeNabot
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Posté - 03 avr. 2009 : 20:32:27
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page 2
Des courtiers en crédit appelaient les propriétaires à leur domicile et leur proposaient des systèmes de refinancement leur permettant de puiser dans la valeur résiduelle de leur logement [c’est-à-dire la part couverte par le capital, distincte de celle couverte par le crédit] pour rembourser d’autres dettes. Une voisine de Brancatelli, qui avait des problèmes de santé, se trouva à un moment donné dans l’incapacité de régler ses factures. Elle refinança ses crédits une fois, puis deux autres fois, jusqu’à épuiser la valeur résiduelle de son logement. “Elle a utilisé sa maison comme un distributeur automatique de billets, résume Brancatelli. Et, à la fin, il a fallu qu’elle et son mari s’en aillent. Leurs dettes excédaient la valeur du bien.” Dans d’autres cas, des agents de crédit sillonnaient un quartier à la recherche de maisons ayant des fenêtres en mauvais état, un porche un peu affaissé ou n’importe quel élément nécessitant réparation. Ils proposaient alors aux propriétaires un financement leur permettant de couvrir le coût des travaux. Beaucoup de ces propositions étaient en vérité trop belles pour être vraies, et les taux d’intérêt enflaient démesurément après une brève période de faibles remboursements. Brusquement grevés de dettes, les gens ont commencé à être dépossédés de logements dont ils étaient jusqu’alors propriétaires en titre. A partir du début des années 2000, les autorités municipales, inquiètes du développement du phénomène, commencèrent à comptabiliser les saisies immobilières en les signalant par un point rouge sur de grands plans de la ville. Certaines zones de ces plans, comme Slavic Village, sont à présent tellement couvertes de pastilles rouges qu’elles ressemblent à des mares de sang. “Où sont donc partis tous ces gens ?” : c’est la première question que l’on se pose. Et force est de constater que le nombre des sans-abri n’a guère augmenté au cours des deux dernières années, car la plupart des gens expulsés se sont installés chez des parents, ont trouvé un logement à louer ou ont quitté la ville. Le comté a ainsi perdu près de 100 000 habitants au cours des sept dernières années, ce qui représente l’exode urbain le plus important si l’on fait exception de celui qui a frappé La Nouvelle-Orléans après le passage de l’ouragan Katrina.
Aujourd’hui, les banques vendent les maisons à des prix tellement bas que l’on se demande pourquoi elles continuent à procéder à des expulsions. Une banque doit en effet débourser une moyenne de 50 000 dollars pour effectuer une saisie, soit une somme plus importante que si elle procédait à un simple réaménagement de crédit. Tout cela plonge Brancatelli dans un état d’exaspération permanente.
Le terme “OVV” désigne dans le jargon administratif une maison ouverte, vide et vandalisée [open, vacant and vandalized]. Les maisons répondant à ces critères se sont multipliées comme des champignons. Elles sont condamnées, puis squattées, puis recondamnées. La municipalité doit déjouer les astuces des squatters, qui prennent notamment soin de bloquer l’entrée avec un panneau de contreplaqué pour faire croire que la maison est condamnée et inoccupée.
Par un matin glacial, Brancatelli m’a emmené dans Hosmer Street, une rue dans laquelle un quart des maisons ont été vidées de leurs occupants. Tandis que nous longions la rue, Brancatelli remarqua un détail étrange. Par la fenêtre latérale d’une haute maison étroite, on apercevait un tas de morceaux de bois et de fagots d’environ un mètre de haut. La porte d’entrée, dégondée, était appuyée contre le chambranle. Nous entrâmes par l’arrière, où il n’y avait carrément plus de porte. “Hello ! cria Brancatelli. C’est la municipalité !” Il faisait du bruit autant pour avertir les squatters que pour effrayer d’éventuels animaux. “En général, ils ne sont pas armés”, m’expliqua-t-il pour me rassurer. Les squatters préférent ne pas se munir d’armes car, en cas d’arrestation, ils seraient condamnés à une peine de prison aggravée. A l’intérieur, nous avons découvert des bûches et du petit bois empilés dans la cuisine et dans la pièce de devant. Brancatelli a pris une photo avec son téléphone portable et adressé un e-mail au service municipal du logement afin qu’on envoie quelqu’un d’urgence pour sécuriser la maison. Une routine que Brancatelli répète deux ou trois fois par jour. Ce jour-là, il était particulièrement inquiet au sujet de ces provisions de bois, car il y a eu cette année plus de 60 incendies dans sa circonscription, tous dans des maisons inoccupées. |
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LeNabot
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Posté - 03 avr. 2009 : 20:33:46
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page 3
Beaucoup de ces maisons vides devraient en fait être démolies. Soit elles sont tellement vieilles qu’elles n’ont plus guère de valeur sur le marché, soit elles ont été si méthodiquement et brutalement pillées qu’elles sont dans un état irrécupérable. On estime aujourd’hui que les créanciers possèdent environ 1 million de logements dans tout le pays, et chacun d’eux reste inoccupé pendant une durée moyenne de huit mois, et cette durée ne fait qu’augmenter. La démolition est toutefois une opération coûteuse : il faut compter à peu près 8 000 dollars par chantier. Il y a deux ans, Litton Loan Servicing, un cabinet de crédit, a envisagé de faire don à la ville d’un certain nombre de logements qu’il avait été amené à saisir. La municipalité a répondu qu’elle était d’accord, à condition que la compagnie verse aussi de l’argent pour couvrir les frais de démolition indispensables. L’accord n’a pas été conclu. L’été dernier, le Congrès a voté un texte attribuant 3,9 milliards de dollars de fonds d’urgence aux municipalités afin qu’elles puissent acquérir et réhabiliter des maisons saisies. (Le dernier plan de relance de l’économie prévoit 2 milliards de dollars supplémentaires à cet effet.) Cette loi a été baptisée Neighborhood Stabilization Program [Programme de stabilisation des quartiers], mais Cleveland et plusieurs autres villes dans la même situation ont dû batailler dur pour faire admettre au Congrès que, pour elles, la “stabilisation” passait par la démolition d’un certain nombre de maisons, et non par leur rénovation. En février dernier, Cleveland a ainsi annoncé qu’elle avait décidé de consacrer la moitié des 25,5 millions de dollars qu’on lui a attribués à la démolition de 1 700 logements. D’autres villes, parmi lesquelles Minneapolis, Detroit et Cincinnati, ont prévu d’y consacrer un tiers des fonds de “stabilisation” qui leur ont été alloués. Vers le milieu de 2007, Brancatelli a compris que sa ville était à la merci des prêteurs et des spéculateurs immobiliers, qui possédaient déjà des milliers de maisons abandonnées dans toute la ville. Or un grand nombre d’entre elles étaient dans un état de dégradation extrême. La municipalité décida donc de tenir ces nouveaux barons de l’immobilier pour responsables de leur entretien. Brancatelli et d’autres conseillers municipaux se sont alors tournés vers Raymond Pianka, le juge siégeant au tribunal du logement de la ville. Ses collègues avaient coutume de se gausser de ce “tribunal des rats”, comme ils l’appelaient, car sa fonction initiale était de veiller à ce que les propriétaires tondent leurs pelouses, taillent leurs haies et évacuent leurs déchets – bref, qu’ils rendent leurs maisons inhospitalières aux rats. Personne ne s’attendait à ce que ce tribunal devienne l’un des plus puissants instruments dont la ville dispose aujourd’hui dans son combat pour la survie. “Ce tribunal est le seul outil que nous ayons”, explique Brancatelli. C’est ce tribunal qui est parvenu à mettre fin aux agissements du spéculateur Raymond Delacruz, dont les pratiques douteuses avaient mis la puce à l’oreille de Brancatelli.
les banques ne daignaient même pas se présenter au tribunal
Institué au milieu du XIXe siècle, le code du logement définit les normes minimales pour la qualité des logements. Il sert traditionnellement à préserver l’esthétique d’une ville et sa sécurité. Aujourd’hui à Cleveland, on a l’impression que c’est la seule chose qui empêche la ville de s’effondrer. En 2007, le juge Pianka constata que les banques ne daignaient pas même se présenter devant le tribunal lorsqu’elles étaient citées à comparaître pour infraction au code du logement. “Ces gens se moquaient ouvertement de la municipalité, m’explique-t-il. Ils se disaient probablement qu’un petit tribunal municipal ne pouvait rien contre eux.” Pianka décida de contre-attaquer : il décréta que, si une banque ne répondait pas à une convocation, le tribunal refuserait de prononcer les expulsions qu’elle requerrait par la suite. |
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LeNabot
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Posté - 03 avr. 2009 : 20:35:11
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page 4
Au cours des dix-huit derniers mois, le tribunal du logement a collecté 1,6 million de dollars grâce aux amendes infligées à des parties n’ayant pas répondu à leur convocation. En avril 2008, Pianka a condamné à 100 000 dollars d’amende Washington Mutual pour une maison vide située dans la partie ouest de la ville. La société a fait appel et, en décembre, la 8e cour d’appel de l’Ohio a statué que les procès in absentia n’étaient pas autorisés dans les cas de simples délits, ce qui a considérablement entravé l’action du juge. “Il nous faudra trouver d’autres moyens, m’a dit le juge Pianka. Cette crise évolue de semaine en semaine. C’est un torrent d’eau qui nous déferle dessus. Nous pouvons le détourner dans un sens ou dans l’autre, mais il est impossible de le stopper.”
Le 29 février 2008, Derek Owens, un policier de 36 ans, a repéré au cours de sa patrouille une bande de jeunes buvant des canettes de bière dans le garage d’une maison abandonnée. Des voisins s’étaient déjà plaints des adolescents qui vendaient et consommaient de la drogue dans les maisons vides de cette rue. Voyant Owens descendre de son véhicule, les jeunes s’enfuirent. Alors qu’Owens poursuivait l’un d’eux, celui-ci se retourna et fit feu. Lorsque Brancatelli apprit le meurtre d’Owens, il voulut savoir à qui appartenait la maison vide. Après quelques coups de téléphone, il se rendit compte qu’il connaissait ses propriétaires : Eric et Sheila Tomasi, un couple de Templeton, en Californie, qui investissait dans l’achat de maisons vacantes.
Brancatelli les avait rencontrés quelques semaines auparavant lors d’une vente aux enchères de maisons saisies. Brancatelli était là pour éloigner les spéculateurs, ces particuliers ou ces entreprises qui achètent des maisons saisies en grand nombre pour les revendre aussitôt, empochant au passage un bénéfice, bien souvent sans avoir procédé aux moindres travaux. Les Tomasi avaient la quarantaine. Avant d’investir dans l’immobilier, Sheila Tomasi possédait une petite chaîne de boutiques d’habillement, tandis que son mari Eric était courtier en crédit. Brancatelli fut surpris de leur ouverture d’esprit et les trouva différents de certains autres margoulins de l’immobilier, qui ne daignaient même pas le rappeler au téléphone ou répondre à ses e-mails.
Brancatelli était curieux de savoir comment on pouvait gagner de l’argent dans un marché où les maisons se vendaient pour quelques milliers de dollars sur eBay. Les Tomasi lui expliquèrent qu’ils avaient acheté environ 200 maisons à Cleveland. (En 2008, ils en ont acheté 2 000 au total, réparties sur 22 Etats.) Ils lui dirent qu’à la différence d’autres investisseurs, ils fournissaient aux acheteurs tous les éléments qui avaient éventuellement été volés par des pillards – tuyauteries, chaudière, ballon d’eau chaude –, à charge pour eux de les installer. Brancatelli fut rassuré par cette information. Il savait d’expérience que les gens qui investissent un peu de leur sueur dans une maison sont plus attachés à l’entretenir et à régler les échéances de leur emprunt. En revanche, quand les Tomasi lui décrivirent le type de financement qu’ils avaient mis au point, Brancatelli ne put s’empêcher de ressentir un certain malaise. L’acheteur devait verser 500 dollars au comptant, puis s’acquitter de versements mensuels n’excédant pas 450 dollars, soit un montant inférieur à la plupart des loyers. Mais le taux d’intérêt était de 10 ou 11 %. Et ce qui préoccupa le plus Brancatelli, c’est que les Tomasi espéraient à terme pouvoir revendre ces crédits à des investisseurs.
Brancatelli, perplexe, ne savait plus que penser. “Je me disais que cela n’avait aucun sens de voir un Californien acheter des centaines de maisons dans une région en perdition.” Mais cela signifiait-il pour autant qu’il ne devait pas travailler avec les Tomasi ? Ces derniers convainquirent Brancatelli et ses collègues que leurs intérêts se rejoignaient. “Nous voulons installer des gens dans des logements, leur dirent-ils. Et vous, vous voulez que les maisons soient habitées.”
Mais Brancatelli avait bien raison de se méfier de ces spéculateurs qui rachètent les maisons saisies. Durant mon séjour à Cleveland, j’ai pu voir deux maisons appartenant à une société d’investissement nommée Thor Real Estate. Je suis tombé sur la première alors que je traversais en voiture la partie orientale de la ville en compagnie du conseiller municipal Jay Westbrook. C’était une maison d’un étage qui était encore inoccupée quelques semaines auparavant. Westbrook jeta un coup d’œil par l’une des fenêtres. Un jeune homme était en train de poser du parquet. Il se présenta comme étant Oswan Jackson. Il venait tout juste d’acheter la maison et voulait s’y installer avec sa femme, enceinte. Comme beaucoup de nouveaux acheteurs, il avait l’air désorienté par la quantité de travaux à effectuer. Les fondations étaient fragilisées et le toit avait besoin d’être refait. |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 03 avr. 2009 : 20:36:32
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page 5
Il nous dit qu’il avait payé la maison 24 580 dollars : 500 dollars au comptant avec des versements mensuels de 290 dollars. “Ne vous inquiétez pas, nous sommes à vos côtés”, lui annonça chaleureusement Westbrook. “Bienvenue dans le quartier.” Quelques jours plus tard, après avoir demandé à un collègue de procéder à des vérifications, Westbrook apprit que la maison avait été jugée sinistrée au point d’être frappée d’un ordre de démolition trois semaines après que Jackson eut signé son contrat – et que de surcroît, Jackson devait régler les taxes immobilières en souffrance, lesquelles se montaient à 4 000 dollars. La dernière fois que je vis Jackson, il me déclara qu’il allait abandonner sa nouvelle maison.
La seconde maison était située sur East 113th Street. Les marches de l’entrée avaient disparu. Des monticules d’ordures encombraient l’allée. Une des façades portait des graffitis de gangs, signe que l’endroit avait été utilisé comme lieu de rassemblement. Sur le porche, un panonceau annonçait : “500 comptant, 295 par mois”. En janvier, le propriétaire avait passé l’annonce suivante sur un site immobilier : “Je possède une belle maison au 3637 East 113th Street à Cleveland, Ohio. Installez-vous aujourd’hui même ! Pas de vérification de solvabilité !” Au cours d’une conversation que j’eus avec lui, un voisin se demanda tout haut qui pourrait bien avoir envie d’acheter une telle ruine. “Pour moi, elle n’a plus rien d’une maison”, conclut-il.
Ils voulaient acheter un millier d’autres maisons saisies à cleveland
Le plus déprimant pour Brancatelli, c’est que Thor Real Estate – la société propriétaire de ces deux maisons – a été un temps partenaire des Tomasi. Ceux-ci affirment qu’ils ont cessé leur collaboration, mais devant le tribunal ils ont dû admettre que les deux sociétés s’étaient échangées certaines propriétés.
En janvier dernier, Sheila Tomasi comparaissait devant le tribunal du logement : cinq maisons appartenant au couple étaient citées pour diverses infractions au code du logement. Durant l’audience, Sheila Tomasi évoqua la nouvelle propriétaire d’une des maisons, une jeune femme vivant seule avec ses sept enfants, qui avait engagé un entrepreneur pour installer les tuyauteries fournies par les Tomasi. Le travail avait été bâclé. Les Tomasi avaient donc engagé eux-mêmes un plombier, à qui ils avaient versé 1 300 dollars pour faire des travaux, somme qu’ils avaient ajoutée aux remboursements mensuels dus par la propriétaire. “Si je ne donne pas un coup de main aux gens en difficulté, je n’arrive pas à m’endormir le soir”, déclara Sheila Tomasi devant le tribunal.
Elle confirma également au juge que son mari et elle envisageaient d’acheter un millier d’autres maisons à Cleveland. “Il est important que vous entreteniez vos biens et que vous vous pliiez aux règlements”, la sermonna le juge Pianka. Sheila Tomasi opina du bonnet. Le juge condamna les Tomasi à 50 000 dollars d’amende, mais leur laissa un délai pour démolir les maisons en trop mauvais état ou réparer celles qui étaient récupérables.
Le juge Pianka quitta la salle du tribunal en hochant la tête, et me confia plus tard qu’il avait compris pourquoi Brancatelli s’était résigné à travailler avec les Tomasi. “Que faire d’autre ?” Lorsque j’informai Brancatelli sur la façon dont s’était déroulée l’audience et du projet des Tomasi d’acheter 1 000 maisons de plus, il se contenta d’observer : “Nous vivons vraiment une drôle d’époque.” |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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quelboulot
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ali gator
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9527 réponses |
Posté - 04 avr. 2009 : 11:00:49
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Citation :
Initialement posté par quelboulot
Et alors Lenabot... En panne d'encre pour votre imprimante préférée... 
La page 6, c'est pour quand ??????????
Si je peux être utile, ce sera avec plaisir !!! 
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Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 04 avr. 2009 : 13:02:31
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| Rien à voir avec la France. Chez nous, les ventes repartent sérieusement. Et les prix résistent, du coup. |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 04 avr. 2009 : 13:22:20
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Citation :
Initialement posté par FFIP
Rien à voir avec la France. Chez nous, les ventes repartent sérieusement. Et les prix résistent, du coup.
C'est du baratin d'agent immobilier désoeuvré qui va s'inscrire au "Pôle Emploi".
Maintenant si ça n'a rien à voir avec la France, on attend de vous la même remarque ici :http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=77300
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 04 avr. 2009 13:23:52 |
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Enquête sur un cataclysme immobilier.
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