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 Sujet  |
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chtiti
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 11 mai 2009 : 17:42:58
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Bonjour,
Locataire depuis le 15/04/2005 d'un type 3 de 108m² à St-Quentin (02). Je paie 490e/mois de loyer. J'ai un bail (type loi n°98-657 du 29 juillet 1998) de 3 ans signé en avril 2005 auprès du 1ier propriétaire de l'appartement qui n'a jamais été revu depuis (pas d’augmentation depuis 2005). En l'absence de manifestation de la part du propriétaire, celui-ci a été reconduit de façon "tacite" l'an dernier pour trois nouvelles années, "aux conditions antérieures" (dixit le bail). Depuis que je loue cet appartement, 2 autres propriétaires se sont succédés (1 en août 2005 puis un troisième en février 2009): les 2 premiers propriétaires n'ont jamais voulu augmenté mon loyer et mon bail n'a jamais été refait quelque soit le proprio. Je précise que d'après mon bail, le "loyer sera révisé chaque année le premier avril" avec pour "moyenne de référence le troisième trimestre 2004 (valeur: 1244,50)".
Le 3ième propriétaire (le dernier en date) vient de me notifier par un courrier daté du 04 mai 2009 qu'à partir du 1ier juin 2009, il augmentait mon loyer à 600 e/mois. Il écrit, je cite: « Je vous confirme l’augmentation de loyer (…). En effet, l’appartement occupé a une surface de 108m² (à 12 euros du m² le loyer mensuel devrait être de 1296euros). Vous n’avez pas subi d’augmentation depuis 3 ans mais afin de vous être agréable et vous accorder une petite faveur je vous confirme un loyer de 600 euros mensuel à dater du 1ier juin 2009 ». (J'aime beaucoup ce petit passage où il ne doute de rien et prétend carrément me faire une fleur! C'est bien connu, les loyers dans le 02 sont les mêmes qu'à Paris (où il vit!)... ben voyons! Je m'égare!)
Or, je ne conteste en rien le fait qu'il augmente mon loyer (mais peut-il le faire en ayant dépassé la date anniversaire du 1ier avril?) mais je conteste en revanche le montant de cette augmentation. Je me trouve dans la situation délicate du loyer n'ayant pas été augmenté depuis plusieurs années. Et je pense qu'il a arbitrairement fixé le montant du nouveau loyer. Dans la mesure ou aucun nouveau bail n'a été fait, sauf erreur de ma part, il aurait du pour calculer son augmentation:
- pour la période d'avant le 1ier janvier 2006: se référer à la moyenne de l'ICC,
- pour la période de janvier 2006 au 9 février 2008: se référer à l'ancien IRL (IRL1)
- et à dater du 9 février 2008: se référer à l'IRL2
Or, si j'utilise le logiciel de calcul de l'augmentation de loyer que vous préconisez (http://www.conso.net/images_publications/loyer_2009.htm, je trouve que je devrais payer la somme de 538,44 euros/mois...
- En 2005: 490e (loyer de départ)
- Pour 2006: 501,28e
- Pour 2007: 517,28e
- Pour 2008: 523,03e
- Pour 2009: 538,44e
nous sommes tout de même très loin des 600 euros demandés! Ce logiciel est-il très fiable? Et puis-je l'utiliser dans ma réponse au propriétaire? Car j'avoue qu'avec ces calculs basés sur l'ICC, l'IRL1 et l'IRL2, je m'y perds un peu! D'autant que l'on trouve parfois deux publications de l'Insee pour un même trimestre d'une même année, exemples:
- pour le 3ième trimestre 2004 où on a publication de la moyenne de l'ICC (1244,50 publié au 12 janvier 2005) et de l'IRL 1 (100,75)
- pour le 3ième trimestre 2006 où on a publication de l'IRL1 à 106,36 au 12 janvier 2007 et de l'IRL2 à 112,43 au 14 février 2008
Quelle valeur dois-je prendre en compte quand il y en a deux de publiées? Celle publiée le plus récemment j'imagine vu que le loyer est revu en 2009 alors qu'il n'a jamais été augmenté?
Perdu, j'ai tenté de trouvé conseil auprès de diverses personnes mais j'ai souvent des sons de cloche différents! D'ailleurs qui pourrait me renseigner? Il n'y a pas d'association de locataires dans mon quartier, il n'y a pas d'ADIL dans l'aisne (mais je songe à prendre rendez-vous auprès d'un ADIL d'un autre département), le point infi droit de ma commune ne peut rien pour moi. La DDE peut-être? Sur conseils d'une connaissance je suis allé à une permanence d'un représentant de la CGL (Confédération Générale du Logement). Ce dernier m'a fait un calcul ne correspondant pas au résultat du logiciel et je me demande s'il (le représentant) ne s'est pas emmêlé les pinceaux dans les indices à prendre en compte car il a réalisé les calculs suivants:
- Pour 2006:(490x103,07)/100,75= 501,28
- Pour 2007:(501,28x106,36)/103,07= 517,28
- Pour 2008:(517,28x113,68)/106,36= 552,88 (ici, je pense qu'il a pris l'IRL1 pour 2006 et l'IRL2 pour 2007, d'où l'écart)
- Pour 2009:(552,88x117,03)/113,68= 569,17
Quelqu'un pourrait-il me confirmer l'exactitude du calcul précédant (celui du logiciel) et que le représentant associatif s'est trompé?
S'il s'avère exacte que mon propriétaire s'est "trompé" (volontairement ou non mais j'ai mon idée là dessus...), comment puis-je lui signifier que je conteste le montant de l'augmentation? Par lettre recommandée avec AR, calculs et publication de indices de l'Insee à l'appui?
D'avance je vous remercie! Je veux vraiment être sûr de mon coup avant de lui écrire car je ne veux pas que quoique ce soit me retombe dessus... je songe quitter prochainement le logement et j'ai peur de "représailles" éventuelles de sa part (état des lieux, caution etc...).
Julien
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Edité par - chtiti le 11 mai 2009 18:58:52 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 mai 2009 : 18:22:51
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la 1ere chose à savoir est si les 490 euros de loyer comprennent la provision de charges locatives ou non. car le calcul ne peut se faire que sur le loyer HORS CHARGES ....
Sans entrer dans des explications compliquées au sujet de l'ICC, l'IRL 1 puis IRL2, je peux sinon confirmer que j'ai vérifié le calcul du spreadsheet donné: il est bon. 
En voici un autre (site pap) qui arrive exactement au même résultat : calcul PAP,
donc a partir du 1er avril 2009, votre loyer est bien de 538,44 euros (si les 490 euros de départ sont bons) et il peut vous demander cette indexation quand il veut, a partir du moment ou le calcul est pris encompte à partir du mois d'avril.
mais sachez que les arriérés ne lui sont payables que depuis sa date d'achat : avant il ne peut rien demander  car il y aurait enrichissement sans cause, ce qui est interdit. donc voyez depuis quand exactement il est devenu proprio (acte d'achat) car il pourrait reclamer les arriérés depuis cette date.
bien sûr que vous devez contester: vous accusez bonne réception de sa LRAR du ..... mais vous lui faites part de son calcul erroné et que, à partir du 1er avril 2009, votre loyer est bien de 538,44 euros que vous vous engagez à lui payer à partir de juin 2009 tous les mois, .... et vous joignez un chèque de la différence (entre 538,44 et le loyer payé pour les mois de avril et mai 2009).
tout ceci par LRAR bien évidemment, en vous référant à la loi du 6 juillet 89.
Vous verrez comment il réagira mais comme vous êtes dans votre bon droit, vous n'avez aucun souci à vous faire (attention quand meme à nous confirmer si les 490 euros sont avec charges ou sans charges).
au fait avez vous recu les regul de charges annuelles ?  car ce serait une bonne chose que de lui réclamer en meme temps ....
de plus faites en sorte que votre assurance soit bien en ordre car c'est qqchose qu'il pourrait vouloir vérifier (ainsi que vos entretiens locatifs, chauffe eau etc ... : autant que vous soyez irréprochable de votre côté ).
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Cordialement, |
Edité par - Joulia le 11 mai 2009 18:28:23 |
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chtiti
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 11 mai 2009 : 18:52:39
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Merci pour votre réponse précise et claire Joulia, ça me rassure beaucoup!
Le loyer de 490 euros est bien le loyer hors-charge!
Mon propriétaire actuel est propriétaire depuis la date du 24 février 2009 (il pourrait donc me réclame des arriérés pour les mois d'avril et mai uniquement donc? Soit 2x(538,44-490)= 2x48,44= 96,88e, c'est bien ça? Mais dans la mesure où la date anniversaire de révision du loyer du 1ier avril n'était passée pour le loyer de mars, il ne peut me réclamer la somme de 48,44e pour mars 2009?
Petite précision, je ne sais pas si cela change grand chose mais il ne m'a pas signifié l'augmentation de loyer par LRAR mais par simple lettre accompagnant ma quittance de loyer (seule chose que je ne peux lui reprocher, j'ai toujours mes quittances en temps et en heure pour le moment!).
Dernière question, la dernière fois que je l'ai vu je lui ai dit oralement que je quitterais prochainement l'appartement mais que je ne lui enverrais mon préavis qu'une fois que je serais sûr d'avoir trouvé un nouveau logement! Il m'a alors dit que comme il envisageait de faire de gros travaux dans mon appartement (il refait une multitude de minuscules appartements dans tout l'immeuble pour louer à des étudiants), il ramènerait mon préavis à 1 mois si je le souhaitais... seulement voilà en voyant l'individu je me méfie! Est-il possible de faire avec lui une lettre de commun accord stipulant que nous sommes tous les deux d'accord pour ramener le préavis de 3 à 1 mois? Un document signé entre nous deux sans intermédiaire est-il légal? Je ne voudrais pas qu'il me reproche ensuite de ne pas avoir respecter mon délais de préavis! N'ayant pas confiance, je veux une trace écrite mais encore faut-il qu'elle soit recevable et c'est ce dont je voudrais m'assurer! ;o)
Merci encore! |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 mai 2009 : 19:15:21
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Citation :
Mon propriétaire actuel est propriétaire depuis la date du 24 février 2009 (il pourrait donc me réclame des arriérés pour les mois d'avril et mai uniquement donc? Soit 2x(538,44-490)= 2x48,44= 96,88e, c'est bien ça?
Mais dans la mesure où la date anniversaire de révision du loyer du 1ier avril n'était passée pour le loyer de mars, il ne peut me réclamer la somme de 48,44e pour mars 2009?
non. les 538,44 est le loyer a partir de avril 2009.
pour la période du 24 février au 31 mars 2009, il faut reprendre le calcul du tableur et il peut donc vous réclamer :
523,03 (loyer nouveau a partir de avril 2008) - loyer payé actuellement.
pour fevrier: prorata temporis depuis le 24/2 inclu
pour mars: la difference pour le mois entier.
Citation :
Petite précision, je ne sais pas si cela change grand chose mais il ne m'a pas signifié l'augmentation de loyer par LRAR mais par simple lettre accompagnant ma quittance de loyer (seule chose que je ne peux lui reprocher, j'ai toujours mes quittances en temps et en heure pour le moment!).
ca ne change rien. la loi ne met pas de formalité d'envoi á la notification de l'indexation.
Citation :
Dernière question, la dernière fois que je l'ai vu je lui ai dit oralement que je quitterais prochainement l'appartement mais que je ne lui enverrais mon préavis qu'une fois que je serais sûr d'avoir trouvé un nouveau logement!
Il m'a alors dit que comme il envisageait de faire de gros travaux dans mon appartement (il refait une multitude de minuscules appartements dans tout l'immeuble pour louer à des étudiants), il ramènerait mon préavis à 1 mois si je le souhaitais... seulement voilà en voyant l'individu je me méfie!
Est-il possible de faire avec lui une lettre de commun accord stipulant que nous sommes tous les deux d'accord pour ramener le préavis de 3 à 1 mois?
Un document signé entre nous deux sans intermédiaire est-il légal?
Je ne voudrais pas qu'il me reproche ensuite de ne pas avoir respecter mon délais de préavis! N'ayant pas confiance, je veux une trace écrite mais encore faut-il qu'elle soit recevable et c'est ce dont je voudrais m'assurer! ;o)
je doute sincèrement qu'il ne vous accorde 1 mois alors qu'il peut en demander 3 !  surtout après le coup que vous allez lui porter en lui diminuant le loyer espéré
oui, vous pouvez faire un tel document, signé des 2 parties mais je vous recommande grande attention dans la rédaction d'un tel document !
sachez que si vous quittez avant la fin du préavis officiel, il va/peut faire ses travaux sur votre "compte" puisque votre préavis ne sera pas fini; et comme il n'aura pas reloué l#appart, ce serait a vous de payer le préavis en entier, meme si vous avez rendu les cléfs.
d'un autre coté, il se peut qu'il préfère que vous partiez rapidement pour faire ces travaux et relouer au plus vite (à plus cher ...  ). je ne connais pas la région mais si la demande est grande, il peut y avoir intérêt).
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Cordialement, |
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chtiti
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 12 mai 2009 : 01:25:38
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Citation :
non. les 538,44 est le loyer a partir de avril 2009.
pour la période du 24 février au 31 mars 2009, il faut reprendre le calcul du tableur et il peut donc vous réclamer :
523,03 (loyer nouveau a partir de avril 2008) - loyer payé actuellement.
pour fevrier: prorata temporis depuis le 24/2 inclu
pour mars: la difference pour le mois entier.
Entendu! Effectivement c'est logique.
Citation :
je doute sincèrement qu'il ne vous accorde 1 mois alors qu'il peut en demander 3 ! surtout après le coup que vous allez lui porter en lui diminuant le loyer espéré
oui, vous pouvez faire un tel document, signé des 2 parties mais je vous recommande grande attention dans la rédaction d'un tel document !
sachez que si vous quittez avant la fin du préavis officiel, il va/peut faire ses travaux sur votre "compte" puisque votre préavis ne sera pas fini; et comme il n'aura pas reloué l#appart, ce serait a vous de payer le préavis en entier, meme si vous avez rendu les cléfs.[
D'accord... je verrai ça avec lui et de toute façon si nous nous accordons sur une réduction de la durée de préavis, j'essaierai d'être le plus clair possible sur le document! Maintenant, il est clair que si je choisis de poser finalement le préavis de 3 mois, il n'aura les clés qu'à la fin des trois mois! Or de question qu'il se fasse le moindre centime grâce à moi!
Citation :
d'un autre coté, il se peut qu'il préfère que vous partiez rapidement pour faire ces travaux et relouer au plus vite (à plus cher ... ). je ne connais pas la région mais si la demande est grande, il peut y avoir intérêt).
La région n'est pas des plus attractives mais le logement est près d'un institut universitaire... Il semble décidé à régler le soucis des travaux le plus vite possible pour éventuellement renvendre après d'après ce que j'ai compris! De toute façon je ne lui laisserai pas le choix: ou ça nous arrange tous les deux re réduire le préavis et on s'arrange à l'amiable (dans ce cas je serais le plus vigilant possible sur le document à signer) ou alors j'honorerais mon préavis de 3 mois comme il se doit (quite à payer deux loyers... ouille!) pour ne pas lui laisser l'opportunité de m'avoir! ;o)
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