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cibou
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 Posté - 23 mars 2012 : 16:46:56
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Bonjour
je suis le syndic copropriétaire d'une petite copropriété (5 copropriétaires).
au printemps 2011 nous mettons à l'ordre du jour de l'AG une modification du RDC pour changement de destination de parties communes. il s'agit de WC situés dans les parties communes avec usage privatif pour 2 lots A et B du même palier. (evidemment, depuis le temps (le rdc date de 1982) chaque lot a désormais un accès à l'eau courante).
a l'ordre du jour figurait donc la suppression de ces WC. Nous voulions en faire un placard à balais ou autre.
Cependant le propriétaire du lot B étant le seul à pourvoir en faire quelquechose, figurait à l'ordre du jour une autre résolution prévoyant l'aliénation de parties communes.
les 2 résolutions sont votées à l'unanimité, sauf que, malheureusement, Monsieur A propriétaire du lot A n'était ni présent ni représenté lors de cette AG.
je lui notifie donc le PV de l'AG (qui reprend les résolutions indiquées dans l'ordre du jour quasiment au mot près) par LRAR, en attirant son attention sur le fait que ces résolutions le concernent directement.
Aucune nouvelle à ce sujet jusqu'à hier soir. Hier soir donc, AG pour valider 2012 (et finaliser la vente à M. B): Monsieur A arrive très en colère, en nous disant que nous avons voulu le spolier de son usage privatif, "tous contre [lui]". Il me remet contre signature une lettre indiquant qu'il conteste cette résolution, qui aurait nécessité son accord.
Voilà mon problème :
- en 2011, on savait que c'était délicat, et que son accord aurait été en tous cas mieux, voire nécessaire, pour supprimer le WC (suite à des nuisances dans le couloir) cf. unanimité article 26.
- en même temps il est un peu étrange de tomber des nues 11 mois plus tard : l'ordre du jour jour était explicite, le pv lui aussi, et la LRAR de notification aussi.
Je dois répondre à son courrier. Pour l'instant ces WC sont fermés (pour éviter les nuisances).
1. je lui indique que malheureusement il n'a pas respecté les délais pour contester les décisions de l'AG et que du fait elles s'appliquent jusqu'à nouvel ordre.
2. il demande que l'on convoque une AG pour les voter à nouveau et pouvoir s'y opposer, ce que je suis prête à faire; mais en même temps ces WC etant à l'origine de nuisances et obsolètes, les autres copropriétaires veulent qu'on les ferme...
Evidemment on passe sur le fait que M. A pense que c'est une conspiration que je mène contre lui, noms d'oiseaux correspondants etc...
Dans la mesure où l'on peut contester la résolution de 2011, mais que les délais pour ce faire n'ont pas été respectés, je me demande si je peux rester ferme ou pas. Il s'agit aussi de pouvoir gérer sans que les décisions soient remises en cause 11 mois plus tard...
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Édité par - cibou le 23 mars 2012 16:48:51 |
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nefer
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 Posté - 23 mars 2012 : 16:57:00
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1) pour faire annuler une décision d'AG il faut saisir le TGI....vous devriez le savoir
2) il faudrait que nous ayons connaissance de l'intégralité des textes des résolutions que vous avez fait voter pour vous aider
S'agissant de modifier le RDC, vous auriez du vous rapprocher du notaire qui vous aurait aider dans la rédaction des résolutions |
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cibou
Nouveau Membre
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 2
 Posté - 23 mars 2012 : 17:06:16
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ça c'est de la réponse rapide !
citation: Initialement posté par nefer
1) pour faire annuler une décision d'AG il faut saisir le TGI....vous devriez le savoir
c'est ce que j'ai indiqué à M. A.
mon "souci" porte sur la recevabilité d'une telle saisine puisque l'on est hors-délai.
citation: 2) il faudrait que nous ayons connaissance de l'intégralité des textes des résolutions que vous avez fait voter pour vous aider
S'agissant de modifier le RDC, vous auriez du vous rapprocher du notaire qui vous aurait aider dans la rédaction des résolutions
voir mon post suivant, ce sera plus clair. |
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cibou
Nouveau Membre
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3
Posté - 23 mars 2012 : 17:17:03
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Ancienne formulation :
« ARTICLE 3 […]
LOT NUMERO HUIT
Un appartement situé à l'entre-sol d'une surface de xxx m2, figurant entouré d'un liseré bleu sur le plan de l'entre-sol.
Le droit à la jouissance privative indivisément avec le propriétaire du lot n°9 et chacun pour moitié, des wc situés dans le couloir desservant ces 2 lots.
Et les MILLE VINGT ET UN/ 10561e [...]
LOT NUMERO NEUF
Un local commercial situé à l'entre-sol d'une surface de xxx m2 figurant entouré d'un liseré rose sur le plan de l'entre-sol.
Le droit à la jouissance privative indivisément avec le propriétaire du lot n°8 et chacun pour moitié, des wc situés dans le couloir desservant ces 2 lots.
Et les NEUF CENT HUIT/10561e […]
ARTICLE 4
Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.Â
La totalité du sol [...]»
et ce que nous avons voté :
8. Changement de destination de parties communes articles 3 et 4 RC (majorité article 26)
Il est constaté que les WC situés à l'entresol (que l'article 4 du règlement de copropriété réserve à l'usage privatif des occupants des lots 8 et 9) sont obsolètes, car les lots ont été mis en conformité du point de vue sanitaire et disposent chacun d'un raccordement adéquat. Deux possibilités se présentent, soit le changement « simple » de destination, soit le rachat (voir point suivant).
Il est donc proposé la modification suivante du règlement de copropriété, les articles 3 et 4 étant ainsi rédigés:
« ARTICLE 3 […]
LOT NUMERO HUIT
Un appartement situé à l'entre-sol d'une surface de 34,95 m2, figurant entouré d'un liseré bleu sur le plan de l'entre-sol.
Et les MILLE VINGT ET UN/ 10561e [...]
LOT NUMERO NEUF
Un local commercial situé à l'entre-sol d'une surface de 28,19 m2 figurant entouré d'un liseré rose sur le plan de l'entre-sol.
Et les NEUF CENT HUIT/10561e […]
ARTICLE 4
Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.Â
La totalité du sol [...]»
La résolution est adoptée à l'unanimité.
« L'assemblée décide que cette décision sera mise en œuvre dans un délai de 3 mois ».
La résolution est adoptée à l'unanimité.
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Posté - 23 mars 2012 : 17:17:11
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citation: mon "souci" porte sur la recevabilité d'une telle saisine puisque l'on est hors-délai.
elle n'est pas recevable, comme l'a indiqué nefer. Faites lui une réponse en ce sens...
maintenant à vous d'apprécier s'il faut remettre la soupe, et dans ce cas il risque d'être minoritaire et de saisir le juge dans les délais cette fois. d'où des complications.... |
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Gédehem
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Posté - 23 mars 2012 : 17:34:11
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Pardon, mais comme souvent il y a une lecture trop rapide de l'exposé !
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Concernant la contestation de la décision AG, il n'y en a plus aucune : 2 mois après réception de la notification du PV, ni les opposants ni les défaillants ne peuvent plus contester les décisions qui y sont rapportées (contestation de décision = assignation du syndicat devant le TGI par avocat) .
Toutefois il y aurait un gros 'HIC ' !!!!
"....avec usage privatif pour 2 lots A et B du même palier."
Que précise exactement le RDC ???
Dans la mesure où ce WC est indiqué "partie commune spéciale aux lots A et B", seuls les 2 propriétaires de ces lots avaient droit de vote.
De plus, sil s'agit d'un droit d'usage réservé à A et B, le syndicat ne peut le retirer à l'un des 2 sans son accord.
Autrement dit, ce copropriétaire n'aurait pas à contester une décision d'AG mais à revendiquer son droit d'usage privatif sur ce local, action qu'il peut engager durant 10 ans !
Il faut donc vérifier ce qu'il en est très exactement dans votre EDD/RDC(seul document opposable).
"Cependant le propriétaire du lot B étant le seul à pourvoir en faire quelquechose, figurait à l'ordre du jour une autre résolution prévoyant l'aliénation de parties communes."
Aliénation de cette partie commune (ex WC) au profit du lot B ?
Si c'est le cas, et selon ce que précise le RDC sur un droit d'usage pour les 2, la décision est devenue définitive, le syndicat ne pouvant revenir dessus s'agissant d'un "droit acquis" pour le propriétaire du lot B. (ou alors à l'unanimité des 5, donc avec son accord pour perdre ce droit)
"....et finaliser la vente à M. B): "
Hum : dans la mesure où l'AG 2011 a décidé d'aliéner cet "ex WC" sans préciser quoi que ce soit en contre-partie (vente, prix, cession gratuite, imputation de quelques tantièmes en plus, etc ....) votre AG ne peut plus rien imposer au propriétaire du lot B !.
En pareil cas il faut que la décision d'AG acceptant l'aliénation de telle partie commune soit complete : aliénation pour vente/cession à X, rattachement de ce local au lot (ou création d'un nouveau lot), si vente : prix, éventuellement affectation de qques tantièmes en plus au lot, publucation de la modification au fichier immobilier aux frais du bénéficiaire.
Votre affaire a sans doute été mal engagée ....., tout particulièrement si ce copripriétaire conteste qu'on lui retire son droit d'usage !.
AJOUT :
Suite à la transcription de l'EDD/RDC (que je n'avais pas vu) votre décison d'AG ne vaut rien : seuls pouvaient voter A ou B, A pouvant revendiquer son droit d'usage (droit réel et perpétuel) que l'AG ne peut lui retirer sans son accord.
NB : ce droit d'usage indivis entre A et B est attaché à leur lot. On ne peut retirer une partie de lot sans que son propriétaire en soit d'accord ! 
Il faut donc tout mettre à plat est discuter au calme avec ce copropriétaire. |
Édité par - Gédehem le 23 mars 2012 17:47:45 |
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nefer
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Posté - 23 mars 2012 : 18:52:33
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peu importe que les locaux de A et de B soient pourvus de WC,l'AG ne peut pas retirer ce droit de jouissance ni à A ni à B
Il faut impérativement l'accord des 2 pour faire une modification quelle qu'elle soit....: que ce soit pour conserver ce "lot" en partie commune ou que ce soit pour créer un lot et le vendre
d'ailleurs ces 2 copropriétaires devront même être convoqués chez le notaire pour la signature des actes......quand toute la procédure aura été respectée |
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Posté - 23 mars 2012 : 19:31:51
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cibou : "il s'agit de WC situés dans les parties communes avec usage privatif pour 2 lots A et B du même palier. "
cibou : "on savait que c'était délicat, et que son accord aurait été en tous cas mieux, voire nécessaire, pour supprimer le WC "
cibou : "les autres copropriétaires veulent qu'on les ferme..."
Ces 2 copropriétaires ont un droit d'usage exclusif privatif !! l'AG ne peut pas retirer ce droit attaché aux 2 lots !!
SEULS ces 2 copropriétaires peuvent décider de cette jouissance privative !!!
L'AG n'avait aucun pouvoir de décider à la place des 2 copropriétaires. Ceux-ci n'avait pas à contester cette décision.
cibou : syndic, vous n'avez pas respecter le RDC. La décision d'affecter des parties communes à un autre usage, alors que le RDC précise une jouissance exclusive ne vaut pas grand chose.
Le SDC perdra une action en justice contre ces 2 copropriétaires. |
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Colette
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Posté - 23 mars 2012 : 23:14:13
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Bonsoir.
La solution du problème était dans votre question.
Il fallait l'unanimité des copropriétaires concernés puisque l'un renonçait à un usage. Celui-ci n'étant ni présent ni représenté, vous n'aviez pas l'unanimité.
Vous avez spolié un des copros.
Il est surprenant que faisant fonction de syndic vous ne sachiez pas ce qu'unanimité veut dire.
Soit vous revenez à la situation antérieure, soit vous vous obstinez et le SDC s'en mordra les doigts car le propriétaire lésé sera rétabli dans son droit et cela, accompagné des quelques indemnités.
De plus, faire remarquer dans votre LRAR que vous n'avez pas respecté l'article 26 ... On pourrait penser (l'avocat ? le juge ?) que la spoliation était volontaire !
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cibou
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Posté - 24 mars 2012 : 09:36:40
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Merci pour tous vos commentaires, je prends toutes vos remarques avec beaucoup d'intérêt.
Il n'y avait aucune intention du tout de spolier qui que ce soit. Les choses ont été faites de manière annoncée, transparente et même, le croirez-vous Colette, de bonne foi, pour répondre à un problème de nuisances qui existait depuis de nombreuses années et s'est aggravé l'an dernier.
citation: Autrement dit, ce copropriétaire n'aurait pas à contester une décision d'AG mais à revendiquer son droit d'usage privatif sur ce local, action qu'il peut engager durant 10 ans !
ce sont donc 2 choses différentes avec des modalités différentes.
citation: Il faut donc tout mettre à plat et discuter au calme avec ce copropriétaire.
Que les dieux vous entendent !
De toute façon la question est à l'ordre du jour de la prochaine AG puisque Monsieur A l'a demandé.
Je vois une porte de sortie qui satisferait les autres copropriétaires, dans la mesure où l'usage privatif du local peut être conservé, vu que ce sont seulement les WC à l'intérieur qui sont à l'origine des nuisances.
Questions subsidiaire (je sais que cela ne se fait pas dans un sujet sur une autre question, mais si, en passant vous aviez un avis). S'il y avait un problème, mettons une fuite sur le WC, comme le local est partie commune "générale", ce serait donc à tous de payer les réparations ? ou pourrais-je me référer à l'usage privatif ? |
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Gédehem
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Posté - 24 mars 2012 : 11:16:04
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Dans la mesure où ce local n'est pas classé "partie commune spéciale" aux lots A et B, tous payent pour tout.
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nefer
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Posté - 24 mars 2012 : 12:26:51
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pour mettre des résolutions à l'ordre du jour de la prochaine AG il faut vous référer à ce qui vous a été expliqué ci-dessus... |
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