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mmpp31
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 Posté - 13 juil. 2012 : 16:22:26
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Bonjour,
comme expliqué sur un autre post, notre ancien gardien est parti (ainsi que son épouse qui occupait un poste d'employée d'immeuble) et nous avons dû embaucher un nouveau gardien (et son épouse, également en tant qu'employée d'immeuble).
Le syndic a respecté les mêmes contrats que les prédécesseurs.
Un copropriétaire vient de contacter le Syndic a lui signalant qu'il n'avait pas à effectuer un tel recrutement sans l'accord de l'AG et que de nombreux copropriétaires souhaitaient une société pour effectuer les tâches attribuées au gardien et à l'employée d'immeuble.
Ce copropriétaire, sous prétexte de l'article 31 du décret de mars 1967, affirme que le Syndic peut recruter mais uniquement une fois que l'AG a décidé du nombre de postes.
Les futurs employés ayant déjà démissionné de leur précédent emploi et signé leur contrat avec notre copropriété, est-il possible pour ce copropriétaire de contester l'action du syndic.
Nous n'avons aucune information sur le fait qu'une majorité de copropriétaires souhaitent une société. Ce serait même me contraire sachant que l'augmentation de salaire proposée il y a 1 an avait été largement validée.
Merci par avance pour vos réponses.
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JB22
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Posté - 13 juil. 2012 : 16:52:55
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Ce copropriétaire fait une lecture particulière de l' article 31 du Décret.
Le syndicat a déjà voté le nombre et la qualité des emplois, le syndic, dans votre cas, ne fait qu'embaucher des remplaçants, il est dans son rôle et le cadre de ses obligations.
"aucune information sur le fait qu'une majorité de copropriétaires souhaitent une société"
Cette question n' ayant pas été soumise à décision d' A.G. ne peut être prise en compte.
"est-il possible pour ce copropriétaire de contester l'action du syndic."
Il peut "contester" mais il a aucune chance d' être suivi par le T.G.I. |
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ainohi
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Posté - 13 juil. 2012 : 17:10:35
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J'imagine que le conseil syndical était informé du départ du gardien. S'il n'a pas demandé au syndic de convoquer une AG pour décider d'une modification concernant les emplois, il faut considérer que cette question n'était pas d'actualité. |
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Posté - 13 juil. 2012 : 17:17:54
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si le réglement de coprorpiété prévoit un gardien, il ne peut être procédé à son remplacement par une socité sans l'accord d'une AG.
De plus l'emploi est de la responsabilité du syndicat donc de l'AG, mais le recrutement est de l'entière responsabilité du syndic sans qu'il ait a demandé avis à quiconque.
Si des copros veulent changer (c'est peut-être un peu tard), mais ils doivent notifier au syndic par LRAR une mise à l'OdJ de la prochaine AG d'une résolution modifiant l'emploi de gardien en société de prestations.
Pas d'autres solutions.
ce copro peut toujours contester (il est libre...), mais il perd à tous coups.
maintenant, dites nous ce qui est inscrit sur le RdC ? attention, cet emploi a peut-être aussi été créé par une ancienne AG (à rechercher). |
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mmpp31
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 Posté - 13 juil. 2012 : 19:43:29
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Déjà merci pour vos réponses.
Le RDC est ancien et rien n'est bien inscrit.
Il n'est pas fait mention de gardien mais il est fait mention d'un logement et d'un stationnement réservé au gardien.
Concernant les charges, il est également mentionné que le salaire du gardien était réparti selon les tantièmes généraux. Mais n'est-ce pas une clause standard?
J'ai les pv des AG depuis 1985.
En 2005, le gardien prenant sa retraite, il a été soumis au vote (majorité 26) de mettre fin au poste de gardien. Le quorum n'étant pas atteint, le vote n'a pas eu lieu et le syndic a embauché le couple (monsieur, gardien catégorie B et madame catégorie A). A cette période, le copropriétaire contestataire était président du CS et a validé cette embauche. |
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Posté - 13 juil. 2012 : 20:53:07
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donc votre RdC soustend qu'effectivement, il existe un emploi de gardien (logement et tantièmes).
citation: En 2005, le gardien prenant sa retraite, il a été soumis au vote (majorité 26) de mettre fin au poste de gardien. Le quorum n'étant pas atteint, le vote n'a pas eu lieu et le syndic a embauché le couple
il n'existe pas de quorum pour voter dans une AG de copros.
Cette questionaurait du être soumise aux votes et obtenir ou pas une majorité.
Mais peu importe, aucune AG n'a donc supprimé cet emploi, donc votre syndic DOIT embaucher quelqu'un et cela sans l'avis de personne. Je confirme.
ensuiet peu se poser la question : pourquoi 2 embauches, sont ce bien les bonnes catégories qu'une AG aurait défini, etc....
Là je pense qu'il peut y avoir un flou. Mais face à un juge, si le syndic a poursuivi dans l'existant, il est vraisemblable qu'un copro serait débouté. |
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mmpp31
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Posté - 13 juil. 2012 : 21:02:36
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cette résolution n'a pas été votée car il n'y avait pas assez de copropriétaires pour voter (à peine 4000 tantièmes sur 10000).
Il y avait depuis plusieurs années (je n'arrive pas à savoir depuis quand et j'ai connu la situation depuis mon arrivée en 2004) un gardien et une employée d'immeuble. A leur départ à la retraite en 2005, le Syndic de l'époque a recruté un gardien et une employée d'immeuble.
Ce mois-ci, le Syndic vient d'en faire de même |
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Posté - 14 juil. 2012 : 07:35:42
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citation: cette résolution n'a pas été votée car il n'y avait pas assez de copropriétaires pour voter (à peine 4000 tantièmes sur 10000).
si le résultat est le même, dans une AG on vote toutes les résolutions (sauf raison majeure) car e dispositif du quorum n'existe pas dans le cadre des textes de la copro.
En votant, certes on obtient le même résultat, mais on constate non pas que l'on n'a pas pu voter, mais qu'une majorité de copros ne s'est pas dégagée pour adopter cette résolution présentée alors que cela aurait pu être le cas.
C'est donc sans nuance frappante sur le résultat, mais la conséquence est importante :
* dans le premier cas, on pourrait parler de suspension, on en reparlera la prochaine fois...
* dans le second cas, c'est une décision ! |
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mmpp31
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Posté - 14 juil. 2012 : 12:37:47
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donc aucune décision de prise sur cette résolution...
Merci pour vos réponses |
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Posté - 14 juil. 2012 : 15:13:41
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mmpp31 : Le syndic gère les employés du SDC, et non l'AG.
Il est possible de changer pour une société d'entretien MAIS la suppression du poste de gardien necessite l'UNANIMITE, 100% des copropriétaires, ce qui sera impossible à atteindre, car il serait très étonnant que quelques copropriétaires ne soient pas satisfaient d'avoir un gardien à plein temps !!
Pas de quorum en copropriété, mais un nombre insuffisant de copros ou de tantièmes pour l'article 26; article 26 qui n'est pas celui de la suppression du gardien !!
Le CS doit connaitre toutes ses subtilités.
Le syndic fait son boulot, mais erreur sur la majorité de vote !
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ainohi
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Posté - 14 juil. 2012 : 16:15:08
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citation: Initialement posté par philippe388
Il est possible de changer pour une société d'entretien MAIS la suppression du poste de gardien necessite l'UNANIMITE, 100% des copropriétaires, ce qui sera impossible à atteindre, car il serait très étonnant que quelques copropriétaires ne soient pas satisfaient d'avoir un gardien à plein temps !! Si la suppression du poste de concierge ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble, la double majorité de l'article 26 suffit (article 26 f de la loi du 10 juillet 1965). |
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mmpp31
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Posté - 15 juil. 2012 : 17:50:35
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ce n'est pas le syndic actuel qui avait mis cette majorité.
Comme le poste de gardien n'est pas clairement indiqué dans le RDC, le syndic actuel part du principe avancé par ainohi que la suppression du poste de gardien ne changera pas la destination de l'immeuble.
Quand j'ai parlé de quorum, je me suis mal exprimé. Je voulais dire que le nombre de personnes votant pour cette décision ne permettrait pas sa validation car 2/3 des copropriétaires n'étaient pas présents. |
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Posté - 15 juil. 2012 : 19:36:06
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citation: Comme le poste de gardien n'est pas clairement indiqué dans le RDC, le syndic actuel part du principe avancé par ainohi que la suppression du poste de gardien ne changera pas la destination de l'immeuble.
ce n'est pas à lui d'en juger, masi aux copros qui possèdent le bien.
Si le logement d'un gardien est prévu dans le descriptif du syndicat, ce logement appartient à tous en indivis et indique donc bien la présence d'un gardien.
pour sa suppression, il est toujours difficile de trancher entre unanimité et article 26.
Tout dépend de ce qui est mis dans l'emploi.
Exemple : si l'emploi prévoit la distribution du courrier et des colis et que l'entreprise remplacante ne le fait pas, certains peuvent estimer qu'il ya modification des modalités de jouissance, donc unanimité...  |
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mmpp31
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Posté - 15 juil. 2012 : 20:53:00
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alors comment se choisit la majorité? |
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Posté - 15 juil. 2012 : 21:05:21
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c'est au président de séance de décider (sur les conseils "avisés" du syndic).
En tant que président de séance, si à la vue de cette question et des débats, j'entends de fortes réticences à cette supression et motivées par ce que j'estime être "peut-être" juste et risque à contestations, je ferai voter à l'unanimité... sinon c'est prendre trop de risques pour le syndicat lui-même (le syndic se lavera les mains... ).
c'est le rôle du président d'estimer, mais dans le doute la plus forte majorité... |
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mmpp31
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Posté - 15 juil. 2012 : 23:21:54
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mais est ce que la majorité ne doit pas être indiquée sur la convocation? |
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Posté - 16 juil. 2012 : 07:41:15
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non ce n'est pas obligatoire ... et rien n'empecherait d'en changer en cours de séance. |
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mmpp31
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Posté - 16 juil. 2012 : 17:58:40
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merci pour vos explications |
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Gédehem
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Posté - 09 sept. 2012 : 19:10:26
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"Vieux" sujet sans doute, mais ...... :
"c'est au président de séance de décider (de la règle de majorité. ndlr) ..."
Soyons précis !!!
Le pdt de séance peut relever que la régle de majorité proposée dans la convocation n'est pas la bonne, que la question soumise aux voix nécessité telle majoriété.
Changer la régle indiquée dépend de la nature de la question.
Ici, sur ce qui est indiqué par mmpp31, le RDC ne semble pas prévoir explicitement de service collectif "gardien concierge".
Une proposition de supprimer cette fonction à la maj.art.26 ne peut qu'être suivie par le pdt de séance, ainsi que l'indique ainohi.
Si l'AG n'est pas d'accord, elle ne décidera pas de cette suppression, même à cette majorité.
Dans la mesure où la proposition obtiendrait cette majorité art.26, la contestation de cette décision (il faudrait selon certaons l'unanimité) ne peut qu'être portée devant un juge
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Édité par - Gédehem le 09 sept. 2012 19:14:44 |
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