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JPP2
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 20 janv. 2004 : 13:07:13
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Quelles sont les différences entre:
- Ne pas prendre part à un vote (identique à une absence?).
- S'abstenir (ni pour, ni contre mais les tantièmes comptent dans le total?).
Entre parenthèses c'est ma réponse supposée mais je ne suis pas sûr.
Merci.
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JPP2
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 20 janv. 2004 : 13:26:19
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Autre question:
A quelle majorité vot-t-on le budget prévisionnel?.
Merci. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 janv. 2004 : 14:17:55
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Le budget prévisionnel, tt comme l'approbation des comptes, se vote à l'art.24, comme les 3/4 des décisions.
A l'art.25 et 26, les ponts concernés sont listés.
Le refus de vote (ne prend pas part au vote)... c'est qu'on refuse de participer au scrutin tout en étant présent. On ne vote pas mais on ne s'abstient pas pour autant, ce qui est une façon d'exprimer une opinion, et on n'est pas absent à l'AG (défaillant).
Le refus de vote est parfois utilisé par une société ou une collectivité territoriale copropriétaire lors de questions qui peuvent lui donner une mauvaise image (peu importe le sens de leur vote), lors de litiges par exemple.
J'ai vu une municipalité-copropriétaire refuser de participer au vote lors du changement du syndic pour ne pas indisposer le "gros" sortant. (et bien contente en coulisse que le syndic soit changé !)
Pour un copro lambda, je ne vois pas le sens d'un "refus de vote", prévu art.17,D.1967.
S'abstenir c'est exprimer une opinion, bien que ni pour, ni contre mais qui doit compter.
Je suis et reste CONTRE la modification de l'art.24 qui assimile l'abstentionniste au défaillant, dans le sens ou les voix de l'abstentionniste ne comptent pas. Si je reste chez moi pour regarder le match de foot, je ne compte pas, c'est normal.
Je me déplace, j'émarge la feuille de présence, je vote POUR ici, CONTRE là, et abstention à un autre vote, car je ne suis pas contre la question, mais pas franchement pour la question en l'état.
Refuser alors de comptabiliser mes voix, c'est une remise en cause inadmissible de ma liberté d'expression reconnue par la Constitution.
Les intervenbtions des uns et des autres, ici ou ailleurs n'y feront rien : je suis propriétaire de ma ou mes voix, nul n'a le droit de me limiter l'expression de mes voix, en copropriété ou ailleurs.
Mais l'abstention compte à l'art.25, comme les voix contre, puisqu'elle ne sont pas POUR.
NB important : Une question obtenant une majorité de CONTRE conforme à l'art.25 est définitement rejetée. La majorité nécessaire s'entend aussi bien en POUR que négativement en CONTRE.
Mais refus de vote et abstention ne peuvent engager d'action en contestation d'AG. Seuls les opposants et defaillants le peuvent.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 janv. 2004 : 14:19:03
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Les voix des copropriétaires présents et représentés ne prenant pas part au vote ne sont pas prises en considération pour le décompte de la majorité nécessaire dans le cadre de l'article 24.
Exemple : dans un syndicat à 1000 voix, il y 250 vois ni présentes ni représentées. Un présent ayant 30 voix ne participe pas au vote :
Ancien régime : majorité article 24 = 376 voix
Nouveau régime : majorité article 24 = 361 voix [(1000-250-30)/2]+1
A noter que la réserve in fine de l'alinéa 1 " s'il n'en est autrement ordonné par la loi" a trouvé application dans la loi sur la reconstruction de l'immeuble après une catastrophe naturelle. La majorité est celle de l'ancien article 24.
Budget prévisionnel : majorité article 24.
Edité par - JPM le 20/01/2004 23:41:48 |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 20 janv. 2004 : 20:05:03
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Gédehem,
Citation :
Le refus de vote (ne prend pas part au vote)... c'est qu'on refuse de participer au scrutin tout en étant présent. On ne vote pas mais on ne s'abstient pas pour autant, ce qui est une façon d'exprimer une opinion, et on n'est pas absent à l'AG (défaillant).
Vous êtes certain qu'un copropriétaire qui ne prend pas part au vote n'est pas considéré comme défaillant ?
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 20 janv. 2004 : 22:52:33
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Il me semblait que, pour qu'une résolution passe selon l'article 24, il suffisait que le nombre de POUR soit supérieur au nombre de CONTRE ???????
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 janv. 2004 : 00:35:31
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Gedehem revient sur un problème qui reste sans solution précise :
Citation :
NB important : Une question obtenant une majorité de CONTRE conforme à l'art.25 est définitement rejetée. La majorité nécessaire s'entend aussi bien en POUR que négativement en CONTRE
L'article 25-1 nous dit :
Citation :
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Une demande exigeant la majorité de l'article 25 est soumise à une assemblée qui réunit tous les copropriétaires soit 1000 / 1000.
Premier vote : POUR : 475 CONTRE : 525
La résolution n'est pas adoptée mais elle a obtenu plus du tiers des voix (334 voix)
Première question : le demandeur peut-il néanmoins exiger la consultation de l'assemblée sur un second vote ? Gedehem, avec d'autres dont je suis, répond non. Le texte semble répondre oui, sans qu'on soit certains que ses auteurs l'aient voulu clairement.
Si le second vote a lieu, il est vraisemblable qu'il donnera un résultat identique, mais sait-on jamais dans une copropriété ? En un quart d'heure il se passe tant de choses.
Mais si le vote initial avait donné POUR 330 CONTRE 670
Le texte du second alinéa permettrait de convoquer une seconde assemblée dans les trois mois ! Elle pourrait statuer à la majorité de l'article 24, avec peut être un revirement car en trois mois on fait plus de choses qu'en un quart d'heure.
Il faut rappeler que l'ancien texte de l'article 25 a été à l'origine d'une controverse portant précisément sur la notion, évoquée par Gedehem, de décision négative prise à la majorité de l'article 25. Elle a finalement été admise par un arrêt du 17 décembre 1997 pour les cas dans lesquels une décision n'est pas nécessaire, par exemple pour une demande d'autorisation de travaux affectant les parties communes. Il suffisait alors de constater que la demande n'avait pas réuni la majorité de tous les copropriétaires.
Par contre, s'agissant d'une décision nécessaire, il fallait convoquer une seconde assemblée. En réalité la solution était artificielle. On a donc supprimé ce texte pour le remplacer par l'article 25-1, qui laisse planer autant d'incertitude.
Le problème avait pourtant été clairement posé par les spécialistes, qui ont noirci des pages et des pages.
Mais le Législateur, qui n'a sans doute pas consulté suffisamment, s'est une nouvelle fois planté en sortant un texte manquant de précision et de rigueur. .
Ajoutons que les différents cas d'application de l'article 25 ne permettent pas toujours de dire si la décision à prendre est nécessaire ou facultative,
et que les solutions varient selon le nombre de copropriétaires présents à l'assemblée. Mon exemple, à cet égard, n'est pas universellement significatif.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 janv. 2004 : 08:32:59
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Bonjour,
Pour Clemouel : le défaillant est celui qui n'a pas signé la feuille de présence et n'a donc pas participé aux débâts. Il a qualité pour contester une AG (opposant et défaillant de l'art.42)
Le refus de vote ayant signé la feuille de présence était bien présent à l'AG et à ce titre n'est donc ni défaillant ni opposant. Il ne peut contester la question concernée par son refus de voter.
Pour JPM : les textes ne font aucune différence entre vote positif et vote négatif. Si une résolution obtiens la majorité requise, que les voix soient négatives ou positives, la décision est effective et définitive.
Ex : Une résolution ayant obtenus la majorité art.25, mettons sur 1000, 525 voix contre et 230 pour, la décision a bien obtenu la majorité requise par l'art.25 qui, bien que négative, est effective et donc définitive. Il n'y a pas de seconde AG.
Si cette résolution obtient 425 contre et 330 pour, il doit bien y avoir l'application de l'art.25-1 (425, bien que contre, c'est bien le 1/3+1 de 1000) on passe à un second vote à l'art.24. qui perut confirmer le CONTRE majoritaire.
Je ne vois pas, à bien lire les textes, où on peut bien aller chercher que seules les voix POUR serait valables et qu'un vote majoritaire CONTRE serait contestable ? Racisme majoritaire ?
Un vote CONTRE majoritaire lors de l'approbation d'une résolution, c'est bien un rejet effectif et définitif, à la majorité requise, de cette résolution.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 janv. 2004 : 09:23:35
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J'ai oublié, pour JPM.
Vous parlez de décision "nécessaire" qui imposerait la convocation d'une seconde AG !
Voilà donc que nous aurions maintenat des décisions anodines, d'autres qui seraient éventuelles, d'autres encore "nécessaires", quelques indispensables, un zeste d'impératives, trois glaçons et servir frais dans un grand verre .........
Mais où donc allez vous chercher tout ça !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 janv. 2004 : 15:44:51
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Je lis les arrêts de jurisprudence et les commentaires qui en sont faits.
Sur ce point voir Code de la copropriété Lafond sous article L 25 n° 42 (références de l'édition 2000) les deux derniers paragraphes qui distinguent fort justement, en fonction des arrêts rendus :
> les décisions impératives : nommer un syndic. Le syndicat est bien obligé d'y parvenir.
> les décisions facultatives : donner une autorisation de travaux. Le syndicat n'est pas obligé de la donner.
Le professionnel qui ne connaissait pas au moins les conclusions pratiques de ces études, à défaut d'avaler le raisonnement qui les amenait, ne pouvait que se planter, d'ou contestations, refus de quitus, procédure pour le syndicat, mise en cause de l'assureur et à tout le moins des appréciations peu amènes sur la compétence professionnelle du syndic.
Je crois qu'il n'y a pas une activité (hors avocats, magistrats et assimilés) qui n'exige plus d'avoir son Code sous la main que celle de syndic (professionnel ou bénévole). Prenez n'importe quelle question de copropriété, vous butez sur la nécessité de trouver la règle applicable. Prenez les questions sur le site, les abus en vrac, et tout ce que vous voudrez, 95 % des récriminations portent sur des infractions aux règles juridiques, 5% sur des retards de courrier, des téléphones encombrés, etc.
Qu'y a-t-il dans l'étude sur les "assemblées pas à pas", sinon un cours de droit de la copropriété ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 janv. 2004 : 16:59:05
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Pardon, JPM.
Effectivement ! dans ma précipitation, j'ai perdu de vu qu'il y a effectivement des décisions qui sont... vitales pour le Syndicat : nomination du syndic, du CS (si on ne décide pas de ne pas en instituer), budget prévisionnel (sinon pas d'appel de fonds possible), ...et je crois que c'est tout.
Ces décisions sont effectivement impératives, vitales pour le fonctionnement du Syndicat. Il doit y avoir une seconde AG si le 25-1 n'est pas possible.
Mais cette seconde AG toujours possible n'est mentionnée que comme éventuelle .."....SI convoquée dans les 3 mois l'AG PEUT statuer ..." le conditionnel SI et le PEUT au lieu de DEVRA sont gênants.
Ce qui veut dire que SI personne ne convoque ou n'oblige à convoquer...il n'y a pas de seconde AG.
Et cette disposition de l'art.25-1 s'applique aussi bien pour les décisions que nous appelons "impératives" ...que pour une autorisation de travaux donnée à un copropriétaire dans le cadre de ce même art.25, 25-1 ... susceptible aussi d'une seconde AG éventuelle.
Les textes ne font pas de différence entre les différentes décision prévues à l'art.25. et 25-1.
Il y a là, il me semble, un aspect subjectif.
Pour certains sécuritaires, l'autorisation donnée à la police ou à la gendarmerie sera bien plus "impérative" que l'adaptation des antennes collectives de réception TV ou le budget prévisionnel.
Et pour les tout télé,les antennes, c'est bien plus important que le choix de l'entreprise pour réaliser des travaux obligatoires (art.25d).
Quand au budget prévis, jamais suivi ou toujours dépassé, les sécuritaires, les téléistes (!) ...et les 3/4 des autres, ils s'en moquent ...!
Pourtant, c'est tout du même art.25., donc 25-1 et donc susceptible d'une seconde AG.
C'est pourquoi, cette différenciation de poids entre les décisions, bien que je la comprenne objectivement, je n'en connais pas la bonne balance pour les mesurer effectivement.
Maintenant, pour les pourcentages, déjà que la copropriété c'est 20% de juridique et 80% de relations humaines, .... si on commence à découper les 20 % en rondelles ! ! ! !
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 22 janv. 2004 : 00:57:47
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Pour Cyril,
Je reprends ce que j'avais indiqué, il y a quelques mois, sur une question analogue, en rapport avec la mise en oeuvre des dispositions de l'al. 2 de l'art. 42 de la loi de 1965.
1° Hypothèse de l'abstentionniste qui émet cependant des réserves conformément à l'art. 17 in fine du décret de 1967.
La situation est certes étrange.
En effet, d'une part, elle n'est guère logique. La cohérence commanderait que le copropriétaire qui émet des réserve émette également un vote négatif.
D'autre part, et surtout, les dispositions de l'art. 17, in fine, du décret de 1967 prévoient que "Sur la demande d'un ou plusieurs copropriétaires (...) opposants, le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par eux sur la régularité des délibérations".
Ainsi, l'admission d'un copropriétaire au titre des réserves est liée à la qualité d'opposant de celui-ci.
Toujours est-il que la situation décrite plus haut a pu se présenter.
Il résulte d'une certaine jurisprudence des juges du fond que, dans ce cas, bien qu'abstentionniste, le copropriétaire qui a pu émettre des réserves était admis a invoquer la nullité de la délibération.
Ces magistrats ont ainsi préféré faire prévaloir l'opposition substantielle (manifestée par les réserves émises) sur le défaut d'opposition formelle (celui-ci résultant de l'abstention qui se caractérise par sa neutralité).
On ne sait jamaos, de telles décisions sont susceptibles d'être réactivée.
En conséquence, dans une telle situation, le syndic serait inspiré, par prudence, de notifier également à ce copropriétaire, afin que le délai de deux mois prévu pour la contestation de la décision puisse courir.
2° L'hypothèse du refus de prendre part au vote.
L'ordonnancement textuel de la copropriété évoque au moins à deux reprises le cas des copropriétaires qui ne prennent pas part au vote.
L'art. 17, al. 2 du décret 1967 dispose que le procès-verbal précise le nom des copropriétaires (...) qui n'ont pas pris part au vote.
L'art. 24, al. 2 de la loi de 1965 dispose que lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut êre prévu par ledit règlement que ces propriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses.
En d'autres termes, les autres membres du syndicat ne prennent pas part au vote sur de telles décisions. Ils ne le peuvent pas.
Ceci étant, la généralité des termes de l'art. 17 du décret ne permet pas de cantonner les copropriétaires qui ne prennent pas part au vote à la seule hypothèse envisagée par l'art. 24 al. 2 de la loi.
En dehors de ce cas, un copropriétaire, pourtant admis à voter, peut volontairement souhaiter ne pas prendre part au vote.
Ce copropriétaire, sans être absent, sans s'opposer ou s'abstenir estime ne pas vouloir participer au vote.
La difficulté principale est de déterminer sa situation au regard des dispositions de l'art. 42 de la loi, relatives à la contestation des décisions.
En effet, s'agissant de l'application des dispositions de l'art. 24, al. 1 de la loi, sa situation est identique à celle de l'abstentionniste (il ne s'est pas exprimé).
Sur le terrain de l'art. 42 de la loi, un arrêt assez ancien rendu par la C. de Lyon en 1981 a assimilé le cas de celui qui ne prend part au vote à celui de l'opposant ou du défaillant.
Cette jurisprudence doit être mise en parallèle avec certaines autres décisions ou arrêts, un peu anciens également, qui ont assimilé au copropropriétaire défaillant le copropriétaire qui s'était absenté au cours de l'assemblée, ou celui qui était parti avant la fin de l'assemblée, dans la mesure où l'absence provisoire, ou le départ anticipé, avaient pu être établis de manière certaine. En pratique, ces incidents de séance devront être portés au procès verbal.
Dans de telles hypothèses, le syndic serait bien inspiré de notifier également aux intéressés les décisions adoptées.
Il s'agit néanmoins de situations marginales qu'il convient de ne pas encourager.
En effet, non seulement le calcul des majorités se complique, mais la configuration juridique devient aussi plus incertaine.
Assimiler la situation du copropriétaire qui déclare ne pas prendre part au vote à celle du copropriétaire absent est curieux. A moins d'admettre que, à côté d'une absence physique, existerait une absence intellectuelle. En outre, au gré des différentes résolutions, on a affaire à un copropriétaire à éclipses.
Enfin, tout ceci est amusant, mais pas vraiment fondamental.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 22 janv. 2004 : 09:07:05
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Dans tout ça, votre cher JPP2, qui posait une 'chtite question de rien du tout sur une simple différence, est resté sans réponse.
Noyé dans le verbiage de gens qui sont des "vrais" connaisseurs des questions juridico-philosophiques et qui palabrent sur leur perception de la chose. Vous apportez une réponse pour ensuite repartir dans le sens qui n'intéresse que vous mêmes.
Pour ma part, en vous lisant, j'en tire une conclusion qui flatte aussi mon égo et me déplait profondément: Une loi faite pour gérer quatre murs, devient une baudruche ingérable.
Quant à la "constitutionalité" du vote, vous n'avez qu'à tenir compte de l'inexistance du vote blanc dans la Constitution actuelle, non seulement vous devez vous fabriquer votre bulletin (sic!) de vote, et en plus vous comptez comme... absent!
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 janv. 2004 : 12:33:23
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Je partage, un peu ce point vue. A une question parfois simple, nous avons ici, en guise de réponse, le résultat de la masturbation intellectuelle de certains, qui n'est pas sans intérêt, mais qui n'est que la satisfaction d'un plaisir personnel.
Je parle de masturbation et non d'élucubration ..
Sur un plan très pratique, ça n'apporte pas réponse à la question posée.
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JPP2
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 23 janv. 2004 : 08:47:37
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Merci à tous pour vos interventions.
Après 2 jours d'absence j'ai été vachement content de voir que ma question inspirait autant de réponses, mais comme le dit Tourloup j'ai eu un peu de mal a trouver la VRAI réponse.
Mais si je comprends bien, dans le cadre du vote du budget prévisionnel, nous sommes suivant la règle de l'article 24 où les abstentionnistes comptent dans le total des votes nécessaires à la majorité, mais pas les "non participants au votes" tous comme les absents.
Oui ou non?
Encvore merci.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 23 janv. 2004 : 11:20:49
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JPP,
Non, l'appréciation de la majorité de l'art. 24 se fait en retranchant les absents, les abstentionnistes et, le cas échéant, ceux qui déclarent ne pas vouloir prendre part au vote. Ne sont pris en compte que les voix qui s'expriment en faveur de la résolution ou, expressément, en défaveur de celle-ci. C'est ce que l'art. 24 indique en visant "les voix exprimées".
La détermination du champ d'application de l'al. 2 de l'art. 42 est une autre question.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 23 janv. 2004 : 12:53:55
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Donc, peut-on résumer ceci en disant que la résolution sera adoptée si le nombre de POUR est strictement supérieur au nombre de CONTRE ?
Elisabeth |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 23 janv. 2004 : 14:04:22
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Oui !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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