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Stéphane
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 Posté - 08 nov. 2011 : 23:03:58
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Bonjour,
Nous (CS de copro), cherchons à savoir si un employé copropriétaire (en l'occurance, notre gardien) aurait bien le droit d'être mandaté par des copros pour porter leurs voix lors d'une AG.
Notre syndic affirme que c'est possible et tout à fait légal.
D'après l'article la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 22, un préposé du syndic ne le pourrait.
Ma recherche (peu fructueuse à l'heure où je prend ma plume) porte sur le terme de "préposé" :
L'article "Le gardien d’immeuble ne peut pas recevoir de pouvoirs en assemblée générale" de l'ARC (http://www.unarc.asso.fr/site/abus/...abus2808.htm), en vertu du paragraphe "Or, l’expression du lien de subordination entre un supérieur et son préposé repose sur la capacité du premier d’exercer son pouvoir hiérarchique à l’égard du second, pouvant aboutir à un licenciement en cas de faute grave de son subordonné (Cassation sociale du 23 septembre 2009,numéro 08-42511).", semble confirmer que notre gardien ne pourrait porter un tel mandat.
J'ai eu beau chercher la définition du terme "préposé" dans un contexte "code du travail", ainsi que le texte cité en référence par l'arc (08-42.511) pour me conforter dans cette idée et me rallier à leur affirmation, mais sans résultat !
Du coup, je doute !
Quelle est votre position ?
Merci de votre aide ! (bonjour d'avance, Mr Gaboulet :) )
Stéphane
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Posté - 09 nov. 2011 : 07:51:44
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votre gardien est propriétaire dans le syndicat : à ce titre de propriétaire, comem n'importe lequel des quidams, peut recevoir mandats de propriétaires de ce même syndicat. Sur cette vision, rien à dire....
mais votre gardien est également employé du syndicat : "Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire."
Dans ce cas, le péposé, c'est :
"Le préposé est la personne qui accomplit un acte ou exerce une fonction sous la subordination d’une autre qu’on appelle commettant.
Le préposé a pour caractéristique de ne pas engager sa responsabilité s’il cause à d’autres personnes des dommages pendant l’exercice de son activité professionnelle en tant que préposé. Dans ce cas seul le commettant peut engager sa responsabilité, sauf s’il parvient à prouver qu’il y a procédé à une délégation de pouvoirs, répondant à de strictes conditions."
une définition de MM. Kessous et Desportes (avocat général à la cour de cassation et conseiller référendaire)
[quote]Dans le cadre du contrat de travail, le salarié est soumis aux ordres et directives de l'employeur et à ce titre se trouve dans un état de subordination. C'est ce dernier qui organise son travail, décide des biens et services mis sur le marché, des méthodes instruments et rythmes de travail. C'est encore lui qui peut mettre fin au contrat de travail en cas de faute ou d'insuffisance professionnelle du salarié. Cette analyse doit être nuancée lorsque les salariés disposent d'une déontologie professionnelle qui leur confère une indépendance dans l'exercice de leurs fonctions. Les nouvelles modalités du travail qui permettent aux salariés d'organiser librement leur travail, en dehors de l'entreprise, en fonction d'objectifs fixés par l'employeur, rendent moins visible le lien de subordination, mais dans tous les cas, les salariés ne travaillent pas pour eux-mêmes et se trouvent dans un état de dépendance économique à l'égard de l'employeur. Ces considérations sont importantes pour apprécier leur responsabilité, puisque les conditions de travail qui leur sont imposées peuvent être déterminantes dans la commission du dommage qu'ils causent à autrui ou dans leur comportement fautif.[/quote]
Donc du point des textes, cette interdiction de mandats étant formellement inscrite dans la loi pour un "préposé", elle prend la "préférence" sur la possibilité.
Conséquence : votre gardien, préposé du syndicat, ne peut recevoir de mandats, mais en tant que proprio il lui est possible de participer avec ses voix à l'AG.
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galoubet
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Posté - 09 nov. 2011 : 08:29:08
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Cette question, oh combien importante, a été posée au cours de la 12ème législature parlementaire sous le n° 39060 dans les "questions au gouvernement" par Monsieur Christophe Jeanjean, député UMP, question publiée au J.O. le 11/05/2004 page 3425, réponse du ministère du logement publiée au J.O. le 26/10/2004 page 8484.
N'en déplaise aux syndicats de copropriétaires et à leurs associations, la réponse en surprendra plus d'un et bousculera quelques idées reçues. 
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Édité par - galoubet le 09 nov. 2011 08:37:36 |
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Posté - 09 nov. 2011 : 09:33:33
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attention, la réponse ministérielle n'est pas force de loi.
galoubet avez vous une jurisprudence qui étaierait les propros de ce ministre (ou plutôt ses collaborateurs  )....
mais en tant que proprio il a tous les autres droits conférés par la loi, comme présent à l'AG avec ses propres voix, membre du CS, par exemple |
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Gédehem
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Posté - 09 nov. 2011 : 10:06:15
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L'exposé de Rambouillet pose les bases du problème .... sans apporter de solution, la réponse du ministre non plus, ...... bien qu'elle soit dans le droit fil du silence des textes.
La faille de l'exposé de Rambouillet : L.art.22.
"Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire."
Les préposés .. du syndic.
L'employé d'immeuble est préposé ... du syndicat.
Certes, cette vision en droit est battue en breche par la réalité de fait : l'employé du syndicat est directement et presque exclusivement subordonné à "la main du syndicat", son mandataire le syndic.
Le syndicat lui-même, en tant de personne employeur, est privé de quasi tout pouvoir de direction. Ce n'est pas lui qui fixe les taches, qui impose ses vues, qui encadre.
Autrement dit, si en droit l'employé est subordonné a un employeur, la particularité dans nes syndicats est qu'il ne l'est quasi exlusivement qu'au syndic.
D'où l'ambiguité : chacun sait la rapidité avec laquelle les employés d'immeuble se retournent (se réfugient ?) vers le syndic pour contester les remarques faites par les copropriétaires "employeurs".
Pour eux, seul le syndic à le droit de leur donner des "ordres" des directives.
D'où l'ambiguité : employés subordonnés (à la botte) du syndic ou du syndicat employeur ????
En l'état des choses et des textes (D.art.31) : si l'employé est en droit "préposé" du syndicat, il est de fait et en droit placé sous la seule subordinnation/autorité du syndic, qui a seul pouvoir pour lui fixer ses taches et lui donner des ordres.
Cette subordination exclusive au syndic pose problème, non seulement pour les délégations de pouvoirs mais plus encore pour la présence de l'employé au CS .... lequel est chargé du controle du travail de cet employé.
La seule parade : rappeler cette particularité de la position de l'employé d'un syndicat et l'irresponsabilité à lui donner mandat.
Et aux pdts d'AG de refuser les mandats donnés à l'employé du syndicat subordonné en droit au syndic. |
Édité par - Gédehem le 09 nov. 2011 10:17:26 |
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galoubet
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Posté - 09 nov. 2011 : 11:26:28
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Gédehem, merci de votre réponse qui illustre une fois de plus le flou qui entoure ce clivage entre l'employé du syndicat, et le syndic mandaté par le syndicat qui a pouvoir de direction.
Au delà de cette question des mandats en AG, ce clivage est la source de grandes incompréhensions, et d'interprétations hasardeuses. Beaucoup de copropriétaires pensent que c'est le syndic qui est l'employeur, certains même vont jusqu'à s'interdire de voter pour un autre impétrant (ah je suis content, j'ai réussi à le placer celui là !  ) pensant qu'en cas de réussite, ils perdront en même temps leur gardien.
Et pour ajouter à la confusion, les textes ne sont pas vraiment limpides.
Je n'ai connaissance d'aucune jurisprudence en la matière, peut être en existe-t-il une, mais il semble tout de même qu'une réponse faite devant le parlement, et publiée au J.O. devrait apporter un certain éclairage. Le reste est affaire de juristes, et je n'en suis pas un. |
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sybarite
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Posté - 10 nov. 2011 : 02:55:35
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Sauf que même si le lien de subordination existe, l'employeur reste le Syndicat et non le Syndic qui agit comme un DRH.
Si le licenciement est bien à l'initiative du Syndic, c'est bien le Syndicat qui licencie.
Quant à la suggestion de faire refuser par un pdt de séance un pouvoir au gardien, c'est prendre le risque de nullité des décisions. |
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Gédehem
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Posté - 10 nov. 2011 : 10:24:24
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Le syndic est bien plus que le DRH du syndicat, image que je n'utilise que pour ce qui concerne l'encadrement du personnel employé par le syndicat.
Le syndic "EST" le syndicat, "sa main", sa voix, son action ...
L'employé du syndicat est bien dans une subordination exclusive au syndic.
"Si le licenciement est bien à l'initiative du Syndic, c'est bien le Syndicat qui licencie."
Sans doute. Sauf que le syndic est droit de licencier un employé du syndicat y compris contre une décision contraire de l'AG (jurisprudence) le syndic agissant comme "syndicat".
Il ne faut pas se tromper : quoi qu'on en pense ou dise, le syndicat est quasi sous tutelle de son mandataire, qui est doté des pouvoirs les plus étendus.
D'où la nécessité rabachée ici et là de bien tenir les rênes de cet électron libre, libre de faire quasi ce qu'il veut face à des copropriétaires (et donc des CS) qui dans leur grande majorité ignorent tout ou méconnaissent les régles qui s'appliquent en copropriété.
"Quant à la suggestion de faire refuser par un pdt de séance un pouvoir au gardien, c'est prendre le risque de nullité des décisions."
Risque ???
Qui va engager l'action en contestation ??? |
Édité par - Gédehem le 10 nov. 2011 10:35:38 |
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galoubet
Contributeur actif
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Posté - 10 nov. 2011 : 11:41:34
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citation: Initialement posté par Gédehem
Risque ???
Qui va engager l'action en contestation ???
Ce pourrait être le copropriétaire mandant.
Belle bataille de juristes en perspective ! |
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Gédehem
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Posté - 10 nov. 2011 : 14:52:19
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Peut-être, s'il l'estime nécessaire.
Ce sera l'occasion pour le juge de voir d'un peu plus près ce qu'il en est du lien "employé du syndicat/syndic" et du lien direct de subordinnation.
Du moins si la notion de "préposé" détaillée par Mrs Kassous et Desportes a un sens, le syndic étant "Le syndicat" dans son expression d'employeur, qui plus est appuyé pat les textes qui donnent au syndic tous pouvoirs sur les employés, une fois leur nombre et catégorie décidés par l'AG. |
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Stéphane
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 Posté - 11 nov. 2011 : 12:38:52
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Grand merci pour vos contributions!
La possibilité d'attribution de pouvoirs de vote restant floue en ce qui concerne de qui serait-il le "préposé", ces pouvoirs restent (si j'ai bien compris) clairement limités qu'à 5% max des voix du syndicat.
Un si petit poids (notre copro : 200 lots à caractère d'habiation principales), qui expliquerait peut-être que les efforts législatifs ne soient si aboutis.
Il me reste à me renseigner sur les modes d'attributions des votes, en particulier des "votes en blanc" dans notre copropriété, pour mieux extrapoler le sujet.
Encore merci à vous de m'éclairer des rouages de notre cadre de vie. |
Édité par - Stéphane le 11 nov. 2011 12:41:37 |
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JB22
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Posté - 11 nov. 2011 : 18:41:48
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" ces pouvoirs restent (si j'ai bien compris) clairement limités qu'à 5% max des voix du syndicat.
Un si petit poids (notre copro : 200 lots à caractère d'habiation principales)"
Non; on peut avoir jusqu' a trois mandats et un nombre de voix non limité ou plus de trois mandats et un nombre de voix limité à 5 % des voix du syndicat. |
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ainohi
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Posté - 13 nov. 2011 : 14:03:32
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On ne dispose pas de jurisprudence sur la question. La tendance est plutôt de permettre au gardien de détenir des mandats.
Le gardien n'est pas toujours sous la dépendance exclusive du syndic. Dans maintes copropriétés il serait plutôt sous l'influence prépondérante d'une partie des copropriétaires. Quand le gardien est licencié, c'est presque toujours sur demande ou avec l'assentiment du conseil syndical largement soutenu par une grande partie des copropriétaires.
Lorsqu'il y a conflit entre une partie des copropriétaires et le syndic au sujet du gardien, c'est plus souvent le syndic qui perd son mandat que le gardien qui perd son emploi. |
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