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Jacklyn44
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 Posté - 30 mai 2012 : 15:47:19
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Bonjour,
Je viens d'envoyer ce courrier au Président de la copro:
Depuis deux ans plusieurs copropriétaires demandent des renseignements sur les tâches des gardiens. L'an dernier le syndic nous a parlé d'UV, sans nous donner plus d’informations.
En tant que Président du Conseil Syndical vous devez avoir les copies de tous les contrats et j'aimerai en prendre connaissance.
Pourriez-vous me faire savoir lorsque vous aurez ces documents à ma disposition
Je viens de rencontrer le Président qui me répond qu'il n'a pas a avoir les documents en sa possesion que je dois me renseigner près du Syndic qui probablement ne me les donnera pas.
1)Pourriez-vous me renseigner ai-je le droit de consulter ces documents?
2) Le Président doi-t'il avoir les contrats vers lui.
Je vous remercie
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Posté - 30 mai 2012 : 16:10:30
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1- non, on peut vous refuser de voir ces contrats, sauf le jour prévu pour le controle des comptes comem pour tous les copros, une fois que vous avez reçu la convocation à une AG. Les modalités de consultation sont citées sur cette convocation.
citation: Article 9
La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
....
citation: Article 18-1
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour.
2- le président n'a pas obligation à avoir ces contrats avec lui, mais il est bien qu'il les ait. S'il les a, il devrait, lui, vous permettre de les consulter.... s'il joue bien son rôle...  |
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Gédehem
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Posté - 30 mai 2012 : 16:17:42
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Un CS qui n'a pas copie des contrats qui concernent le syndicat n'a pas les bases pour exercer la mission pour laquelle ses membres ont été mandatés.
Comment un CS peut-il controler la bonne exécution des contrats s'il n'en connait pas les conditions, à commencer par celui des employés du syndicat ?
C'est prévu en toute lettre D.art.26.
La réponse du pdt de votre CS montre qu'il ne sait pas ce qu'est sa mission et les pièces qui lui sont indispensables pour l'exercer (ce qui n'est pas une nouveauté mais hélas une constante dans de nombreux syndicats : conseillers "potiches" sans moyens...!)
Petite fiche sur les documents de base que tout CS se doit de détenir (à faire passer à ce pdt de CS ) :
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Les documents qu'un CS doit détenir pour exercer la mission prévue par les textes :
Copies à demander au syndic (L.art.21)
- RDC et plans annexés (VRD, etc ....)
- contrat de rémunération du syndic.
- attestation RCP syndic + coordonnées et montants couverts par garant financier.
- liste des copropriétaires à jour (et à tenir à jour !) Liste selon CNIL norme n°21-2003
- contrat de travail des employés.
- contrat(s) d'assurance(s) du syndicat.
- contrats des différents prestataires permanents du syndicat (chaufferie, ascenseurs, espaces verts, entretien ...etc )
- Carnet d’entretien de l’immeuble.
- DTA : Document technique amiante
- éventuellement, si le syndicat a des employés, DUERSST : Document Unique d'Evaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des Travailleurs. (DUER dans le langage courant)
- (liste non exhaustive)..
A prévoir :
- loi de 1965 et décret de 1967 (à jour)
- code de la copropriété (Litec, Dalloz …..
- Le manuel du CS (ARC..)
- autres docs juridique ou technique (selon besoins)
- les PV des AG
- le RFCS ! (Règlement d’organisation et de fonctionnement du CS).
- le régistre des PV de réunions du CS.
- …..
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NB : le RFCS est obligatoire (D.art.22). A deéfaut le CS ne peut fonctionner, à commencer par la désigantion impossible de son pdt.
Sur votre question :
Les employés du syndicat logés da,s l'immeuble sont classés "Catégorie B" selon la terminologie de la conventiuon nationale qui les concerne (CCN). Leur rémunération est calculée selon des UV, Unité de Valeurs qui correspondent à des taches précises listées par la CCN.
Ces emplyés sont donc des "tacherons".
Par exemple, balayer l'entrée = 10 UV x le nbre de lot = 150 UV.
Le point d'UV étant à X €, cela détermine la rémunération.
(Tout ceci n'est qu'un exemple pour illustrer le système)
Il est donc nécessaire de connaitre les taches qui doivent être exécutées pour envérifier la bonne réalisation, mission qui incombe au CS (*), mais aussi à chaque copropriétaire. Les informations doivent remonter au syndic, en charge (et lui seul) de la direction du personnel (D.art.31).
(*) c'est pourquoi il doit nécessairement avoir copie du contrat de l'employé du syndicat .... comme il doit avoir copie du contrat des prestataires : pour en vérifier/controler le respect, la bonne exécution conforme aux clauses.
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Gédehem
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Posté - 30 mai 2012 : 16:35:22
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"le président n'a pas obligation à avoir ces contrats avec lui, ....."
Le pdt du CS peut-être pas !
Le CS, certainement, nécessairement, afin de répondre à l'obligation de controle qui lui est fait par D.art.26, en particulier pour ce qui concerne "... les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats .....".
Il faut être cohérent : on ne peut d'un coté se référer aux obligations qui sont faites au syndic par les textes (pour les lui rappeler ..  ), et de l'autre s'affranchir des mêmes textes lorsqu'il s'agit d'obligations qui sont faites au CS.
Lorsqu'un texte prévoit que "le syndic est chargé de...." (L.art.18), cela lui fait obligation, de la même façon qu'un texte qui précise que "Le CS controle la gestion du syndic, les conditions ......" (D.art.26)
Pour le CS ce n'est donc pas "Parce que je le veux bien ..." .... mais "Je dois le faire car les textes m'en font obligation ...." |
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Jacklyn44
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 Posté - 30 mai 2012 : 17:30:27
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Le président du CS m'a répondue en ce qui concerne que les gardiens étaient les employées du syndic, que lui n'avait rien à voir.
Les employés du syndicat logés dans l'immeuble sont classés "Catégorie B" selon la terminologie de la conventiuon nationale qui les concerne (CCN). Leur rémunération est calculée selon des UV
C'est bien cela ils sont en "catégorie B" . Depuis plusieurs années, les copropriétaires demandent des explications sur les taches de ces derniers, nous n'avons jamais d'explications. (ils se promènent, font leurs courses pendants leurs heures de travail.)
Gédehem: " Les documents qu'un CS doit détenir pour exercer la mission prévue par les textes :
Copies à demander au syndic (L.art.21) C'est bien cela, je vais m'adresser au Syndic et lui demander de remettre tous ces documents au Président du CS ?
Je comprends bien que le Président du CS doit avoir ces deocuments vers luis pour les éventuelles réunion, dans notre immeuble ils n'ont qu'une réunion par an et avec le syndic. Ce qui me fait dire que c'est le syndic qui dirige tout.
Tout comme les devis je n'arrive pas à me faire entendre lorsque je demande 3 devis. c'est un devis et presque tout le monde est d'accord. Sur 100 nous sommes 5 a contestés. |
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nefer
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Posté - 30 mai 2012 : 17:56:30
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citation: Initialement posté par Jacklyn44
Le président du CS m'a répondue en ce qui concerne que les gardiens étaient les employées du syndic, que lui n'avait rien à voir.
Les employés du syndicat logés dans l'immeuble sont classés "Catégorie B" selon la terminologie de la conventiuon nationale qui les concerne (CCN). Leur rémunération est calculée selon des UV
C'est bien cela ils sont en "catégorie B" . Depuis plusieurs années, les copropriétaires demandent des explications sur les taches de ces derniers, nous n'avons jamais d'explications. (ils se promènent, font leurs courses pendants leurs heures de travail.)
Gédehem: " Les documents qu'un CS doit détenir pour exercer la mission prévue par les textes :
Copies à demander au syndic (L.art.21) C'est bien cela, je vais m'adresser au Syndic et lui demander de remettre tous ces documents au Président du CS ?
Je comprends bien que le Président du CS doit avoir ces deocuments vers luis pour les éventuelles réunion, dans notre immeuble ils n'ont qu'une réunion par an et avec le syndic. Ce qui me fait dire que c'est le syndic qui dirige tout.
Tout comme les devis je n'arrive pas à me faire entendre lorsque je demande 3 devis. c'est un devis et presque tout le monde est d'accord. Sur 100 nous sommes 5 a contestés.
les gardiens ne sont pas les salariés du syndic mais du syndicat des copropriétaires: ce sont les copropriétaires qui paient les salaires, charges.....
le syndic assure le pouvoir de direction
si dans une copropriété de 100 le CS ne se réunit qu'une fois par an...c'est qu'il est inexistant! |
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Posté - 30 mai 2012 : 18:12:30
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Posté - 30 mai 2012 : 18:47:06
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jacklyn 44 :" Le président du CS m'a répondue en ce qui concerne que les gardiens étaient les employées du syndic, que lui n'avait rien à voir. "
Un drole de rpésident du CS en charge de vérifier la gestion du syndic et les comptes du SDC !!!
Il a du zapper les salaires et les charges sociales que paient le SDC !!!
Le syndic a des employés, et le SDC aussi !!!!!!
Avoir copie des contrats est une chose importante pour un CS !!! sans copie de ses contrats il est impossible de vérifier les factures d'entretien sans en connaitre le montant du contrat signé par le syndic . La même chose pour le contrat de trvail des employés; sans parler du contrat d'assurances, et de l'entretien de l'ascenseur.
Les augmentations annuelles doivent être absolument vérifiées !!! Le syndic gère cela sans accord de l'AG, ne pas l'oublier. |
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Gédehem
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Posté - 30 mai 2012 : 21:05:39
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."..votre président est un peu ignorant des textes ...."
"Un peu" ?????
Un pdt de CS qui n'a pas copie des contrats du syndicat et qui en plus affirme à un copropriétaire que l'employé du syndicat est celui du syndic , ce n'est pas "un peu ignorant" qu'il faut dire !
C'est un incompétent, qui ne doit même pas savoir pour quoi (en 2 mots) il a été elu !
A quoi sert-il, que fait-il avec ses collègues, qu'elles sont les travaux/activités du CS ???
Encore une "potiche"  , sans doute un "chef des potiches", la majorité des conseillers qui l'a désigné ne valant sans doute pas mieux.
C'est hélas ici une des principale tare dans nos syndicats : des CS irresponsables, sans formation donc incompétants (normal : élus parmis des copropriétaires à 80% ignorants .....  )
Il faudrait que Jacklyne fasse une petite note synthèse aux membres du CS rappelant ce qu'est un CS dans les textes et les obligations qu'ils imposent aux conseillers.
Avec en annexe la fiche sur les pièces que tout CS se doit de détenir pour exercer sa mission, en l'invitant à demander dès demain copie du contrat de travail de l'employé du syndicat (en attendant la demande des autres contrats)
Et aussi un modèle de RFCS ? (ma main au feu qu'il n'y en a pas.... .) |
Édité par - Gédehem le 30 mai 2012 21:12:25 |
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Jacklyn44
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Posté - 31 mai 2012 : 10:37:59
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."..votre président est un peu ignorant des textes ...."
C'est exacte, le faite que je vais vérifiée les factures, il voulait démissionné ignorant que nous avions le droit de consulter, maintenant c'est la guerre sur le jour et l'heure, j'ai envoyer un courrier au Syndic pour que ce soit à l'ODJ.
Moi je m'informe par votre intermédiaire.
Voilà ce que j'envisage d'envoyer au Président du CS. (suivant vos réponse)
"les gardiens ne sont pas les salariés du syndic mais du syndicat des copropriétaires: ce sont les copropriétaires qui paient les salaires, charges etc.....le syndic assure le pouvoir de direction"
Je vais préciser aussi qu'avoir les copies des contrats est une chose importante pour un CS !!! Sans copie de ses contrats il est impossible de vérifier les factures d'entretien sans en connaitre le montant du contrat signé par le syndic .
Le Conseil Syndical doit avoir copie du contrat de travail des employés du syndicat, comme il doit avoir copie de tous les contrats permanents qui concernent le syndicat.
Qu'en pensez vous? |
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Gédehem
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Posté - 31 mai 2012 : 10:52:48
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Et transcrivant les textes sur ces points :
L.65-Art.18.1. - Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fournitures et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour."
"L.65- Art. 21 - Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registre se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. (....) "
"D.67 - Art. 26 - Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.
Il peut recevoir d'autres mission ou délégation de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965."
Vous insisterez sur l'incontournable nécessité pour le CS de disposer d'une copie de tous les contrats qui concernent le syndicat afin d'exercer pleinement le controle de leur bonne exécution.
A défaut il ne controle rien du tout. |
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Jacklyn44
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Posté - 31 mai 2012 : 15:24:54
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Et transcrivant les textes sur ces points :
Je vous remercie je fais le nécessaire. |
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trendy31
Contributeur actif
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Posté - 02 juin 2012 : 14:19:34
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Jacklyn,
Un petit exemple personnel pour amener de l'eau à votre moulin sur la question des contrats...
Il y a quelques mois, j'ai acheté un appartement en indivision avec une autre personne de ma famille, à la suite de quoi j'ai assisté à l'AG de la copropriété en question. Ayant posé soulevé quelques sujets intéressants à cette occasion (notamment sur le fameux quitus), le syndic m'a proposé de candidater au CS de la résidence, à la suite de quoi j'ai été élu. Il s'agit d'une petite résidence, avec un tout petit CS (3 personnes). Quelque temps plus tard, soucieux de me mettre au courant, j'ai demandé à la présidente du CS si elle avait copie des contrats en cours et elle m'a répondu que c'était le syndic qui se chargeait de tout çà !!! Si je vous dis qu'elle est avocate, me croirez-vous ???
Le mois dernier, une intervention technique (assez onéreuse) a été nécessaire pour réparer le portail du parking tombé en panne. A cette occasion, trouvant le devis proposé un peu flou, j'ai demandé à voir le contrat de l'entreprise chargée de la maintenance du portail pour connaître notamment la fréquence des visites de contrôle et les obligations du prestataire. Ô surprise, le syndic m'a répondu qu'il ne le retrouvait pas dans les archives que lui avait transmis le précédent syndic un peu plus d'un an auparavant... et qu'il allait demander une copie à l'entreprise... copie qui n'est d'ailleurs toujours pas sortie... La réparation a quand même été commandée à cette société à laquelle nous ne sommes peut-être plus liés contractuellement...
Conclusion : il faut impérativement récupérer ces contrats, sinon vous pouvez très facilement vous faire mener en bateau lors de la facturation d'une intervention ou au moment de la révision du montant annuel d'un de ces contrats.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Édité par - trendy31 le 02 juin 2012 14:32:43 |
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Gédehem
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Posté - 02 juin 2012 : 14:52:25
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Avec une cerise sur le gateau que tout le monde peut avoir sauté : et si cette " intervention technique (assez onéreuse) a été nécessaire pour réparer le portail du parking tombé en panne. " était prévue dans le contrat d'entretien, ou que la "casse" constatée sur certaines pièces état consécutive à un défaut d'entretien, pièce comprises dans le contrat ??
Quid d'un "cahier de visites", cahier pointant les interventions avec nature des réparations éventuelles. ?
Pour le CS, avoir copie des contrats d'entretien permet parfois (souvent ?) de lever des lièvres .....
(être avocat ne donne aucune compétence dans des domaines particulier, comme ici de copropriété : on le saurait !
Ce n'est pas parce qu'on est un pénaliste de renom ou pointu dans les litiges familiaux qu'on peut savoir que le CS doit avoir copie des contrats du syndicat pour faire son travail ......
Même Me Dupond-Moretti doit l'ignorer.
Comme partout, il faut s'informer des règles, ce que n'a manifestement pas fait cette pdte de CS) |
Édité par - Gédehem le 02 juin 2012 14:54:08 |
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Posté - 02 juin 2012 : 16:43:30
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trendy 31 : "Il s'agit d'une petite résidence, avec un tout petit CS (3 personnes). Quelque temps plus tard, soucieux de me mettre au courant, j'ai demandé à la présidente du CS si elle avait copie des contrats en cours et elle m'a répondu que c'était le syndic qui se chargeait de tout çà !!! Si je vous dis qu'elle est avocate, me croirez-vous ???"
gedehelm :"Même Me Dupond-Moretti doit l'ignorer.
Comme partout, il faut s'informer des règles, ce que n'a manifestement pas fait cette pdte de CS)"
Un avocat, président du CS d'une petitte copro, DOIT comme tout autre président de CS connaitre un minimum du fonctionnement d'une copro !!! ne le dites vous pas régulièrement gedehem !!!
Les contrats sont les premières choses à connaitre quand on devient président du CS, avocat ou non !!! mais un avocat qui zappe cela fait PEUR !!!!!!!!!!
Un avocat qui n'appréhende pas la gestion comptable, peut-être, mais 98% de juridique dans la copropriété nous dit gedehem !!!
Gedehem : Mtre Dupont-Moretti est il copropriétaire ?? en tous cas un très bon avocat, et pourquoi ne connaitrait il pas les lois et la gestion d'un copropriété. Cette affirmation de votre part sur cette persoenne n'a rien à faire dans ce post !!! Mtre gedehem !!! |
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trendy31
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Posté - 04 juin 2012 : 18:06:58
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Philippe et GDM,
Quand j'ai dit que notre présidente de CS m'a répondu que c'était le syndic qui se chargeait des contrats, je sous-entendais qu'elle le laissait faire et n'avait pas vraiment envie de s'en mêler. Et si "être avocat ne donne aucune compétence dans des domaines particuliers" comme dit GDM, çà devrait quand même permettre d'avoir un peu de bon sens et d'esprit critique, non ? Sauf si ces denrées rares ne se trouvent que sur le site d'UI...
Ceci dit, messieurs les experts, pourriez-vous nous rappeler comment obtenir les copies des fameux contrats quand on est au CS mais que le syndic traine les pieds ? Ca servira à Jacklyn quand elle postulera au CS lors de la prochaine élection !!!
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Gédehem
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Posté - 04 juin 2012 : 19:07:17
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C'est prévu au 3°alinea de D.art.26, bien connu de tous les CS :
"Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965."
Avec L.art.21, les art.22 à 27 du décret devraient non seulement être connus de tout conseiller syndical, mais en plus transcrits sur une petite fiche à portée de leur main .....
Dans notre domaine (comme dans bien d'autres), le "bon sens" ne suffit pas, personne ne sachant trop quel est le "sens" et s'il est "bon" .....
Avocat ou pas, beaucoup condidèrent le syndic comme "chef du syndicat" en charge de sa gestion, syndic que l'on paye pour cela, ce qui ne donne pas aux copropriétaires un droit de regard.
Quant au CS, beaucoup pensent qu'il s'agit d'une "interface" syndic>copropriétaires, sorte de "courroie de transmission" du syndic, pour "information".
Combien savent qu'il s'agit d'un organe de controle du syndic, d'assistance dans sa gestion ?
Avocate ou pas, la réponse de cette présidente de CS est à l'image de l'ignorance de bien des copropriétaires. |
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oldman24
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Posté - 04 juin 2012 : 19:19:32
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Il y a belle lurette que Jacklyn44 souhaiterait se faire élire au CS de son "SDC" ,mais ellle ne dit plus rien à ce sujet !
Never mind ? |
Édité par - oldman24 le 04 juin 2012 19:22:07 |
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trendy31
Contributeur actif
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18
Posté - 04 juin 2012 : 19:25:10
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GDM,
Je ne pensais pas à cet article de loi que je connais, mais à la démarche à suivre si le syndic se montre sourd (ou récalcitrant, ou borné, prière de cocher la case correspondant à votre choix)
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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oldman24
Contributeur senior
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19
Posté - 04 juin 2012 : 19:44:25
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Si votre syndic n'est pas aveugle ou non voyant , il lira votre question su UI et y
répondra en connaissance de cause ! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 04 juin 2012 : 21:52:47
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Sourd, récalcitrant ou borné, la démarche du CS est la même : s'agissant d'une obligation qui s'impose au syndic (délivrance de copies demandées par le CS), le CS doit le "trainer" devant un juge passé les 8 jours de la MED.
D'où la procédure classique :
- demande (lettre simple, mail ....)
- LRAR réitérant la demande s'il n'y a rien au bout de 15 jours.
- 15 jours sans réponse = MED avec délai 8 jours.
- 8 jours sans réponse = injonction de faire.
Il peut y avoir aussi l'action en référé avec demande d'astreinte par jour de retard...
Bien entendu L.art.21 et D.art.26 seront rappelés.
Ne pas oublier la note d'info aux copropriétaires mentionnant cette résistance inadmissible du syndic aux demandes du CS, demandes prévues par les textes que le syndic se doit de satisfaire, en rappelant que ce silence laisserait entendre qu'il y a des choses à cacher (ce qui n'est jamais bon, ici pour le syndic). |
Édité par - Gédehem le 04 juin 2012 21:55:12 |
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