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ouragil
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 Posté - 07 août 2012 : 21:56:24
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Bonjour
L'achat que j'ai réalisé il y a un an portait sur un rez-de-jardin dans une copropriété , l'acte de vente portant la mention "appartement" . Ce rez-de
jardin est encaissé avec une entrée séparée , et se trouve au même niveau que les caves .
Or le quota à nous attribué est de 59/1000e "de la propriété du sol et des parties communes générales" , et le syndic bénévole m'a annoncé récemment qu'il envisageait de faire intervenir un géomètre pour remétrer
car cette part n'est pas fondée. Nous reconnaissons occuper à peu près le
10e des surfaces habitables de la résidence (hauteur de plafond de 2m50 sur l'ensemble de nos 50m2 , mais l'ancien propriétaire m'a assuré que pour un local en sous-sol il ne peut y avoir de révision )
Peut-on nous éclairer ?
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Posté - 08 août 2012 : 05:47:04
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citation: L'achat que j'ai réalisé il y a un an portait sur un rez-de-jardin dans une copropriété , l'acte de vente portant la mention "appartement" .
et que dit à ce propos l'EDD inclut (normalement) au rdC : cave, sous-sol ou appartement.
citation: mais l'ancien propriétaire m'a assuré que pour un local en sous-sol il ne peut y avoir de révision
grand principe : ne jamais croire sur parole un vendeur 
Le syndic peut effectivement demander à l'AG de revoir la description de l'EDD pouvant entrainer de ce fait une réévaluation des tantièmes due au changement de destination. L'AG est maitre de sa décision. Le syndic appliquera la décision.
Mais vous pourrez vous appuyer sur cet article pour "contrecarrer" le projet :
citation: Article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation |
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nefer
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 Posté - 08 août 2012 : 07:37:03
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il faudrait l'unanimité pour une telle modification |
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Posté - 08 août 2012 : 11:39:20
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ouragil : Que dit le RDC sur votre lot ? appartement de 50 m2 avec 59/1000e de charges communes générales ? Ce lot a t'l toujours été un appartement ou une cave ?
Une modification de la répartition des charges se votent à l'Unanimité, donc impossible avec votre vote contre.
Quelles sont les raisons invoquées par ce syndic " bénévole" ? Connait il parfaitement les lois de la copropriété ??
Ce syndic va engager des frais de géomètre sans étudier les possibilités de rejet !! TOUS les copropriétaires vont payer leur quote-part de ce géomètre, alors que l'Unanimité est la majorité nécessaire dans votre cas, si il n'y a pas eu de changement d'usage de vos parties privatives,
Voilà ce que dit UI à ce sujet : L'article 12 de la loi offre une possibilité judiciaire de révision des quotes-parts " dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ", ou " dans les deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ".
A défaut, l'article 11 prévoit que " la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
" En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24."
" A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire ".
Enfin, l'article 25 prévoit la possibilité de décider à la majorité de tous les copropriétaires (avec possibilité de deuxième lecture à la majorité de l'article 24 - majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés) la " modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 (charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun) … rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ".
Avec cela, le dispositif est complet.
Les modifications amiables possibles sans unanimité
Compte tenu des textes ci-dessus, il n'existe que deux possibilités de modification non judiciaire des quotes-parts :
- l'une concerne, en application de l'article 25, la modification rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ; la décision se prend décider à la majorité de tous les copropriétaires, avec possibilité de deuxième lecture à la majorité de l'article 24 - majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés ;
- l'autre concerne, en application de l'article 11, la modification rendue nécessaire " lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale ". Sont visés les travaux de transformation entant dans la catégorie des travaux d'amélioration, ou les achats, ventes ou échanges portant sur des parties communes ou des lots privatifs devenant parties communes ; toutes ces décisions, si elles n'affectent pas la " destination de l'immeuble ", sont prises à la double majorité de l'article 26 de la loi (majorité en nombre et deux tiers des voix de tous les copropriétaires).
Les modifications amiables impossibles sans unanimité
Aucune autre modification que celle indiquée au paragraphe précédent ne peut être effectuée autrement qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires, ou par action judiciaire introduite par un ou plusieurs copropriétaires à l'encontre du syndicat, soit en application de l'article 12, soit pour faire appliquer le principe de l'utilité prescrit par l'article 10 lorsqu'il s'agit de charges de la première catégorie. |
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Posté - 08 août 2012 : 11:48:34
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il est vraisemblable que le sydnic connait parfaitement la particularité de la nécessité de l'unanimité, mais qu'il risque d'essayer de passer en force par le biais de l'article 26.... 
d'où la nécessité de bien mettre les pieds dans le plat dès le début de la discussion du projet et d'expliquer à vos collègues qu'en cas de non respect de la majorité requise vous assignerez le syndicat pour annulation de la résolution avec les conséquences pécuniaires que cela imposera... Sur le long terme, vous etes gagnant.
quant aux frais de géomètre, le syndic ne peut les engager sans l'accord de l'AG ou au moins une prévision budgétaire de dépenses. |
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ouragil
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Posté - 08 août 2012 : 17:52:17
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Vos remarques m'ont fait revoir l'EDD et je note une mention particulière :
le lot est décrit comme "local sur jardin" !
Je crois savoir qu'il a été utilisé comme cuisine d'été jusque dans les années
90 , converti ensuite puis vendu en 2008 avant notre achat en 2011.
Peut-on invoquer un droit d'usage du fait que les syndics professionnels
en activité jusque vers 2009 n'ont pas envisagé de révision ?
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Posté - 08 août 2012 : 18:00:45
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citation: Peut-on invoquer un droit d'usage du fait que les syndics professionnels
en activité jusque vers 2009 n'ont pas envisagé de révision ?
non, cela n'existe pas ...
"local sur jardin" peut effectivement créer une ambiguité, sur laquelle le syndic va se reposer en utilisant l'article 25-f :
":
)f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives " en se basant sur le pricipe que sans changer les tantièmes des parties communes, il peut être amener à demander la modification des CLES de répartition des charges.
Il n'aura pas tout à fait tort malheureusement.... |
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Posté - 08 août 2012 : 18:20:42
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ouragil : je ne suis pas si sur que rambouillet !
Vous évricez : le lot est décrit comme "local sur jardin" !
Je crois savoir qu'il a été utilisé comme cuisine d'été jusque dans les années
90 , converti ensuite puis vendu en 2008 avant notre achat en 2011.
Plusieurs choses :
1. converti en logement depuis les années 1990, puis vendu en 2008. Pour être vendu, ce local devait être déjà un lot de copropriété. Ce lot " ocal de jardin " est il affecté de tantièmes dans votre RDC ?
2. de 1990 à 2088, ce local converti en ??? a t'il été loué ? et si c'est le cas qui a signé le bail.
3. En 2008 ce lot a t'il été vendu comme loacl de jardin ou appartement ? Comment et ou le notaire a t'il trouvé la qualité d'appartement et non local de jardin ??
4. votre syndic bénévole, donc copropriétaire a t'il vérifié que l'AG depuis 1990 a autorisé de changer ce laocal de jardin pour " autre chose ? puis a décidé de le louer si c'est le cas ? a décidé de la vendre et aussi modofoer à cette époque le RDC et la répartition de charges ?
5. Pour imposer un telle modification, le syndic doit avoir tous ces éléments en main. Depuis suelle date est il le syndic ? depuis 1990 ??
6. d'ou sortent vos 59/1000 èmes ?? le syndic doit vous envoyer copie de 'EDD et de cette répartition des charges ?
7. vous venez d'acheter cet appartement en toute bonne foi, avez vous reçu la copie du RDC qui mentionne appartement et ces 59/100 èmes de charges ?
8. j'ai l'impression que votre syndic veut vous faire porter le chapeau de nombreuses erreurs de gestion sur ce local de jardin ??
9. L'AG a peut-êtrre votée une modification de la raprtition des charges lors de la modification de c elot en 1990 ou après !! mais le syndic en charge de déclarer cela aux hypothèques s'est endormi sur le dossier.
10. que dit l'acte d'achat de votre vendeur cocernant ce lot de copropriété ??
11. Si rien a été fait, c'est le syndicat qui est bien évidement responsable de cela.
Demandez à votre syndic bénévole des réponses et copies des documents sur la "vie " de ce lot " local de jardin " de 1985 à aujourd'hui ?? Copie du RDC, copies des décisions d'AG concernant la modification de ce lot vers les années 1990 et converti en quoi? , copie de la décsion d'AG si il y a eu location, copie des décisions d'AG sur la vente de ce lot en 2008, .....
Et attendez sa réponse, car il va falloir qui'l bosse avant de proposer sans dossier une nouvelle répartitions des charges à l'AG. A vous de jouer ! 
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nefer
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Posté - 09 août 2012 : 08:15:56
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relisez votre acte notarié pour vérifier ce qui est exactement indiqué pour la désignation de ce lot
demandez la copie de l'état daté au notaire pour vérifier ce qui est indiqué par "votre" syndic.....concernant les modificatifs éventuels du réglement de copropriété |
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ouragil
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Posté - 10 août 2012 : 11:14:40
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philippe , Ã vos questions :
1) le local est affecté des 59/1000e dans le RDC
2) je voulais faire court en écrivant reconverti : en tant que cuisine d'été
il appartenait à une voisine qui utilisait une porte dans le mur mitoyen !
En 1991 exactement il a été vendu à une personne qui y a résidé intégralement , la porte condamnée .
3)les actes de la vente de 2008 portent tous le terme "appartement"
4)pas de changement dans le RDC initial depuis janvier 1978 . Dans l'acte de 2008 il est écrit concernant l'EDD "le RDC n'ayant pas été mis en harmonie avec les dispositions de la loi du 13/12/00 ses dispositions contraires à cette loi sont réputées non écrites"
5) depuis juin 09 6) voir 1) 7) j'ai bien eu le RDC avec ces mentions
8) le syndic ne m'a pas semblé malveillant mais il y a erreur antérieure-
ment c'est patent .
9) j'ai eu à ma disposition le cahier de présence et un cahier de notes des AG , j'ai demandé un historique aux hypothèques au sujet d'une cave , rien ne m'a alerté .
10) l'acte , du 11/07/08 dit "un appartement (......) le dit lot composé
actuellement après transformation en un appartement de 2 pièces ...."
11) c'est une petite copropriété (maison de famille en 1875) où les documents qu'on m'a montrés sont très laconiques sur les décisions des assemblées . La première déduction est que le syndic en exercice en 91
n'a pas veillé aux changement d'usage .
A Nefer : qu'est ce que l'état daté fait par le syndic , une copie d'EDD?
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