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aliocha
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 Posté - 10 déc. 2009 : 00:18:16
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Bonjour,
Je fais appel à vos connaissances car je débute dans l'investissement locatif, j'ai lu parmi les messages du forum de nombreux conseils et j'aimerais bénéficier de vos expertises.
Je souhaite me lancer dans le LMNP (régime réel) avec l'acquisition d'un premier appartement en Région Parisienne (emprunt classique sur 15 ans à 100%) que j'ai visité – coût total d'acquisition : 86 400 Euros (incluant frais de notaire). Je mets ci dessous mes calculs et questions. Je vous remercie de me corriger si je fais des erreurs.
Calcul
Acquisition : 86400
Recettes 1ère année
-Bien loué : 600 euros mensuel CC = 7200 annuel
Charges 1ère année
-Copro : 85 euros / mensuel = 1020 annuel
-Taxe foncière hors OM = 350 Euros
-Taxe professionnelle (non déductible) = exonéree la première année – plafonnée à 3,5% de la VA
-Assurance Pass GRL = 2,5% TTC du montant des loyers
-Provision vacances de location = 3% loyers
-Assurance PNO = 180 euros annuel
Total charge : 1946 euros
Déduction
-DAP = on va dire 3 % par an pour l'exemple (en réalité si j'ai bien saisi = 2,5% * 85 % pour le prix appartement et frais d'agence sur 25 ans + amort frais notaire sur 7 ans + amort meuble sur 5 ans ) = 2400
-Intérêt emprunt (4,2%, 15 ans, 100% du bien) = 3630 1ere année, 3450 2ème année
Résultat
Résultat fiscal 1ere année = 7200-1946-2400-3630 = -776 = Pas d'IR (et report du déficit sur les résultats de même nature pendant 10 ans)
Question : j'oublierais pas les charges sociales ? Si oui quand les paye-on ? 12,1%, sur quel base : revenu locatif net ou brut ?
Autres Questions
- Concernant la taxe professionnelle, sur le principe : si la VA est négative, est on soumis à une valeur minimum à payer ? SI VA positive, on peut limiter le plafonnement de la taxe à 3,5% de la VA ?
La valeur minimum dépend elle du nombre d'appartement que l'on a en location (on paye le même montant si revenu fiscal négatif que l'on ait un appartement ou un immeuble avec plusieurs appartement ?) ?
- Il me semble que la taxe pro est supprimée et remplacée par la CET (contribution économique territoriale) : Si oui, savez vous si cette impôt sera plafonnée sur la VA, à combien ? Pour combien de temps est ce prévu ?
- Si je souhaite passer en statut LMP dans 10 ans les studios que j'aurais acquis, actuellement il me semble que c'est impossible sur Paris et RP (50 km des anciennes fortifications etc etc). Est ce bien le cas ? On ne peut pas faire du LMP à Paris ou en RP ? Ca m'étonne
Merci pour votre aide 
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 Posté - 10 déc. 2009 : 07:57:20
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citation: Charges 1ère année
-Copro : 85 euros / mensuel = 1020 annuel
-Taxe foncière hors OM = 350 Euros
-Taxe professionnelle (non déductible) = exonéree la première année – plafonnée à 3,5% de la VA
-Assurance Pass GRL = 2,5% TTC du montant des loyers
-Provision vacances de location = 3% loyers
-Assurance PNO = 180 euros annuel
Total charge : 1946 euros
Il me semble que la taxe professionelle est déductible.
Je ne pense pas que la provision pour vacances de location soit une charge, et qu'elle soit déductible, mais il est vrai que personellement je ne fais aucune provision.
Je suis assez étonné sur la faible rentabilité de votre investissement, car des 600 euros de recettes il faut donc retirer 85 euros de provisions pour charges, les 15 euros d'assurance pas-GRL, on tourne autour de 5%, pas plus.
citation: Déduction
-DAP Qu'entendez-vous par DAP? Il s'agit ici des dotations aux amortissements.
citation: = on va dire 3 % par an pour l'exemple (en réalité si j'ai bien saisi = 2,5% * 85 % pour le prix appartement et frais d'agence sur 25 ans + amort frais notaire sur 7 ans + amort meuble sur 5 ans ) = 2400 Les frais de notaires et les frais d'agences sont à traiter exactement de la même façon,
OPTION 1 - soit vous les assimilez au cout d'achat et les amortissez, à 85% seulement certes, selon la décomposition en composants que vous faites,
OPTION 2 - soit vous les déduisez l'année ou vous les dépensez.
Il n'y a pas de possibilité à ma connaissance de les amortir à 100% sur 7 ans. On pouvait autrefois les amortir sur 5 ans, mais encore une fois sans les séparer de sfrais de mutation.
citation: -Intérêt emprunt (4,2%, 15 ans, 100% du bien) = 3630 1ere année, 3450 2ème année incluant l'ADI du prêt.
citation: Résultat
Résultat fiscal 1ere année = 7200-1946-2400-3630 = -776 = Pas d'IR (et report du déficit sur les résultats de même nature pendant 10 ans)
Non.
Puisque le déficit provient partiellement ou totalement des dotations aux amortissements, vous devez réintégrer 776 euros en tant qu'amortissements excédentaires, lisez les autres fils sur le sujet (mise en musique de la comptabilité par exemple) de façon à ramener votre revenu 2009 à zéro.
Vous pourrez utiliser ces 776 euros dans les années suivantes sans limitation de durée.
citation: actuellement il me semble que c'est impossible sur Paris et RP (50 km des anciennes fortifications etc etc). Est ce bien le cas ? On ne peut pas faire du LMP Ã Paris ou en RP Bigre bigre, les anciennes fortifications????????? 
Vous pouvez faire de la location en meublé a Paris sans autorisation préfectorale si vous louez comme résidence principale de votre locataire.
Si ce n'est pas le cas, vous devez obtenir une autorisation, quasiment impossible à avoir, ceci que vous louiez en LMP ou LMnP, ce dernier point étant simplement fiscal.
citation: Concernant la taxe professionnelle, sur le principe : si la VA est négative, est on soumis à une valeur minimum à payer ? SI VA positive, on peut limiter le plafonnement de la taxe à 3,5% de la VA ?
La valeur minimum dépend elle du nombre d'appartement que l'on a en location (on paye le même montant si revenu fiscal négatif que l'on ait un appartement ou un immeuble avec plusieurs appartement ?) ?
On est soumis dans chaque commune (voir un fil sur le sujet également enc ours) a une taxe porfessionelle minimale.
DE PLUS, si l'on paye plus de 3,5% de la VA, ALORS on peut demander en remplissant le bon formulaire a ce que le paiement soit ramené à 3,5%.
Ca m'étonnerait en outre que votre valeur ajoutée (VA) soit négative avec un loyer de 600 euros par mois. La VA n'a rien a voir avec le revenu.
Elle s'approcherait plutot en valeur des recettes dans le cas des locatiosn en meublé. |
Édité par - ribouldingue le 10 déc. 2009 08:01:35 |
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fluo
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France
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Posté - 10 déc. 2009 : 19:13:27
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Bonsoir,
je ne vais pas reprendre ce qu'a déja indiqué Ribouldongue, simplement lorsque vous indiquez :
citation: Initialement posté par aliocha
Déduction
-DAP = on va dire 3 % par an pour l'exemple (en réalité si j'ai bien saisi = 2,5% * 85 % pour le prix appartement et frais d'agence sur 25 ans + amort frais notaire sur 7 ans + amort meuble sur 5 ans ) = 2400
J'ai envie de préciser qu'il ne faut pas oublier de décomposer votre immeuble en 3 à 5 composants.
Pour savoir comment ça se fait techniquement, je vous invite à lire ce fil qui est intéressant, avec exemple ET qui s'appuie sur des sources fiables :
http://www.universimmo.com/forum_un...TOPIC_ID=387
Il est long car les échanges se sont multipliés, mais normalement, à la fin, si vous n'êtes pas vous-même décomposé(e), vous saurez comment faire pour amortir votre logement en respectant les règles en vigueur depuis 2005.
citation: Question : j'oublierais pas les charges sociales ? Si oui quand les paye-on ? 12,1%, sur quel base : revenu locatif net ou brut ?
Je suppose que vous voulez dire "contributions sociales" car les charges sociales ne vous concernent normalement pas.
Pour les contributions sociales (CSG/CRDS en gros), c'est sur vos revenus locatifs nets (pour reprendre votre terme). Dons en résumé, tant que vous êtes à 0 (ou inférieur à condition que ce ne soit pas à cause des amortissements comme le disais ce matin Ribouldingue) , vous n'aurez pas de CSG/CRDS.
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cane67
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Posté - 13 déc. 2009 : 08:28:36
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Bonjour,
je vois dans plusieurs fils, valeur ajouté pour taxe professionnelle, qu'elle valeur représente ce terme
merci |
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Posté - 13 déc. 2009 : 08:50:51
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Elle est calculée dans la liasse 2033, une des pages est spécifiquement dédiée a la VA.
Je cite:
La valeur ajoutée de l'exercice est égale à l'excédent (HT) de la production sur les consommations de biens et services en provenance des tiers, .../...
tiré de http://doc.impots.gouv.fr/aida2004/.../ud_089.html
Et lisez donc la 2033-E ou l'on calcule cette VA.
Vous pouvez également lire la Notice de la 2033-E
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cane67
Contributeur actif
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Posté - 13 déc. 2009 : 09:32:00
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aliocha
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Posté - 13 déc. 2009 : 16:56:20
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Bonjour,
Merci pour vos contributions.
DAP : Dotations aux Amortissements et Provisions (souvenir de BTS compta et c'est loin), mais il est vrai qu'il est plus clair de parler de dotation aux amortissements directement
Je croyais qu'il y avait une limitation dans le temps (6 ou 10 ans ?) pour la réintégration des déficits sur les résultats bénéficiaires dans le LMNP … mais si ca n'est pas le cas, tant mieux.
Alors, dans le cas de mon exemple, dites moi si je me trompe :
VA année 1 = loyer 7200 – charges copro 1020 – taxe fonciere 350 – assurance GRL TTC 180 – ass PNO TTC 180 = 5470 euros
Question : déduit-on les intérêt d'emprunt également pour le calcul de la VA, voir même l'annualité entière ? J'imagine qu'on ne déduis pas la dotation au amortissement pour le calcul de la VA ?
Taxe pro limitée à 3,5% de la VA en année 2 ? Quand faut il remplir le formulaire adéquat pour la demande de limitation ?
Savez vous ce qu'il advient de la taxe pro : Je citais le CEL ? En savez vous plus que moi sur ce remplacement de taxe ? Si oui sur les modalités du CEL
J'ai une autre question ; concernant la TVA, on encaisse des loyers TTC : on ne rembourse pas la TVA à l'état dans le cas du régime réel simplifié ? Sinon on devrait aussi la déduire lors de l'acte d'achat et ca me semble impossible dans notre cas
Concernant les contributions sociales : comment les estimer (en % de la VA ? … j'avoue que sur ce dernier point je ne trouve pas d'information)
Merci |
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Posté - 13 déc. 2009 : 18:25:31
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citation: Je croyais qu'il y avait une limitation dans le temps (6 ou 10 ans ?) pour la réintégration des déficits sur les résultats bénéficiaires dans le LMNP … mais si ca n'est pas le cas, tant mieux Il ne faut pas confondre DEUX choses distinctes:
1/ Oui, le déficit LMnP est bien déductible des revenus de même nature ou reportable les cinq années suivantes, pas plus.
2/ En revanche, le traitement des dotations aux amortissements, crée un potentiel stocks d'amortissements en sursis d'utilisation.
Ce sont uniquement ces amortissements dit excédentaires, et qui viennent chaque année éventuellement grossir le stock, qui sont UTILISABLES ad vitam eternam.
Pour la VA allez utiliser la feuille de calcul indiquée. Il n'y est question ni des dotations aux amortissements ni des provisions, ni des intérêts d'emprunt ni des frais financiers.
citation: Quand faut il remplir le formulaire adéquat pour la demande de limitation ?
Euuuhh...avez vous LU les documents indiqués? Je me suis un peu décarcassé quand même.
citation: Je citais le CEL ? En savez vous plus que moi sur ce remplacement de taxe ? Si oui sur les modalités du CEL
renseignez nous sur le CEL, parce que je ne connais pas.
citation: J'ai une autre question ; concernant la TVA, on encaisse des loyers TTC : on ne rembourse pas la TVA à l'état dans le cas du régime réel simplifié ? Sinon on devrait aussi la déduire lors de l'acte d'achat et ca me semble impossible dans notre cas Vous choisissez l'option de franchise en base ou l'assijetissement.
Cependant, sauf si vous faites de la location avec au moins trois des quatre services dit parahoteliers prévus, l'activité n'étant pas soumise a la TVA, cela ne vous avancera a rien (aucune récupération possible). Il vaut donc mieux etre en frnachise en base si vous en dépassez pas les 32 300 euros.
citation: Concernant les contributions sociales : comment les estimer (en % de la VA ? On les calcule en pourcentage du revenu, pas de la valeur ajoutée. Je cherche l'info. |
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8
Posté - 13 déc. 2009 : 18:41:34
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aliocha
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Posté - 20 déc. 2009 : 14:54:06
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citation: Initialement posté par fluo
Je suppose que vous voulez dire "contributions sociales" car les charges sociales ne vous concernent normalement pas.
Pour les contributions sociales (CSG/CRDS en gros), c'est sur vos revenus locatifs nets (pour reprendre votre terme). Dons en résumé, tant que vous êtes à 0 (ou inférieur à condition que ce ne soit pas à cause des amortissements comme le disais ce matin Ribouldingue) , vous n'aurez pas de CSG/CRDS.
Oui c'est cela je parle de contributions sociales en LMNP Régime réel : je découvre ... et donc si cela est calculé sur mes revenus locatifs net il sont positifs
Revenus locatifs net (en excluant les dotations aux amortissements et intérêts d'emprunt = 7200 revenus locatifs brut - 1946 charges = 5254 euros
charges sociale = X% de 5254 euros
Sauriez vous quel est le taux (j'ai lu 12,1%, mais sans certitude)
Merci pour la précision |
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Posté - 20 déc. 2009 : 16:01:28
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Je ne sais pas je l'ai pas calculé par ceque je suis en négatif, et que je vous laisse faire le calcul avec la documentation, masi ca métonnerait que ce soit 12,1% soit un tout petit peu plus de 600 euros.
En étant négatif, je paye deja 550 euros.....
Le 12,1% est il me semble, et à vérifier, la valeur pour l'autoentrepreneur et calculé en microbic sur la recette totale.
dans votre cas c'est plus prês de 45%
Question: Pourquoi faire du réel avec un aussi fiable déductible? |
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angelle
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Posté - 20 déc. 2009 : 17:46:32
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Je ne sais pas je l'ai pas calculé par ceque je suis en négatif, et que je vous laisse faire le calcul avec la documentation, masi ca métonnerait que ce soit 12,1% soit un tout petit peu plus de 600 euros.
En étant négatif, je paye deja 550 euros.....
Le 12,1% est il me semble, et à vérifier, la valeur pour l'autoentrepreneur et calculé en microbic sur la recette totale.
dans votre cas c'est plus prês de 45%
Question: Pourquoi faire du réel avec un aussi fiable déductible?
Il semble qu'il y ait confusion entre les contributions sociales (csg ...) et les cotisations sociales URSSAFF (maladie, AF , retraite ...)
en LMNP pas de cotisations sociales, seulement les contributions sociales (trésor pas urssaf) |
Édité par - angelle le 20 déc. 2009 17:56:34 |
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aliocha
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Posté - 20 déc. 2009 : 18:24:56
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Je ne sais pas je l'ai pas calculé par ceque je suis en négatif, et que je vous laisse faire le calcul avec la documentation, masi ca métonnerait que ce soit 12,1% soit un tout petit peu plus de 600 euros.
En étant négatif, je paye deja 550 euros.....
Le 12,1% est il me semble, et à vérifier, la valeur pour l'autoentrepreneur et calculé en microbic sur la recette totale.
dans votre cas c'est plus prês de 45%
Question: Pourquoi faire du réel avec un aussi fiable déductible?
j'avance dans mon choix
Pour moi faire du réel simplifié c'est pouvoir déduire mes dotations aux amortissement et intérêt d'emprunt (je n'ai pas encore tranché si je prends un credit in fine ou non), en plus des charges générées par l'activité et donc conséquence finale : ne pas avoir à payer d'impôt sur plusieurs années (à cause des reports de déficits sur les revenus de même nature).
Si je me mets en microbic, je bénéficierais d'un abattement de 50% et donc paierais des impôts sur les 50% restant.
Ma question : je comprends bien que votre résultat fiscal soit négatif, mais pour votre résultat net sur lequel sont calculés les prélevements sociaux LMNP (CSG + CRDS +contribution additionnelle au prélèvement social = le tout étant égal à 12,1 % - infos trouvé sur la page suivante : http://www.pap.fr/droit-immobilier/...-sociaux.htm) il doit être positif (de ce que je comprends, pour le revenu net : on déduit uniquement les charges directes de l'activité - pas les dotations aux amortissement ni les intérêts d'emprunts)
Je cherche à calculer mes prélèvements sociaux car je n'aimerais pas avoir une surprise quand il faudra les acquitter - 600 euros ca réprésente dans le cas de mon exemple 1 mois de loyer brut, c'est important.
Merci pour vos précisions |
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Posté - 20 déc. 2009 : 21:21:07
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citation: en LMNP pas de cotisations sociales, seulement les contributions sociales (trésor pas urssaf) Pas forcément, mais en l'occurence, vous avez riason, je pense que Aloiocha parle de la CDS et de la CRDS qui sont bien alors à 12,1% du revenu net ou revenu fiscal.
Le revenu est celui dans lequel on a applliqué les déductions des dotations aux amortissements ET les intérets d'emprunt.
citation: je comprends bien que votre résultat fiscal soit négatif, mais pour votre résultat net sur lequel sont calculés les prélevements sociaux LMNP Les contributions sont calculées surle résultat fiscal. Si il est négatif, il n'y a pas de CDS ni de CRDS. |
Édité par - ribouldingue le 20 déc. 2009 21:24:13 |
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angelle
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Posté - 20 déc. 2009 : 22:29:36
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: en LMNP pas de cotisations sociales, seulement les contributions sociales (trésor pas urssaf) Pas forcément, mais en l'occurence, vous avez riason, je pense que Aloiocha parle de la CDS et de la CRDS qui sont bien alors à 12,1% du revenu net ou revenu fiscal. Le revenu est celui dans lequel on a applliqué les déductions des dotations aux amortissements ET les intérets d'emprunt. citation: je comprends bien que votre résultat fiscal soit négatif, mais pour votre résultat net sur lequel sont calculés les prélevements sociaux LMNP Les contributions sont calculées surle résultat fiscal. Si il est négatif, il n'y a pas de CDS ni de CRDS.
Dans quel cas les LMNP peuvent ils être assujétis aux cotisations sociales ?
http://www.onb-france.com/immobilia...-meuble.html
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Posté - 20 déc. 2009 : 22:32:20
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Sil ils demandent et obtiennent l'inscription au RCS |
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rafi93
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Posté - 29 août 2010 : 14:06:45
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation:
[quote]actuellement il me semble que c'est impossible sur Paris et RP (50 km des anciennes fortifications etc etc). Est ce bien le cas ? On ne peut pas faire du LMP Ã Paris ou en RP
Bigre bigre, les anciennes fortifications????????? Vous pouvez faire de la location en meublé a Paris sans autorisation préfectorale si vous louez comme résidence principale de votre locataire. Si ce n'est pas le cas, vous devez obtenir une autorisation, quasiment impossible à avoir, ceci que vous louiez en LMP ou LMnP, ce dernier point étant simplement fiscal.
bonjour Ribouldingue
je souhaite convertir en "meublé" certains appartements actuellement loués en "libre" en région parisienne)
vous indiquez dans votre réponse du 10 déc. 2009 : 07:57:20 que c'est possible " si vous louez comme résidence principale de votre locataire."
je lis partout que l'autorisation est indispensable et jamais accordée, mais sans la nuance de savoir si c'est pour louer en résidence principale.
pourriez vous préciser ce qu'il en est ?
le fait que ce soit LMNP ou LMP, résidence principale ou secondaire du locataire, ...etc, autorise t il cette "conversion" de façon distincte ?
merci beaucoup !
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Posté - 30 août 2010 : 19:31:12
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L'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. L. 631-7. - Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable.
« Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
L'article L 632-1 parle des locations meublées au titre de résidence principale du locataire |
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rafi93
Nouveau Membre
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Posté - 30 août 2010 : 19:54:17
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citation: Initialement posté par ribouldingue
L'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. L. 631-7. - Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable.
« Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
L'article L 632-1 parle des locations meublées au titre de résidence principale du locataire
merci pour cette réponse
je crois avoir lu dans les textes de lois que cette autorisation n'est plus nécessaire dans Paris.
mais je n'arrive toujours pas à comprendre si passer de "nu" à "meublé" constitue un "changement d'usage des locaux", et requiert donc dans le 93 une autorisation préfectorale...
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Posté - 30 août 2010 : 20:33:24
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Dans le paragraphe que j'indfique, la location meublée en RP est indiquée comme usage habitation.
En passant de nu a meublé en RP vous passez de usage habitation a usage habitation.
citation: je crois avoir lu dans les textes de lois que cette autorisation n'est plus nécessaire dans Paris. Pour ma part je ne crois que ce que je lis, et ici l'article L 631-7 ou tout est écrit. |
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