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yann74
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 Posté - 28 sept. 2011 : 18:12:22
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Bonjour,
Je suis aujourd’hui confronté à une question concernant une construction sur un jardin (en jouissance selon le RC), je vais tâcher d’être précis !
Nous sommes dans une petite copro comprenant 4 maisons, avec des jardins attribués, donc, en jouissance. Nous souhaiterions réaliser une extension sur notre jardin (je précise que, sur le principe, les autres copropriétaires sont d’accord), cependant, d’après tout ce que j’ai lu sur ce forum, le jardin est toujours une partie commune, donc comment devons-nous faire ? Demander à privatiser le jardin pour pouvoir construire dessus (donc si je comprends bien : l’acheter ?) ? Mais est-ce que ça se privatise, un droit de jouissance ?
J’ai vu également sur les forums qu’il peut avoir « aliénation des droits accessoires aux parties communes », dont le droit de construire, est-ce que cela peut nous concerner ?
Petite précision, lorsque nous avons acheté, le terrain était clos avec un petit muret, est-ce que cela peut avoir une influence sur la potentielle privatisation (dans le sens où, l’accès de cette partie commune nous étant réservé, cela fait plutôt « privatif »…) ?
Merci pour votre aide ! (le syndic est bénévole… donc peu au courant de ces choses un peu compliquées).
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GĂ©dehem
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Posté - 28 sept. 2011 : 21:56:49
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Dans la mesure où ces 4 maisons sont physiquement séparées, il est déja possible d'envisager la "privatisation" des jardins.
Un muret de 3,50m serait sans Ă©ffet !
Concernant le droit à construire, c'est simple : il est réservé au syndicat, droit de construire sur les parties communes ..communes. (droit accessoire aux parties communes)
Pour que l'un des copropriétaires (ou tous) puissent bénéficier à titre personnel d'un droit à construire, il faut que le syndicat transfère le droit qu'il détient sur la tête de celui ou ceux qui veulent construire.
D'où décision d'AG pour "aliénation du droit à construire pour X m² au profit de Yann74." Maj.art.26.
Il faut toutefois vérifier si le syndicat possède matériellement un droit à construire. Pour cela il faut voir le Sce urbanisme de votre commune qui vous dira ce qu'il en est, s'il y a 1800 m² possibles au total en plus de ce qui existe, 250, ... ou rien du tout, le COS étant atteint avec vos 4 maisons... 
Notez que le bénéfice du droit à construire pour Xm² sur une partie commune donné par l'AG vaut par là même aliénation de cette partie de partie commune, donc de fait une "privatisation" de la surface concédée.
Il faut toutefois vérifier le statut du sol sous vos 4 maisons : en copropriété horizontale il est, comme le jardin, généralement classé "partie commune grevée d'un droit de jouissance exclusif ".
La cession d'un droit Ă construire n'entrainerait donc pas "privatisation" du sol construit.
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yann74
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 Posté - 28 sept. 2011 : 23:42:23
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J'ai vérifié dans le règlement de copropriété, il est indiqué dans la liste des parties communes : "la totalité du sol des bâtiments et du jardin". Je n'ai rien vu de spécifique concernant le statut du sol sous les maisons. Du coup, quelle est l'incidence sur ce que vous dites (excusez-moi, je n'ai pas compris) : "Il faut toutefois vérifier le statut du sol sous vos 4 maisons : en copropriété horizontale il est, comme le jardin, généralement classé "partie commune grevée d'un droit de jouissance exclusif ". La cession d'un droit à construire n'entrainerait donc pas "privatisation" du sol construit." ?
Concernant le droit Ă construire, je crois que j'ai compris, dites-moi si je ne me trompe pas :
- il faut d'abord voir à la Mairie s'il reste des mètres carrés à construire sur la parcelle ;
- si c'est OK, il faut faire une AG pour l'aliénation du droit à construire.
D'où ma question suivante : s'il reste, admettons, 100m² constructibles sur la parcelle, je peux utiliser le nombre de m² que je veux ou bien est-ce que cette surface ne m'est accordée que dans la limite de mes millièmes généraux (c'est-à -dire, à la grosse, 1/4 des 100 m² seulement) ?
Enfin, dernière chose, est-ce que je peux demander à ce que mon jardin devienne un lot privatif au lieu d'un droit de jouissance ? Est-ce que vous connaissez les avantages et les inconvénients des 2 situations ? Comment "transforme" t'on un droit de jouissance (mon lot comprend la maison + le droit de jouissance) en un lot privatif (parce que si le jardin devient privatif, du coup je pense que ça remet en cause la description du lot que j'ai actuellement ? puisque le lot comprend la jouissance du jardin). Si le jardin devient un lot privatif, y a t'il lieu de demander une aliénation du droit de construire, puisque la construction n'aurait pas lieu sur les parties communes, mais sur un lot privatif ?
Merci d'avance ! |
Édité par - yann74 le 29 sept. 2011 09:19:06 |
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JPM
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Posté - 29 sept. 2011 : 09:29:41
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Dans ce sujet il ne faut pas mélanger droit de la copropriété et droit de l'urbanisme. Étant précisé que les deux matières doivent être prises en considération dans le cas exposé.
Les jardins sont parties communes avec jouissance privative. Ce régime ne permet pas de construire sans autorisation de l'assemblée générale. Si tous les copropriétaires sont d'accord pour le projet de yann 74 il suffit de faire une assemblée générale au cours de laquelle sera approuvée une résolution comportant autorisation d'effectuer tel travail de construction bien défini.
Alors la question est bouclée aux yeux du droit de la copropriété.
Reste ensuite Ă voir la position des services de l'urbanisme.
Ce qui est vrai : c'est qu'il est bon de se renseigner auparavant sur l'existence ou non d'un solde de droit à construire sur l'ensemble du terrain commun. Et que l'autorisation de l'assemblée peut être assortie d'un prix de cession de tout ou partie de ce solde.
Ainsi tous les aspects sont bien séparés.
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GĂ©dehem
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Posté - 29 sept. 2011 : 10:09:24
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JPM rappelle qu'il y a les 2 aspects : l'autorisation de construire délivrée pas la copropriété ne permet pas "administrativement" de construire.
Encore faut-il obtenir ensuite l'autorisation administrative (permis de construire.)
"s'il reste, admettons, 100m² constructibles sur la parcelle, je peux utiliser le nombre de m² que je veux ou bien est-ce que cette surface ne m'est accordée que dans la limite de mes millièmes généraux (c'est-à -dire, à la grosse, 1/4 des 100 m² seulement) ? "
Le reliquat de 100 m² constructible appartient au syndicat. C'est au syndicat (en AG) de décider de la part aliénée à votre profit (aux tantièmes, par 4, en totalité ...). Voyez avec vos "collegues". |
Édité par - Gédehem le 29 sept. 2011 10:22:04 |
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yann74
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Posté - 29 sept. 2011 : 10:45:27
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Merci OK j'ai bien compris la distinction entre les 2 types d'autorisation, et Ă©galement ce qui concerne le reliquat constructible.
Je me permets cependant de vous redemander si la privatisation du jardin est quelque chose de possible dans notre copro ? Parce que pour moi, ça reste malgré tout bizarre d'avoir la jouissance exclusive d'un jardin qui reste une partie commune, donc à priori qui continue officiellement d'être entretenue par la copro. Est-ce que ça n'est pas mieux perçu par les autres copropriétaires de privatiser un jardin (surtout que là , il n'y a vraiment que nous qui pouvons y accéder) ? D'où la question qui en découle : si ce jardin est privatisé, est-ce que les autorisations à faire voter en AG sont les mêmes (puisque ce que je comprends de JPM, c'est que les jardins sont en parties communes avec jouissance privative, et que c'est cette définition du statut des jardins qui fait qu'il n'est pas permis de construire sans autorisation de l'AG).
Excusez-moi si mes questions vous paraissent un peu simples, mais j'ai besoin d'être au clair pour pouvoir ensuite tout expliquer aux autres (aux collègues, comme dirait Gédehem !). |
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JPM
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Posté - 29 sept. 2011 : 11:37:13
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N'ayez pas de complexe Ă propos du droit de jouissance exclusive sur le jardin dont le terrain demeure partie commune.
C'est un mécanisme classique et c'est d'ailleurs sans doute le régime prévu par le règlement de copropriété.
Il existe un mécanisme juridique permettant de privativer un volume déterminé de l'espace du jardin : vente de la superficie dans le jargon. Même dans ce cas le terrain lui même demeure partie commune.
Il serait même possible de faire une cave avec la vente d'un volume du tréfonds. Et encore dans ce cas le sol demeurerait commun !!!!
On est lĂ dans les complications inutiles dans votre cas.
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yann74
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Posté - 29 sept. 2011 : 12:43:09
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Je vous remercie !
Je laisse un peu décanter ça dans mon esprit, pour que ça s'organise, et je reviendrai vers vous en cas de besoin ! |
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GĂ©dehem
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Posté - 29 sept. 2011 : 14:37:11
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Ne vous compliquez pas les choses avec cette "privatisation" (d'autant que ce sont plutot les "nationalisations" qui reviennent sur le tapis !  )
Préparez votre projet en concertation avec les autres, soyez le plus précis possible (plan, schéma, photos, en plus du descriptif).
S'il faut creuser (affouiller) pour une cave, prévoyez-le.
L'autorisation d'AG portera sur tous ces aspects : vous serez bordé de a à Z sur ce plan là , celui de la copropriété.
N'oubliez pas non plus de prévoir la modification de l'EDD/RDC pour votre lot : s'agissant d'une extension, il y a création d'une partie privative supplémentaire, ce qui peut/doit valoir modification des tantièmes attachés à votre lot.
Vous aviez (mettons) 250/1000°°°, vous passeriez (par ex.) à 265, le syndicat comptant alors 1015°°°. Les autres lots ne changent pas.
En résumé, après vérifié auprès du Sce urbanisme la surface constructible éventuellement restante, vous voyez les 3 autres pour finaliser votre projet, en particulier pour les tantièmes en sus à appliquer.
Ensuite faire inscrire la question à l'ODJ de l'AG : - aliénation du droit à construire pour tout ou partie à votre profit, aliénation en vue de construire (valant "autorisation" de construire il faut le préciser.)
Puis une autre question (sans objet si refus d'aliéner/construire) approuvant la modification de l'EDD/RDC qu'il faudra joindre à la convocation.
Notez bien que l'enregistrement de la modification au fichier immobilier (acte notarié) est à votre charge. Renseignez vous auprès de votre notaire, qui peut vous aider pour établir la modif EDD/RDC (un géomètre aussi).
Avant de procéder à cet enregistrement, il faudra bien entendu déposer une demande de PC : pas la peine d'engager des fonds s'il vous est refusé. |
Édité par - Gédehem le 29 sept. 2011 14:38:56 |
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JPM
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Posté - 29 sept. 2011 : 14:47:10
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Gedehem écrit : citation: il y a création d'une partie privative supplémentaire
C'est inexact. La partie nouvelle n'est pas une partie privative.
La partie construite nouvellement vient par accession à l'indivision des copropriétaires comme le terrain sur lequel elle est construite. Ce qui est privatif c'est l'extension du droit de jouissance. Point c'est tout.
Ces derniers temps, la Cour de cassation l'a répété à plusieurs reprises.
Il peut y avoir ajout de tantièmes de charges, mais pas de copropriété.
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yann74
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Posté - 29 sept. 2011 : 16:08:00
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Ouh là là mais vous m'inquiétez là JPM : si l'extension n'est pas une partie privative, ça veut dire que ce n'est pas complètement chez moi ? Moi je préfère avoir des tantièmes de copropriété en plus, mais être sûr que l'on ne viendra pas me chercher des poux un jour ! |
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Posté - 29 sept. 2011 : 19:33:01
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JPM
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Posté - 29 sept. 2011 : 23:44:32
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DĂ©sormais la situation est assez claire
Il existe d'une part la solution classique depuis des lustres de l'autorisation de construire donnée au titulaire d'un droit de jouissance exclusive. Elle peut porter sur une piscine, une terrasse et meme une extension d'une partie privative par construction sur un bout de jardin.
Pendant longtemps on ne s'est pas posé de question sur la nature juridique de cette opération. Maintenant la situation est claire, comme je l'ai indiqué. Dans une salle à manger, il peut y avoir 3/4 de partie privative et 1/4 de jouissance exclusive de volume d'espace. C'est tel que je vous le dis, à la lecture des arrêts de la Cour de cassation et c'est la vérité vraie en droit pur 
Autre solution : la constitution d'un droit de superficie, qui est la vente au propriétaire de la partie privative concernée du volume d'espace nécessaire pour l'extension souhaitée. Le volume d'espace vendu est bien entendu supérieur au jardin, touchant au sol (qui demeure partie commune). La maçonnerie de l'extension doit être inscrite dans le volume cédé.
Dans ce cas, il y a lieu d'attribuer des tantièmes de copropriété et des tantièmes de charges qui à mon avis doivent être différents car il y a une différence sensible entre le pourcentage du volume cédé par rapport au volume total de l'immeuble et la valorisation financière du lot.
Lugherini confirmera sans doute qu'il faut créer un lot-volume avec ces tantièmes puis le réunir dans la foulée au lot principal.
Dans le même sens : la Cour de cassation a jugé
1) qu'il fallait annuler des lots emplacement de stationnement définis comme constitués d'un droit de jouissance exclusive sur une parcelle du sol commun parce que dans ce cas le lot est dépourvu de partie privative (droit de jouissance n'est pas droit de propriété)
2) que néanmoins dans ce cas le droit de jouissance exclusive subsiste puisque c'est un droit réel et perpétuel
3) que le bénéficiaire n'est plus tenu à payer des charges puisqu'il n'y a plus de lot donc plus de tantièmes
4) et jugé implicitement ainsi que des lots emplacements de stationnement ne peuvent être constitués légalement que par un droit de superficie sur le volume d'espace au dessus de la parcelle définie par des traits de peinture.
Après avoir lu cela, vous pourrez vous vanter de connaître un régime juridique multimillénaire : le droit de propriété 1 ) du sol, 2 ) de son dessus, 3 ) de son dessous. Sur un bout de terrain il peut y avoir trois propriétaires différents .
C'est plus généralement le droit des volumes fonciers et immobiliers qui, véritablement remonte au Déluge, dans les contrées les plus diverses, de la Chine à l'Arabie.
On le retrouve sommairement dans le Code civil. Ce sont les praticiens qui l'ont exploité en créant les "copropriétés " de volumes qui ne sont pas régies par laloi de 1965.
Mais en réalité une copropriété classique n'est de nos jours qu'un ensemble cohérent de volumes en propriété privative ( parties privatives) et de volumes en propriété indivise (parties communes), tous déterminés par un bâti indivis sur un sol indivis.
Il faudra bien qu'un jour on finisse par constater officiellement cette réalité.
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Posté - 30 sept. 2011 : 05:52:17
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Je crois savoir que le prochain congres des ge........abordera ...ces thèmes! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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yann74
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Posté - 30 sept. 2011 : 09:07:58
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Gloups ! Autant je comprends (à peu près) toute cette théorie, autant je trouve la démarche un peu lourde pour ma petite extension...
Alors si je résume, le droit à construire qui me serait accordé en AG, me donnerait un droit de jouissance exclusive sur une extension dont j'aurais payé les travaux ; avec des tantièmes de charges, mais pas de copro.
Donc en finalité ce serait toujours une partie commune, c'est ça ? Du coup, est-ce qu'il ne serait pas possible de créer un lot de copro de cette partie commune, et de me le vendre à l'euro symbolique par exemple (parce que j'aurais déjà payé les travaux, hein !) ; comme ça je suppose qu'il y aurait des tantièmes de copro associés à ce nouveau lot ?
Qu'est-ce que vous en pensez ? |
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nefer
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Posté - 30 sept. 2011 : 10:14:25
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citation: Initialement posté par yann74
Gloups ! Autant je comprends (à peu près) toute cette théorie, autant je trouve la démarche un peu lourde pour ma petite extension...
Alors si je résume, le droit à construire qui me serait accordé en AG, me donnerait un droit de jouissance exclusive sur une extension dont j'aurais payé les travaux ; avec des tantièmes de charges, mais pas de copro.
Donc en finalité ce serait toujours une partie commune, c'est ça ? Du coup, est-ce qu'il ne serait pas possible de créer un lot de copro de cette partie commune, et de me le vendre à l'euro symbolique par exemple (parce que j'aurais déjà payé les travaux, hein !) ; comme ça je suppose qu'il y aurait des tantièmes de copro associés à ce nouveau lot ?
Qu'est-ce que vous en pensez ?
et pourquoi pas d'abord acheter ce nouveau lot crée (à un certain prix...et pas l'euro symbolique)...puis soumettre votre projet de construction ??? |
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yann74
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Posté - 30 sept. 2011 : 10:16:56
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Hé bien en fait Nefer on en revient à une possibilité à laquelle je pensais au départ : puis-je acheter le jardin que je n'ai, pour le moment, qu'en jouissance ? Est-ce que ça ne serait pas plus simple pour faire un projet de travaux dessus ? Quelles sont les avantages et les inconvénients de la jouissance / propriété entière ? |
Édité par - yann74 le 30 sept. 2011 10:20:11 |
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yann74
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Posté - 30 sept. 2011 : 10:48:04
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Ou alors : la fameuse "aliénation du droit à construire", dans le premier message de Gédehem, est-ce que ça ne peut pas faire l'objet d'un lot privatif ? (je cherche des solutions...) |
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Posté - 30 sept. 2011 : 11:07:43
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Yann74 !
Sincèrement, si ces discussions sont plus qu'intressantes, il me semble que l'on atteint là les limites d'un forum.
Selon le praticien GE, le notaire , voire la Conservation des hypothèques locales et les intérêts du syndicat et des votres, une ou une autre solution seront proposées et mises en place.
Voyez vos professionnels locaux , Ă commencer par votre notaire qui vous aiguillera si besoin vers le GE avec lequel il travaille....
Sans une lecture complète de vos documents EDD - Règlement, acte, etc, il me semble délicat de proposer une solution plus qu'une autre, mais.......solution il y a ...fût-elle "usine à gaz" !
A titre juste de "débat intelectuel":
citation d'un de mes confrères référents:
citation: La Cour de Cassation a considéré que les
> lots transitoires, encore appelés "macro-lot", constitués par un droit
> de jouissance privatif sur une partie de terrain avec droit de
> construire, constituent des lots de copropriété comme les autres
> (Cass. 3e civ. 15/11/89).
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 sept. 2011 : 11:46:28
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Il y a en France des centaines, peut être des milliers de terrasses, abris de jardin, vérandas, extensions d'une partie privative, etc ... qui ont été réalisées avec un droit de jouissance exclusive et une autorisation de construire donnée par l'assemblée générale.
Les bénéficiaires du droit de jouissance sont très satisfaits. Pourquoi pas vous ?
Mais, le plus souvent, ils ont versé à ce titre plus d'un € !!! Le lot principal est en général sensiblement valorisé. Pourquoi exiger du syndicat un cadeau pur et simple ?
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 30 sept. 2011 : 12:21:29
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Il me semble qu'il faut dissocier les constructions "académiques", certes intelectuellement très interessantes, pour revenir à la matérialité de la construction envisagées ici dans un syndicat de 4 personnes d'une coprpriété horizontale ou chacun est logé à la même enseigne : le bénéfice d'un droit de jouissance privatif sur un jardin éventuellement constructible !
Sur ce cas précis, il n'y a pas de "cadeau" en autorisant la construction.
Concernant la CCass, elle aborde le droit de jouissance exclusif Ă propos d'un emplacement de stationnement qui, Ă priori, n'est pas une construction. Le droit de jouissance ne s'entend que par un droit de superficie sur le volume d'espace au dessus de la parcelle.
Dans nos copropriété verticale, c'est bien le volume inscrit à l'intérieur des limites du lots qui est "privatif", tout le reste étant commun.( Ignorons les cloisons séparatives internes, sans interet ici).
Pour imager l'affaire je m'amuse à dire que dans les copropriétés verticales on n'est propriétaire que d'un grand trou d'air plein de vide ! 
Dans les copropriétés horizontales, tout le bâti des pavillons est quasi toujours classé "privatifs" par les actes (dont RDC), des fondations au faîtage, le sol serait-il partie commune grevée d'un droit de jouissance exclusif.
Erreur en droit "pur" ?
S'agissant pour le syndicat d'aliéner tout ou partie du droit à construire au profit d'un copropriétaire, aliénation déstinée à une construction "privée", l'autorisation de construire du syndicat s'entend pour un bâti "privatif", extension du bâti privatif initial.
Dans l'esprit des copropriétaires, cela ne fait aucun doute. Pour le notaire qui dressera les actes, en particulier pour celui qui procèdera à l'enregistrement de la modif EDD/RDC pour ce lot modifié, non plus.
Qu'il y ait des entorses en droit pur, ce ne serait ni une première ni une nouveauté dans ce "machin" de la copropriété.....
Comme le "contrat de syndic ..... |
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