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bene
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 Posté - 23 avr. 2012 : 10:37:20
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Bonjour à tous
Dans la suite de mes messages relatant les problèmes de notre copropriété avec un syndic défaillant et incompétent:
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=11757
Ce syndic vient de nous informer de sa démission !
De toute façon, il se doutait que nous ne l'aurions pas reconduit.
Comme son mandat se terminait fin juin il convoque une AG dans 3 semaines avec pour seul ODJ deux résolutions :
Démission du syndic en fonction et élection de son remplaçant (je me suis proposé auprès des autres copros pour reprendre cette tache)
La convocation très sibylline reçue ne comportant aucun autre document de gestion des comptes, situation de trésorerie comment allons nous apurer les comptes de cette année ? Sachant déjà que les comptes de l'année précédente étaient erronés… Je pense qu'une fois donné sa démission en séance, il peut partir et nous laisser nous débrouiller tout seul sans aucun élément à vérifier ni a discuter Du coup nous serions obligés de reconvoquer une AG une fois le transfert de l'ensemble des documents et archives du syndicat.
De plus dans la mesure où son mandat prendra fin lors de cette réunion, et qu' il n'assure plus ses fonctions par la suite, est-on en droit de réduire ses émoluments prorata temporis et lui faire supporter les frais d'une nouvelle AG ?
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Posté - 23 avr. 2012 : 11:09:03
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bene : votre syndic démissionne, il devait en informer le CS et laisser au moins 2 mois pour que d'autres contrats soient proposés à l'ODJ.
Il doit également respecter le délai légal des 21 jours. Il avait la possibilité de convoquer cette AG fin juin, avec la toatlité des comptes à adopter, .......
Pourquoi cette fuite ? que dit votre CS ??
Le souci principal est de récupérer les docs et les fonds.
Si lors de cette AG, vous êtes élu syndioc bénévole, vous serez en charge de la gestion de votre SDC. Il sera impossible de lui fiare payer une AG qu'un autre syndic aura convoquer ( vous-mêmes ), et comment réduire ses honoraires, il aura perçu son dernier trimestre !
En tnat que syndic, vous pourrez attaquer le démissionnaire sur un dossier béton. Dossier que vous ne pouvez monté sans avoir tous les documents du SDC, et sur des faits précis et condamnables. |
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bene
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Posté - 23 avr. 2012 : 11:26:57
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Merci philippe388 pour votre réactivité.
Il est évident qu'il pense nous coincer ! Mais d'un autre côté on se trouve satisfait de s'en séparer et ceci sans passer par le tribunal.
Petites précisions:
- Nous n'avions pas de CS jusqu' à présent, je compte d'ailleurs mettre cette question lors de l'AG
- Les appels de charges du 1 er avril ne nous sont toujours pas parvenus C'est pourquoi on pourrait bloquer une partie de ses frais sur nos appels de provisions ?
Mais le plus gros souci c'est le déroulement de cette AG et de sa validation . |
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Posté - 23 avr. 2012 : 13:37:00
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bene : les appels de charges ne veulent rien dire !! les copropriétaires doivent payer dès le 1er avril.
Mais le syndic peut avoir déjà prélevé ses honoraires depuis le 1er avril.
Pourquoi votre SDC n'a pas de CS ??
Vous vous rendz compte de son importance. Le CS vérifie les comptes et la gestion, il peut recevoir copie de tous els docs du SDC; il connait parfaitement la situation du SDC.
Ce syndic est tranquille sans personne pour le controler !!! c'est une erreur grave de se passer de CS.
l'AG a t'elle voté contre la constitution du CS ? personne ne fait acte de candidature ?vous vous proposez comme syndic bénévole, pourquoi ne pas avoir été au CS et président de ce CS ??
Syndic défaillant et incompétent !!!! mais copropriétaire irresponsables, et pas concernés par le bien commun !!! faut pas se plaindre !!!
Bon courage !!
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bene
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Posté - 23 avr. 2012 : 14:42:24
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Pour info :
citation: les appels de charges ne veulent rien dire !! les copropriétaires doivent payer dès le 1er avril.
Nous avons toujours règlé les charges trimestrielles sur appel
citation: Pourquoi votre SDC n'a pas de CS
Personne ne s'est présenté et une résolution dans ce sens a été votée.
citation: Ce syndic est tranquille sans personne pour le controler
C'est justement parceque nous le mettons devant ses insuffisances qu'il décide de partir !
citation: copropriétaire irresponsables, et pas concernés par le bien commun
J'étais syndic bénévole jusqu'à ce qu'on prenne ce syndic car j'ai été obligé d'arrêter On avait pas de CS mais étant un petit immeuble on fonctionnait plutôt bien |
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Posté - 23 avr. 2012 : 15:34:55
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citation: bene : votre syndic démissionne, il devait en informer le CS et laisser au moins 2 mois pour que d'autres contrats soient proposés à l'ODJ.
non, aucune obligation légale, sauf si cela est prévu à son contrat...
bien sur ses honoraires s'arretent soit à sa date de démission effective, soit à la date de l'AG si celle ci a lieu avant la date de sa démission effective.
Pour apurer les comptes de l'exercice passé, il vous faudra récupérer archives et trésorerie, compte bancaire, etc... et convoquer une AG ensuite pour l'approbation des comptes.
Vous ne pouvez le pénaliser, vous même, d'aucune façon, car il a fait son contrat : il démissionne ou plutôt il ne propose pas sa candidature à un nouveau mandat (le sien se termine en juin) et pour cela il convoque une AG pour ne pas vous laisser sans syndic, rien que du normal.
Le reproche qui pourrait lui être fait (peut-être) c'est l'obligation de faire approuver un budget dans les 6 mois qui suivent la fin de l'exercice, mais les délais sont encore tenables par un nouveau syndic, donc pas d'anomalie.
Vous dites que vous n'avez rien reçu concernant les appels de fond du 1er avril, mais les copros ont l'obligation de verser ceux ci même sans appel, sachant que le syndic ne vous doit qu'un AVIS et non un appel de fonds. Donc les copros sont en tort de ne pas payer la même somme qu'au 1er janvier 2012.
Vous ne pouvez pas le pénaliser financièrement, car vous ne pouvez vous faire justice vous même, il vous faut passer par un juge si vous souhaitez le pénaliser. |
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bene
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Posté - 23 avr. 2012 : 15:59:18
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Je ne comprends pas bien la réponse de rambouillet ...
en effet
citation: bien sur ses honoraires s'arrêtent à sa date de démission effective et
citation: Vous ne pouvez pas le pénaliser financièrement
Comment on fait alors pour récupérer ses honoraires du mois restant à courir pendant lequel il n'assurera plus sa mission ?
Et dans le mesure ou aucun compte n'aura été fourni nous ne pourrons débattre sur rien si ce n'est lui dire notre indignation sur sa manière de faire De plus il faudra que le syndic bénévole, nommé pour l'occasion, reconvoque une fois qu'il aura récupéré toute la compta
Comment seront réglées durant ce laps de temps les factures ?
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Posté - 23 avr. 2012 : 17:26:46
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bene : "Nous avons toujours règlé les charges trimestrielles sur appel"
Voilà une erreur courante. L'AG vote un budget de fonctionnement est des dates d'appel de fond trimestrielles, soit 1er janvier, 1er avril,..... les charges sont exigibles et payable le 1er de chaque trimestre. Que le syndic envoir un avis ou non avant cette date !!!
Vous avez donc "toujours" commis cette erreur !!
bene : J'étais syndic bénévole jusqu'à ce qu'on prenne ce syndic car j'ai été obligé d'arrêter On avait pas de CS mais étant un petit immeuble on fonctionnait plutôt bien
Vous avez été syndic, puis votre AG é décidé d'avoir un syndic pro, et vous postulez de nouveau au poste de syndic !!! ET toujours sans que le syndic bnénévole ou pro. soit controle par un CS. Un SDC ne fonctionne pas normalement de la sorte, syndioc pro ou bénévole !!!
De bien mauvaises habitudes; un SDC ne peut pas se passer d'un CS , le seul organe de controle !!!
bene :" C'est justement parceque nous le mettons devant ses insuffisances qu'il décide de partir !"
pas exactement !!! car les copropriétaires n'ont aucune vision de la situation financière du SDC aujourd'hui. Les copropriétaires n'ont aucun mandat de controle des comptes et de la gestion du syndic. Posez vous la question si votre copropriété est rentable pour un syndic pro ?? combien de lots ? quels montants d'honoraires ??
bene: "Comment on fait alors pour récupérer ses honoraires du mois restant à courir pendant lequel il n'assurera plus sa mission ?"
Un peu tôt pour se préoccuper de cela. D'abord aller à cette AG, élir un syndic bénévole, qui devra récupérer les comptes et tous les docs du SDC, récupérer les fonds, ouvrir un compte séparé, faire une balance comptable, vérifier les factures, vérifier les relevés bancaires, ..... ET réclamer au syndic le dernier mois d'honoraires, et lancer une action en justice pour récupérer ces fonds si ils les a touché, ce qui reste à prouver !!! |
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Posté - 23 avr. 2012 : 17:38:37
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citation: Comment on fait alors pour récupérer ses honoraires du mois restant à courir pendant lequel il n'assurera plus sa mission ?
ce syndic se faisait payer avant les échéances ?
ce cas est différent : il faudra essayer de lui faire rembourser le trop perçu, mais s'il refuse ..... ? seul le tribunal pourrait l'obliger à rembourser mais pas vous et d'ailleurs par quel moyen ?
[quote][Comment seront réglées durant ce laps de temps les factures ?
/quote]
les copropriétaires doivent payer leurs charges du 1er avril à hauteur de celles payées au 1er janvier 2012.
le nouveau syndic va à la banque et fait un transfert du compte bancaire sur le nom du nouveau syndic avec PV de l'AG le désignant. Ensuite il paie les factures... rien de plus simple (en procédure normale ) |
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bene
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Posté - 23 avr. 2012 : 18:12:15
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Au vu des messages précédents, j'ai l'impression que vous n'avez pas pris connaissance du post indiqué en entête qui relate nos problèmes avec le nouveau syndic....
Il est bien évident que nous avons eu affaire à un syndic amateur et nous sommes contraint de nous en séparer..sa démission ne fait qu'accélérer un peu son départ Bien que normalement son contrat précisait trois mois de préavis !
La question n'est pas de savoir si c'était rentable ou pas pour le syndic...il avait accepté le mandat, mais il a été incapable de le remplir du premier au dernier jour, n'ayant aucune connaissance en la matière incompétence totale durant un an et en méprisant la copropriété On aurait eu un CS le résultat aurait été le même puiqu'il ne daignait pas répondre aux multiples courriers recommandés.
Ma décision de reprendre le poste en bénévole est assortie d'une condition sine qua non qu'un CS soit créé, il y a quelques volontaites.
Ma seule question est la gestion de l'étape de l'AG Une fois le syndic parti, étant nommé syndic bénévole puis-je reprendre le cours nomal de la réunion ? Sur quelles résolutions ? avec quels documents comptables?
Beaucoup de copropriétaires viennent de très loin et il est hors de questions de refaire une AG dans 3 mois. |
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Posté - 23 avr. 2012 : 18:34:17
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non, vous ne pouvez traiter que les questions à l'ordre du jour, sauf à ca que ces nouvelles questions que vous souhaitiez mettre n'obtienne l'UNANIMITE des copros, ce qui est improbable, e serait-de que le démissionnaire ?
vous etes contraint à une nouvelle AG !
"il est hors de question", or vous n'avez pas le choix !!! vous devrez refaire une AG.
Que penserez ceux qui ne sont pas venus, du fait que vous traitiez des questions pour lesquelles ils n'étaient pas au courant. De plus vous démarreriez votre mandat dans l'illégalité, c'est pas un bon signe adressé à vos collègues ... 
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bene
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 Posté - 23 avr. 2012 : 18:57:54
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pour rambouillet
"e serait-de que le démissionnaire " ?
ce n'est pas un copro qui démissionne c'est le syndic...côté unanimité la nomination du syndic se faisant art 25 c'est la majorité qui compte A supposer que je dispose d'une majorité qui m'élise ne puis je pas initialiser une AG sur les problèmes récurents ? |
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Posté - 23 avr. 2012 : 19:24:53
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bene : "On aurait eu un CS le résultat aurait été le même puiqu'il ne daignait pas répondre aux multiples courriers recommandés."
pas du tout !!! le syndic est obligé de préparer l'ODJ en concertation avec le CS - pas de CS, pas de concertation !!! le CS controle els comptes du SDC et la gestions du syndic - pas de CS = pas de vérif !!! pas de controle !!!
Ce ne sont pas les copropriétaires qui peuvent remplir ce role.
Le syndic n'a pas à répondre à une avalanche de courrier concernant la gestion du SDC !!!! il en rend des comptes devant eux à l'AG.
Vous faites une grosse erreur en rejettant le role du CS; c'est un organe important dans le bon fonctionnement d'un SDC. La preuve flagrante : dans votre SDC : pas de CS , un syndic qui ne fait pas grand chose !!!!! L'AG et les copors en ont décidé ainsi : tant pis pour eux !!!!
bene : "Ma décision de reprendre le poste en bénévole est assortie d'une condition sine qua non qu'un CS soit créé, il y a quelques volontaites."
Voilà une bonne idée !! mais lors de votre ODJ, vous devez porter cette résolution chaque année, un CS est OBLIGATOIRE !! Ce n'est pas une condition pour vous présenter comme syndic !!
bene :" Ma seule question est la gestion de l'étape de l'AG Une fois le syndic parti, étant nommé syndic bénévole puis-je reprendre le cours nomal de la réunion ? Sur quelles résolutions ? avec quels documents comptables? "
L'AG ne peut voter que sur les questions de l'ODJ ET rien d'autre. Vous fûtes syndic, vous devez connaitre cette loi !!!
Pour adopter les comptes que vous allez vérifier et saisir, pour élir le CS, pour adopter des trvaux, ....... une autre AG est OBLIGATOIRE, peu importe ou habitent les copros, le syndic n'a pas à prendre en compte cela. Le SDC appartient aux copros, le syndic gère.
Vous pouvez évoquer les problèmes futurs, les prochaines questions à adopter, mais en aucun cas les votes sur des questions non portées à l'ODJ seront apllicables !!
La loi exige un délai de 21 jours afin que chaque copro. prenne note de l'ODJ, des devis, des comptes, .....
bene : vous serez obligé de convoquer une AG sur l'approbation des comptes de copropriété et du vote du budget. Hors vous n'avez aucun documents comptables pour approuver quoique ce soit sur les comptes de l'année écoulée.
Un CS aurait été élu, il aurait été concerté par le syndic pour fiare cet ODJ, avec les comptes, et tout le reste !!!!!!!! les copros n'en ont pas voulu, par ignorance certainement, alors ils reviendront dans 3 mois !! |
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Posté - 23 avr. 2012 : 19:33:49
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citation: A supposer que je dispose d'une majorité qui m'élise ne puis je pas initialiser une AG sur les problèmes récurents
oui, bien sur mais après avoir fait l'OdJ en concertation avec le CS, puis notifié l'OdJ à TOUS les copros pour une AG tenue dans un délai de 21 jours francs |
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bene
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Posté - 24 avr. 2012 : 07:02:13
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Je clos là mon sujet car je onstate qu'on tourne en rond Je sais comment se prépare une AG puisque j'ai été syndic bénévole !Je connais le rôle d'un CS mais que peut il faire de plus quant un syndic ne fait pas son boulot et surtout qu'il ne répond pas aux demandes d'explications des copros , il ne répondrait pas plus au CS rien ne l'y oblige mise à part un tribunal?
La création d'un CS se justifie dans une grosse copropriété mais dans un petit immeuble de 3 ou 4 copros, il me parait assez inutile ...On s'orriente de toute façon sur une AG mouvementée ! |
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Posté - 24 avr. 2012 : 08:18:49
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il semble bene que vous attendiez une réponse qui ne vient pas ... quelle réponse attendiez vous : oui, vous pouvez faire ce que vous voulez lors de cette AG pour faire dépenser moins, et oui, il faut faire cracher l'ancien syndic au bassinet.
désolé mais on ne peut répondre cela.
l'ancien syndic développe la procédure :
* il démissionne ou ne dépose pas une nouvelle fois sa candidature
* il convoque une AG pour faire désigner un syndic afin que vous ne soyez pas sans syndic
Tout cela est normal, par contre s'il y avait eu un CS il aurait du faire l'OdJ en concertation avec le CS, mais de toute façon même s'il ne le fait pas, les textes n'ont prévu aucune sanction...
maintenant, vous pour économiser un peu d'argent, vous souhaitez rajouter des points à l'OdJ sans en avertir au préalable les proprios, cela part d'un bon sentiment, mais c'est illégal (sauf si tous les points se traitent à l'unanimité et si tut le monde est présent) et en plus la sanction est prévue par la loi : annulation de l'AG !
désolé de ne pouvoir vous donner satisfaction ...
toutefois évitez les phrases :
citation: Je clos là mon sujet car je onstate qu'on tourne en rond Je sais comment se prépare une AG car soit vous ne connaissez pas le fonctionnement légal d'une AG, soit vous voulez rentrer dans l'illégalité |
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bene
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Posté - 24 avr. 2012 : 08:33:59
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De toute façon avec le syndic actuel nous sommes dans l'illégalité depuis le début ! Donc je vais préparer cette AG comme si j'étais syndic, comme je le faisais avant d'avoir eu l'idée saugrenue de prendre un pro. Je vais auparavant prendre l'accord de l'ensemble de la copro qui sera bien contente de se débarrasser d'un syndic incompétent et couteux ! |
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nefer
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Posté - 24 avr. 2012 : 09:07:43
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rien ne vous empêche de convoquer, dés votre nomination, une AG avec le délai légal.....
ce n'est pas le pric d'un RAR qui grèvera le budget de la copropriété... |
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Posté - 24 avr. 2012 : 09:25:20
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bene : "Je sais comment se prépare une AG"
Je n'en suis pas certain !!!
Vous avez des réponses cohérentes et juridiquement légles; faites comme vous avez décidé !!  |
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bene
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Posté - 24 avr. 2012 : 09:44:23
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Il est assez fatiguant sur ce forum de tenter d'expliquer qu'il vaudrait mieux prendre connaissance du post initial avant de répondre à côté de la palque !
pour nefer: je n'ai pas parlé du prix des LRAR mais plutôt du coût de faire venir des copros de toute la France pour une AG réduite à sa plus simple expression
pour philippe 388 : si je connais pour l'avoir pratiqué le déroulement d'une AG légale ! Je posais simplement la question concernant un syndic, sois disant pro, défaillant qui nous oblige à faire 2 AG en 1 mois |
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