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Keke
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Posté - 27 juin 2009 :  23:11:50  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à vous,
Voici mon histoire:
Muté l'été 2008, je décide de mettre ma maison (sortie de terre 2 ans plus tôt) en location.
Nous définissons un loyer dans la fourchette basse en pensant limiter les problemes d'impayés, et nous choisissons un couple avec qui on signe un bail. Jusque là, c'est idéal.
Mais voila, ca s'est arrêté le jour de la remise des clés.
Une fois la caution encaissée, les 2 chèques de loyer suivants se sont révélés sans provision.
Ayant appris par des voisins qu'ils touchaient des allocations logement de la CAF, je m'y suis rendu pour obtenir le versement des aides sur mon compte - c'est toujours ca de pris comme dirait l'autre - ( la seule loi, ceci dit, allant dans l'intérêt des propriétaires).
Par la suite, ils n'ont plus répondu au téléphone et refusent les recomandés qui me reviennent tous.
Je me retouve aujourd'hui avec 2400€ de loyer en retard, et la CAF dans sa grande intelligence, menace d'interrompre les versements si on ne trouve pas ensemble une solution au problème des impayés.
Donc, la logique veut que si le locataire ne paie pas son loyer, on me retire également ses aides logement. C'est du perdant-perdant. Magnifique, non???
J'ai bien envoyé les recommandés de mise en demeure et compagnie, mais ils sont suffisament retors pour me faire un virement symbolique de temps à autre qui clôt toute éventuelle procédure d'expulsion.
Je ne sais vraiment plus quoi faire. Je sais que je ne devrais pas, mais je vais bientôt finir par les expulser moi-même avant de me retrouver interdit banquaire, car MOI, je continue à payer mon loyer, en plus du remboursement du crédit de la maison qu'ils squattent...

Si quelqu'un a une quelconque idée sur ce que je devrais faire ou ne pas faire, je suis évidemment preneur, je suis à court d'imagination et au bout de ma patience...
Merci



nefer
Modérateur

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 1 Posté - 28 juin 2009 :  07:58:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne peux que vous conseiller de suivre la procédure légale: mise en demeure, commandement de payer, procédure en recouvrement de loyers impayés, mise en jeu de la clause résolutoire............

aviez vous au moins pris soin de demander tous les documents necessaires pour la constitution du dossier de solvabilité ?

Keke
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 28 juin 2009 :  09:34:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le jour de la remise des clés, les locataires sont venus avec tous les papiers utiles, mais seulement avec les originaux (qui prouvaient des salaires suffisants). Je leur ai fait confiance quand ils m'ont certifié renvoyer les photocopies par courrier, et depuis, je n'ai rien recu...
je sens que je me trouve dans une impasse...
J'ai la mauvaise impression d'avoir eu affaire à des "professionnels" du loyer impayé...

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 28 juin 2009 :  13:41:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est avant de faire le choix du locataire qu'il faut étudier tous les documents sur les copies....et demander les originaux avant la signature du contrat

les originaux se fabriquent rapidement sur internet

vous auriez aussi pu vous rapprocher d'une assurance "loyers impayés" pour connaitre leurs critères

Keke
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 29 juin 2009 :  05:01:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Eh bien j'ai également souscrit une assurance "loyers impayés" auprès de mon assureur habitation avant de mettre en location.
Et il refuse catégoriquement de me venir en aide car les troubles sont venus dès le début de la location.
Il fait jouer une clause selon laquelle il y a 3 mois de carence au début du contrat au cours desquels il ne peut intervenir.

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 29 juin 2009 :  07:58:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Keke

Eh bien j'ai également souscrit une assurance "loyers impayés" auprès de mon assureur habitation avant de mettre en location.
Et il refuse catégoriquement de me venir en aide car les troubles sont venus dès le début de la location.
Il fait jouer une clause selon laquelle il y a 3 mois de carence au début du contrat au cours desquels il ne peut intervenir.




Souscrire ne signifie pas que les garanties seront actionnées....

avez vous lu les conditions générales et particulières de votre contrat ?

et la marche à suivre en cas de sinistre?

l'assureur vous aurait demandé la coie de tous les documents du dossier de solvabilité (bulletins de salaire, avis d'imposition....?)



vero1901
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 29 juin 2009 :  09:50:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
en effet, il ne vous reste plus qu'a mandater un huissier pour un commandement de payer, avec demande de la clause resolutoire

sachez que le fait pour les locataires de proceder a un versement, meme partiel, n'interrompt pas la procedure de recouvrement

en effet, tant que la dette subsiste, la procedure est toujours valable

cela signife que, suite au commandement de payer, les locataires auront deux mois pour solder leur dette en totalité

a defaut, vous pourrez les assigner au tribunal pour faire valoir la clause resolutoire du bail (si elle est prevue) ou pour reclamer la resolution du bail judiciairement

Surtout, conservez toutes les LRAR qui vous ont ete retournées, sans les ouvrir : cela demontrera que vous avez relance a plusieurs reprises vos locataires, ainsi que leur mauvaise foi (puisqu'ils ne receptionnent pas leur courrier)

Par contre, pour obtenir l'expulsion des locataires, cela risque d'etre long, surtout s'ils ont des enfants (comptez facilement 2-3 ans au minimum)

maoyann
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 29 juin 2009 :  10:25:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous ne parlez pas de garant, vous n'aviez pas demandé de caution solidaire ?
Signature de maoyann 
Yann

Keke
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 30 juin 2009 :  07:14:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci
Alors je me suis fourvoyé, je pensais que du moment où un versement était effectué, cela avait pour effet d'interrompre les procédures d'expulsions...
Et oui, ils ont des enfants : 4 à la remise des clés, et 5 maintenant.
Si la procédure doit prendre 2 ou 3 ans, n'y a-t'il pas moyen de se "séparer des locataires" à l'issue du premier bail de 3 ans en faisant valoir qu'ils ne paient pas leur loyer? ou le bail est-il reconduit d'office même pour les mauvais payeurs?

En ce qui concerne les cautions solidaires, nous n'en avions pas obligatoirement besoin car leurs revenus hors CAF représentaient bien plus que 3 fois le loyer, nous n'en avons donc pas exigé une. Peut-être aurions nous dû effectivement...

no22
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 9 Posté - 30 juin 2009 :  09:00:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Cher Keke
Nous sommes tous les deux dans la même panade. J'ai un peu d'avance sur vous. Je pense que vous avez lu ce qui m'arrive également
Je ne peux que vous conseiller de suivre les bons conseils de Nefer et de Véro et des autres internautes bien sur.
Mise en demeure de régler les impayés dans un délai d'une semaine, si le recommandé revient vous le conservez
Ayez recours à un huissier qui après un commandement de payer valable deux mois pourra à votre demande si rien n'a bougé les assigner au Tribunal . Voilà pour ma part ou j'en suis.
C'est assez long c'est vrai mais le bon côté c'est que vous disposez de suffisament de temps pour faire dégager vos locataires. Je m'explique , il ne faut pas rêver, le tribunal ne va pas les expulser du jour au lendemain, comme me l'expliquait Véro , ils auront un délai pour payer, l'avantage pour vous et pour moi , c'est que toute cette procédure vous permettra d'avoir en mains les documents nécessaire pour ne pas reconduire le bail à l'issue des trois ans.
Arrêtons d'être "gentils" avec nos locataires , eux ne nous font pas de cadeaux donc même si vous n'êtes pas payés faites leurs savoir que le loyer augmente chaque année, s'ils vous téléphonent pour des réparations vous leur demandez de vous envoyer comme vous un courrier en recommandé. A vous de voir ensuite si les travaux sont indispensables ou peuvent attendre .............(c'est peut etre pas un bon conseil ça)

Concernant la caf , c'est bizarre moi ça ne s'est pas passé comme ça j'y suis allé directement en expliquant que j'avais des impayés, j'ai du faire une attestation sur l honneur en indiquant le montant des impayés et le service social de la caf a contacté les locataires afin de leur proposer un plan d'apurement soit par FSL soit par prêt.
Mes locataires ont refusé cette aide en expliquant à la caf qu'ils n'avait pas de soucis de paiement!!!!!!!!!! ( au passage la CAF scanne tous vous courriers ainsi que ceux de vous locataires)
C'est la raison pour laquelle ayant épuisé tous mes recours "gentils" et légaux, j'attaque maintenant par la répression

vero1901
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 30 juin 2009 :  09:56:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Keke
Si la procédure doit prendre 2 ou 3 ans, n'y a-t'il pas moyen de se "séparer des locataires" à l'issue du premier bail de 3 ans en faisant valoir qu'ils ne paient pas leur loyer?


Vous pouvez donner congé (en respectant un preavis de 6 mois au moins - par huissier si les locataires refusent les LRAR) pour motifs serieux et legitimes (non paiement de loyer), conformement a l'art 15 de la loi du 06/07/89

toutefois, le bail prenant fin a l'ete 2011... cela suppose d'attendre encore deux ans

Or, si les locataires refusent de quitter les lieux a l'issue du bail, il vous faudra tout de meme un jugement d'expulsion, avec les memes delais (2-3 ans)

Mieux vaut donc lancer la procedure des maintenant pour impayés, vous y gagnerez (au final) du temps


citation:

ou le bail est-il reconduit d'office même pour les mauvais payeurs?


Oui, puisque la loi ne prevoit pas d'exception a la tacite reconduction, hors congé donné par le bailleur

citation:

En ce qui concerne les cautions solidaires, nous n'en avions pas obligatoirement besoin car leurs revenus hors CAF représentaient bien plus que 3 fois le loyer, nous n'en avons donc pas exigé une. Peut-être aurions nous dû effectivement...


voila ou a ete votre grosse erreur
vous le saurez pour votre prochaine location : ne jamais se fier aux seuls ressources des locataires et toujours exiger un cautionnaire
en effet, leur situation peut changer tres vite (divorce, licenciement, maladie etc...) entrainant une baisse importante de ressources

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 11 Posté - 30 juin 2009 :  14:07:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
J'ai bien envoyé les recommandés de mise en demeure et compagnie
C'est quoi 'compagnie'? Avez vous fait le minimum, cad le commandement par huissier?

Avez-vous gardé les chèques impayés et représenté l'un d'entre eux pour obtenir le certiicat de non paiement ?

Pour les feuilles de salaire, je dirais que vous êtes allé dans la gueule du loup en courant...

citation:
faire un virement symbolique de temps à autre qui clôt toute éventuelle procédure d'expulsion.
Pour notre information et ceux qui lisent ce fil et pourraient s'inspirer de votre cas (principe d'un forum) et comprendre vraiment votre situation, QUELLE procédure d'expulsion avez-vous donc entamée, et de quel type de conseil bénéficiez-vous pour cette procédure (car cela ne me semble pas vraiment au point)

Édité par - ribouldingue le 30 juin 2009 14:09:18

vero1901
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 30 juin 2009 :  20:47:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
[ QUELLE procédure d'expulsion avez-vous donc entamée


j'ai surtout l'impression qu'il y a eu confusion entre procedure d'expulsion et procedure de ... recouvrement de pension alimentaire avec plainte pour abandon de famille (aVec non paiement de pension alimentaire)

en effet, dans ce dernier cas, le moindre versement (meme partiel) peut remettre la procedure a zero s'il n'y a plus 2 mois d'impayés

Keke
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 30 juin 2009 :  21:49:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Eh bien contre toute attente, je viens de recevoir un courrier de leur part, dans lequel ils s'engagent à verser le loyer + 100€ à partir du mois prochain, alors je vais encore attendre un peu... c a d jusqu'au prochain virement non conforme, ensuite il y aura l'huissier.

Et pour ce qui est du virement qui interromp les procédures d'expulsion, je tiens ça d'un livre du "Particulier à particulier" où ils indiquent qu'un billet de 100€ à l'huissier fait prendre 4 mois de retard en recommencant tout depuis le début...

En ce qui concerne le recouvrement de pension alimentaire, on a deja eu recours à un huissier, mais ca c'est une autre histoire. Je pense que je vais lui prendre une carte de fidélité...
 
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