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Colette
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 Posté - 16 avr. 2012 : 23:37:12
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Bonsoir.
Tout copropriétaire absent et non représenté ou ayant voté contre une résolution de l'ordre du jour de l'assemblée nationale générale doit recevoir le procès-verbal en recommandé (article 18 du décret du 17 mars 1967).
Que pensez-vous de ce procès-verbal où une résolution à été rejetée à la majorité et dans lequel le syndic en opposition à l'article 17 du même décret indique, non pas, les opposants à cette résolution mais ceux qui ont voté pour et envoie, à ceux-ci, le PV en recommandé ?
Il y a une faute certaine en ne faisant pas l'énumération des opposants à la résolution puisque l'article 17 spécifie :citation: ... il y a nullité des délibérations en l'absence d'indication au procès-verbal des noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, de ceux qui n'ont pas pris part au vote et ceux qui se sont abstenus ...
Reste que le syndic certifie que lorsque une résolution est refusée, ce sont les noms de ceux qui minoritairement ont voté pour cette résolution qui doivent être notés et que ceux-ci doivent recevoir le PV en recommandé.
Je n'ai jamais entendu pareille sornette. Et vous ?
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Édité par - Colette le 17 avr. 2012 00:29:11 |
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andre78fr
Pilier de forums
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Posté - 17 avr. 2012 : 00:11:23
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Bonsoir,
L'opposant ne vote pas forcément contre ; il vote dans le sens inverse de la décision finale et le syndic a raison de procéder ainsi.
Sornette, vous avez dit sornette ? |
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nefer
Modérateur
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 2
Posté - 17 avr. 2012 : 00:11:29
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citation: Initialement posté par Colette
Bonsoir.
Tout copropriétaire absent et non représenté ou ayant voté contre une résolution de l'ordre du jour de l'assemblée nationale
Assemblée nationale????
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Colette
Contributeur actif
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3
Posté - 17 avr. 2012 : 00:26:08
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J'ai dit sornette parce que l'article 17 stipule que ce sont les opposants qui doivent figurer dans le PV. J'ai dit sornette et je maintiens.
D'autres avis plus avisés et surtout plus documentés ?
PS : Merci Nefer pour avoir relevé la faute mais je crois que vous auriez pu la corriger directement car celle-ci était évidemment flagrante.
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Édité par - Colette le 17 avr. 2012 00:27:26 |
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filomat
Contributeur vétéran
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 Posté - 17 avr. 2012 : 07:28:00
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Il s'agit des opposants à la "décision" Colette :
Si la résolution est adoptée les opposants sont ceux qui ont voté contre
Si la résolution n'est pas adoptée les opposants sont ceux qui on voté pour
Il me semble bien avoir déjà lu cette "sornette" sur le forum sous la plume d'un heureux vacancier qui doit être en ce moment sous les "palétuviers"
Rendons à César ce qui est à César ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 17 avr. 2012 07:35:12 |
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Posté - 17 avr. 2012 : 07:48:03
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sont opposants ceux qui sont minoritaires au résultat du vote, donc si la majorité a voté CONTRE, les POUR deviennent opposants et DOIVENT recevoir le PV en LRAR. En effet dans le cas que vous citez, les CONTRE ont pris la décision de rejeter la résolution.
citation: Article 17
Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l'article 1316-4 du code civil.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
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trendy31
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Posté - 17 avr. 2012 : 11:10:27
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Colette,
Vérifiez la façon dont la résolution en question est présentée dans le PV.
On peut très bien en effet mettre à l'ordre du jour de l'AG une résolution rédigée d'une certaine façon, puis, face à un rejet massif, "retourner" cette résolution dans le PV au moment de sa rédaction. Les "Pour" deviennent des "Contre" et vice-versa.
L'objectif est d'éviter d'envoyer une masse de PV en RAR et de faire des économies. L'important est que les millièmes soient correctement affectées et que le résultat figurant dans l'AG soit globalement correct.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Louis92
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Posté - 17 avr. 2012 : 16:11:38
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trendy a écrit citation: L'objectif est d'éviter d'envoyer une masse de PV en RAR et de faire des économies. et des syndics disent cela aussi. La dépense est d'envoyer la LRAR à "ceux qui se sont opposés à la décision", le nombre des opposants ne dépend pas de la tournure positive ou négative de la résolution et la dépense non plus  . Pas d'économie à trouver de ce côté-là ! Pourtant chouette pour un syndic de faire croire qu'il fait faire des économies à la copro ...
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 17 avr. 2012 : 16:37:18
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colette : Je n'ai jamais entendu pareille sornette. Et vous ?
Et NON !!! pas de sornette ici, mais l'application de la loi.
On envoie les PV aux opposants en RAR; un opposant peut avoir voter CONTRE la majorité de POUR, et aussi POUR contre une majroté de CONTRE !!! pas de serpents à sornette dans le choix de votre syndic, il a raison, et vous avez tort !!
trendy31 : on peut modifier le texte de la résolution lors de l'AG, et les votes ne sont pas retournés comme vous dites !!! surtout pour faire des économies de courrier.
Le PV est obligatoirement signé en fin d'AG après vérification de celui-ci par le président et les scrutateurs. |
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Posté - 17 avr. 2012 : 16:47:44
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Colette : si les fiches du site Universimmo vous conviennent, voilà ce qui dit UI sur les opposants :
Universimme :" attention ! il s'agit d'opposants à la décision effective ; ce peut être une décision de refus d'une résolution proposée : dans ce cas, les opposants sont ceux qui avaient voté pour !…"
pas de sornette, votre syndic a tout bon !! |
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oldman24
Contributeur senior
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Posté - 17 avr. 2012 : 19:04:38
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Pour moi le droit sort net du topic de Colette ! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Colette
Contributeur actif
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Posté - 17 avr. 2012 : 23:04:02
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Bonsoir.
Désolée de ré-intervenir mais ce que je souhaite c'est que l'on me montre le texte de loi qui permet à un syndic (et à certains d'entre vous si j'en crois ce que je lis) de dire que la minorité qui vote' pour' devient un minorité qui vote 'contre'. 
La résolution de l'ordre du jour était ainsi rédigée (je retranscrits mot pour mot y compris les points de suspension. Pas de modification, d'ajout ou de retrait) :
Élagage des arbres - Budget - Répartition - Calendrier des appels
L'assemblée décide ...
L'assemblée générale retient l'entreprise .... pour l'exécution des travaux.
Budget travaux :
Répartition :
Dates d'exigibilité :
Le PV est ainsi rédigé (pareil que l'ordre du jour : pas d'omission ou de modification. Seuls les noms des copros ne sont pas retranscrits) :
Ont voté contre : 30 copropriétaires (3630 tantièmes)
Ont voté pour : 23 copropriétaires (3134 tantièmes)
Suivent les noms des 23 copropriétaires
Se sont abstenus : 2 copropriétaires
Mesdames ou messieurs ...
En vertu de quoi la résolution est rejetée à la majorité.
Vous êtes plusieurs à valider ce tour de passe-passe qui permet au syndic d'envoyer un recommandé à tous les copropriétaires (les absents et les présents ou représentés) qui ont voté 'contre' pour les autres résolution ainsi qu'aux présents qui ont voté 'pour' celle-ci.
Quel est le texte de loi qui contredit l'article 18 du décret de mars 1967 ?
Quel est le texte de loi qui qui spécifie qu'une minorité favorable à une résolution devient, du fait de sa minorité, opposante à une résolution pour laquelle elle a voté ?
Je veux bien vous entendre mais vos avis doivent être documentés.
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Posté - 18 avr. 2012 : 07:32:24
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deux choses colette :
* il ne faut pas raisonner en POUR et en CONTRE, mais en acceptant et en OPPOSANT
* relisez l'article 17 déjà fourni, le PV est notifié aux OPPOSANTS à une décision. Si la majorité DECIDE de rejeter un projet de résolution, ce qui auraient votés POUR, sont devenus OPPOSANTS à la DECISION.
citation: Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision
c'est le terme DECISION qui est important : l'AG a décidé de rejeter le projet.... |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 18 avr. 2012 : 09:17:54
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Colette, on va essayer de faire simple.
Ici, ce n’est pas le mot « opposant » qui pose problème.
Là où vous faites fausse route depuis le début c’est que vous parlez d’ « opposants à une question/projet de résolution » là où la loi parle d’ « opposants à une décision ».
Si vous me suivez, cela revient à parler de deux choses bien différentes, donc à débattre dans le vent.
Ok, dans votre sens, on pourrait effectivement dire que les opposants à une question/ résolution, telle qu’elle est rédigée, sont ceux qui vont voter contre.
Maintenant, que ce soit à l’issu d’un vote majoritairement « contre » ou « pour », une décision est prise (sommes-nous d’accord jusque-là ?).
Posez-vous alors la question suivante : « et qui sont ceux qui ne sont pas d’accord avec la décision qui a été prise ? ».
La réponse que tout le monde vous donne : c’est la minorité, qu’elle est voté pour ou contre.
(Les opposants sont ceux qui n’étaient pas d’accord avec la décision qui a été prise).
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 18 avr. 2012 : 09:59:45
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colette : le texte de loi est clair pour tout le monde. pas de sornette, ni de tour de passe-passe.
colette "Vous êtes plusieurs à valider ce tour de passe-passe qui permet au syndic d'envoyer un recommandé à tous les copropriétaires "
Le syndic envoie les PV d'AG aux opposants, et non à ceux qui ont voté contre la décision.
Colette : votre exemple est parfait : ceux qui ont voté Contre les travaux sont majoritaires, la résolution est donc Rejettée sur le texte "l'AG DECIDE" de ... , les opposants à cette DECISION DE REJET des travaux sont sont bien ceux qui ont voté POUR !!!!
Rien de bien grave !!! le PV peut être adressé à TOUS les copros, en lettre simple pour les non opposants, et en RAR aux opposants et absents !!!! C'est ce qui se passe dans la grande majorité des copropriété.
Colette : pourquoi cela vous choque t'il ?? TOUS les copros peuvent recevoir copie du PV !!!
colette : "Quel est le texte de loi qui contredit l'article 18 du décret de mars 1967 ?
Quel est le texte de loi qui qui spécifie qu'une minorité favorable à une résolution devient, du fait de sa minorité, opposante à une résolution pour laquelle elle a voté ?
Je veux bien vous entendre mais vos avis doivent être documentés. "
Colette : OH !!!!! Pas besoin de chercher d'autres textes de loi qui contredirait cette article D17 !!! c'est absurde, il n'en existe pas. A vous d'en chrcher un pour nous prover que nous avons TOUS tort !! |
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Colette
Contributeur actif
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15
Posté - 19 avr. 2012 : 22:54:20
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Parallèlement à UI, j'ai aussi interrogé mes différents syndics (2 Foncia, Sergic et d'autres (c'est le temps des AG, j'en profite ...)).
Et les réponses diffèrent très sensiblement des vôtres car ils connaissent le principe de la résolution que l'on inverse de manière à ce que les favorables deviennent opposants. Ils sont unanimes pour dire que la pratique est courante bien que sortant du cadre légal.
Je considère le sujet clos tout en promettant de donner la réponse que me fera le formateur de l'ARC puisque j'assiste à leurs formations tous les mois. Je lui donnerai lire ce post et vous ferai part de ses réactions.
Ah ! j'oubliais. Le recommandé envoyé à un copropriétaire qui a voté favorablement n'a pas été envoyé aux autres qui étaient aussi favorables à la résolution. Prouvant qu'il n'y a pas que le secrétaire de séance qui a m...é et que le secrétariat du syndic s'est quelque peu ,lui aussi, emmêlé les pinceaux ... 
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Posté - 20 avr. 2012 : 07:55:58
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il n'est pas obligatoire de rédiger de façon opposée le projet de résolution :
" l'AG donne quitus au syndic " (par exemple )
la résolution est rejetée à la majorité
POUR : 200/10000 suivent les noms
CONTRE : 9800/10000 (pas de noms)
ABSTENTIONS : 0/10000
dans ce cas le PV édicte seulement les noms de ceux qui ont voté POUR le quitus |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 20 avr. 2012 : 09:26:35
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rambouillet a écrit : citation: il n'est pas obligatoire de rédiger de façon opposée le projet de résolution :
" l'AG donne quitus au syndic " (par exemple )
la résolution est rejetée à la majorité
POUR : 200/10000 suivent les noms
CONTRE : 9800/10000 (pas de noms)
ABSTENTIONS : 0/10000
dans ce cas le PV édicte seulement les noms de ceux qui ont voté POUR le quitus
Vis-Ã -vis des opposants, des syndics sont encore plus clairs et didactiques dans leurs PV :
" l'AG donne quitus au syndic " (par exemple )
la résolution est rejetée à la majorité
- ont voté CONTRE : 9800/10000 (pas de noms)
- se sont OPPOSES à la décision : 200/10000 suivent les noms
- se sont ABSTENUS : 0/10000
dans ce cas le PV édicte seulement les noms de ceux qui ont voté OPPOSES au quitus.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 20 avr. 2012 : 09:36:57
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aussi effectivement, louis92  |
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filomat
Contributeur vétéran
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19
Posté - 21 avr. 2012 : 05:43:22
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La question qui intéresse Colette est en fait celle de l'inversion des résolutions.
Une résolution peut être adoptée si elle obtient la majorité.
Dans le cas ou elle n'est pas adoptée on pourrait à priori considérer une des deux propositions (1 ou 2) suivantes :
1 : Rien n'a été décidé, on a voté pour rien, ce n'est même pas la peine de mentionner le vote sur le procès-verbal des décisions.
2 : L'assemblée a décidé d'adopter la résolution contraire.Dès lors que le résultat du vote est inscrit au procès-verbal des décisions on peut considérer que le syndicat reconnait qu'il s'agit bien d'une décision.
L'assemblée générale vote à la majorité des présents et représentés, sauf cas particulier : Ainsi pour modifier une partie commune il faut la majorité des deux tiers (majorité 26), mais pour laisser une partie commune en l'état la majorité de la moitié (majorité 24) suffit.
L'assemblée décide d'agrandir le portail : majorité 26 non adopté, on ne peut pas agrandir le portail, et on repose la question pendant des années sans jamais pouvoir réunir le "quorum" des deux tiers pour agrandir le portail.
L'assemblée décide ne ne pas agrandir le portail : majorité 24 non adopté, on doit modifier la grandeur du portail et on en profite pour l'agrandir... A condition bien entendu que personne ne saisisse le tribunal dans les deux mois à réception du procès-verbal au motif que la modification de portail doit se faire à la majorité 26, le tribunal lui donnant vraisemblablement raison (il s'agit d'une "tromperie") ... dans les deux mois.
Car en copropriété si une décision d'assemblée générale résulte d'une question portée à l'odre du jour des convocations, si les opposants et les défaillants ont bien été notifiés par lettre recommandés de cette décision dans les deux mois après la tenue de l'assemblée, et s'ils n'ont pas formulé de contestation devant le tribunal dans les deux mois après réception de leur procès-verbal la décision de l'assemblée s'impose à tous les copropriétaires, même si elle n'a pas été "régulière", et le syndic est obligé de l'appliquer.
En copropriété : "qui ne dit mot consent", c'est parfaitement légal !
"Qui n'a dit mot a consenti".
Mais celà n'a rien à voir avec le nombre des opposants à la décision, les opposants étant par définition les minoritaires, donc toujours en nombre inférieur aux majoritaires.
La non adoption d'une résolution revient à l'adoption de la résolution contraire ... pourvu que l'unanimité ait consenti, aucun "minoritaire" ou défaillant ne s'étant manifesté au tribunal dans les deux mois après notification du procès-verbal.
Le contestataire dont la réclamation est fondée sera intégralement indemnisé par le syndicat : Les frais sont supportés par le syndicat et répartis en charges communes générales, sauf sur le ou les contestataires qui n'ont rien à payer. Le syndicat peut même se voir condamner à une amende (article 700), voire l'indemnisation de préjudice aux contestataires (frais de transport etc...).
Il n'est pas obligatoire pour tous les copropriétaires d'assister à l'assemblée générale ou de s'y faire représenter, mais, s'ils sont en désaccord avec les décisions qu'elle a prises, il faudra les accepter même si elles sont irrégulières, à moins de présenter une requête au tribunal en temps utile.
L'assemblée générale est "souveraine" , elle est "au-dessus des lois" ... dans les limites fixées par la loi tout de même.
La copropriété est un domaine "privé" dans lequel les copropriétaires ont toutes latitude de s'arranger entre eux ... aux seules restrictions imposées par la loi (contestation dans les deux mois du moment qu'on ne peut nier avoir été mis au courant par les notifications de convocation et procès-verbal)... C'est la "règle du jeu".
Il s'agit d'une non décision destinée à permettre l'application de la décision contraire pourvu que l'unanimité en soit d'accord, les opposants ou défaillants ne la contestant pas dans les délais impartis par la loi.
Naturellement un opposant est fondé à demander que figure au procès-verbal une réserve sur la régularité de la décision (en général en ce cas on n'insiste pas et on remet la résolution dans sa forme positive car sinon le syndicat sait qu'il s'expose à des frais en cas de contestation de la part de cet opposant).
L'inversion de résolution est utilisable à la condition que l'unanimité des copropriétaires en soit d'accord.
La loi protège le copropriétaire défaillant ou opposant, mais il faut qu'il y mette un peu du sien : S'il part de chez lui en laissant la porte grande ouverte et qu'il est cambriolé son assurance rechignera à l'indemniser.
S'il est contre une résolution de l'ordre du jour des convocations le mieux est d'aller à l'assemblée (ou se faire réprésenter) et formuler une réserve sur la régularité de l'inversion de résolution pour ensuite être à même de faire condamner le syndicat,ce qui peut faire réfléchir l'assemblée et éviter le recours au tribunal.
s'il ne peut assister à l'assemblée il lui restera encore la possibilité de saisir le tribunal dans les délais indiqués par la loi (2 mois après réception du procès-verbal qui doit être signé avant que la séance ne soit levée puis notifié par le syndic aux opposants et défaillants dans les 2 mois suivants).
Colette ira aux cours de l'ARC et nous donnera des nouvelles !
La commission relative à la copropriété recommande : d'éviter, autant que faire se peut, de rédiger les projets de résolution sous la forme négative, de façon à faciliter une décision dénuée de toute ambiguïté ;
Quand à moi je m'attends à me faire taper sur les doigts, comme d'habitude pour cette interprétation toute personnelle des textes ... Mais ma carapace est devenue plus dure que celle du rhinocéros !
J'ai eu le cas dans ma copropriété au sujet de la fermeture d'un poste de lavage de voitures : "l'assemblée décide de fermer le poste de lavage" ne recueillait jamais la majorité requise, alors on a proposé "l'assemblée décide de ne pas fermer le poste de lavage", ce qui a été "refusé", et le poste de lavage a ainsi pu être supprimé, la "décision" n'ayant pas été contestée dans les deux mois après réception du procès-verbal. |
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Édité par - filomat le 21 avr. 2012 05:58:57 |
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Posté - 21 avr. 2012 : 08:01:36
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citation: : Rien n'a été décidé, on a voté pour rien,
s'il y a eu vote, il y a eu décision ! donc votre 1) n'est pas valable
quant à votre exemple du portail, il repôse sur un raisonnement inexact :
citation: L'assemblée décide ne ne pas agrandir le portail : majorité 24 non adopté, là aussi, c'est la majorité 26, car si la majorité vote POUR ne pas agrandir, cela veut dire que l'on ne peut pas l'agrandir.
et si la majorité vote CONTRE, le syndic ne doit pas présenter ce vote comme une majorité nécessaire art 24, mais art 26 ! et le ait de voter CONTRE ne pas agrandir, ne vut pas dire voter POUR agrandir, mais aussi laisser en l'état.
citation: La non adoption d'une résolution revient à l'adoption de la résolution contraire le raisonnement est faux ! |
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