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 Posté - 26 août 2012 : 13:08:28
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filomat : " Il y a(vait) un principe jusqu'à présent en copropriété : "qui décide paie" "
Ah bon !!! de quel texte avez vous tirez ce grand principe juridique ???
Encore une de vos inventions; mais cela ne concerne pas du tout la copropriété.
filomat : "Si vous n'avez pas de compteur individuel, vos canalisations privatives ne sont pas privatives, elles consomment l'eau commune, elles concernent plusieurs copropriétaires."
Les canalisations dans les lots privatifs SONT privatives !!! ce n'est pas parce que l'eau est une charges communes à tous les copros, que toutes les canalisations sont communes !! nouvelle invention. SI votre tuyau sous votre baignoire fuit, il est à votre seule charge et non à la charge du SDC? c'est une canalisation privative !! 
filomat :" Si vous posez des compteurs vous modifiez la jouissance de ces parties "privatives""
FAUX !!!
filoamt : "Dès lors que vous aurez des compteurs individuels les canalisations privatives deviendront réellement privatives, tant qu'elles ne concerneront pas les parties communes ni les parties privatives des autres lots.(par exemple si elles font du bruit ou bien renvoient l'eau froide dans l'eau chaude et vice-versa par les robinets mitigeurs quand il n'y a pas de clapets enti-retour associés aux compteurs individuels)."
 attention de ne aps abuser de substances aux effets incontrolables !!! moquette ou champignons divers !  Relisez donc ce que vous venez d'écrire !! |
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ainohi
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 22
Posté - 26 août 2012 : 16:05:09
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citation: Initialement posté par ETASPAK
Je vous réitère ma réponse du 25 août 2012 à 19:27:57
L’assemblée générale reste souveraine dans son choix, elle propose et elle dispose, mais en aucun cas elle impose.
A défaut, si elle impose une prise en charge par la collectivité, il s’agit d’un abus de majorité.
Pour ma part, vote de l’assemblée générale à l’article 26c de la loi :
« c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ; » Vote de l'assemblée à la double majorité de l'article 26, oui, c'est ce que j'ai avancé. mais jusqu'à présent vous n'avez cessé de me contredire.
Alors, vote à cette majorité, oui, mais sur quoi ?
Si à l'issue du vote, l'assemblée ne peut rien imposer, je ne vois pas à quoi il sert de voter.
Revenons à la question initiale.
Il est présenté un projet de rénovation des canalisations communes impliquant des modifications importantes sur les canalisations privatives puisque les raccordements multiples devront être remplacés par un raccordement unique pour chaque logement.
Première question : un copropriétaire peut-il refuser une modification de ses canalisations privatives pour qu'il n'y ait plus qu'un seul raccordement et qu'on puisse poser un seul compteur, ou, au contraire, à une majorité qui reste à déterminer, l'assemblée peut-elle imposer cette modification ? Si oui, il faudra conserver les deux ou trois raccordements existants à leurs emplacements actuels et, si l'on veut poser des compteurs, il en faudra deux ou trois par logement.
Que répondez-vous :
- Oui, il peut refuser ou,
- Non, il doit accepter une modification de ses canalisations privatives pour permettre la réalisation du projet si l'assemblée a adopté ce projet à la majorité qualifiée ?
Deuxième question : Si la réponse à la première question est non, selon quelles modalités les travaux sur les parties privatives seront-ils exécutés et financés ?
Troisième question : A quelle majorité tout cela est-il décidé ?
Une polémique qui ne vise pas à apporter une réponse à ces trois questions m'apparaît stérile.
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Édité par - ainohi le 26 août 2012 16:07:24 |
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filomat
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23
 Posté - 26 août 2012 : 17:41:48
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ainohi
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24
Posté - 26 août 2012 : 17:51:03
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Bien entendu, mais ce n'est pas ce qui pose problème.
On ne peut réaliser le projet sans intervention lourde sur les canalisations privatives.
Alors, que fait-on ?
- Rien ?
- On change les canalisations communes en aménageant un point de raccordement par logement et en laissant les tuyauteries privatives déconnectées pendouiller dans le vide à charge pour chaque copropriétaire de se raccorder aux nouvelles canalisations communes ?
- On s'occupe de tout ? Et alors comment répartir le coût des travaux effectués sur les canalisations privatives ? |
Édité par - ainohi le 26 août 2012 17:52:20 |
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filomat
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25
Posté - 26 août 2012 : 17:58:45
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Dans mon esprit cela s'apparente à une privatisation des parties de canalisations dites "privatives" mais qui ne sont pas privatives tant qu'il n'y a pas de séparation individuelle par compteurs (avec clapets anti retours de préférence), tout est voté et le financement avec à l'article 25 et l'assemblée décide des modalités, on fait au plus économique, s'il est plus économique de mettre deux compteurs on en met deux (c'est justement le cas dans ma copropriété, si nous avions accepté les compteurs individuels d'eau froide , ce que nous avons pour la nième fois refusé, on aurait mis deux compteurs dans les logements qui ont deux branchements sur la canalisation commune, je crois que le financement était compteur par compteur, donc ceux qui auraient eu deux compteurs dans leur logement auraient payé deux fois plus et c'est une des raisons pour lesquelles la majorité a refusé). |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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ainohi
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26
Posté - 26 août 2012 : 18:12:44
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citation: Initialement posté par filomat
Dans mon esprit cela s'apparente à une privatisation des parties de canalisations dites "privatives" mais qui ne sont pas privatives tant qu'il n'y a pas de séparation individuelle par compteurs... Dans votre esprit seulement. Je suis en accord avec Philippe388 sur ce point. Soit c'est commun, soit c'est privatif, c'est déterminé par le règlement de copropriété et cela ne dépend pas de la présence d'un compteur. |
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filomat
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27
Posté - 26 août 2012 : 18:14:26
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Chacun voit midi à sa porte ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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ainohi
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28
Posté - 26 août 2012 : 18:22:39
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citation: Initialement posté par filomat
Chacun voit midi à sa porte ! Si vous avez un train à prendre, prenez plutôt l'heure de la SNCF que celle que vous voyez à votre porte. |
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ETASPAK
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29
Posté - 26 août 2012 : 18:34:31
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ainohi,
Revenons à la question initiale posée par ABCT :
Qu'en est-il de la répartition du côut de ces travaux???? colone montante commune OK. compteur privatif= critère de l'utilité OK mais la "redistribution" à l'intérieur des appartements??? jusqu'aux appareils ou éviers..???
Actuellement notre R.d.C. malgré son ancienneté stipule "......que les colones montantes et descendantes d'eau de gaz ......sont des parties communes SAUF les parties de ces canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectées à l'usage exclusif de ceux-ci"
Concernant la répartition de ces travaux :
Colonne montante + compteur divisionnaire = critère d’utilité OK = charge commune.
Redistribution à l'intérieur des appartements après compteur = charge privative.
Voyez ce que précise cette jurisprudence :
Cour de cassation du mercredi 9 mai 2012 N° de pourvoi : 11-16226
COPROPRIETE - Parties communes - Travaux - Autorisation syndicale - Double majorité - Amélioration - Service collectif d'eau chaude - Remplacement par des installations individuelles
La décision d'un syndicat de copropriétaires d'abandonner le service collectif d'eau chaude au profit de ballons électriques individuels est régulièrement adoptée à la double majorité de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dès lors que la cour d'appel retient souverainement qu'il s'agit d'une amélioration du fait des économies d'énergie occasionnées et au regard des difficultés techniques et du coût de remise en état d'une installation vétuste
Précédents jurisprudentiels : A rapprocher :3e Civ., 4 janvier 1989, pourvoi n° 87-14.871, Bull. 1989, III, n° 4 (rejet), et l'arrêt cité
Textes appliqués : article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...33&fastPos=1
Il est précisé dans cette jurisprudence que la résolution a été adoptée par 69.745/100.000èmes et 100 copropriétaires sur 138 (article 26c de la loi).
On peut supposer que les 38 copropriétaires opposant ou défaillant représentent les 30.255/100.000èmes restant.
A votre avis, passée le délai légal de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 :
« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduite par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. »
Que s’est-il passée, les opposants et les défaillants ont été obligés de faire les travaux privatifs à leurs frais, ni plus ni moins.
C’est exactement ce qui doit se passer dans le cas d’ABCT, si l’assemblée générale le décide.
Je vous réitère donc ma réponse pour la quatrième fois (lunette) !!!!!
L’assemblée générale reste souveraine dans son choix, elle propose et elle dispose, mais en aucun cas elle impose.
A défaut, si elle impose une prise en charge par la collectivité, il s’agit d’un abus de majorité.
Pour ma part, vote de l’assemblée générale à l’article 26c de la loi :
« c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ; »
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ainohi
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Posté - 26 août 2012 : 19:51:47
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On progresse. Dans mon message 22, j'avais reformulé le problème et posé trois questions nécessaires à sa solution. Vous venez, jurisprudence à l'appui, de répondre à la première question : les copropriétaires doivent accepter une modification de leurs canalisations privatives pour permettre la réalisation du projet si l'assemblée a adopté ce projet à la majorité qualifiée.
Vient maintenant la deuxième question : selon quelles modalités les travaux sur les parties privatives seront-ils exécutés et financés ?
Pour préciser les choses, j'ai donné une autre formulation à cette question dans mon message 24 :
- On change les canalisations communes en aménageant un point de raccordement par logement et en laissant les tuyauteries privatives déconnectées pendouiller dans le vide à charge pour chaque copropriétaire de se raccorder aux nouvelles canalisations communes ?
- On s'occupe de tout ? Et alors comment répartir le coût des travaux effectués sur les canalisations privatives ?
Selon les conclusions tirées de la jurisprudence citée, vous semblez opter pour la première option : on laisse les canalisations privatives pendouiller et chacun se débrouille. Confirmez-vous ?
citation: Initialement posté par ETASPAK
Je vous réitère donc ma réponse pour la quatrième fois (lunette) !!!!! Puisque vous insistez.
citation: Initialement posté par ETASPAK
L’assemblée générale reste souveraine dans son choix, elle propose et elle dispose, mais en aucun cas elle impose. Je n'arrive pas à percevoir le sens de cette phrase.
citation: Initialement posté par ETASPAK
A défaut, si elle impose une prise en charge par la collectivité, il s’agit d’un abus de majorité. Soit une terrasse à jouissance privative dont le gros oeuvre, y compris l'étanchéité, est partie commune. Cette terrasse est couverte d'un carrelage privatif posé comme l'autorise le règlement de copropriété. Il est nécessaire de refaire l'étanchéité de la terrasse, donc de casser le carrelage. L'assemblée décide des travaux et de casser et reconstituer le carrelage privatif, le tout aux frais de la collectivité. Abus de majorité ?
citation: Initialement posté par ETASPAK
Pour ma part, vote de l’assemblée générale à l’article 26c de la loi :
« c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ; »[/i] J'ai déjà répondu. 26 oui, mais pour quoi exactement ? Ce qui ramène à mes questions précédentes. |
Édité par - ainohi le 26 août 2012 19:56:16 |
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ETASPAK
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31
Posté - 26 août 2012 : 20:13:02
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Ainohi,
Posez les questions à votre corporation, pour ma part j’ai déjà les réponses.
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ainohi
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Posté - 26 août 2012 : 20:40:32
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Je n'appartiens à aucune corporation.
ABCT a posé un problème.
J'ai donné une solution, correcte ou erronée, on peut toujours en débattre. Vous, vous n'avez fait que qu'apporter une contradiction systématique sans formuler rien de clair ni de précis.
Pressé de fournir votre solution, vous finissez par répondre : Posez les questions à votre corporation, pour ma part j’ai déjà les réponses.
Primo : l'impression que vous donnez, c'est que tout cela est très flou dans votre esprit sinon vous n'auriez pas attendu qu'on atteigne une trentaine de messages pour que vous parveniez enfin à fournir une amorce de réponse,
Secundo : que vous ayez la réponse, ce n'est pas ce qui importe à ABCT. Ce qui l'intéresserait, c'est de la connaître.
Quant à moi, je n'ai pas besoin de la demander à aucune corporation. Je l'ai déjà donnée et vous l'avez lue.
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ETASPAK
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33
Posté - 26 août 2012 : 21:00:12
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Que voulez-vous que je vous dise de plus, gente dame.
Si ce n’est ma réponse pour la cinquième fois (lunette) c’est exactement la même réponse depuis le 8ème message et nous en sommes au 33ème message !!!....
L’assemblée générale reste souveraine dans son choix, elle propose et elle dispose, mais en aucun cas elle impose.
A défaut, si elle impose une prise en charge par la collectivité, il s’agit d’un abus de majorité.
Pour ma part, vote de l’assemblée générale à l’article 26c de la loi :
« c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ; »
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Édité par - ETASPAK le 26 août 2012 21:01:14 |
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Posté - 27 août 2012 : 07:18:48
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pour ma part je reste persuadé que vis à vis d'un éventuel tribunal il vaut mieux faire ce vote à l'article 26-d, et si on veut plus de sécurité on fait les deux articles 26-c et 26-d : certes les majorités à obtenir sont les mêmes....
citation: Que s’est-il passée, les opposants et les défaillants ont été obligés de faire les travaux privatifs à leurs frais, ni plus ni moins.
le jugement ne dit rien en cela, mais on peut supposer que tout le monde a payé ses aménagements privatifs puisqu'aucun devis n'était présenté à l'AG pour ces dits travaux privatifs.
citation: L’assemblée générale reste souveraine dans son choix, elle propose et elle dispose, mais en aucun cas elle impose.
pas tout à fait exact, l'AG si elle est majoritaire impose, sauf si un tribunal vient dire le contraire... |
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ainohi
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Posté - 27 août 2012 : 07:33:21
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Concrètement, voilà comment je vois les choses.
Le marché comporte un lot principal correspondant au changement des canalisations communes et autant de lots secondaires qu'il y a de logements, correspondant aux travaux d'adaptation rendus nécessaires sur les canalisations privatives.
Le coût total des travaux à la charge du syndicat est la somme du prix de tous les lots. Ce coût total (lot principal + lots secondaires) est réparti comme charges communes entre les copropriétaires. Cependant, chaque copropriétaire a la faculté de faire son affaire personnelle des travaux sur ses canalisations privatives. En ce cas, sa quote part du coût total des travaux est réduite du prix du lot correspondant à ses canalisations privatives.
Il est laissé un certain délai aux copropriétaires pour faire connaître leur option au syndic.
Ce délai passé, il est passé commande à l'entreprise sélectionnée du lot principal et des lots pour lesquels les copropriétaires n'ont pas fait connaître l'intention d'en faire leur affaire personnelle.
En considération de ce que ces travaux constituent une amélioration, la décision se prend à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, si les canalisations communes sont dans un état tel que leur remplacement est nécessaire et que ce projet, coût des travaux sur les canalisations privatives inclus, est plus économique que le remplacement à l'identique, la majorité de l'article 24 suffit. |
Édité par - ainohi le 27 août 2012 07:37:04 |
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ETASPAK
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Posté - 27 août 2012 : 10:15:33
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Partons de l’hypothèse d’une canalisation en plomb, aussi bien en partie commune qu’en partie privative, partielle ou totale, peut importe.
Ces travaux sont rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives et réglementaires, l’assemblée générale vote uniquement sur les modalités de réalisation et d'exécution de ces travaux article 25 (e-h-m) voire article 25-1 de la loi.
Ces travaux en partie commune ainsi que la pose des compteurs divisionnaires sont à répartir en parts égales à partir du moment où l’utilité est la même pour tous.
Pour ma part, du fait de cette obligation légale, la prise en charge par la collectivité des canalisations privatives ne se pose même pas.
D’autant plus que le règlement de copropriété précise « SAUF les parties de ces canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectées à l'usage exclusif de ceux-ci ».
A partir de cette hypothèse, pour qu’elle raison ce qui me semble une évidence pour une canalisation en plomb ne serait pas la même pour une canalisation en acier galvanisé.
Le fait que ce soit une canalisation en acier galvanisé, travaux certes nécessaires mais pas obligatoires, vote de l’assemblée générale à l’article 26c de la loi, comme le précise la jurisprudence que j’ai cité (29ème message).
Un vote de l’assemblée générale à l’article 26d de la loi est également possible, elle concerne uniquement l’individualisation des contrats de fourniture d'eau.
Petite parenthèse concernant les propos d’ABCT à ce sujet :
« Mais il n'est pas prévu de souscrire à l'individualisation des contrats de fournitures d'eau, dans la mesure ou l'article 93 de la loi S R U visent " les propriétaires qui le souhaitent". »
L’article 93 de la loi S R U vise obligatoirement tous les copropriétaires et tous les locataires de la copropriété, sans aucune exception possible, mais ceci est une autre histoire.
Pour conclure, je réitère mon 29ème message :
Concernant la répartition de ces travaux :
Colonne montante + compteur divisionnaire = critère d’utilité OK = charge commune.
Redistribution à l'intérieur des appartements après compteur = charge privative.
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ainohi
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Posté - 27 août 2012 : 15:06:29
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Lorsque l'assemblée générale décide l'abandon d'un service collectif, la conséquence en est qu'il appartient désormais aux copropriétaires de mettre en place et d'entretenir les équipements individuels privatifs rendus nécessaires par l'abandon du service collectif.
Mais lorsqu'un équipement collectif n'est pas abandonné mais fait, au contraire, l'objet de travaux d'entretien ou d'amélioration y apportant des modifications, le syndicat, qui est dans l'obligation d'assurer une continuité du service collectif, doit supporter le coût intégral de l'adaptation des équipements privatifs rendue nécessaire par la modification apportée à l'équipement collectif. |
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ETASPAK
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38
Posté - 27 août 2012 : 16:08:36
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Je ne demande qu’à vous croire, mais sans aucun texte de loi ou de jurisprudence à l’appui, comment pouvez-vous être aussi catégorique dans vos propos.
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ainohi
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Posté - 27 août 2012 : 18:35:32
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Article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Si, à l'occasion de travaux sur les canalisations communes, le syndicat déconnecte les canalisations privatives et ne les reconnecte pas, il empêche les copropriétaires de jouir librement de leurs parties privatives.
Quand il y a évidence, on ne trouve pas toujours de jurisprudence. |
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ETASPAK
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Posté - 27 août 2012 : 19:34:41
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citation: Initialement posté par ainohi
Article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Si, à l'occasion de travaux sur les canalisations communes, le syndicat déconnecte les canalisations privatives et ne les reconnecte pas, il empêche les copropriétaires de jouir librement de leurs parties privatives.
Quand il y a évidence, on ne trouve pas toujours de jurisprudence.
J’ai déjà répondu concernant l’article 9 de la loi dans les messages 17 et 19 que j’ai posté le 26 août à 09:26:03 et à 10:30:59
Par ailleurs, j’avais posé cette question restée sans réponse à laquelle vous pourriez peut-être répondre :
Où voyez-vous dans l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 une phrase qui précise que le syndicat des copropriétaires doit payer des travaux privatifs ???
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