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questlog
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 20 févr. 2004 : 22:46:15
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Bonjour,
Cela fais bientôt 3 ans que je suis dans mon logement et la régie m'envoie le renouvellement du bail (pour le moment tout est normal)
Le loyer est soumis à une réévaluation qui me semble acceptable mais ce qui me semble anormal c'est que l'on me demande 120 euros pour les frais de rédaction d'acte.
Est-ce que pour ses frais ce n'est pas une close abusive? De plus, j'ai cherché sur ce forum mais je n'ai pas trouver de cas précis qui me permette de contester avec certitude ses frais auprès de l'agence, pouvez-vous m'aider.
Si ses frais son vraiment justifier et légal est ce que le propriètaire doit en payer la moitié?
Encore une chose chaque mois la régie m'envoie un Avis d'échéance dont 1,22 euros pour frais d'envoi est-ce abusif ses frais d'envoi (ce n'est pas une quittance de loyer)
Merci
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 20 févr. 2004 : 23:19:34
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Attention il faut faire la distinction entre reconduction tacite et renouvellement du bail; cette procedure est tres encadree et je vous conseille de bien lire la documentation jointe.
Je cite l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 Citation :
Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.
En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article. L'offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l'article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues au c de l'article 17.
Apparemment vous dites que votre loyer est reevalue ce qui voudrait dire que vous etes dans le cas du renouvellement du bail. Voir ces fiches pratiques
http://vosquestions.service-public.fr/fiche/3137.htm
http://vosdroits.service-public.fr/ARBO/1501010803-FXLOG062.html
Comme il est dit dans le document, cette proposition a du vous parvenir 6 mois avant la fin de votre bail, sinon elle est caduque !
Je vous invite a regarder de pres ces discussions traitant du meme sujet que vous auriez pu vous-meme trouver en regardant dans ce forum des locataires ....
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=9635
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=8425
Voici la reponse pour la quittance
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=9161
En ce qui concerne les frais de redaction de bail, ma foi, je vous laisse l'initiative de faire ce que je viens de faire plus haut en reprenant les precedentes discussions (vous trouverez car le sujet est aborde regulierement).
Loi du 6 juillet 89 dans sa totalite : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp
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questlog
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 21 févr. 2004 : 11:26:30
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Bonjour,
Merci Joulia pour vos réponses je vais regarder tout ses points et je vous tiendrai au courant.
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questlog
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 22 févr. 2004 : 18:46:13
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Bonjour
J’ai un peu plus de renseignements concernant mon problème
1er point
C’est un renouvellement de bail (bail a usage d’habitation loi n° 89-462 du 06 juillet 1989) avec réévaluation du loyer. J’ai bien reçus une lettre en recommandée 6 mois avant donc de leur coté au niveau de la procédure ils sont dans les règles.
Si j’accepte le renouvellement est-ce qu’au niveau des frais de rédaction d'acte je dois payer les 120 euros car pour eux apparemment c’est un nouveau bail et non un renouvellement (est-ce qu’ils joue sur les termes) ci-joint un extrait de la proposition :
PS : Nous vous remercions également de prévoir de nous régler la somme 120 euros TTC, correspondant aux frais de rédaction d’acte, lors de la signature de votre NOUVEAU BAIL soit le 01 août 2004.
2ème point
Après une étude plus approfondie de la proposition de renouvellement il me semble que les références de locations ne correspondent pas au même profile que mon logement. En effets, ils comparent des F2 au 1er étage alors que j’ai un F1 en rez de chaussée. De plus, le prix des loyers est indiqué HT ?? Il me semble aussi qu’une location en étage est toujours plus chère qu’une location en rez de chaussée?
3ème point
En ce qui concerne la quittance je tiens à signaler que ce n’est pas la quittance que je reçois mais un avis d’échéance (facturer 1,22 euros pour frais d’envoi) mais si c’est le même cas que pour une quittance effectivement ils ne peuvent me réclamer 1,22 euros pouvez-vous me confirmer cela ?
Le bailleur ou le gestionnaire est libre de choisir les modalités de la remise de la quittance (Rep Min n°48296, JO débats Ass. Nat. [Q],
07.04.1997, p1808), mais l'établissement de quittances de loyer constitue un acte d'administration du bien loué et ne doit pas entraîner de frais supplémentaires pour le locataire (Rep. Min. n°39514, JO débats Ass. Nat. [Q], 02.12.1996 p6327).
Citation :
________________________________________
Le bailleur ou le gestionnaire est libre de choisir les modalités de la remise de la quittance (Rep Min n°48296, JO débats Ass. Nat.
________________________________________
Donc, pour les modalités en question 2 solutions s'offrent au propriétaire/agence :
1. Envoie par la poste (frais à la charge du proprio)
2. Tient la quittance à disposition en ses locaux.
Voilà, j’ai été un peu long et je m’en excuse, merci par avance pour vos réponses.
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 22 févr. 2004 : 21:15:47
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Bonjour,
Si j'étais vous, je jouerais au c.. et je ne signerais pas le nouveau bail. En effet, la loi de 1989 stipule:
Citation :
Article 17
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 188 1° JORF 14 décembre 2000.
c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie.
Ainsi, en refusant de signer vous vous exposez au plus à une décision du juge, qui fixera le nouveau loyer, en ayant en plus consulté les références fournies par le bailleur. Et je ne vois donc pas comment on pourrait alors vous facturer les frais de rédaction d'un nouveau bail.
Vous pouvez d'ailleurs signaler cela par oral à votre agence, que vous préférez aller devant le juge s'il y a des frais de rédaction de bail. Cela devrait les faire réfléchir.
Enfin pour les frais d'échéance, figurent-ils sur votre bail? S'ils n'y sont pas, leur facturation est illicite, vous pouvez réclamer remboursement. S'ils y sont, la clause est abusive, mais pas forcément illégale. Après tout, vous avez signé.
Bon courage,
Vincz
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questlog
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 22 févr. 2004 : 23:12:06
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Non Vincz il n'y a pas de clause au sujet des frais d'envoi dans mon contrat.
Supposons que le nouveau loyer me convienne est-ce qu'il y a un texte de loi qui stipule qu'il n'y a pas de frais de rédaction d'acte lors d'un renouvellemnt de bail avec augmentation
Merci
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 23 févr. 2004 : 02:42:43
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Bonjour,
Le problème est donc réglé pour les fais d'échéance. Vous pouvez réclamer remboursement.
Ensuite, je ne crois pas qu'il y ait quelquechose d'écrit au sujet du renouvellement, du moins je n'ai rien trouvé. Mais ce n'est pas parce qu'il n'existe pas de "texte de loi qui stipule qu'il n'y a pas de frais de rédaction d'acte lors d'un renouvellemnt de bail avec augmentation", qu'il doit forcement y avoir facturation.
D'ailleurs, j'ai réellement de forts doutes sur la nécessité de signer un nouveau bail. Renvoyez simplement votre accord pour la proposition, qui consituera alors un avenant au bail, et payez le loyer réévalué à partir du mois d'août. Quel besoin - autre que celui de facturer  - de signer un nouveau bail, qui sera en tout point identique au précédent - il ne saurait en être autrement -, mis à part le loyer?
Expliquez cela à votre agence, dîtes-leur que vous ne signerez pas de nouveau bail - sauf peut-être si celui-ci est gratuit et s'ils y tiennent vraiment -, et tenez-nous si vous le pouvez au courant de la suite des évènements.
Cordialement,
Vincz
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questlog
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 23 févr. 2004 : 08:16:52
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Bonjour
Lorsque l'on renouvelle un bail nous ne somme pas obliger de signé un renouvellement?
J'insite vraiment au niveau des questions car je veux aller à l'agence avec un maximum de renseignements et leur faire savoir de quoi je parle.
Bien sur que je vous tiendrai informé de la suite des évenements, ça pourra servir à d'autres personnes qui sont dans le même cas.
Merci
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questlog
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 29 févr. 2004 : 17:55:18
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Bonjour,
J'ai quelque éléments d'informations supplémentaires. En parcourant le site de l'Anil, j'ai trouvé ce petit texte au sujet du renouvellement du bail avec hausse du loyer
"Le renouvellement du bail peut faire l'objet d'un contrat écrit ou si le bail initial était conforme à la réglementation, d'un simple avenant portant sur le nouveau montant du loyer"
Donc, si je lis bien je peux leurs demander un simple "avenant portant sur le nouveau montant du loyer" donc dans ce cas je suppose qu'il n'y aura pas de frais de rédaction d'acte à payer??
Merci pour vos réponses
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 29 févr. 2004 : 18:53:06
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Tout a fait exact pour le dernier post et pas besoin de repayer pour faire un addendum a votre contrat.
Seulement voila, toutes les occasions sont bonnes pour faire du chiffre
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questlog
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 15:37:35
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Bonjour,
J'ai du nouveau concernant mon cas. J'ai lu attentivement mon contrat et il y a la phrase suivante qui m'intrigue un peu:
"Les frais représentant la commission de négociation et de rédaction du présent bail, et ceux qui en sont la suite ou la conséquence, seront facturés conformément à l'article 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989"
Ce qui m'intrigue c'est "et ceux qui en sont la suite ou la conséquence" cela veut-il dire que pour les 1,22euros de frais d'envoi ils peuvent me les facturé étant donnée que j'ai signé ou est-ce abusif?
De plus, si je lis l'article 5 (voir copie ci-joint) apparament ils peuvent demander légalement des frais de rédaction d'acte lors d'un renouvellement de bail MAIS à partager entre le bailleur et le locataire or rien ne stipule dans ma proposition de renouvellement de bail que ses frais son partagé de moitié avec le bailleur.
Est-ce que cela doit figuré obligatoirement dans la proposition. Si non comment je fais pour être certain que c'est bien partagé? Ce que je veux dire c'est que le bailleur paye lui aussi 120euros à l'agence et que j'en ai la preuve?)
Est-il possible d'exiger (par une loi, une jurice prudence... ) un simple avenant au contrat initialement signé pour éviter d'avoir à repayé des frais d'acte
"Article 5
Créé par Loi 89-462 1989-07-06 JORF 8 juillet 1989.
La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l'article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire."
Concernant les références de locations dans la proposition de renouvellement comme je l'ai déja dis le montant des loyers est indiqué hors taxe (HT) ne doit-il pas être indiqué Toutes Taxes (TTC) et de plus je dois ajouté combien de taxe c'est 19,6% pour les location?
Voilà, j'ai été un peu long et je m'en excuse mais je suis très pressé en effet il me reste 8 jours pour répondre.
MERCI pour vos réponses
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questlog
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 15:46:52
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Excuser moi j'ai oublé une chose
Est-ce que dans la proposition de renouvellement la superficie du logement doit être obligatoirement mentionnée sans quoi elle est caduque.
MERCI
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 14 mars 2004 : 16:38:05
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Questlog,
Je vous conseille la lecture très attentive du sujet suivant: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10053. Vous y verrez qu'il y est démontré qu'une agence ne peut recevoir, une fois le bail signé, aucune rémunération de la part du locataire.
Je préconise donc que vous leur écriviez en reprenant les différents arguments que vous aurez pu récolter sur le forum. S'ils s'entêtent laissez-les s'exciter et vaquez à vos occupations. Ils saisiront la commission de conciliation ou le juge, qui fixeront le nouveau loyer, et cela sera terminé. Cette solution ne vous satisfait donc pas?
Par ailleurs, il n'y a pas de TVA sur les locations vides.
Enfin pour la superficie, je ne pense pas qu'elle soit obligatoire mais je crois que la négociation en commission se fait sur la base du prix au m2. Il est donc important de se "mettre d'accord", paradoxalement, sur la surface avant négociation.
Cordialement,
Vincz
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questlog
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 21 mars 2004 : 00:06:33
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Merci Vincz pour vos réponses
J'ai téléphoné à l'ADIL elle m'a indiqué les élèments de réponses suivants:
1-Si le renouvellement de bail est avec augmentation (que si c'est justifié) alors les frais d'agence sont à payer et les honoraires sont libres.
Dans l'autre cas il n'y a rien à payer.
Le conseil de l'ADIL est de ne pas donnée de réponse si il oublit le bail est reconduit pour 3 ans sans augmentation et sans frais (mais bon il ne faut pas rêver)
Cependant, pour mon cas personnel je vais contester l'augmentation car il ne propose que des F2 en réfèrents et non des F1 alors que j'ai un F1.
Par contre, j'ai la question suivante si après la commisiion de concilliation il n'y a pas d'accord, il y aura la saisie du juge par le propriétaire.
Est-ce qu'il y a des frais pour le jugement? Si oui à payer par qui? (à partager entre le propriétaire et le locataire?)
2-Pour les frais d'envoi l'ADIL a été très clair c'est illégal ce n'est pas une charge récupérable: Décret n° 87-713 du 26 août 1987
Cordialement,
Questlog
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Renouvellemnet bail frais rédaction d'acte??
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