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bzh49
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 Posté - 25 févr. 2012 : 09:13:13
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Bonjour à tous,
J'aurais besoin de vos lumières sur le fondement des projets de résolutions contenues dans l'ADJ d'une AG.
voici mes postulats:
Le syndic rédige l'ODJ de l'AG après une réunion de coordination avec le CS.
Le syndic est le gestionnaire obligatoire du syndicat des copropriétaires mais n'en ai pas membre.
L'AG est une réunion privée, le syndic n'est même pas obligé d'être invité.
Les résolutions de L'ODJ ne peuvent donc traiter que des intérêts, du syndicat,d'un (des) copropriétaire(s) ou des contraintes imposées par la loi.
Ma question finale est donc la suivante le syndic peut il mettre à l'ODJ d'une AG un projet qui ne profite qu'à lui ?
et dans un deuxième temps peut on l'obliger à justifier du cadre légal de toute résolution venant de sa part et si elle n'a pas de fondement la lui faire enlever?
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nefer
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Posté - 25 févr. 2012 : 09:55:20
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citation: Initialement posté par bzh49
Ma question finale est donc la suivante le syndic peut il mettre à l'ODJ d'une AG un projet qui ne profite qu'à lui ?
pourriez vous être plus précis ?
de quoi s'agit il ?
un contrat?
il ne faut pas oublier que c'est l'AG qui décide... |
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bzh49
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Posté - 25 févr. 2012 : 10:17:14
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Merci de cette réponse Nefer, je suis resté volontairement au niveau du principe pour connaitre les limites du cadre. Car si la(es) cause(s) du problème est (sont) en dehors du cadre on a pas à traiter le problème.
donc l'AG n'a pas à décider..... |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 25 févr. 2012 : 11:21:46
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Le syndic met les questions à l' ordre du jour de l ' AG, en concertation avec le C.S., peut importe au profit de qui sont ces questions.
C' est à l' A.G. de décider, elle peut décider que telle ou telle question est sans objet.
Un exemple, Ã l' ordre du jour:
1°-Travaux X
2°-Désignation d'un maître d' oeuvre pour le suivi des travaux X
Si les travaux X sont refusés il est certain que la question 2 devient sans objet, ce que peut décider l' A.G. |
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Posté - 25 févr. 2012 : 11:29:01
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bzh49 : sans explication sur cette résolution qui ne concernerait que les intérêts du syndic, et la première des résolutions qui le concerne est son propre renouvellement, on ne peut répondre à une question si vague.
Apparement vous désirez que le syndic ne soit pas présent à l'AG !!!
bzh49 : le CS, le syndic et out copropriétaire peuvent proposer des questions à l'ODJ.
Le syndic et le CS n'ont aucun pouvoir de décider de la qualité des résolutions. Il y a des résolutions obligatoires, et toutes les autres; qui peuvent concerner qu'un seul copro (travaux privatifs affectant partie commune), le syndic, le SDC, le CS (comme le RFCS) ,......
Le principe est que toutes les résolutions sont recevables dès lors qu'elles ont été régulièrement notifiées -en RAR et avant la rédaction de 'lODJ - au syndic; celui est dans l'obligation de les proposer à l'AG.
Pas de cadre spécial pour les questions à l'ODJ. Pour exemple, nous avons un copropriétaire qui a proposé l'éradication de tous les chats de la résidence, ou unautre la construction d'un mur de 2m50 de haut autour de son jardin à jouissance privative !!!
L'AG a rejetté ces 2 résolutions, votre AG devra rejetter votre question mystérieuse de votre syndic !!!
bzh49 : vous jugez cette question non valable, mais c'est à l'AG de voter. Votre propre appréciation est peut être érronnée |
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bzh49
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Posté - 25 févr. 2012 : 12:31:12
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citation: Initialement posté par philippe388
Apparement vous désirez que le syndic ne soit pas présent à l'AG !!!
Philippe388: C'est de la pure spéculation. Je cherche à connaitre les limites
du droit c'est pour cela que je reste aux niveau du principe et non pas d'exemples qui ne serait pas forcement adaptés.
citation: Initialement posté par philippe388
Le principe est que toutes les résolutions sont recevables dès lors qu'elles ont été régulièrement notifiées
C'est le "toutes les résolutions sont recevables" qui m’intéresse, c'est ce point de droit que je cherche à éclaircir avec l'appui d'un texte.
citation: Initialement posté par philippe388
Pour exemple, nous avons un copropriétaire qui a proposé l'éradication de tous les chats de la résidence, ou unautre la construction d'un mur de 2m50 de haut autour de son jardin à jouissance privative !!!
Désolé mauvais exemple, c'est un copropriétaire, il peut poser toutes les questions qu'il veut à une assemblée qui le concerne.
citation: Initialement posté par philippe388bzh49 : vous jugez cette question non valable, mais c'est à l'AG de voter. Votre propre appréciation est peut être érronnée
C'est encore une fois de l'interprétation, j'ai écrit:
"Car si la(es) cause(s) du problème est (sont) en dehors du cadre on a pas à traiter le problème." Je ne juge pas je ne suis pas compétant, c'est de la pure logique juridique. |
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Posté - 25 févr. 2012 : 12:43:01
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bzh49 : " de la pure logique jurirdique" !!!!
Je vous ai donné des exemples louffoques, et je n'ai rien pu interpréter, car vous ne donnez pas un exemple de résolutions qui pour vous serez hors d'un cadre juridique !
Personne ne pourra juger de la qualité juridique de votre résolution, puisque vous ne dites rien de celle-ci.
Le vide ne rentre dans aucun cadre juridique !!
L'obligation du syndic est de proposer les questions obligatoires, et TOUTES les autres si elles sont notifiées en RAR et bien avant la date d"envoi des convocs !!!!
Quelles idées de résolutions ne concernant que les intérêts du syndic avez vous en t^te !!! Les Uinautes pourront vous répondre si elles sont dénonçables devant le TGI  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 févr. 2012 : 12:57:45
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"L'AG est une réunion privée, le syndic n'est même pas obligé d'être invité."
C'est un non sens !!!
Le représentant légal de l'institution assiste bien entendu à l'assemblée générale de l'institution dont il est le mandataire, qu'il gère, et dont il convoque la réunion.
Il n'y est pas "invité", il y participe "de droit" ne serait-ce que pour rendre compte de sa gestion.
Autre chose est :
- l'absence éventuelle du syndic à l'AG, qui n'est pas préjudiciable à sa tenue et à la validité des décisions qui y sont prises.
- le syndic participant à l'assemblée n'exerce en son sein aucune fonction odfficielle, ici la seule possible de secrétaire de séance.
Pour le reste, celui qui convoque l'AG inscrit les questions qu'il veut, celles concertées, demandées ... d'autres, sans que rien ne puisse interdire quoi que ce soit.
C'est ensuite à l'AG de trancher "en pleine connaissance de cause".
Si elle estime que la question dont il s'agit n'est pas dans l'interet du syndicat, elle devra la repousser ! |
Édité par - Gédehem le 25 févr. 2012 12:58:43 |
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nefer
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Posté - 25 févr. 2012 : 14:09:32
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citation: Initialement posté par bzh49Merci de cette réponse Nefer, je suis resté volontairement au niveau du principe pour connaitre les limites du cadre. Car si la(es) cause(s) du problème est (sont) en dehors du cadre on a pas à traiter le problème. donc l'AG n'a pas à décider.....
je crois que vous n'avez pas bien les textes qui régissent la copropriété (loi de 65, décret de 67) et le fonctionnement d'une copropriété!
soit vous avez un exemple précis de résolution mise à l'ordre du jour d'une AG....et les intervenants pourront vous répondre....soit vous voulez critiquer systématiquement un ODJ....
pour rappel le syndic est "maître" de l'ordre du jour sauf quand la convocation d'une AG est demandé par des copropriétaires représentant 25% des tantièmes et donc l'odre du jour et les projets de résolutions sont indiqués dans le courrier |
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filomat
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 Posté - 25 févr. 2012 : 14:25:23
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bzh49 pourrait peut-être se documenter dans notre récente discussion de plus de vingt pages pour savoir si le syndic avait le droit de demander son quitus à l'assemblée générale, question qui ne présente pas d'intérêt pour les copropriétaires et qui n'en présente que pour le syndic !
Le syndic organise l'assemblée générale : Il est bien obligé d'y être présent, ne serait-ce que pour procéder aux formalités d'émargement avant l'ouverture de la séance aussi bien qu'en cours de séance lorsque des copropriétaires arrivent ou partent.
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=11606 |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 25 févr. 2012 14:33:21 |
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bzh49
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Posté - 25 févr. 2012 : 14:35:41
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citation: Initialement posté par neferje crois que vous n'avez pas bien les textes qui régissent la copropriété (loi de 65, décret de 67) et le fonctionnement d'une copropriété!
Il est évident que je n'ai pas votre expérience dans le domaine. Et que si je pose la question c'est que je ne sais et/ou que je n'ai pas trouvé de texte mentionnant ce point de détail.
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Posté - 25 févr. 2012 : 14:46:01
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filomat : encore beaucoup d'erreurs dans vos propos !!!
"Le syndic organise l'assemblée générale : Il est bien obligé d'y être présent"
FAUX : le syndic prépare et rédige l'ODJ, envoie les convactions. Sa présence n'est pas obligatoire pendant l'AG. Il peut - être présent au début pour la réception des présents et des pouvoirs, ET c'est out. L'aG élira un copropriétaire secrétaire de séance qui rédigera le PV !!!
Sa présence n'est pas obligatoire, mais souhaitable pour qu'il rende compte de sa mission aux copros !!!! et répondre aux questions. Il ne dirige pas l'AG non plus.
"si le syndic avait le droit de demander son quitus à l'assemblée générale, question qui ne présente pas d'intérêt pour les copropriétaires et qui n'en présente que pour le syndic !"
TOTALEMENT FAUX : vous n'avez pas bien saisi dans ce long post, que le quitus est demandé par le syndic et que personne ne paut l'emp^cher !!
De plus le quitus à une importance juridique pour le SDC et les copropriétaires. En donnant quitus, les copropriétaires éxonère le syndic de ses fautes passées !!! C'est une double assurance que vote l'AG. Ce quitus est demandé au syndic par les compagnies d'assurances.
En cas de fautes cachées et avérées causant un préjudice financier pour le SDC; celui-ci ne pourra pas sez retourner contre ce syndic et les copros PAIERONT ce préjudice.
Depuis plusieurs semaines vous suivez de nombreux posts mais vous n'avez toujours pas intégrer le fonctionnement de la copropriété, et les roles de chacun !!!
filomat : fiate sun petit effort sur les principes de base de la copropriétés, et en particulier que ce sont les copropriéatires qui décident, et non le syndic ou le CS.
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bzh49
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Posté - 25 févr. 2012 : 15:14:49
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citation: Initialement posté par Gédehem
C'est un non sens !!![/u]
Non sens n'est pas droit
citation: Initialement posté par Gédehem
Il n'y est pas "invité", il y participe "de droit" ne serait-ce que pour rendre compte de sa gestion.
Je n'ai trouvé aucun texte définissant cette particularité pour un mandataire à partir du moment ou le mandant est présent. Il ne peut représenter que lui même donc rien pour l'AG à laquelle il ne peut participer à moins d'y être invité. Tout comme les conjoints des copropriétaires au travers d'une résolution spécifique, sauf si il a la fonction spécifique de secrétaire.
Encore une fois je peux me tromper, m'adressant à Gédehem je sais que je n'aurais pas un "taccle" à hauteur de la gorge mais une réponse structurée comme il y en a trop peu.
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 25 févr. 2012 : 17:02:38
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citation: Initialement posté par philippe388filomat : encore beaucoup d'erreurs dans vos propos !!! " Le syndic organise l'assemblée générale : Il est bien obligé d'y être présent" FAUX : le syndic prépare et rédige l'ODJ, envoie les convactions. Sa présence n'est pas obligatoire pendant l'AG. Il peut - être présent au début pour la réception des présents et des pouvoirs, ET c'est out. L'aG élira un copropriétaire secrétaire de séance qui rédigera le PV !!! Sa présence n'est pas obligatoire, mais souhaitable pour qu'il rende compte de sa mission aux copros !!!! et répondre aux questions. Il ne dirige pas l'AG non plus. Depuis plusieurs semaines vous suivez de nombreux posts mais vous n'avez toujours pas intégrer le fonctionnement de la copropriété, et les roles de chacun !!! filomat : fiate sun petit effort sur les principes de base de la copropriétés, et en particulier que ce sont les copropriéatires qui décident, et non le syndic ou le CS.
On en apprend tous les jours Philippe388, ci-dessous arrété Novelli sur les contrats de syndics :
citation: ARRETE
Arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels
NOR: ECEC1007420A
Le secrétaire d'Etat chargé du commerce, de l'artisanat, des petite
...
LISTE MINIMALE DES PRESTATIONS DE GESTION COURANTE
Prestations invariables
I. - ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE
I-1. Elaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (*).
I-2. Réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale. ? Objet de la réunion.
I-2.1. Etablissement de l'ordre du jour.
I-2.2. Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus].
I-3. Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
I-4. Tenue de l'assemblée générale.
I-4.1. Etablissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs.
I-4.2. Tenue du registre des procès-verbaux.
I-4.3. Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire.
I-4.4. Envoi et notification du procès-verbal (*).
I-4.5. Affichage dans les parties communes de la copropriété d'un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l'entretien de la copropriété et aux travaux.
I-4.6. Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus].
Il est possible que j'interprète mal (c'est à dire "à ma façon" ) cet arrété car je n'ai pas l'habitude de ces textes, mais "je crois"* que j'avais déjà lu que le syndic (ou un de ses employés) était forcément présent aux assemblées, que c'était d'ailleurs lui qui posait son exemplaire du règlement de copropriété sur la table du président de séance ?
Je sais bien que "je crois" et "il me semble" sont interdits sur ce forum ...mais je demande le "privilège du profane" qui ne peut pas avoir toujours les documents officiels sous la main !
Je ne suis évidemment pas certain que le texte Novelli que je cite est une preuve de l'obligation de présence du syndic aux assemblées, je le cite un peu au hasard, il est possible que ce ne soit qu'une obligation de faire figurer ce poste au contrat si le contrat prévoit la présence du syndic.
Vous avez mille fois raison, Philippe388, je ne suis pas fait pour être copropriétaire, je n'y comprends rien ... Mais je ne peux tout de même pas aller dormir sous les ponts !
Pour ce qui est de votre formule "ce sont les copropriétaires qui décident", "c'est l'assemblée générale qui décide", que j'avais d'ailleurs un moment reprise à mon compte, il me semble *(pardon) que l'assemblée décide certaines choses mais que le syndic en décide certaines autres, de la même manière que dans un avion les passagers décident de la destination (ils savent bien s'ils ont pris un billet pour Athènes ou bien pour New-York), mais c'est le pilote qui choisit l'altitude de vol.
Quand je vais voir le syndic parce-que mon mur de cuisine est inondé par les eaux pluviales c'est bien lui qui décide de ce qu'il peut faire, qui choisit l'entreprise de réparation, qui envoie les devis et contrôle les travaux.
S'il avait dû demander la permission à l'assemblée générale, ou seulement au conseil syndical, j'en serais encore à éponger mes serpillières !
ps : au passage pour ce qui est de l'affichage du procès-verbal abrégé dans les parties communes aussitôt après l'assemblée mon syndic actuel l'a en effet promis (c'était une nouveauté), mais je crois bien * qu'il ne l'a encore jamais fait !
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 25 févr. 2012 17:57:45 |
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Posté - 25 févr. 2012 : 17:05:52
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bzh49 :" Je n'ai trouvé aucun texte définissant cette particularité pour un mandataire à partir du moment ou le mandant est présent. Il ne peut représenter que lui même donc rien pour l'AG à laquelle il ne peut participer à moins d'y être invité. Tout comme les conjoints des copropriétaires au travers d'une résolution spécifique, sauf si il a la fonction spécifique de secrétaire."
bzh49 : le syndic est le mandataire, il représente le SDC dans les actes définis par la loi. Il gère la copropriété et les fonds du SDC.
Comparez cela avec un pouvoir donné par un mandant copropriétaire pour le représenter lors de l'AG n'est pas recevable; Cela n'a aucun sens .
Il est évident que la présence du syndic est indispensable. Il DOIT rendre compte de sa mission !!! mais la loi n'exige pas sa présence
Il est présent lors de l'AG mais un copropriétaire peut être élu secrétaire par décision de l'AG.
Les conjoints participent à l'AG. Mais un seul vote avec ses voix !!!
bzh49 : L'AG est une réunion privée, le syndic n'est même pas obligé d'être invité.
?? qui envoie les convocations ??
En cas de conflit ou de renouvelement mouvementé, c'est l'AG qui décidera de faire sortir ou non le syndic en place.
A quoi pensez vous avec votre premier post !!! à une résolution du syndic qui désire "s'inviter" à cette réunion privée ?? |
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Posté - 25 févr. 2012 : 17:11:57
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bzh49, si on reste au niveau du principe, oui, le syndic peut mettre à l'OdJ d'une AG, une question concernant ses interets. Qui pourrait l'empecher d'ailleurs ? Aucun texte ne dit que le syndic n'a pas le droit de mettre telle ou telle question à l'OdJ.
Donc dans tous les cas et sur le principe, oui le syndic a le droit ...
ensuite l'AG tranchera |
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bzh49
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Posté - 25 févr. 2012 : 19:27:47
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citation: Initialement posté par philippe388
Comparez cela avec un pouvoir donné par un mandant copropriétaire pour le représenter lors de l'AG n'est pas recevable; Cela n'a aucun sens .
cela n'a pas de sens pour le juge philippe388
un mandataire reste un mandataire avec des droits et des devoirs.
citation: Initialement posté par philippe388Il est évident que la présence du syndic est indispensable. Il DOIT rendre compte de sa mission !!! mais la loi n'exige pas sa présence
Un peu contradictoire comme phrase. Les textes définissent ce qui est indispensable, si le syndic peut s'en dispenser c'est que cela ne l'est pas.
Le syndic doit diffuser les documents de sa gestion dans la convocation à l'AG. Lors de l'AG les explications sont demandées aux CS qui lui contrôle le syndic et doit rendre compte de sa mission, si j'ai bien compris.
citation: Initialement posté par philippe388
Les conjoints participent à l'AG. Mais un seul vote avec ses voix !!!
Désolé mais pas d'accord c'est une tolérance pas un droit, seuls les inscrits sur la feuille de présence ou mandataire peuvent participer à l'AG. Les autres sont des spectateurs silencieux et doivent faire l'objet d'un acceptation de l'assemblée pour participer à cette AG.
citation: Initialement posté par philippe388?? qui envoie les convocations ??
C'est la mission du syndic c'est définit par les textes, mais cela reste de la
logistique. Pour prendre une image ce n'est pas parce que l'on s'occupe de logistique que l'on voyage forcement
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Posté - 25 févr. 2012 : 19:34:00
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filomat : ne vous vexez pas sur mes réponses, mais vous ne tenez pas compte des remarques.
VOus citez un texte sans le lire dans on intégralité; ce sue vous donenz sur l'arr^té Novelli, cest la liste des prestations minimales que le CONTRAT de syndic doit porter dans la gestion courante.
Cela n'a rien à voir avec la présence obligatoire ou non du syndic lors de l'AG, mais des vacations supplémentaires du syndic non légales car inclu dans les honoraires du syndic.
Aucun texte dit que la présence du syndic est une obligation au cours de l'AG.
filomat : "que c'était d'ailleurs lui qui posait son exemplaire du règlement de copropriété sur la table du président de séance ?"
De nouveau une erreur ou une mauvaise interprétation. Aucun texte dit cela. D'ailleurs il est important que le CS en palce est avec lui cet exemplaire, comme les copropriétaires. TOUS les copros posssèdent le RDC.
filomat :" que l'assemblée décide certaines choses mais que le syndic en décide certaines autres, de la même manière que dans un avion les passagers décident de la destination (ils savent bien s'ils ont pris un billet pour Athènes ou bien pour New-York), mais c'est le pilote qui choisit l'altitude de vol."
filomat : vous persistez dans cette même interprétation totalement erroné sur le role du syndic.
Le seul cas ou le syndic " décide" ce sont les trvaux d'urgence , comme votre grave fuite d'eau, MAIS même dans ce cas d'urgence il devra convoquer une AG pour approuver ces travaux afin de pouvoir appeler les fonds. Il ne peut que payer une acompte. Sans accord de l'AG convoqué dans ce cas en urgence (soushuit jours) il ne pourra pas appeler les fonds !!!! et payer ce plombier.
filomat : l'AG, toujours l'AG . le syndic gère le SDC et EXECUTE les décisions de l'AG.
filomat : les passagers ne décident pas de la destination de l'avion dans lequel ils sont montés, mais simplement de leur voyage. Ils devront prendre l'avion de la compagnie choisie, se rendre à la bonne porte et monter dans le bon avion. Ils ne prendront pas un avion e, demandant au commandant de bord : à New-York s'il vous plait !!! , puis le passager suivant , à BangKok !!!
filomat : bon courage, mais faites un petit effort !!! lisez les textes tranquillement, et les commentaires des Uinautes. |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 25 févr. 2012 : 23:49:48
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