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Musa74
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 Posté - 17 nov. 2011 : 14:54:44
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Bonjour,
Je vous expose le problème difficile auquel se confronte notre copropriété.
Il s'agit d'un bâtiment ancien dont la toiture doit être refaite. Après d'âpres discussions sur la nature des travaux à envisager (certains propriétaires refusant d'admettre la gravité de la situation), il a été unanimement voté en AG la résolution suivante : "Les copropriétaires [...] décident d'engager les démarches et travaux nécessaires à la réfection de la toiture de l'immeuble. [...] la copropriété fera appel à un bureau d'étude qui aura pour mission de définir le contenu des travaux à réaliser."
Depuis, l'étude a bien eu lieu (BE en structures bois) et le verdict est alarmant : il n'est pas possible de conforter l'existant et la charpente doit être refaite dans son intégralité.
Le syndic doit convoquer d'ici la fin d'année une AG pour décider de la suite à donner mais compte-tenu du coût annoncé, je crains un vote négatif. Dans cette éventualité, puis-je le contester pour abus de majorité au motif qu'il ne prend pas en compte l'intérêt collectif - à savoir l'entretien du bien ? Et dans ce cas, le juge se contente t-il d'annuler le vote ou ordonne t-il l'exécution des travaux ?
Plus généralement, comment obtenir la réalisation de ces travaux ? Arrêté de péril, plainte pour mise en danger d'autrui ? Je suis désespéré devant l'inaction de certains copropriétaires...
Je précise à toute fin utile qu'un rapport d'expertise a conclu que "la toiture présente de graves altérations et il n'est pas possible de considérer que la solidité de cette structure est normale. [] il y a lieu de considérer que sous des sollicitations normales de neige et de vent, la stabilité de l'ouvrage n'est pas assurée. Cette situation est préjudiciable à la sécurité des personnes."
Avis et conseils bienvenus !
Bonne journée
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ainohi
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 Posté - 17 nov. 2011 : 17:06:33
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Les deux moyens d'action que vous envisagez sont possibles.
Pour le premier, la voie contentieuse, il me semble préférable d'invoquer le premier alinéa de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 14 plutôt que l'abus de majorité : citation: Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. citation: La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
La jouissance paisible de vos lots de copropriété est compromise par le défaut d'entretien attesté par une étude technique.
Vous pouvez assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance pour le faire condamner sous astreinte à réaliser les travaux nécessaires.
La voie administrative serait plus simple et moins coûteuse. Vous pouvez invoquer l'article L129-1 du code de la construction et de l'habitation :citation: Lorsque, du fait de la carence du ou des propriétaires, des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation présentent un fonctionnement défectueux ou un défaut d'entretien de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation, le maire peut, par arrêté, prescrire leur remise en état de fonctionnement ou leur remplacement, en fixant le délai imparti pour l'exécution de ces mesures. Les modalités d'application de ces dispositions se trouvent aux articles R129-1 et suivants.
Mais il existe encore une voie intermédiaire, celle de l'administration judiciaire de l'immeuble, définie à l'article 29- 1 de la loi du 10 juillet 1965 :citation: Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République.
Le président du tribunal de grande instance charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndica |
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Posté - 17 nov. 2011 : 19:04:13
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Musa74 : à la lecture d'un tel rapport sur l'état de dangerosité de la toiture, un bon syndic réuni le CS et commande immédiatement des travaux pour la remise en état, paie un acompte, informe tous les copropriétaires ET CONVOQUE IMMEDIATEMENTUNE AG SANS ATTENDRE DES SEMAINES, ET sans tenir compte du légal légal des 21 jours, afin d'adopter l'ensemble du devis afin d'en appeler les fonds.
S'il y va de la sauvegarde de l'immeuble, et uniquement dans ce cas le syndic peut commander des travaux d'urgence sans un accord préalable de l'AG. voir article 37 du décret de 1967 :Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Si l'AG refuse de tels travaux et si le syndic est aux abonnés absents, vous pouvez alors saisir le tribunal en référé pour faire exécuter ces travaux d'urgence; article 49 decret de 1967 : Sauf s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au fonctionnement des services d'équipement commun, la demande ne sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.
Si rien n'est fait pour réparer votre toit, la responsabilité du syndic est engagée sérieusement, ainsi que le syndicat qui a rejetté ces travaux en AG.
Musa74 : afin d'éviter un accident grave qui conduira de toute façon à la refection entière du toit, mais surtout à payer en plus de graves dommages et interêts en cas de blessure d'un copropriétaires, saisissez le TGI en référé avec une demande de travaux de refection a lancer sous huit jours, appuyée par ce rapport d'expert . Sinon vous serez de la fête pour payer également tous les dégats et DI !!!
Le syndic et tous les coprorpiétaires sont assez irresponsables avec un tel toit pourri sur la tête !!!  |
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ainohi
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Posté - 17 nov. 2011 : 20:24:55
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Il ne faut pas confondre promptitude et précipitation.
La commande en urgence de travaux par le syndic de sa propre initiative se justifie par exemple lorsque la toiture a été emportée par une tempête. Dans le cas présent, il s'agit d'une situation différente qui est traitée comme il convient. Le mauvais état de la charpente ne date pas d'hier. Il y avait déjà lieu de la rénover il y a vingt ans. On n'est pas à quelques semaines près.
Les copropriétaires ont pris conscience de la situation, ils ont fait établir une étude technique, une assemblée appelée à décider des travaux de réfection sera convoquée en fin d'année (nous y sommes presque). La procédure est lancée, il serait déplacé à ce stade pour le syndic de commander dès à présent des travaux.
Payer un acompte ? Encore faut-il que la trésorerie nécessaire soit disponible , ce qui n'est probablement pas le cas.
Si l'assemblée refuse les travaux, la responsabilité du syndic n'est pas engagée. Il n'a pas le pouvoir d'engager des dépenses refusées par l'assemblée. Toutefois, comme on voit mal comment continuer à gérer la copropriété dans ces conditions, la raison commanderait alors qu'il démissionne ou qu'il fasse placer la copropriété sous administration judiciaire. |
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Musa74
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Posté - 17 nov. 2011 : 21:53:47
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Tout d'abord, un grand merci pour vos promptes réponses !
Ainohi a bien saisi le problème : le mauvais état de la charpente ne date pas d'hier et je ne pense malheureusement pas que l'on puisse considérer ces travaux comme "urgents" d'un point de vue purement légal.
Pour en dire plus (j'ai essayé d'être concise dans mon premier message), le rapport que je cite date de ... 2007 ! Il a été déposé au TGI dans le cadre d'une action pour vice caché contre notre vendeur, action qui s'est soldée en 2009 par un jugement en notre faveur. Et depuis 2009, j'essaie (laborieusement) de faire avancer le problème. Alors, effectivement, on est plus à quelques semaines près 
Pour ce qui est de l'administrateur, c'est déjà fait car la copropriété n'avait plus de syndic. Il a convoqué une AG pour faire élire un syndic et voter la résolution dont je vous ai fait part ! Sur ce, il a refilé le problème au nouveau syndic !
L'administration judiciaire étant épuisée, je vais donc me concentrer sur les possibilités restantes Pouvez-vous m'en dire plus sur la voie administrative (modalité, délai, ...) ? Quant à la voie contentieuse, peut-elle prendre la forme d'un référé ?
La perspective de la démission du syndic si les travaux ne sont pas votés (il l'a clairement annoncé !) ajoutée à la menace d'une action seront peut-être plus convaincantes pour certains !
Quant à l'irresponsabilité des copropriétaires, pour répondre à Philippe388, c'est assez simple à expliquer : ils ne se sentent pas concernés car EUX n'habitent pas au dernier étage et il ne pleut pas dans leur salon  |
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Louis92
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Posté - 17 nov. 2011 : 22:24:40
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Musa74 a écrit citation: La perspective de la démission du syndic si les travaux ne sont pas votés (il l'a clairement annoncé !) ajoutée à la menace d'une action seront peut-être plus convaincantes pour certains ! ainohi vous a mis sur cette bonne piste : dramatisez la situation avec le syndic et faites passer le message avant l'AG que la copropriété risque fort de galérer à nouveau avec un changement de syndic, un bon nombre de copropriétaires va finir par réagir et voter les travaux du toit.
Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
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Posté - 17 nov. 2011 : 22:57:45
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ainohi a précisé ce qu'il convenait de faire.
Un point sur une précision de Musa :
"Pour ce qui est de l'administrateur, c'est déjà fait car la copropriété n'avait plus de syndic. Il a convoqué une AG pour faire élire un syndic et voter la résolution dont je vous ai fait part ! Sur ce, il a refilé le problème au nouveau syndic !
L'administration judiciaire étant épuisée, je ......"
Il ne faut pas confondre l'AJ désigné pour un syndicat dépourvu de syndic (date ?) de celui désigné pour mettre fin à une carence du syndic (L.art.18 dern.al).
Dans ce dernier cas le syndic reste en place, l'AJ agissant sur ce qui est prévu dans sa mission.
Vous n'en êtes pas là .
Il faut voir de près les dates, de la désignation du nouveau syndic (après 2009 ?), celle de l'AG décidant du recours à un BE, du rendu de cette étude. On peut supposer que c'est récent, le syndic convoquant une AG en fin d'année pour suite à donner. Il n'y aurait pas carence de sa part. |
Édité par - Gédehem le 17 nov. 2011 22:59:03 |
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Musa74
Nouveau Membre
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Posté - 18 nov. 2011 : 09:22:30
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Effectivement, il n'y a pas carence du nouveau syndic, élu en décembre 2010; il est juste comme nous confrontés à l'inconscience d'un copropriétaire principalement... Et puis l'administrateur, j'aimerais vraiment éviter, je n'ai pas du tout été convaincue par l'action du précédent (6 mois et près de 2000 € juste pour convoquer une AG ! IL ne nous a été d'aucune aide pour les travaux alors même que je l'avais alerté sur le problème).
Pour la voie administrative suggérée par Ainohi, comment procéder ? Je prends un RV avec Mr le Maire et je me présente avec mon rapport sous le bras ? Quelqu'un a t-il une idée du déroulement et du délai "réel" (les délais annoncés sont souvent utopiques, cf mon commentaire sur l'AJ ci-dessus !) ?
Merci pour votre aide à tous |
Édité par - Musa74 le 18 nov. 2011 09:23:53 |
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Posté - 18 nov. 2011 : 09:24:34
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"la toiture présente de graves altérations et il n'est pas possible de considérer que la solidité de cette structure est normale. [] il y a lieu de considérer que sous des sollicitations normales de neige et de vent, la stabilité de l'ouvrage n'est pas assurée. Cette situation est préjudiciable à la sécurité des personnes."
Rapport d'expert datant de 2007 !!!
Le syndic peut tout à fait appliquer l'art 37 du décret de 1967. Il s'agit bien de la sauvegarde de l'immeuble et de travaux d'urgence. Il engage bien sa responsabilité si Musa74 l'assigne en référé.
D'ailleurs la réponse du syndic devant l'irresponsabilité des copropriétaires est la fuite !! menacer le SDC de demissionner démontre que celui fuit ses resposabilités.
Musa74 : ne mélangez pas tous les problèmes. l'AJ n'avait pas à s'occuper du toit mais de l'élection d'un nouveau syndic.
Votre action en vice caché ne regardait que vous et votre vendeur; mais le rapport d'expertise concerne les parties communes, donc le syndicat et par conséquent TOUS les copropriétaires.
Tout comme vous n'importe lequel des copropriétaires vendeurs sera attaquer pour vice caché sur l'état du toit. Avec de tels frais il devient très difficile, voir impossible pour tous les copropriétaires de vendre leur lot; qu'ils habitent sous ce toit pourri ou au RDC !!!
Votre syndic devra informer la aprochaine AG qu'il a obligation de faire ces travaux, même si celle-ci refuse de les adopter. Votre rapport d'expertise et votre victoire au TGI en vice caché seront des arguments importants dans ce débat.
En cas de refus par l'AG de faire ces travaux de sauvegarde de l'immeuble, ainsi que la non-intervention de ce syndic, c'est bien la responsabilité du SDC ET du syndic qui seront engagées !!
ainohi : le fond de roulement ou l'avance de trésorerie doit permettre de payer un tel acompte. |
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Musa74
Nouveau Membre
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Posté - 18 nov. 2011 : 09:42:22
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citation: Le syndic peut tout à fait appliquer l'art 37 du décret de 1967. Il s'agit bien de la sauvegarde de l'immeuble et de travaux d'urgence.
Le rapport date de 2007 et il ne s'est rien passé depuis si ce n'est que la charpente a continué à se détériorer un peu plus... Et ça peut tenir encore des années comme ça peut tomber demain ! En argumentant ainsi, je pourrais probablement exiger une solution d'urgence (un étaiement de la charpente pour la sécuriser par exemple) mais j'ai un doute en ce qui concerne la réfection totale. Et engager des dépenses pour une solution provisoire ne me convient guère..
citation: ainohi : le fond de roulement ou l'avance de trésorerie doit permettre de payer un tel acompte.
Vu le montant annoncé par le BE, absolument pas et en loin s'en faut ! C'est d'ailleurs la raison des tergiversations de certains, la quote-part de chacun n'est pas anodine et ça n'a bien évidemment jamais été provisionné ! |
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Posté - 18 nov. 2011 : 11:00:10
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Musa74 : pour quelles raisons un AJ a été nommé ?
Relisez bien ce rapport : il parle de dangerosité dans des situations NORMALES de neige et de vent !!!!!
En 5 ans la situation n'a pu qu'empirer.
Musa74 : citation: C'est d'ailleurs la raison des tergiversations de certains, la quote-part de chacun n'est pas anodine et ça n'a bien évidemment jamais été provisionné ![/quote]
Nous voyons ici l'irresponsabilité du syndic et des copropriétaires.
Musa74 : [quote] Effectivement, il n'y a pas carence du nouveau syndic, élu en décembre 2010; il est juste comme nous confrontés à l'inconscience d'un copropriétaire principalement...
Le syndic gère le syndicat, dont une de sa mission est la sauvegarde de l'immeuble. Il n'a pas à s'occuper de l'inconscience d'un ou de tous les copropriétaires (sauf vous naturellement).
Depuis 2007 et ce rapport, la première des préoccupations du nouveau syndic était de s'occuper de ce toit. Il en est responsable même si l'AG refuse ces travaux. D'ailleurs il en est conscient puisqu'il projette de démissionner pour éviter de gros soucis juridiques si vous l'assignez !!
L'AJ n'avait pas à s'occuper de ce problème, sa seule mission était de convoquer une AG pour élir un syndic. |
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Musa74
Nouveau Membre
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Posté - 18 nov. 2011 : 13:56:10
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Philippe388 : j'ai un peu de mal à appréhender votre explication sur la responsabilité du syndic. Ce que je ne comprends pas, c'est l'aspect disons "pratique" de ce que vous proposez. Comment le syndic peut-il commander des travaux aussi importants alors que :
1°) il n'y a pas la trésorerie nécessaire ne serait-ce que pour payer l'acompte
2°) il sait pertinemment qu'il risque d'essuyer un vote négatif lors de la ratification des travaux
Je précise qu'il est élu seulement depuis décembre 2010 et qu'il n'a donc rien à voir avec la situation antérieure (défaut d'entretien, pas de provision pour travaux, etc...). Depuis son élection, il a fait - me semble t-il - ce qu'il convenait de faire (trouver un BE, lancer l'étude, etc...).
Vous parlez d'assigner le syndic mais sincèrement je ne pense qu'il y ait carence de sa part. Quitte à assigner quelqu'un en justice, autant que ce soit directement le syndicat des copropriétaires comme le propose Ainohi non ? Quel serait l'avantage de votre proposition ?
En tous cas, merci de votre aide
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Gédehem
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Posté - 18 nov. 2011 : 15:12:07
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Musa ne soyez pas inquiete : certains ici font une fixation sur le syndic, voyant des assignations partout dès que surgit un problème ! |
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Musa74
Nouveau Membre
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Posté - 18 nov. 2011 : 16:00:00
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Bah j'aimerais juste qu'il soit parfois plus réactif mais bon...
Je vais donc me concentrer sur les pistes d'Ainohi. Par contre, je réitère ma question... Si quelqu'un peut m'en dire plus sur la voie administrative (modalités, délai, ...), je prends !
Merci à tous... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 18 nov. 2011 : 16:50:32
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A ma connaissance (je n'y mettrais pas ma main au feu), la voie administrative ne me semble pas répondre à votre attente, dans la mesure où l'article L.129-1 (et s) concerne les "équipements communs" qui seraient défectueux, tel par exemple une installation électique ....
Ne seraient pas concernés des éléments de parties communes, comme ici l'ensemble de la toiture (qui n'est pas "équipement").
Sans doute qu'un contact avec le Sce urbanisme serait utile, qui vous orientera (l'Urbanisme ne s'occupe pas spécifiquement de cela) |
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Posté - 19 nov. 2011 : 11:59:11
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gedehem : on ne parle pas ici de fixation contre les syndics, mais de la sécurité des biens et des personnes.
Ce dossier date de 2007, 5 ans !!!!
Musa74 s'inquiète donc à juste titre.
La loi est très claire sur la responsabilité du syndic dans un tel cas de sauvegarde de l'immeuble. La toiture est très dangeureuse, c'est un cas d'urgence incontestable.
Le nouveau syndic a malheureusement hérité d'un dossier compliqué, mais il n'a pas d'autres solutions que de régler au plus vite ce problème en commandant les travaux. Dans un tel cas d'urgence, si, il ne prends pas les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble, il engage sa propre responsabilité; la loi l'autorise dans ce cas de se passer de la décision de l'AG.
Il peut et doit commander ces travaux, et convoquer sous huit jours une AG pour les valider. Si l'AG rejette ceux-ci, le syndicat, c'est à dire tous les copropriétaires, sera responsable en cas d'accident grave.
Ce nouveau syndic menace déjà de demissionner, en cas de rejet des travaux pour cette toiture dangeureuse, il le fera, et il aura raison de laisser ce syndicat irresponsable !!!
Sans syndic, vous allez repartir avec un AJ !!! de nouvelles charges en plus.
Ces travaux de réfection de votre toiture seront forcement faits un jour ou l'autre, le SDC ne peut pas laisser votre immeuble à l'abandon, et faire courrir des risques aux habitants de l'immeuble.
Si les copropriétaires restent sur un refus, votre syndic peut commander ces travaux sans cet accord car il y a urgence.
Si votre nouveau syndic démissionne, le tribunal pourra nommer un AJ avec une mission élargie qui commanderat également ces travaux sans accord de l'AG car il y a une mise en péril de l'immeuble.
En plus des travaux de toiture vous y ajouterez les frais et honoraires lourds de cet AJ !!!
Avec des travaux importants de toiture, les appartements sont pratiquement invendables !!!!!! totalement idiot, NON !!!
Musa74 : vous avez de nombreux arguments pour la prochaine AG, en attendant une réaction responsable de celle-ci. Sinon ???
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ainohi
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Posté - 19 nov. 2011 : 13:02:02
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citation: Initialement posté par Gédehem
A ma connaissance (je n'y mettrais pas ma main au feu), la voie administrative ne me semble pas répondre à votre attente, dans la mesure où l'article L.129-1 (et s) concerne les "équipements communs" qui seraient défectueux, tel par exemple une installation électique ....
Ne seraient pas concernés des éléments de parties communes, comme ici l'ensemble de la toiture (qui n'est pas "équipement"). C'est vrai. Je n'ai pas ouvert le code de la construction et de l'habitation à la bonne page. Les dispositions applicables se trouvent aux articles L 511- et suivants et R511-6 et suivants. Mais l'idée est la même : saisir le maire qui, en prenant un arrêté de péril, reconnaît la dangerosité de la situation et se donne les pouvoirs de prendre d'autorité des mesures afin de rétablir la sécurité.
Condition nécessaire : il doit y avoir un danger causé par la fragilité de la construction. C'est le cas selon le rapport du bureau d'études.
Procédure de saisie du maire : il n'y en a pas. Le maire agit de son propre chef dès qu'il a connaissance de la situation. On peut l'informer par tout moyen. Une demande de rendez-vous avec le maire, l'adjoint compétent ou un responsable technique de la commune me semble un excellent moyen. Mais il est souhaitable de confirmer toutes démarche par un courrier recommandé.
Procédure de l'intervention.
- Instruction du dossier : le maire ne prendra pas l'arrêté de péril immédiatement. Il fera visiter l'immeuble et se fera remettre un rapport technique au préalable.
- Information des copropriétaires sur la situation de péril : cette information est adressée au syndic qui la diffuse aux copropriétaires dans un délai de 21 jours.
- Observations en réponse : le syndic a deux mois à compter de l'information reçue du maire pour présenter ses observations. Il est bien évident que les observations en réponse du syndic sont formées après consultation du conseil syndical. Il est même souhaitable que le contenu de celles-ci soient approuvées au préalable par l'assemblée générale. S'il ne consulte pas l'assemblée, le syndic engage la responsabilité de la copropriété devant le pouvoir administratif, mais également la sienne devant les copropriétaires. L'idéal est bien sûr que le syndic réponde au maire que le syndicat a pris la décision d'exécuter les travaux exigés par la situation.
- Décision du maire : une fois en possession de la réponse à l'information préalable, si le danger persiste, le maire prescrit par arrêté les mesures à prendre par le syndicat, c'est à dire les travaux de réparation, dans un certain délai,
- Mise en demeure : si les travaux prescrits n'ont pas été exécutés dans le délai prescrit, le maire adresse une mise en demeure au syndic qui la transmet à tous les copropriétaires dans un délai de 21 jours. La mise en demeure fixe un délai d'exécution d'au moins un mois.
- Exécution forcée : si les travaux n'ont pas été exécutés dans le délai imparti, le maire peut décider de les entreprendre d'office, aux frais de la copropriété bien entendu. Si la défaillance de la copropriété résulte de la défaillance d'un ou plusieurs copropriétaires, le maire peut décider que la commune se substitue à eux.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 19 nov. 2011 : 15:59:02
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Autres possibilités d'agir.
La voie contentieuse
On peut s'engager dans une procédure purement contentieuse devant le TGI pour obliger le syndicat à assumer les responsabilités qui découlent de son objet, à savoir la conservation de l'immeuble et la garantie de jouissance de chaque copropriétaire sur ses parties privatives. C'est envisageable même s'il n'y a pas de danger. Une dégradation anormale des parties communes de l'immeuble suffit. Mais une telle procédure judiciaire est engagée à l'initiative d'un copropriétaire sans concours de pouvoirs publics. Il faudra notamment avancer de coûteux honoraires d'avocats sans garantie de les récupérer par l'obtention de dommages et intérêts et indemnités au titre de l'article 700 du CPC. L'exécution du jugement sera aussi plus complexe si l'on rencontre des résistances.
L'administration judiciaire
Il est prévu une administration judiciaire du syndicat dans deux situations : soit lorsque le syndicat se trouve dépourvu de syndic, soit lorsque le syndicat souffre de graves difficultés, qui sont presque toujours des difficultés financières.
Dans le premier cas, la mission de l'administration judiciaire est légère. Elle peut se réduire à la convocation de l'assemblée générale.
Dans le deuxième cas, elle peut être très étendue. L'administrateur provisoire peut se voir investi de tous les pouvoirs de l'assemblée générale à l'exception du pouvoir d'aliéner ou d'acquérir des parties communes ou de modifier le règlement de copropriété. Il peut notamment recevoir le pouvoir de faire exécuter des travaux et de lancer les appels de fonds correspondant aux copropriétaires.
Responsabilité du syndic
Philippe388 se méprend sur la portée de l'article 37 de l'article 37 du décret du 17 mars 1967.
Il s'agit en fait de la mise en application, dans le domaine de la copropriété lorsqu'un évènement soudain se produit, du principe général de la gestion d'affaire posé dans le code civil aux articles 1372 à 1375. L'article 37 du décret se contente de réglementer les situations d'urgence au cours desquelles le syndic se trouve dans la position d'un gérant d'affaires. Il ne peut s'agir que des cas où il est impossible de consulter l'assemblée générale. Il ne peut s'agir d'aller à l'encontre de l'assemblée lorsque celle-ci s'est prononcée. Une copropriété est une propriété privée en indivision. Les décisions sont prises par les indivisaires réunis en assemblée générale et l'exécution de ces décisions incombe au syndic. C'est ce qui est dit à l'article 17 de la loi. Une disposition réglementaire qui prévoirait que le syndic puisse agir en opposition avec l'assemblée générale serait contraire à l'article 17 de la loi et donc illégale.
Bien plus, ce serait apporter une limitation au droit de propriété et donner au syndic des pouvoirs de police, ce qui ne peut être fait par la voie réglementaire conformément à l'article 34 de la constitution.
Si l'assemblée qui se réunira prochainement rejette le projet de rénovation de la toiture, le syndic n'aura pas le pouvoir d'entreprendre ces travaux d'autorité. Il se trouvera dans la situation où le syndicat n'est pas en mesure de pourvoir à la conservation de l'immeuble et il devra s'effacer, soit qu'il démissionne tout simplement laissant les copropriétaires face à leurs responsabilité, soit qu'il saisisse le président du tribunal de grande instance en vue de désigner un administrateur provisoire, ce qui aura pour effet d'interrompre son mandat. |
Édité par - ainohi le 19 nov. 2011 16:04:29 |
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Posté - 19 nov. 2011 : 16:58:57
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ainohi : citation: Il ne peut s'agir que des cas où il est impossible de consulter l'assemblée générale.
Pas d'accord la dessus. Un syndic peut convoquer l'AG sous huit jours, sans respecter le délai légal des 21 jours en cas d'urgence. Il a tout à fait le droit de lancer des travaux dans ce cas.
Un syndic peut convoquer l'AG autant de fois qu'il le désire !!! il n'existe pas de cas ou le syndic est dans l'impossibilité de convoquer une AG !!!!
ainohi : voir sur le site logement.gouv.fr sur les trAvaux d'urgence
FICHE N° 5 - LES TRAVAUX URGENTS EN COPROPRIETE
L’absence de définition légale des travaux urgents.
Le caractère d’urgence est apprécié souverainement par les tribunaux en fonction des circonstances.
Il peut s’agir de travaux indispensables au maintien de la sécurité des personnes, de ceux touchant à la solidité et à la salubrité de l ‘immeuble. LE CAS DE MUSA 74
Il est conseillé au syndic de demander l’avis du conseil syndical. (CE N'EST QU'AVIS, le syndic n'est pas obligé d'en tenir compte, le CS n'ayant aucun pouvoir de décision)
La démarche
-le syndic doit informer les copropriétaires de la nécessité d’engager les travaux (par lettre, affichage ou avis dans les boîtes aux lettres),
- le syndic doit convoquer immédiatement une assemblée générale pour ratifier sa décision,
- aucun délai n’est imposé par la loi entre la convocation et la réunion,
-l’assemblée se prononce à la majorité de l’article 24 (majorité exprimée des copropriétaires présents ou représentés). L’autorité judiciaire ne peut se substituer à elle (Paris 23° chambre 27 avril 1987),
-en cas de refus, le syndicat reste engagé à l’égard des entreprises dès lors qu’elles ont pu légitimement croire que le syndic représentait le syndicat (théorie du mandat apparent). Le syndicat pourra exercer une action récursoire contre le syndic.
Une provision spéciale d’un montant maximum égal au tiers du montant du devis estimatif des travaux peut être demandée par le syndic (article 37 alinéa 2 du décret ) sans délibération de l’assemblée générale mais après avis du conseil syndical.
La responsabilité du syndic
? le syndic engage sa responsabilité s’il ne prend pas les mesures qui s’imposent sauf si les copropriétaires ne lui ont pas donné les moyens de les financer (Cassation Civile 3° 15 mai 1991),
? si les travaux sont indispensables et urgents, le syndic doit les faire exécuter nonobstant une décision contraire de l’assemblée (Cassation Civile 3° 29 octobre 1969).Textes
Article 18 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération
spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le règlement d’administration publique prévu à l’article 47 ci-dessous : ..... - d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution detous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. »Article 9 du décret du 17 mars 1967* d’application de la loi du 10 juillet 1965 :
« La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des
questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de
l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation rappelle les
modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale en
application de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de
copropriété n’ait prévu un délai plus long.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation
de l’immeuble. »
Article 37 du décret du 17 mars 1967 * :
« Lorsque, en cas d’urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la
sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des
travaux.
Le syndic a le pouvoir de procéder de sa propre initiative aux travaux présentant un caractère d’urgence et nécessaires pour
la sauvegarde de l’immeuble ».
Le syndic et les copropriétaires jouent un jeu idiot en laissant se dégrader cet immeuble et son toit.
Ce nouveau syndic devant ce blocage de l'AG demissionnera, et demandera au TGI la nomination d'un AJ. Il évitera de mettre en jeu sa propre responsabilité évidente devant la loi, et il aura bien raison devant de tels copropriétaires.
Musa 74 nous donnera les resultats de cet AG de décembre sur ce sujet. |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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19
Posté - 19 nov. 2011 : 17:25:01
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citation: Initialement posté par philippe388ainohi : citation: Il ne peut s'agir que des cas où il est impossible de consulter l'assemblée générale. Pas d'accord la dessus. Un syndic peut convoquer l'AG sous huit jours, sans respecter le délai légal des 21 jours en cas d'urgence. Il a tout à fait le droit de lancer des travaux dans ce cas. Une situation qui est réellement une situation d'urgence ne permet pas d'attendre huit jours. Si la toiture a été emportée par une tempête, on réagit le jour même en faisant poser une bâche. Or l'assemblée ne peut se tenir le jour même : le syndic ne peut consulter l'assemblée avant de décider des mesures d'urgence à prendre. Ensuite il fait établir un ou plusieurs devis de réparation et convoque l'assemblée pour qu'elle décide des travaux de réparation définitifs. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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Posté - 19 nov. 2011 : 17:51:47
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Une telle AG est soumise à l'urgence prévue D.art.37 : il n'y a aucun délai pour convoquer une telle AG, 2 ou 3 jours suffisent pour le délai postal.
Sans doute aussi pour obtenir au moins 1 devis, lequel peut être présenté en séance sans être joint à la covocation.
"Il évitera de mettre en jeu sa propre responsabilité évidente devant la loi, ....."
Forcément, si le syndicat refuse des travaux, c'est la faute du syndic, c'est bien connu ! |
Édité par - Gédehem le 19 nov. 2011 17:53:44 |
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