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 Posté - 15 juil. 2009 : 11:15:08
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Il ne faut pas raisonner sur le montant, mais sur le solde.
Une opération a 100 000 euros avec 30 000 euros de déficit annuel aura du mal a passer
Une opération de 500 000 donnant 100 000 de bénef annuel passera si il y a deja les locataires.
Elle ne passerait plus si c'est 200 000 plus 300 000 de travaux, et les locataires a trouver dans 3 ans.
Les annonces, sur les sites dd'agence, ovu sintégrez qqs pourcent de l'agence plsu quelques pouvent de négo, et ca vous donne un pourcentage huat.
Apres, il faut aller a la peche, sur place, dans le boncoin.fr ou vivastreet ou paruvendu ou les annonces locales, tout est bon a prendre.
Personne ne vous offrira 10%. Si vous travaillez au corps pendant 3 mois, vous pouvez parfois y arriver, et souvent non. C'est de longue haleine.
Si logement seul, il y a de la concurence, donc inutile. il faut mieux un petit immeubel a 100 000 qu'un appartement a 300 000 pour obtenir un gros rendement, du fait de la moindre concurence (que des investisseurs) et de l'absence de frais (pas de syndic) |
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philippe30
Contributeur vétéran
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 Posté - 15 juil. 2009 : 12:00:10
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Bonjour,
Je te rejoins Ribouldingue sur l'approche mais Stfi semble un peu inexpérimenté pour un achat d'immeuble , de plus sur Versailles les prix doivent être "coquet" .....
Effectivement stfi , il faut raisonner en opération blanche qui ne dois rien te couter mais cela est difficile donc tu dois emprunté au maximum 110 % ( Frais de notaire inclus ) et tu peux aussi ajouter des petits travaux pour environ 1500 euros cela te permet d'avoir du cash , cela passe sans facture auprès de la banque.
Ensuite tu dois prévoir une durée qui permet par les loyers de couvrir ton crédit , il faut savoir ensuite le montant des charges du bien que tu achètes , le montant du foncier ( en général l'ensemble représente 30 % des revenus locatifs ) à savoir que les banques prennent en compte 80% des revenus locatifs et considèrent que le reste provient de ta poche donc cela impacte ta capacité d'endettement ( tu sais les fameux 33% ).
Regarde aussi du coté impacte imposition , regarde la location meublé ou nue , le régime réel ou micro etc ....
Si tu optes pour un studio avec un revenu locatif de 4800 euros annuel disons , l'impacte sur les impôts est faible mais il faut y penser.
Le seuil des 33% est théorique , en ce qui me concerne je flirte plutôt avec les 65% mais si tu est équilibré tu passes , comme l'indiquait Ribouldingue pour passer ce seuil ensuite il faut faire des plusieurs achats de biens en même temps dans des banques différentes et ensuite quand tu as dépassé le seuil des 33 % , tu arrives mieux à négocier de nouveaux crédits.
Dans un premier temps fais des recherches , prend le pouls du marché , regarde les quartiers , les facs , les prix au M2 , fais des visites , regarde les compteurs électriques , sous les éviers.
Ne reste pas uniquement sur Versailles
Si tu es bricoleur , tu verras tout de suite si il y a un problème.
Pour pouvoir gérer du locatif , il faut être bricoleur ( petit exemple quand je change un chauffe eau cela ma coute 140 €euros dernièrement j'ai un studio étudiant qui est géré et il y a eu un problème de chauffe eau , le gestionnaire n'a pas pu me joindre donc le changement par un plombier m'a couté 540 euros ...)
Ce type de problème impacte très vite ta rentabilité.
Bon courage dans tes recherches et tiens nous au courant
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Lnsacorh
Contributeur actif
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Posté - 15 juil. 2009 : 12:27:26
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philippe,
quelle chance
mon plombier m'a pris 962 euro pour un 100 l. Cela s'appelle de l'escroquerie d'accord. Mais il a mis la clé sous la porte.... (l'histoire est...la mienne, pas si facile à gérer )
petit détail à remémorer :
- les intérêts d'emprunts ne sont déductibles que sur 5 ans ? ou me tromperai-je ?
- Vous êtes tous les 2 à fond dans ce business (bricoleur et gestionnaire) pour différencier avec stfti qui lui a un boulot autre ? |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 15 juil. 2009 : 14:13:30
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citation: petit détail à remémorer :
- les intérêts d'emprunts ne sont déductibles que sur 5 ans ? ou me tromperai-je ?
Je pense que vous vous trompez. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers sans limitation de durée. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 15 juil. 2009 : 14:20:31
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Bonjour Lnsacorh,
Les intérêts d'emprunts sont déductibles tant qu'il y a emprunt avec des intérêts.
Je ne vais pas répondre pour Ribouldingue mais en ce qui me concerne j'ai une activité professionnelle ce qui me permet de disposer de vacances pour faire de la rénovation ...
Sinon pour vivre des revenus locatifs , il faut de nombreux appartements ( au minimum une vingtaine ) afin de pouvoir couvrir les charges , les impôts etc ...ce n'est pas encore mon cas mais j'œuvre dans ce sens.
J'approche aujourd'hui de la moitié du minimum pour être rentier ( sous réserve que les crédits soient payés)
Philippe |
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Investisseur immobilier
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 15 juil. 2009 : 14:31:09
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citation: 1_ Vu le profil énoncé , pensez vous qu'il me soit facile d'avoir un financement, particulièrement à 100 ou 110% ?
2_ Sur quel montant de prêt maxi puis je faire mes recherches selon vous?
Sfti,
Je suis d'accord avec Ribouldingue pour dire que le montant n'est pas l'élément le plus important.
Ce qu'il faut quand vous aurez trouvé le bien qui vous plaît c'est d'aller voir votre banquier et qu'il sente que vous maîtrisez bien la situation. Vous connaissez le coût des charges que vous allez devoir régler. Vous avez fait un budget prévisionnel sur la durée de prêt que vous voulez. De plus vous avez déjà un peu d'épargne et vous avez les reins suffisamment solides pour épargner un peu plus chaque mois si nécessaire en cas de coup dur pour être à l'équilibre.
Après, vous avez lu qu'il était plus rentable d'acheter un immeuble plutôt qu'un appartement (pas de frais de syndic, pas de copro, on fait les travaux qund on a envie) mais je comprends qu'un immeuble à Versailles soit peut-être hors de votre budget. Dans ce cas, éloignez-vous de Paris ou commencez par quelquechose de plus petit pour démarrer.
L'autre chose, concernant les travaux. Quand on débute, à moins d'avoir une formation d'un métier du bâtiment et plein de relations, je trouve un peu casse-pipe de prendre un bien avec plein de gros travaux, ce d'autant que ça veut dire que pendant une certaine durée vous n'avez pas de locataires, donc pas de rentrées d'argent.
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stfti
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Posté - 16 juil. 2009 : 10:50:08
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Bonjour,
Plusieurs réponses:
Oui, j'ai une activité salariée (qui se passe bien et sur laquelle j'ai une progression constante et sûre de salaire) donc, je ne cherche pas, dans un premier temps, a gagné ma vie uniquement avec l'immo (même si je ne suis pas contre le principe , bien sur!)
Je m'intéresse bcp à l'immo, donc il s'agit de passion, pour autant , j'ai bcp à apprendre et j'en ai conscience, mais bon, c'est aussi la raison pour laquelle je discute avec vous...
Je ne souhaite pas particulièrement acheter à Versailles, je vous rassure, la question initiale partait d'1 bien repéré à Versailles, mais , je vous rejoins sur le fait qu'être dans des villes plus éloignées ou moins connues semble procurer plus facilement une bonne rentabilité et oui je suis inexpérimenté dans l'achat d'immeuble, mais allez savoir, peut être que dans 20 ans , j'aiderais aussi des gens comme moi à en acheter!
Pour le bricolage, je me débrouille sans être non plus du BTP, j'ai rénové dans mon appart actuel les murs sols plafonds, transfert de la cuisine dans une autre piece en cuisine US, j'ai refait une partie de l'electricité aussi, donc ca va, mais pas capable de faire des gros travaux
Il semble, à vous lire tous,que pourvu que le projet soit rentable (disons à l'équilibre après toutes les charges, notaires et autres impots) et sérieux, le banquier puisse être enclin à nous suivre même si le budget est important ; ce que je ne supposais pas.
Je pensais que le banquier bloquait à partir d'un certain montant; même avec un bon projet.
Donc, je vais orienter mes recherches sur les différents supports que vous préconisez et quelques autres (connaissances,..), et essayer de cibler une recherche vers 10% de rentabilité brute, pour un montant compris entre 200k€ et 500k€ ; c'est cohérent à vous lire si le projet est rentable.
Je vous suis reconnaissant pour votre aide, vos nombreuses remarques, toutes très constructives, et votre écoute de quelqu'un qui débute! |
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Posté - 16 juil. 2009 : 10:53:40
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Quelque soit le profit il n'est jamais facile.
Essayez plsuieurs banques; J'ai souvent eu des bonnes surprises avec les crédit agricole locaux, pas ma banque ou les agances de mon quartier. |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 16 juil. 2009 : 11:37:47
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Bonjour Stfi,
Pour l'aspect prêt , nous t'avons indiqué le minimum de la méthode à suivre , c'est à dire avoir un projet équilibré.
Par contre il faut savoir que plus tu empruntes et plus le risque est élevé car si tu as des problèmes d'impayés ou de vacances locatives suite à des départs ou des dégradations , c'est toi qui va devoir mettre la main à la poche pour le remboursement du crédit... à ne pas oublier
Maintenant si tu est en recherche d'un montant important , il peut être judicieux de faire le tour des banques afin de te rendre compte des limites de crédit que tu peux obtenir.
Il est un fait que pour un premier achat qui dois être une "mise en jambe " , je te reconseilles ( conseille deux fois ) de prendre pas trop grand en terme de prix et de surface et ensuite tu passes par la case j'apprends la gestion locative et fiscale.
Tu auras plus de facilité ensuite pour obtenir des montants plus important pour un achat d'immeuble ou autre si tu as déjà une situation de bailleur qui fonctionne.
Concernant la partie bricolage , tu sembles bien connaitre donc c'est très bien et tu verras que cela sert...
Philippe |
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Dorothy Parker
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