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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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 Posté - 07 août 2012 : 22:31:13
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Dans un sujet au même titre posté sur ce forum, j'ai pu lire ceci :
Une canalisation ne desservant qu'un seul lot privatif est privative à ce lot, dont la vanne qui serait installée, avant ou après le compteur, peu importe.
Car ce compteur est sans aucun doute "compteur divisionnaire", sous-compteur ne servant qu'à la répartition individuelle.
C'est donc au propriétaire du lot desservi par cette canalisation privative de faire la DDE et de supporter les réparations à sa charge.
Le second volet de cette DDE est remise au syndic, qui fera suivre à l'assureur de l'immeuble pour suite à donner.
Ensuite c'est une histoire entre assureurs.
Ou encore :
C'est le copropriétaire occupant ou non occupant du lot qui est responsable de la fuite (sauf dispositions contraires de votre RDC dés fois ces installations sont considérées communes ce qui est le cas dans mon immeuble puisque les canalisaitons sont encastrées dans les planchers)
La réparation de la fuite reste à la charge du copropriétaire concerné.
Et enfin :
Une canalisation privative au motif qu'elle ne dessert qu'un seul et même lot reste privative sur tout son parcours, même si elle est enterrée dans des parties communes ou passe dans les parties privatives du voisin.
On aimerait bien que les personnes qui ont tenus de tels propos se justifient juridiquement. Toutes ces déclarations sont des fantasmes de syndic et d'agents immobiliers qui passent sous silence le code de la construction et la loi de 1965 sur la co-propriété toujours en vigueur.
Trois principes juridiques à retenir :
Le premier : on n'est responsable civilement que de ce dont on a la propriété (la jouissance absolue au sens du Code Civil).
Le second : Certains voudraient la confondre avec la jouissance exclusive qui signifie que l'on en a l'exclusivité de son utilisation.
Le troisième : Seule la loi, un code et un titre de propriété sont juridiquement recevables pour revendiquer et réciproquement attribuer la propriété d'un bien.
Un règlement de propriété n'a aucune valeur juridique en soi et en particulier, en matière de définition de parties privatives ne peut que se conformer au troisième principe. Remarquez pour finir de vous convaincre que lors de l'acquisition de votre bien, c'est un acte de propriété sur lequel doit être inscrit la description exacte du lot que vous signez, pas un règlement de co-propriété qui ne peut faire loi à la place de la loi.
Car voilà , justement ce que dit la loi :
le Code de construction et de l'habitation – Partie Règlementaire :
Article R*111-26
Les gros ouvrages sont :
a) Les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment et tous autres éléments
qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux ;
b) Les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à l'exclusion de leurs parties mobiles.
Ces éléments comprennent notamment :
- les revêtements des murs à l'exclusion de la peinture et des papiers peints;
- les escaliers et planchers ainsi que leur revêtement en matériau dur ;
- les plafonds et les cloisons fixes ;
- les portions de canalisations, tuyauteries, conduites et gaines de toute sorte logées à l'intérieur des murs, plafonds ou planchers, ou prises dans la masse du revêtement, à l'exclusion de celles qui sont seulement scellées ;
- les charpentes fixes des ascenseurs et monte-charge ;
- les bâtis et huisseries des portes, fenêtres et verrières.
D'autre part, la loi de 1965 dit ceci dans son article 2 de son 1er chapitre:
Chapitre I : Définition et organisation de la copropriété.
Article 3 En savoir plus sur cet article...
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Par conséquent, si votre titre de propriété ne stipule pas expressément que des canalisations encastrées sont à vous, elles sont alors parties communes bien qu'à votre usage exclusif (ou jouissance exclusive si vous êtes un juriste distingué).
Remarque : Sachez, de plus, que de telles canalisations sont soumises à la garantie décennale ... et une canalisation encastrée qui fuit, c'est 5000 euros de réparations au moins. Sachez aussi que des normes de construction très strictes doivent être observées par les promoteurs, entre autres:
- ces canalisations doivent être sans soudure et d'un seul tenant
- elles doivent être gainées
Ces exigences, pour une fiabilité optimale. Hélas, certaines résidences récentes sont l'objet de nombreuses fuites de cette nature dès leur première quinzaine d'années...
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shaun
Contributeur actif
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1
Posté - 07 août 2012 : 22:52:18
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Posté - 08 août 2012 : 05:39:07
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citation: On aimerait bien que les personnes qui ont tenus de tels propos se justifient juridiquement. Toutes ces déclarations sont des fantasmes de syndic et d'agents immobiliers qui passent sous silence le code de la construction et la loi de 1965 sur la co-propriété toujours en vigueur.
Trois principes juridiques à retenir :
Le premier : on n'est responsable civilement que de ce dont on a la propriété (la jouissance absolue au sens du Code Civil).
Le troisième : Seule la loi, un code et un titre de propriété sont juridiquement recevables pour revendiquer et réciproquement attribuer la propriété d'un bien.
il y a tellement de personnes qui ont tenu ces propos que cela va être difficile, mais :
"Le premier : on n'est responsable civilement que de ce dont on a la propriété (la jouissance absolue au sens du Code Civil)."les parties privatives sont à jouissance exclusive donc l'occupant est responsable face au réel propriétaire. Le réel propriétaire est le syndicat représentant tous les copros en individis, dont celui qui a la jouissance exclusive des parties privatives. 
"Le second : Certains voudraient la confondre avec la jouissance exclusive qui signifie que l'on en a l'exclusivité de son utilisation."Ce n'est pas un principe, mais un avis... l'exclusivité de l'utilisation ne retire pas le lien de responsabilité qui existe avec le propriétaire réel... exemple : locataire, voiture de location, etc...
"Le troisième : Seule la loi, un code et un titre de propriété sont juridiquement recevables pour revendiquer et réciproquement attribuer la propriété d'un bien."C'est oublié un peu vite que l'article 8 de la loi fait ré&férence au règlement de copropriété :
citation: Article 8
Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
De plus ce règlement de copropriété est partie intégrante de l'acte de propriété du copro acheteur en tant que propriétaire indivis du syndicat et ayant jouissance exclusive de parties de ce syndicat dûment mentionné à l'EDD.
PS, quoique de bonne heure, je ne fantasme pas, et ne suis ni syndic, ni AI.... [:D]  |
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ainohi
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3
Posté - 08 août 2012 : 16:21:04
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citation: Initialement posté par justicepourtous
Trois principes juridiques à retenir :
Le premier : on n'est responsable civilement que de ce dont on a la propriété (la jouissance absolue au sens du Code Civil). Et les choses dont on a la garde ? Vite, un petit coup d'oeil à l'article 1384 du code civil !
citation: Initialement posté par justicepourtous
Le troisième : Seule la loi, un code et un titre de propriété sont juridiquement recevables pour revendiquer et réciproquement attribuer la propriété d'un bien. En matière de meuble, possession vaut titre. Le règlement de copropriété est le titre qui définit l'indivision forcée de l'immeuble.
citation: Initialement posté par justicepourtous
Un règlement de propriété n'a aucune valeur juridique en soi et en particulier, en matière de définition de parties privatives ne peut que se conformer au troisième principe. Sauf que le règlement de copropriété est un titre. La lecture de la loi du 10 juillet 1965 vous ferait le plus grand bien.
citation: Initialement posté par justicepourtous
Remarquez pour finir de vous convaincre que lors de l'acquisition de votre bien, c'est un acte de propriété sur lequel doit être inscrit la description exacte du lot que vous signez, pas un règlement de co-propriété qui ne peut faire loi à la place de la loi. La description du lot passe par la mention du règlement de copropriété qui définit l'ensemble des droits et obligations afférents au lot. Ce règlement est de nature contractuelle. On y adhère obligatoirement en acquérant un lot et un contrat fait la loi entre les parties.
citation: Initialement posté par justicepourtous
Car voilà , justement ce que dit la loi :
le Code de construction et de l'habitation – Partie Règlementaire :
Article R*111-26
Les gros ouvrages sont : ... Je m'interroge sur les voies tortueuses qui vous ont conduit à ces articles du CCH. Peut-être un moteur de recherche utilisé à mauvais escient. Lisez l'article R 111-25, vous verrez qu'il s'agit des dispositions réglementaires d'application des articles du code civil relatifs à la responsabilité des constructeurs dans leur rédaction antérieure à la réforme de 1978. C'est totalement étranger au sujet.
citation: Initialement posté par justicepourtous
Chapitre I : Définition et organisation de la copropriété.
Article 3 En savoir plus sur cet article...
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : ... Il s'agit de la loi du 10 juillet 1965. Nous entrons dans le sujet. Par titres, il faut comprendre au premier chef le règlement de copropriété.
citation: Initialement posté par justicepourtous
Par conséquent, si votre titre de propriété ne stipule pas expressément que des canalisations encastrées sont à vous, elles sont alors parties communes bien qu'à votre usage exclusif (ou jouissance exclusive si vous êtes un juriste distingué). Et si par malheur le titre de propriété du copropriétaire voisin stipule autrement, que fait-on ? Heureusement, cela n'arrive jamais parce que ce titre renvoie en fait toujours au règlement de copropriété. |
Édité par - ainohi le 08 août 2012 16:25:11 |
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goutelette
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Posté - 09 août 2012 : 09:29:54
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Je pense que le code de la construction, donne le descriptif du batiment par lui même, et en suite apparaît, les réglementations d' utilisation.
Faire débat concernant les tuyaux d' eau pris dans la dalle, me paraît ridicule.
1er point: que cela nous convienne ou non, les Assurances ne prennent pas en charge la réparation des pièces défectueuses;
2er point: Certain d' entre vous veulent laisser entendre que ces dysfonctionnements devraient être pris en charge par le Syndicat: Suivant vous "Partie commune"
3ème point: Je rappelle que l' assurance prend en charge " les dégats" que ce soit parties privatives et communes.
4ème point : Donc reste à charge :
l' intallation d'un tuyaux apparent dans le logement de cette personne qui doit réalimenter le point d' eau du tuyau défaillant .
De ce fait.... le montant facturé de cette dépense inopiné pour le Syndicat devrait être acceptée par celui-ci. Donc en A.G...?
D' autre part le copropriétaire ne va pas se géner pour imposer ses exigences d' installation, pour ne pas dévaloriser son logement.
Pensez vous sérieusement que c' est au Syndicat de gérer ce problème ? |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 09 août 2012 : 17:11:26
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citation: Initialement posté par goutelette
Je pense que le code de la construction, donne le descriptif du batiment par lui même, et en suite apparaît, les réglementations d' utilisation. Lisez l'article R-111-25, vous verrez sur quoi portent les articles suivants. Il n'ont rien à voir avec le sujet de cette discussion.
citation: Initialement posté par goutelette
Faire débat concernant les tuyaux d' eau pris dans la dalle, me paraît ridicule. Cependant, cela ne vous dissuade pas d'entrer dans le débat.
citation: Initialement posté par goutelette
1er point: que cela nous convienne ou non, les Assurances ne prennent pas en charge la réparation des pièces défectueuses; Un contrat qui rendrait en charge l'entretien, cela ne s'appelle pas un contrat d'assurance, mais un contrat d'entretien. De toutes façons, ce n'est pas le sujet.
citation: Initialement posté par goutelette
2er point: Certain d' entre vous veulent laisser entendre que ces dysfonctionnements devraient être pris en charge par le Syndicat: Suivant vous "Partie commune" Il n'y a pas de loi générale. Tout dépend de ce que le règlement de copropriété définit comme parties communes et comme parties privatives. A défaut, c'est l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qu'on applique où il n'est pas question d'avant compteur ou robinet d'arrêt.
citation: Initialement posté par goutelette
3ème point: Je rappelle que l' assurance prend en charge " les dégats" que ce soit parties privatives et communes. Il n'y a pas une seule assurance : il y a l'assurance de la copropriété et les assurances de chacun des occupants, voire même parfois l'assurance du copropriétaire non occupant. En outre, les contrats d'assurances définissent plusieurs types de dégâts pour lesquels les règles d'indemnisation ne sont pas identiques. Donc il n'est pas évident du tout de savoir quelle assurance va payer, comment et à quelles conditions ete dire que l'assurance prend en charge est vide de sens.
citation: Initialement posté par goutelette
Pensez vous sérieusement que c' est au Syndicat de gérer ce problème ? Le copropriétaire gère les problèmes sur les parties communes et les copropriétaires les problèmes sur leurs parties privatives. Il faut donc déterminer si ce sont des parties privatives ou communes qui sont en cause. On ne peut rien penser a priori. |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 10 août 2012 : 09:52:12
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Pour faire court ...j' ai répondu à cette remarque étant formelle sur ce problème . dont j' ai fait part de ce qui s' applique sur l' autre poste.
citation: Une canalisation privative au motif qu'elle ne dessert qu'un seul et même lot reste privative sur tout son parcours, même si elle est enterrée dans des parties communes (ou passe dans les parties privatives du voisin.)
On aimerait bien que les personnes qui ont tenus de tels propos se justifient juridiquement .
1: Ne compliquez pas les choses. Ces tuyaux enterrés ne concerne que des immeubles relativement moderne . Donc prévu à usage privatif par appartement (pas le voisin.)
2 : nous sommes au moins d' accord que les dalles sont "parties communes," pouvant "elles" former le plateaux de l' étage ( Donc désservir également plusieurs voisin)
3 : En ce qui concerne le débat "à qui incombe l' entretien, frais assurance etc..de ces tuyaux enterrés ( privatif ou partie commune)
il ne peut y avoir de règlement les concernant, du fait que l' ont ne touche pas à une dalle. Personne à l droit de percer la dalle, et comme je l' ai mentionné pas de plan des canalisations.
De ce fait, aucun frais concernant cette dalle qui est privative et commune, Ã la fois.
Donc les travaux dans l' appartement concerne que le propriétaire.
4 : Concernant l' assurance:Le syndic a mandaté le plombier pour faire la recherche de fuite.
Cette recherche est prise en charge par l' assurance de la copropriété. En ce qui concerne les travaux dans le logement pour alimenter le point sans eau, c' est le copropriétaire qui gère cela avec son asurance |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 12 août 2012 : 10:55:00
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Il ne faut pas être péremptoire quand on ne maîtrise pas son sujet.
On ne peut toucher sans précaution à un élément porteur mais il n'est pas pour autant interdit de façon absolue de toucher à une dalle en béton. Il peut arriver qu'on y perce une trémie pour aménager un escalier.
citation: Initialement posté par goutelette
1: Ne compliquez pas les choses. Ces tuyaux enterrés ne concerne que des immeubles relativement moderne . Donc prévu à usage privatif par appartement (pas le voisin.) C'est privatif parce que c'est moderne ? J'ai peine à discerner le lien de causalité. Quant à la modernité de l'immeuble, on n'en peut rien dire sachant qu'on construit des immeubles en béton armé depuis plus de cent ans et qu'il n'est pas rare qu'on remplace le plancher d'origine par une dalle en béton sur un immeuble haussmannien.
Je renonce à commenter le reste qui n'a ni queue ni tête. |
Édité par - ainohi le 12 août 2012 10:55:52 |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 12 août 2012 : 19:16:18
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Bonjour Ainohi
Ecrit par Ainohi
citation: On ne peut toucher sans précaution à un élément porteur mais il n'est pas pour autant interdit de façon absolue de toucher à une dalle en béton. Il peut arriver qu'on y perce une trémie pour aménager un escalier. Qelle comparaison..! Ne vous faite pas plus incompétent que vous l' êtes,. Pour trouver le tuyau fragilisé ainsi que l' endroit percé il faut défoncé la dalle tout le long d' un cheminement "supposé," qui peut être sur 10M ou plus suivant l' appartement. Prendre le risque de percer un autre tuyau. Le tuyau fautif pouvant traverser Différentes pièces de l' appartement . Vous n' allez pa défoncer tout un appartement.
citation: qu'il n'est pas rare qu'on remplace le plancher d'origine par une dalle en béton sur un immeuble haussmannien .
Je pense que vous voulez dire " poutre" . et non plancher. Il est possible que dans la rénovation de certain immeubles Haussmannien, les poutres ont été remplacées par une dalle . Cela n' a aucun rapport avec notre recherche de tuyaux
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 12 août 2012 : 20:15:48
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citation: Initialement posté par goutelette
Pour trouver le tuyau fragilisé ainsi que l' endroit percé il faut défoncé la dalle tout le long d' un cheminement "supposé," qui peut être sur 10M ou plus suivant l' appartement. Non. Il existe des moyens d'investigation non destructifs permettant de localiser précisément une fuite d'eau. Par ailleurs, s'il y a tuyaux encastrés, ils le sont en partie supérieure de la dalle, la partie résistante, armée, se trouvant dessous. On peut creuser sur 10 m ou plus en partie superficielle sans atteinte à la résistance de la dalle.
citation: Initialement posté par goutelette
Je pense que vous voulez dire " poutre" . et non plancher. Il est possible que dans la rénovation de certain immeubles Haussmannien, les poutres ont été remplacées par une dalle . Cela n' a aucun rapport avec notre recherche de tuyaux. J'ai bien dit plancher, lequel plancher comprend effectivement les poutres. Vous devriez vous familiariser avec les termes techniques du bâtiment. C'est sans rapport avec la recherche de tuyaux, mais c'est simplement pour démentir votre affirmation que s'il y a une dalle en béton, c'est que l'immeuble est récent. |
Édité par - ainohi le 12 août 2012 20:19:55 |
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