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COYOTE63
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 Posté - 03 oct. 2011 : 12:47:06
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Bonjour,
Je fais appel à vous car je n'arrive pas à évaluer l'aspect "garanties" de mon prochain bail (mon locataire vient de me donner son congé). Je m'explique :
Je ne sais pas si je dois garder mon assurance Loyers impayés ou si je dois la résilier et prendre plutôt un garant...
Je me dis que la prise d'un garant engage plus. Je peux me tromper, mais pour ma part, je serais bien embêter que mon bailleur face appel à mon garant si je ne payais pas mon loyer... Je me sentirais redevable auprès de ce garant et ferais donc en sorte que cela ne se renouvelle pas...
L'assurance, elle, est bien plus complète (loyers impayés, remboursement de travaux, de frais de procédure, le cas échéant...) et assure donc une certaine tranquillité (d'ailleurs mon assurance s'appelle à juste titre "tranquillité bailleur"). Mais elle ne m'a pas éviter d'être payé systématiquement avec du retard sans que je ne puisse rien y faire (car l'assurance étudie toute demande de recouvrement pendant un mois puis prend un autre mois pour agir, ce qui fait que je suis payé entre-temps, car mon locataire paye mais en retard, et qu'il est donc inutile de saisir l'assurance), pour le cas de mon actuel locataire (qui est encore en retard à ce jour, du loyer précédent et de celui-ci, puisque les échéances sont au premier du mois, et que je vais être payé en décembre, cela il me l'a déjà annoncé (je vais devoir attendre, mais comme il s'en va je me dis que tout cela ne sera plus qu'un mauvais souvenir au 20 décembre prochain et cela me console déjà !)).
Bref, que préférez-vous faire ? Appel à une caution ou prendre une assurance ? Quels sont pour vous les avantages et inconvénients des deux systèmes ? Sachant, que je suis épuisée, moralement, par mon locataire actuel (il y en avait deux au départ... Mais ceci est une trop longue histoire !) et que je veux prendre une garantie car j'ai un prêt immobilier à payer et une avance de trésorerie semblable à la dette Grecque.
Merci pour vos avis et votre aide...
COYOTE.
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 03 oct. 2011 : 12:58:37
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coyotte
en fait tout systéme a ses avantages et inconvenients.
gérez vous seule ? ou avec une agence ?
quel type d'appart est.ce ? un petit ? ou bien plutot pour une famille ? car demandez une caution à un quadra qui s'installe avec sa famille est tjs un peu "bizarre" surtout que les parents peuvent etre en retraite avec des moyens moindres 
pour ma part, 2 pieces ou un peu plus grand, qui s'dressent a des jeunes ou etudiants: je demande caution des parents. si plusieurs coloc, caution de TOUS les parents.
maitnenant je gere seule et surtout ai de l'experience en la matière, ce qui aide bien sur à faire face aux problémes.
je mets surtout l'accent sur la SELECTION des locataires : c'est pour moi, l'etape primordiale.
bien sur on n'est pas à l'abri d'un "serial ******" mais je suis implacable dans
+ la verif des documents,
+ la cross verification (je verifie et croise toutes les infos),
+ la discussion avec les candidats (mais j'ai une experience approfondie dans la selection ressources humaines - ca aide)
+ la communication et les "bases" de la location.
et ensuite, seulement je me fie a mon instinct. qui m'a rarement trompé; les seules selections (moins bonnes) faites (2 en l'occurence) etaient parce l'une avait ete faite par une agence (!) et l'autre car je me suis basée sur un autre critère ... je ne me suis pas vraiment plantée mais la relation n'a pas été aussi agréable qu'avec les autres.
donc pour moi une solide caution des 2 parents conjoints, est meilleure (bien sur apres verification de leur situation). et bien sur, avec caution signée en ma presence (et pas à distance).
c'est comme ca, si ca ne convient pas, je prends un autre locataire.
je me mefie des assurances, de la GRL qui ne semble pas tjs bien performante et surtout je prefere me fier à mon instinct. si je fais une gaffe, et que je le paye j'assume.
je vivrais mal une situation où en cas d'impayés, une assurance trainerait les pieds pour rembourser.
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 03 oct. 2011 : 13:42:44
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je partage l'avis de joulia cependant je suis moins rétcente sur la GRL
pour l'utiliser régulièrement je peux dire qu'elle m'a + rapporté que couté
j'ai pour ma part beaucoup moins de gène à solliciter une assurance (que je paye pour ça) que d'aller demander à un particulier de payer pour un autre
de+ la GRL se charge si nécessaire de faire partir le locataire (à ses frais) et ce que je trouve "moral" c'est qu'elle se charge aussi d'effectuer des poursuite contre les mauvais payeurs
alors je confirme que les assurances trouvent toujours de "bonnes" raisons pour ne pas payer ceci ou celà , mais dans l'ensemble, ça reste quand même tres correcte (plus particulièrement pour la SACCAP de Mutuelle d'alsace lorraine selon mon experience)
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COYOTE63
Nouveau Membre
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 Posté - 03 oct. 2011 : 14:09:43
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Merci à tous les deux, pour vos avis très précis !
Effectivement, pour ma part il s'agit d'une location familiale, puisqu'il s'agit d'une maison individuelle. Il ne m'est donc pas évident de demander une caution solidaire à un quadra voire quinquagénaire... Vos deux avis se complètent parfaitement et m'aident beaucoup... Je vais réfléchir et prends déjà en compte vos avis. Merci encore à vous deux !
COYOTE.
PS : Pour Joulia : Moi, en matière de psychologie, je crois que j'ai tout faux !!! Je pensais avoir bien cerné mes précédents locataires (étude de leur dossier, croisement des infos, excellent impression...) mais pour le résultat qui est celui d'aujourd'hui, je peux affirmer que je suis absolument à l'Ouest en matière de psychologie !!! Vais prendre des cours.... !!!! Mais si vous avez des astuces, pour bien cerner un locataire, je suis preneuse... !!! J'ai mes petites règles perso : du style : j'élimine celui qui se présente en injuriant son précédent bailleur, celui qui me parle déjà des possibilités de retards envisageables, celui qui me demande à payer le DG en plusieurs fois... Celui qui m'informe qu'il fait un élevage canin, celui qui s'extasie sur la maison du voisin mais pas sur la mienne... !!! Mais, apparemment tout cela ne fonctionne pas, puisque je me suis trompée en beauté la dernière fois (et le pire est que c'est la deuxième fois que je me trompe sur 2 baux au total !!! ). Alors je suis preneuse pour tous conseils... !!! Merci beaucoup !!! |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 03 oct. 2011 : 14:32:51
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citation: je partage l'avis de joulia cependant je suis moins rétcente sur la GRL
pour l'utiliser régulièrement je peux dire qu'elle m'a + rapporté que couté
j'avoue et j'aurai dû le preciser, ne pas avoir eu affaire a la GRL.
j'etais assez interessée bien que reticente a (encore) payer de ma poche pour qu'un locataire respecte SES obligations ...
de plus comme je le dis au debut, mes appartements s'adressent á des jeunes qui debutent ou des etudiants et donc c'est plus facile pour la caution parentale.
mais ca fait du bien de lire des experiences positives sur la question.
coyote : vous semblez avoir de bons "reflexes"  et je n'ai pas de methode miracle non plus.
personne n'est a l'abri du pro qui va vous cacher parfaitement ses defauts ... il est peut être aussi un pro en matiere de selection de job, ou de recrutement 
et encore une fois, on ne parle pas à la meme catégorie de personnes; ca peut surement jouer aussi. |
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COYOTE63
Nouveau Membre
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Posté - 03 oct. 2011 : 14:52:39
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Merci Joulia !
Par rapport à votre réticence à payer pour qu'un locataire respecte ses obligations, je suis absolument, ABSOLUMENT, d'accord avec vous, le bailleur fait les frais de la conduite de son locataire, ce que je trouve inadmissible !
Quant à mon assurance actuelle, je vais peut être encore la tester, du fait que je prévois un EDL de sortie avec des frais à payer, et ainsi la mettre en concurrence sur la partie "remboursement des travaux" (je ferai une étude des différents contrats d'assurances à ce moment là ). Je connais déjà , comme je l'ai dit précédemment, la partie "remboursement des impayés", qui se borne à vous demander un dossier complet, un mandat donnant tous pouvoirs à l'assurance, et l'étude de votre dossier pendant un mois, puis une action (LRAR amiable) qui dure un mois, pour au final ne rien faire, puisque entre-temps vous avez été payé par le locataire (et c'est tant mieux !!). Je n'ai pas testé le cas de figure où finalement le locataire ne paye pas et l'assurance prend le relai en s'occupant du recouvrement et du paiement au bailleur.
Par contre, je vois bien les avantages d'une assurance en cas de poursuites judiciaires nécessaires, après essai d'un recouvrement amiable non abouti. Car franchement, après lecture de certains posts, ici même, je me dis que certains sont passés par des situations que je n'aimerais pas, mais alors vraiment pas, vivre (avance de 2000 € de frais de procédure... Pour au final tout perdre... car locataire insolvable !) !!! Cette prestation est à prendre en compte, je pense...
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 03 oct. 2011 : 15:41:17
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citation: Alors je suis preneuse pour tous conseils... !!! Merci beaucoup !!!
Sujet contenant une partie sur la psychologie
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=9038
citation:
Concernant celui de la psychologie du locataire pour savoir si on le prend ou pas , je vous livre quelques conseils que j'applique en souhaitant ne pas me tromper lors du choix.
Méfiance pour les cas suivants :
- Un préposé à la location visite l'appartement très rapidement et dis que cela lui va , il me semble logique de regarder , de chercher ce qui est bien ou moins bien , de poser des questions donc ce type de personne je ne prend pas.
- Dossier non complet à la première visite , j'attends un gage de sérieux avec un dossier complet , quand on veux louer on met toute les chances de son coté donc méfiance car peu fiable.
- L'attitude de la personne est primordiale , il faut une personne correcte dans l'attitude , ni trop sûr d'elle , ni trop mielleuse.
- le truc qui me fait fuir c'est : "Ne vous inquiétez pas j'ai toujours payé mes loyers" , je sais pas c'est peut être bête mais le fait de me le dire ne me rassure pas.
C'est la partie psychologie mais il y a les aspects cohérences et véracités des documents fournis.
Pour info sur la GRL , à l'époque j'étais plutôt anti GRL mais j'ai changé d'avis depuis
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1
Autre sujet
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=9710
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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COYOTE63
Nouveau Membre
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Posté - 03 oct. 2011 : 17:12:21
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Merci Philippe, pour les liens et avis !!! J'ai été voir les liens. Mon problème reste malgré tout entier... Je reste persuadée que demander à un garant de payer à sa place, pour une certaine période (un mois ou plus) est très contraignant pour le locataire, plus que de recevoir une LRAR d'un huissier mandaté par l'assurance (qui au final donnera un échéancier à 20 euros par mois pendant 100 ans). Mais reste le problème du bien mis en location, pour moi il s'agit d'une maison familiale et il est vrai que demander une caution solidaire à un quiqua ce n'est pas évident... !!! Il reste bien sûr que si l'on met la GRL en balance avec la caution solidaire, le fait de ne pas avancer de frais de procédure, en cas de pépin, est un argument de taille... Pour qui a les finances en berne, comme moi par exemple ! Et en plus je suis têtue, vraiment rien pour plaire cette COYOTE 63 !!! Merci Philippe ;-) |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 11 oct. 2011 : 09:39:09
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 21 oct. 2011 : 10:21:05
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bonjour,
GRL ca augmente.....
je cite :
Suite à une sinistralité élevée sur les loyers impayés, notre assureur SOLLY AZAR nous impose ce jour une augmentation tarifaire à effet immédiat pour toute nouvelle souscription.
Le nouveau tarif est de 3.0% + 18€/an de frais de dossier au lieu du 2.5% + 15€/an anciennement.
Important : pour toute nouvelle souscription pour un locataire en place depuis plus de 6 mois, le contrat GRL comptera désormais un délai de carence de 4 mois. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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10
Posté - 21 oct. 2011 : 10:47:06
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 21 oct. 2011 : 11:16:43
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merci Philippe,
je voulais surtout souligner que ce type de contrat était , à sa création, de 2.50%...
déjà 3 % et après?????
surtout ne pas me parler de la déduction fiscale
j'ai eu la chance que ma locataire ait quittée le logement il y a quelques mois...
pour mon nouveau locataire j'ai choisi la bonne vieille formule des 2 garants caution solidaire....
mais bon , comme le souligne avec realisme certains membres, c'est plus facile avec des étudiants qui se contentent de petites surfaces qu' un couple salaries recherchant des types 2 3 ou 4 ou plus..
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 21 oct. 2011 : 14:09:50
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citation: j'ai eu la chance que ma locataire ait quittée le logement il y a quelques mois...
pour mon nouveau locataire j'ai choisi la bonne vieille formule des 2 garants caution solidaire....
mais bon , comme le souligne avec realisme certains membres, c'est plus facile avec des étudiants qui se contentent de petites surfaces qu' un couple salaries recherchant des types 2 3 ou 4 ou plus..
Franchement Poupix, pour avoir vécu un impayé pendant 2 ans et demi , je suis devenu adepte de la GRL sans avoir eu encore à l'utiliser mais sachez qu'il est possible de la prendre pour un an , le temsp de voir comment se comporte le locataire.
C'est un coût qu'il faut assumer à la place du locataire mais les lois n'étant pas vraiment faite pour rendre un départ rapide , ce n'est pas la question de mettre le locataire à la rue mais il y a des limites qui sont allègrement franchies par ceux qui connaissent.
La GRL ou l’intimidation coute moins cher que les impayés , ne pensez pas que l'huissier est avec vous il est juste là pour envoyer ces courriers tous les 2 mois à 150 euros pièce.....
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
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