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dontacte
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 Posté - 04 déc. 2011 : 13:25:50
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Bonjour. Fort de vos conseils, j'ai décidé de changer d'attitude lors des AG notamment en ce qui concerne le rôle du président de séance par rapport à un syndic omniprésent. Le plus simple était de me faire élire mais je n'ai pû y parvenir, l'habituel "homme de paille" du syndic ayant obtenu la majorité surtout grâce aux pouvoirs en blanc qui lui sont généreusement distribués avant séance... A la surprise générale en ignorant le syndic j'ai exigé que ce soit le président qui dirige les débats et fasse procéder aux votes. Celui-ci est resté taisant et le syndic a repris vite le dessus en venant à sa rescousse et en reprenant la main pour les résolutions mises aux votes malgré mes vives protestations qui n'ont d'ailleurs pas été reprises sur le PV. La passivité des copropriétaires me faisant passer pour un empêcheur de tourner en rond. Je reste toutefois décidé à secouer la torpeur générale et tenter de me rallier le plus grand nombre. Mais d'après vous quels sont les moyens pour obliger en séance un président à tenir sa place et sortir de sa passivité volontaire au profit du syndic omniprésent? N'y-a-t-il pas une responsabilité de non exercice de sa mission? et si oui comment la mettre en oeuvre. Merci par avance de vos avis.
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oldman24
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 Posté - 04 déc. 2011 : 16:57:57
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Appliquez vous, lors des AG, les règles de majorité ?
Avez vous un conseil syndical et un RFCS ?
Dans quelles proportions,les décisions prises sont elles préjudiciables ?
Les copropriétaires sont ils conscients de celle situation ? car eux aussi sont responsables ! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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joulia
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Posté - 04 déc. 2011 : 17:30:30
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pour info les pouvoirs ne peuvent pas etre distribués avant l'election du president de seance, puisque c'est justement lui qui doit les distribuer !  |
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dontacte
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Posté - 04 déc. 2011 : 18:07:42
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Oldman24, il n'y a pas de conseil syndical malgré mes demandes répétées de le constituer comme cela le syndic se prépare son ordre du jour, qu'entendez-vous par RFCS?
Joulia, ils ne peuvent pas l'être mais je suis persuadé qu'ils le sont par le syndic entre les mains de toujours la même personne qui s'empresse de les rendre nominatifs donc il n'y a pas de distribution! mais comment en apporter la preuve? je tente de joindre ces copropriétaires qui ne viennent jamais afin que soit ils m'attestent leur envoi de pouvoirs en blanc et ainsi coincer le syndic soit leur demander de me faire un pouvoir nominatif. Voyez-vous une autre solution? |
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Posté - 04 déc. 2011 : 18:22:03
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dontacte : voilà un syndic a remettre à sa place !!!
Pas de CS !!!! Voilà déjà un point important.
Un CS est indispensable en copropriété. Y a t'il des volontaires ?
C'est un vote obligatoire dans une AG. On DOIT élir un CS. Le syndic propose t'il une résolution dans ce sens ??
SI aucun volontaire se présente alors l'AG constate cette carence, cela doit être portée au PV.
Pour éviter cela, chercher 2 ou 3 copros en accord avec vous et présentez vous au CS, vous pourrez ainsi controler les comptes, controler la gestion du syndic, vous saisir de tous les dossiers concernant le SDC, préparer ce RFCS, ....... et vous présentez comme président de scéance.
Un président de scénace n'a aucun pouvoir, d'ou sort il ?? il n'a même pas le soutien d'un CS, même passif ???
en principe OUI
Base légale : art. 21 Loi 10 juillet 1965
Cependant il faut un vote de l'assemblée générale à la majorité simple (art. 25), sur présentation de candidature. Ces conditions n'étant pas forcément réunies, il existe donc deux exceptions, prévues par l'art. 21 (Loi 1965) :
Faute de candidature, ou faute pour l'assemblée générale de pouvoir trancher, l'impossibilité de créer un conseil syndical est constatée et notifiée aux copropriétaires.
Les copropriétaires ont un mois pour saisir le juge. Celui-ci peut alors désigner les membres du conseil syndical, mais en cas de réticences catégoriques il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
La copropriété peut également renoncer à se doter d'un conseil syndical. Il faut pour cela un vote en ce sens et à la double majorité de l'assemblée générale (2/3 des millièmes et la majorité des copropriétaires en nombre). Une majorité simple (celle des copropriétaires présents et représentés) est par contre suffisante pour revenir sur cette décision.
ON voit ici la difficulté de se passer de CS.
un RFCS : reglement de fonctionnement du conseil syndical.
Regardez dans votre RDC ce qui est dit pour le fonctionnement du CS.
L'AG peut voter un RFCS, vous avez un exemple concret sur UI dans le forum : conseils syndicaux.
si aucune résolution pour le vote du CS n'est à l'ODJ? c'est un motif d'annulation de l'AG.
Un syndic qui joue avec les pouvoirs, c'est également un motif pour annuler une AG !!!!
le président de scéance ne peut avoir plus de pouvoir qu'un autre copropriétaire !!!
Pour remettre ce syndic à sa place, il fuat lui rappeler la loi. PLongez vous dans les textes de 1965 et 1967, et dans votre RDC.
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dontacte
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Posté - 04 déc. 2011 : 18:52:37
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Merci philippe388 pour votre réponse et votre motivation qui me renforce dans mon action des prochains jours |
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dontacte
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Posté - 04 déc. 2011 : 19:16:24
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J'ai même mieux sur ce syndic. J'ai ressorti une AG de 06/2011 à laquelle je n'étais malheureusement pas présent mais où ont été votés des travaux que nous payions aujourd'hui avant exécution en 01/2012. La résolution adoptée dit ceci: "l'AG, après avoir pris connaissances des conditions essentielles des devis et contrats présentés par le syndic et de L'AVIS DU CONSEIL SYNDICAL, et après en avoir délibéré décide..." Alors que comme dit supra il n'y a pas de CS!!! Je relève cette anomalie que maintenant, malheureusement je ne peux plus rien faire compte tenu de l'expiration du délai de 2 mois de la notification. Avez-vous une idée d'action? |
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trendy31
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Posté - 06 déc. 2011 : 12:53:45
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dontacte
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Posté - 06 déc. 2011 : 13:26:04
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Trendy31 oui certains pouvoirs sont distribués à d'autres qui le soutiennent, notamment sa concubine également copropriétaire, et parmi les absents patentés il y a les 2 plus gros porteurs de millièmes. Effectivement il faut que je ratisse en amont i.e. directement sur les copropriétaires et avant qu'ils adressent leurs pouvoirs au syndic sinon rien ne changera... Je crois qu'en faisant ressortir la faute du syndic d'avoir fait état d'un avis de CS qui n'existe pas je vais rallier des suffrages ou réveiller les consciences. |
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trendy31
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Posté - 06 déc. 2011 : 15:32:51
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Vous pouvez aussi la jouer plus finement en demandant (ou en faisant demander par un autre copropriétaire) au syndic qui sont les membres du CS cité dans le PV de la dernière assemblée... puis, à défaut de réponse valable, lui demander d'inscrire à l'OdJ de la prochaine assemblée l'élection de conseillers syndicaux, à laquelle vous serez évidemment candidat...
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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filomat
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Posté - 06 déc. 2011 : 15:49:25
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En début d'assemblée vous avez obligatoirement un exposé du président du conseil syndical qui rend compte de sa mission.
Si vous n'avez pas de conseil syndical vous avez tout loisir de saisir le juge, c'est comme si vous n'aviez pas de syndic .. Ne le faites pas, bien sûr, mais laissez entendre à votre syndic - et aux autres copropriétaires - que vous "pourriez" le faire !
Un syndic qui n'est pas contrôlé c'est comme une voiture sans personne au volant !
Il est impensable qu'un syndic organise une assemblée générale sans prévoir une résolution relative à la désignation des conseillers syndicaux lorsque le mandat des précédents est venu à échéance.
S'il n'y a pas de candidats atteignant le tiers des tantièmes qui leur soit favorable , ces candidats peuvent être désignés en seconde assemblée (dans les deux mois) à la majorité des présents et représentés, ou bien, si personne dans la copropriété ne veut être au conseil syndical il ne devrait y avoir aucune difficulté à voter le renoncement au conseil syndical à la majorité prévue par la loi (je ne la connais pas par coeur ! ). |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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dontacte
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Posté - 06 déc. 2011 : 16:37:24
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Avec tous les éléments en ma possession, je crois pouvoir affirmer qu'à la prochaine AG il y aura à l'ODJ la nomination d'un CS mais je voudrais revenir à ma question initiale : si lors de l'AG je ne suis pas élu en qualité de président de séance, que le celui qui le sera ne tient pas son rôle et qu'on assiste au contraire à une AG menée par le syndic, quel moyen pour mettre ce Président en façe de ses responsabilités. Faire inscrire cette carence sur le PV ? Soulever la nullité des débats et en pratique comment diriger son action ? |
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mespres
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Posté - 06 déc. 2011 : 17:32:21
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dontacte, prenez vous le problème du meilleur coté ? Vous adoptez une démarche de type juridique. Si le syndicat se satisfait d'un syndic omniprésent, avec un homme de paille qui distribue des pouvoirs en blancs ...
Je chercherai à bloquer ce processus, en récupérant la feuille de présence, de façon à faire un mailing au syndicat. Vous récupérez les pouvoirs en blanc, puis vous les distribuez aux copropriétaires de votre bord. Cette démarche, difficile, fera émerger un noyau de copropriétaires responsables (futur CS).
Prenez garde à ne pas être diabolisé par le syndic, les empêcheurs de tourner en rond sont rapidement stigmatisé comme de dangereux agitateurs  |
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Posté - 06 déc. 2011 : 17:47:21
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dontacte : citation: assiste au contraire à une AG menée par le syndic
Un syndic ne dirige pas une AG de copropriétaires. La loi n'impose même pas sa présence à une AG. Elle n'a rien d'obligatoire.
Un copropriétaire peut être également élu secrétaire de l'AG.
dontacte : Mais tout cela se prépare. Vous n'avez pas besoin d'être élu président de scéance pour faire valoir vos droits, de rappeler la loi au syndic et au président de scéance.
Le plus important c'est de vous présenter au CS, avec 2 ou 3 voisins et être élu à la présidence de ce CS. Oubliez donc ce président fantoche sans interêts.
Pour contrer tous ces gens à l'AG, préparez votre dossier, vos questions, vos remarques sur la gestion et les comptes ( l'argent c'est le + important), quelques textes de loi basiques quee le syndic ne pourra que confirmer, ..... tout cela en restant très calme et très précis. Les copros vous suiveront, mais il faudra être très patient, et pas tout seul.
Avec un tel CS, vous pourrez controler le syndic, les comptes et la gestion. Vous tiendrez le bon coté du manche. Le syndic est obligé de vous répondre de vous communiquer TOUS les docs du SDC, de préparer l'ODJ avec vous, ...... Un CS peut se saisir de tous les dossiers concernant le SDC, le syndic n'a rien à dire sur votre mission. Un bon CS est indépendant, et pas à la botte du syndic.
filomat : citation: Si vous n'avez pas de conseil syndical vous avez tout loisir de saisir le juge, c'est comme si vous n'aviez pas de syndic
Pas du tout !!! attention à vos commentaires.Un syndic est obligatoire en copropriété, si le syndic n'est pas élu, c'est le TGI qui nomera un administrateur judiciaire.
Un CS est obligatoire également, mais l'AG constatera une carence si il n'y pas de volontaires; ce qui est une très grosse bétise !!!
Un CS peut être élu mais totalement invisible, et à l'inverse avoir un président dictateur de prenant pour le big BOSS !!! tout cela n'est jamais bon pour les copropriétaires? |
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dontacte
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Posté - 06 déc. 2011 : 17:49:05
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Eh oui Mespres votre conclusion résume bien ce qui risque de m'arriver sauf à être le plus crédible possible vis-à -vis du plus grand nombre. Mais j'aimerais bien me payer la collusion président/syndic en AG. Peut-être qu'à force d'en parler sur le forum l'envie va se manifester, mais que c'est difficile de remuer l'apathie générale dans ces assemblées et une nouvelle fois c'est une minorité agissante, puisqu'elle parvient à s'accaparer la majorité des voix, qui gouverne... |
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dontacte
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Posté - 06 déc. 2011 : 18:01:43
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Oui Philippe388 la clé est dans le CS, je suis convaincu de cela. Il a fallu que certains travaux votés ne me conviennent pas pour rechercher un interlocuteur autre que le syndic et m'apercevoir que le CS n'était plus nommé depuis longtemps laissant une voie royale au syndic et à ses amis de mettre à l'ODJ n'importe quoi si ce n'est des questions servant leurs intérêts et leur faute a été d'indiquer dans une résolution "après avis du CS" alors qu'il n'existait pas et que le dernier en date j'en faisais partie! |
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Posté - 06 déc. 2011 : 18:06:54
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dontacte : oubliez donc cette mention "avec l'avis du CS", personne n'a contesté ce PV et cette AG dans les 2 mois, c'est trop tard et pas très important. Vous perdrez votre proçès si vous assignez ce syndic la dessus.
Cette mention est automatique dans les programmes informatiques des syndics !!!!
Penchez vous sur la création d'un CS, 3 ou 4 personnes suffiront.
La technique est simple : dès l'énoncé de la résolution de l'élection du CS, vous et vos amis vous levez la main dans la seconde. Tous les autres copros présents seront très soulagés et voteront pour vous.
Avec ce CS pensez à l'avenir, et controlez ce syndic. |
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dontacte
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Posté - 06 déc. 2011 : 18:27:44
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ok Philippe388 mais pour l'heure nous sommes en l'état d'une réponse du syndic acadabrantesque (ouf!) sur l'existence d'un CS fantome et de ma LRAR le mettant devant son erreur et lui demandant d'abord de reconnaître son erreur et ensuite de prévoir une nomination de CS à une prochain AG. Je suis dans l'attente de sa réponse qui... tarde à venir! |
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filomat
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Posté - 06 déc. 2011 : 20:21:03
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citation: Initialement posté par philippe388[ filomat : citation: Si vous n'avez pas de conseil syndical vous avez tout loisir de saisir le juge, c'est comme si vous n'aviez pas de syndic Pas du tout !!! attention à vos commentaires.Un syndic est obligatoire en copropriété, si le syndic n'est pas élu, c'est le TGI qui nomera un administrateur judiciaire. Un CS est obligatoire également, mais l'AG constatera une carence si il n'y pas de volontaires; ce qui est une très grosse bétise !!! Un CS peut être élu mais totalement invisible, et à l'inverse avoir un président dictateur de prenant pour le big BOSS !!! tout cela n'est jamais bon pour les copropriétaires?
Merci Philippe de ces précisions, j'avais (comme à mon habitude) interprété trop vite la loi :
citation: Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.
Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
Je m'intéresse à la question car dans ma copropriété si, au départ, tous les candidats étaient acceptés (on considérait que c'était le droit de tout copropriétaire de demander à faire partie du conseil syndical et qu'il n'y avait aucune raison de s'y opposer), depuis quelques temps il y a des oppositions si bien que nous sommes trouvés avec un conseil réduit à quelques personnes (qui se sont faites assister par les candidats refoulés en les nommant "sachants") et à l'assemblée suivante les "sachants" qui se représentaient ont bien failli être refusés une nouvelle fois et si tel avait été le cas ils auraient probablement, avec le syndic, fait appel au tribunal pour se faire désigner. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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mespres
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Posté - 06 déc. 2011 : 23:01:46
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dontacte a écrit :
citation: mais que c'est difficile de remuer l'apathie générale dans ces assemblées
C'est bien en amont des AG qu'il faut dépenser une énergie considérable ! Il vous faut créer votre réseau, lui seul peut changer les mentalités. |
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Posté - 07 déc. 2011 : 08:44:21
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dontacte : citation: ok Philippe388 mais pour l'heure nous sommes en l'état d'une réponse du syndic acadabrantesque (ouf!) sur l'existence d'un CS fantome et de ma LRAR le mettant devant son erreur et lui demandant d'abord de reconnaître son erreur et ensuite de prévoir une nomination de CS à une prochain AG. Je suis dans l'attente de sa réponse qui... tarde à venir!
Vous vous égarez dans cette voie. Il est facile de savoir si la dernière AG a biebn élu un CS ou pas; vérifiez le dernier PV. Il doit y figurer une résolution à ce sujet.
L'élection d'un CS est obligatoire.
DE plus si l'AG n'a pas élu de CS faute de candidat, le syndic n'y est pour rien. Ce sont les copros qui sont tous fautifs dans ce cas..
Cette mention du PV ne change rien au problème. Il est trop tard pour contester cette AG !!!
Il ne sert à rien de jouer sur les mots, ce sont les actes qui comptent. Montez cette équipe pour avoir un CS sérieux, et des AG conformes à la loi. |
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