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andrew
Nouveau Membre
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 Posté - 28 mars 2012 : 21:45:08
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Je possède le statut lmnp depuis 2006 après avoir acheté des chambres en ehpad. Je suis inscrit au rcs.
Je réfléchis aujourd'hui à un projet d'achat d'immeuble pour le louer en meublé sur Lille (> 200.000 hbts). Faut il une autorisation pour louer en meublé sur une période de 9 à 12 mois?
J'ai vu au travers du forum que l'autorisation était obligatoire pour des locations en périodes courtes à la semaine et au mois , notamment sur Paris. Qu'en est il lorsque le logement meublé est destiné a être une habitation principale ( pour un étudiant , par exemple).
Merci à tous pour votre aide.
Andrew
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gregor
Contributeur actif
497 message(s)
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 Posté - 28 mars 2012 : 22:55:17
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citation: Initialement posté par andrew
Je possède le statut lmnp depuis 2006 après avoir acheté des chambres en ehpad. Je suis inscrit au rcs.
Je réfléchis aujourd'hui à un projet d'achat d'immeuble pour le louer en meublé sur Lille (> 200.000 hbts). Faut il une autorisation pour louer en meublé sur une période de 9 à 12 mois?
J'ai vu au travers du forum que l'autorisation était obligatoire pour des locations en périodes courtes à la semaine et au mois , notamment sur Paris. Qu'en est il lorsque le logement meublé est destiné a être une habitation principale ( pour un étudiant , par exemple).
Merci à tous pour votre aide.
Andrew
http://www.lefigaro.fr/impots/2007/...-meublee.php
Pas besoin d'autorisation si vous louez en meublé avec bail d'un an pour résidence principale ou 9 mois pour étudiants |
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ZX-6R
Contributeur débutant
98 message(s)
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 Posté - 30 mars 2012 : 09:48:01
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Bonjour,
Pourquoi vous etre inscrit au RCS? |
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andrew
Nouveau Membre
France
3 message(s)
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Posté - 31 mars 2012 : 15:42:22
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Merci à gregor pour sa réponse. Je sais que beaucoup sont dans l'illégalité en louant à la semaine des appartements meublés bien placés sur Paris.
Je souhaite dans mes investissements futurs , me défaire d'un lien avec un bailleur et garder la main sur la gestion.
J'ai pour le moment gardé l'inscription au rcs car en 2006 date de mon projet, j'avais le statut LMP . Je suis profession libéral et cotise donc déjà au rsi. Je ne connais d'ailleurs pas bien les conséquences d'une désinscription au registre du commerce. Il est possible que je reprenne ds quelques années, le statut de lmp.
Toutes ces démarches dans le meublé ont pour but d'étoffer ma retraite (dans 25 ans...)
J'ai une question complémentaire: si vous achetez un immeuble déjà loué en non meublé comment se passe la transition? cela devient vite compliqué, vous devez attendre le dépard de chaque locataire , pour changer la location en meublé. Cela complique le calcul des amortissements... Certains d'entre vous ont il eu cette expérience? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 31 mars 2012 : 18:00:39
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citation: Initialement posté par ZX-6R
Bonjour,
Pourquoi vous etre inscrit au RCS?
Oui de même j'ai pas compris pourquoi andrew s'inscrit au RCS alors qu'il dit être LMNP ??? Sauf si il aime payer des impôts, des taxes, et une couverture maladie au RSI.
citation: Initialement posté par andrew
Merci à gregor pour sa réponse. Je sais que beaucoup sont dans l'illégalité en louant à la semaine des appartements meublés bien placés sur Paris.
Quelle est le rapport ?
citation: Initialement posté par andrew
Toutes ces démarches dans le meublé ont pour but d'étoffer ma retraite (dans 25 ans...)
Je ne connais pas qui est votre conseillé fiscal, mais il serait temps de consulter un comptable un peu mieux expérimenté.
citation: Initialement posté par andrew
J'ai une question complémentaire:
moyennant un versement de 15€ 
citation: Initialement posté par andrew
si vous achetez un immeuble déjà loué en non meublé comment se passe la transition?
Je répondrais gratuitement : ça dépends des négociations préliminaires 
citation: Initialement posté par andrew
cela devient vite compliqué, vous devez attendre le dépard de chaque locataire , pour changer la location en meublé. Cela complique le calcul des amortissements... Certains d'entre vous ont il eu cette expérience?
Et mais là ce n'est plus une réponse à 15€, faut facturer la réponse au taux horaire conventionné 
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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gregor
Contributeur actif
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Posté - 01 avr. 2012 : 00:47:12
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andrew citation: J'ai une question complémentaire: si vous achetez un immeuble déjà loué en non meublé comment se passe la transition? cela devient vite compliqué, vous devez attendre le dépard de chaque locataire , pour changer la location en meublé. Cela complique le calcul des amortissements... Certains d'entre vous ont il eu cette expérience?
Il n'y a rien de compliqué dans le passage successif de vide en meuble d'appartements.
Si le logement est loué meuble en résidence principale pas de demande administrative particulière.
L'amortissement sur la partie meublée peut être pratiqué au prorata des millièmes, de la surface ou des loyers. J'ai retenu la dernière solution qui a été validée par le fisc. |
Édité par - gregor le 01 avr. 2012 00:51:48 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 01 avr. 2012 : 06:50:00
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angelle
Contributeur senior
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Posté - 01 avr. 2012 : 20:41:47
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citation: Initialement posté par philippe30De Andrew citation: L'amortissement sur la partie meublée peut être pratiqué au prorata des millièmes, de la surface ou des loyers. J'ai retenu la dernière solution qui a été validée par le fisc.
L'amortissement se fait sur la base du montant de l'achat du bien ( immeuble ou appartement ). Pour faire simple on part sur une base de 80 % de la valeur du bien ( les 20 autres % représentant la valeur du terrain non amortissable ). Je ne comprend pas comment vous amortissez un bien sur la valeur des loyers ??? Philippe
Il n'a pas été dit sur la valeur mais au prorata !
Dans un immeuble en monopropriété loué en vide et en meublé, l'amortissement peut être pratiqué au prorata des loyers.
Mon comptable a choisi d'appliquer cette formule qui a été acceptée par le fisc.
La valeur d'entrée retenue peut être la valeur vénale.
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andrew
Nouveau Membre
France
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Posté - 01 avr. 2012 : 21:11:47
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Merci pour ces réponses fort intéréssantes sur le passage de la location nue à meublée car on trouve parfois des immeubles à vendre en partie loués.
Dans cette situation , si je comprends je serai obligé d'attendre sagement que le locataire s'en aille. Est il possible de modifier le type de location (nue vers meublé) lors du renouvellement du bail?
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angelle
Contributeur senior
571 message(s)
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Posté - 02 avr. 2012 : 09:33:09
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citation: Initialement posté par andrew
Merci pour ces réponses fort intéréssantes sur le passage de la location nue à meublée car on trouve parfois des immeubles à vendre en partie loués.
Dans cette situation , si je comprends je serai obligé d'attendre sagement que le locataire s'en aille. Est il possible de modifier le type de location (nue vers meublé) lors du renouvellement du bail?
Ce n'est pas interdit si votre locataire est d'accord mais il faudra obligatoirement meubler le logement et établir un inventaire ce qui risque d'être difficile si le locataire s'est déjà meublé.
J'attendrais sagement le départ  |
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ZX-6R
Contributeur débutant
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Posté - 02 avr. 2012 : 10:41:17
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Moi j'irai convaincre le ou les locataires de changer leur bail.
Vous leur proposez un mois de loyer gratuit en leur expliquant bien que pour eux ca ne change rien, et s'il ne sont pas chiants, ça roule. En revanche, un locataire pointilleux pourra tjrs dire que vous n'avez pas fourni de meubles et que donc ce n'est pas un meublé... dans ce cas, vous l'avez dans l'os... |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 02 avr. 2012 : 17:31:56
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à moins de lui proposer un rachat (virtuel) de ses meubles
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proprios
Nouveau Membre
8 message(s)
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Posté - 04 mai 2012 : 20:26:39
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Bonsoir
Je suis dans la même situation mais pour la déclaration d'impôts comment faite vous ?
Si on passe en meublé en milieu d'année les premiers mois seront en nu et les autres en meublé ?
Cordialement |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 04 mai 2012 : 20:48:58
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je suis dans la même situation que vous
je passe progressivement mes logement nus en meublés
la methode comptabilisation pour les meublés est complètement différente du foncier
et des que vous louez des logement meublé vous devez OBLIGATOIREMENT les déclarer en bénéfices industriels et commerciaux
si vous passez en meublé en cours d'année vous devez comptabiliser en foncier le temps que c'est en nu et en BIC à partir du moment ou c'est en meublé
ce statut est assez interressant fiscalement
mais si vous avez passé beaucoup de travaux en nu sur les 3 dernières années vous risquez que le fisc vous demande de réintègrer ces travaux dans votre foncier
vous pouvez aussi prévoir de louer à votre entreprise qui elle louera en meublé vos appartement
c'est une solution que je ne connaissais pas mais qui a bien y reflechir me semble à étudier
je vous conseille pour commencer de lire le sujet que nous somme entrain de mettre au point avec fluo et l'aimable participation d'autres contributeurs
puis vous trouverez sur ce forum de nombreux autres post à ce sujet
http://www.universimmo.com/forum_un...12625#116263 |
Édité par - bailleurx le 04 mai 2012 20:56:24 |
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Claudia
Nouveau Membre
25 message(s)
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Posté - 09 mai 2012 : 12:09:26
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Bonjour,
"mais si vous avez passé beaucoup de travaux en nu sur les 3 dernières années vous risquez que le fisc vous demande de réintègrer ces travaux dans votre foncier"
Comment faire avec un passage de location nue vers la location meublée si on voudrait déclarer
- IR 2010 : loyer en nu => délcaré en micro-foncier
- IR 2011 : loyer en nu puis début des travaux = revenu foncier, avec régime foncier au réel
- IR 2012 : travaux, puis loyer en meublée => micro bic réel
On n'aura pas déclaré 3 années en "revenue foncier / réel" car il n'y aura plus de revenu foncier mais que du bic !
Comment faire pour profiter des travaux pour créer néanmoins un déficit reportable ???
Par ailleurs, pour le BIC au réel, il faut faire une demande déjà en février de l'année des dépenses ??? Donc de toute façon trop tard ?
Merci d'avance pour votre aide.
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 09 mai 2012 : 21:38:07
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à regarder ca vite fait il me semble que vous pourriez accepter que le fisc réintègre vos travaux de l'année 2011 sur votre déclaration 2012 et que l'ensemble de votre bien prix d'achat + frais de notaire + travaux soit compté en amortissement sur une activité BIC (loueur meublé)
je pense me souvenir que pour les travaux et les frais de notaire on a un délais de quelques années pour les intégrer mais je ne me souviens plus exactement combien
au départ ca risque d'être une année 2012 (payable en 2013) un peu lourde mais vous aller vite vous y retrouver
car l'avantage du meublé c'est justement de pouvoir déduire pas seulement les travaux mais aussi le bâti (sous forme d'amortissement)
voir le sujet conseillé ci dessus
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Claudia
Nouveau Membre
25 message(s)
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Posté - 09 mai 2012 : 21:49:03
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Merci pour votre réponse rapide.
Si le délai de déclaration de février est réel pour le passage en "bic réel", je ne pourrai plus faire du "BIC réel" pour 2012, il sera déjà trop tard !
J'ai lu qu'il y peut y avoir des clémences, à qui s'adresser avec cette demande ? Fisc IR local ? CFE du lieu de la location ? CFE du lieu de ma résidence ?
(Vous voyez que je n'avais même pas connaissances des démarches de "P 0" que j'ai découvert ce jour sur ce forum.)
Or, le gros des travaux et équipement sera payé sur l'année 2012, un peu sur 2011; pour 2013 restera donc le bâti et les charges "normaux".
Faut que je trouve des informations si on a un delai de plusieurs années comme vous dites.
Sinon, une autre alternative sera de déclarer en "foncier réel" dès 2011, et de faire un bail "vide" après mes travaux (bien que l'appartement soit équipée en "meublée").
Inconvienient : le bail 1989. Mais en bien ciblant un locataire type cadre en mission ou autre, on arrivera peut-être de libérer l'appartement en fin 2013, pour passer pour de bon en "meublé", plus flexible et qui me permettra aussi l'utilisation comme pied-à -terre dans les intervals de vacance (mon objectif initial).
D'autres idées bienvenues, et merci d'avance !
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 09 mai 2012 : 22:31:11
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citation: Si le délai de déclaration de février est réel pour le passage en "bic réel", je ne pourrai plus faire du "BIC réel" pour 2012, il sera déjà trop tard !
le délais de quoi, SVP , je ne comprends pas ?
est ce que vous avaez loué en 2011?
si oui nu ou meublé?
et pareil pour 2012?
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Édité par - bailleurx le 09 mai 2012 22:33:52 |
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Claudia
Nouveau Membre
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18
Posté - 10 mai 2012 : 19:42:23
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Bonjour,
j'avais loué en 2011 en nu, il reste un solde à recevoir (si payé, ça sera un mini-rev foncier sur 2012).
Puis travaux encore en cours, puis location meublée prévue pour sept 2012.
Date : j'ai lu sur differents sites dont celui-ci et celui du fisc, qu'on doit déclarer le "passage" au bic réel avant le 1.2 de l'année des revenus et charges. Chose que je n'ai pas su donc pas fait.
Merci d'avance pour votre aide. |
Édité par - Claudia le 10 mai 2012 19:43:47 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
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Posté - 10 mai 2012 : 21:05:14
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dans ce cas si vos revenus sont pas trop importants déclarez juste en micro foncier pas au réel pour l'année 2011 (ça vous fait 30% d'abattement)
sinon ne passez pas les travaux juste les charges courantes assurance taxe fonciere frais de gestion (20€ par logement)
et vous utiliserez tous vos travaux + achats+ frais dans votre activité BIC en meublé
enregistrez vous en LMNP au niveau de votre centre des impôts
vous n'avez pas encore vraiment commencé votre activité puisque vous ne louez pas encore ne vous inquiétez pas à mon avis vous êtes bien dans les temps
je ne suis pas sure à 100% de mes réponses
pour vous assurez d'autres réponses car là vous avez "squatté" le sujet de qq d'autre qui n'a pas grand chose à voir avec vos question réelles,
créez un autre sujet pour savoir précisément :
- quel délais vous avez entre le début des travaux et l'enregistrement de la création de l'entreprise" tenant compte que votre activité de loueur en meuble (non?) professionnel commencera effectivement après les travaux soit vers septembre 2012
- si les travaux que vous avez fait avant l'enregistrement pourront bien être intégrés à vos amortissements en BIC
- et si les frais de notaire datant d'il y a 2 ans pourront aussi passer en charges ou en amortissement
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Édité par - bailleurx le 10 mai 2012 21:12:25 |
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