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sorgho
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 Posté - 30 août 2012 : 07:46:09
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Bonjour,
Une résolution sur l'audit énergétique à été voté positivement par une ag du mois de juin. Un seul devis était présenté par le syndic, donc certains copropriétaires ont voté contre pour cette raison.
Le PV est arrivé le 7 Aout 2012 avec indication de vote favorable à la résolution . Question : Les copropriétaires qui ont voté contre et les membres du nouveau conseil syndical vont déposer au TGI une annulation de la résolution. Le syndic le 25 aout fait un appel de fonds concernant cette résolution. Ne devait-il pas attendre les 2 mois prévus pour contestations au T.G.I pour lancer les appels ?
Merci.
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Posté - 30 août 2012 : 09:25:13
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sorgho : L'AG a décidé d'adopté cette résolution sur un audit énergétique, le syndic applique cette résolution en appelant les fonds; il n'a pas à attendre 2 mois pour cela.
Les coproprétaires qui ont voté contre - et peu importe si ils sont au CS - ne sont pas d'accord sur quoi pour demander l'annulmation de cette résolution ???
1. sur le nombre de devis ?
L'AG a t'elle adopté une résolution pour un montant de mise en cocurrence obligatoire ? Si rien n'a été voté dans ce sens, l'AG a adopté cette résolution, elle doit donc être exécutée. le syndic fait son boulot. Cela n'est pas contestable.
2. sur l'appel de fond immédiat. l'AG n'a pas précisé des dates précises d'appel de fonds; alors le syndic appelle les fonds immédaitament. Rien de contestable. Ce sont seulement les décisions des trvaux aux articles 25 et 26 qui sont suspendues -sauf cas d'urgence - pendant les 2 mois.
Pour quelles raisons cette demande d'annulation au TGI ?
Pourquoi le CS qui a préparé en concertation l'ODJ avec le syndic n'a pas proposé de devis concurrents ? Il pouvait également donner un avis négatif sur cette proposition et l'annoncer à l'AG.
Avez vous vérifié que cette société d'audit énergétique n'est oas une filiale du cabinet de syndic ? Le syndic a l'obligation d'en informer lmes copropriétaires. |
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Posté - 30 août 2012 : 09:30:10
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il faut séparer appel de fonds et ordre de service des travaux.
l'appel de fonds se fait à la date d'exigibilité décidée par l'une AG. Si aucune date n'a été précisée, les fonds sont exigibles dès la fin de l'AG. Le syndic lance cet appel 3semaines après, tout est normal.
l'ordre de service, effectivement ne peut être lancé (sauf urgence, ce qui n'est pas le cas) avant les deux mois de notification afin de vérifier effectivement qu'il n'y a pas assignation. De toute façon, le syndic ne peut non plus lancer l'ordre de service tant qu'il n'a pas recueilli la totalité des fonds. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 30 août 2012 : 15:42:11
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Seules les décisions d'engager des travaux votées aux majorités des articles 25 et 26 font obligatoirement l'objet d'une suspension de l'exécution. Cf l'article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 : Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
Il serait intéressant de connaître les motifs de la contestation. L'absence d'appel à la concurrence ne rend pas la décision irrégulière. L'assemblée pouvait rejeter la proposition. En acceptant, elle a accepté de se prononcer malgré l'absence d'appel à la concurrence. |
Édité par - ainohi le 30 août 2012 15:42:31 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 août 2012 : 17:14:03
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l'appel de fonds se fait à la date d'exigibilité décidée par l'une AG. Si aucune date n'a été précisée, les fonds sont exigibles dès la fin de l'AG
D'ou viendrait cette nouvelle règle ?
L'article 14-2 dit que les sommes afférentes à des provisions pour travaux sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
Si l'assemblée n'a rien décidé : pas de provisions et pas de travaux. Les textes ne sont pas faits pour qu'on les néglige.
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Posté - 30 août 2012 : 18:30:23
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Article 42 , loi de 1965
Modifié par LOI n°2007-1787 du 20 décembre 2007 - art. 26 (V)
........ Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
Ce ne sont pas les appels de fonds qui sont suspendus mais l'exécution des travaux votés aux articles 25 et 26 !!!  |
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sorgho
Contributeur débutant
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 Posté - 30 août 2012 : 18:54:12
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Bonsoir,
Merci pour vos réponses, sur le P.V l'appel de fond est réalisé et exigible le 1 juillet 2012, donc régulier, donc acte. |
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Posté - 30 août 2012 : 18:58:08
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sorgho : et votre action en annulation d'une résolution au TGI ? les membres du CS ont ils vérifié, comme vous, la loi de la copropriété, et que le syndic a bien fait son boulot ! |
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sorgho
Contributeur débutant
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Posté - 31 août 2012 : 08:06:05
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Bonjour,
En fait cette prévision de demande venait s'ajouter à une autre demande d'annulation, qui elle est certainement recevable : regles de majorité non respectées, article 25 au lieu d' unanimité. Je signale donc au C.S et aux opposants de passer sur cette résolution et d 'assigner simplement sur la régle de majorité non respectée. Merci. |
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Posté - 31 août 2012 : 08:25:00
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sorgho : attention également sur cette demande d'annulation concernant une règle de majorité !!
L'unanimité au lieu de l'article 25 parait assez bizarre comme différence. L'Unanimité ne concerne que quelque cas :
la loi exige l'unanimité de tous les copropriétaires quand il s'agit de décisions fondamentales qui modifient les grands équilibres de l'immeuble. Exemples :
• aliénation de parties communes, changement de destination de l'immeuble,
• construction de nouvelles parties privatives,
• suppression des boîtes aux lettres, des sonnettes,
• changement du règlement de copropriété en ce qui concerne la destination ou la jouissance d'une partie privative, ou la répartition des charges.
Entre les deux vous avez l'article 26, le double majorité des 2/3.
Même si le président de séance a annoncé que cette résolution a été adoptée à l'article 25, majorité de TOUS les copropriétaires et que le syndic-secrétaire a porté au PV ce résultat, et que vous êtes toujours dans les 2 mois de contestattion, il est toujours préférable de ne aps aller au TGI pour ce genre de contestation.
Le CS peut demander en RAR au syndic de rectifier le PV sur cette "erreur" d'appréciation de la bonne majorité. Naturellement, si celui-ci refuse, et que vous êtes sur de cette Unanimité obligatoire, vous pourrez demander l'annulation de cette résolution.
Quelle est le type de résolution qui demandait l'Unanimité, et annoncée adoptée au 25, que vous contestez ? |
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sorgho
Contributeur débutant
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Posté - 31 août 2012 : 18:14:09
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Bonsoir,
Fermeture des vide ordures, sans aucun rapport de constat d'une quelconque autorité en matière d'hygiène. Le syndic à fait voter cages par cages sur une piéce jointe de deux copropriétaires qui avaient préparé la résolution avec lui et le concierge indiquant en objet de la fermeture : faire des économies dans l'entretien des vide ordures et occuper le concierge à d'autres taches. Deux cages ont voté contre et six cages pour. le vote a l'article 25 a été suivi d'un vote à l'article 24. Il y a 14 copropriétaires par cages. Or pour ces motifs il semble qu'il faille l'unanimité !! donc recours au TGI.
Le syndic a mal évalué le désir des copros d'aller au TGI et répond qu'il ne peut rectifier. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 31 août 2012 : 18:37:23
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Voyez quand mĂŞme l'article 25 i de la loi.
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Posté - 31 août 2012 : 19:18:12
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JPM : supprimer les vide-ordures c'est l'Unanimité !!!
En tant que syndic, vous soutenez votre collègue, mandataire du SDC de sorgho, en proposant l'article 25i, qui parle de problème d'hygiène, ce qui n'est pas le cas ici !!
Le syndic refuse de rectifier ce PV, malgré qu'il n'ai pas fourni au moins un rapport d'un expert constatant un problème d'hygiène !! sous la pression de 2 copros !!!!
Ce syndic a commis une erreur, en n'informat pas l'AG que le 25i concernait l'hygiène.
sorgho a donc raison d'emmener le SDC au tribunal !!!
JPM : pourquoi ne pas avoir proposé également l'article 26 qui dit ceci :
.......L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Le tribunal retiendra donc cet article et la modification de la jouissance de sparties privatives pour condamner le SDC et annuler cette décision d'AG. Les copropriétaires pourront remercier ce syndic de cette faute qui va leur couter un peu d'argent !!!
Quand on décide de fermer les vides ordures de 8 cages d'escalier et de de 112 lots, on réfléchit un petit peu avant de proposer l'article 25 !!!
sorgho : l'entretien des vide ordure est il une charge commune spéciale par cage d'escalier !! si ce n'est pas le cas, il ne fallait pas voter par cage !!! Si c'est le cas, alors les 2 cages d'escaliers qui ont voté pour peuvent conserver leur vide ordure.
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sorgho
Contributeur débutant
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Posté - 01 sept. 2012 : 06:00:47
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Bonjour,
Effectivement charges communes par cages d'escalier dans le R.C.
Merci philippe388 pour tous ces infos. |
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Posté - 01 sept. 2012 : 09:30:44
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sorgho : par conséquent les 2 cages qui ont rejetté la suppression conserve leur vide-ordure.
Les copropriétaires qui contestent le décision d'AG pour chacune des autres cages ayant adopté la suppression devront aller au TGI. cage par cage d'escalier !!! Si ils ne contestent pas dans les 2 mois, cette résolution sera valable en l'état.
L'Unanimité était la majorité à atteindre pour modification de la jouissance des parties privatives, et pas le 25i pour manque d'hygiène. Sans constat sur le manque d'hygiène des vide ordures, le SDC ne pourra pas se défendre.
Le problème du nettoyage des vide-ordures pour les 2 cages d'escalier restent donc entier !!
Le syndic a fait inscrire cette demande de suppression sur la demande de 2 copropriétaires pour faire des économies; mais les charges étant des charges spéciales par escalier, le syndic pouvait proposer cette question pour la seule cage d'escalier concernée par ces 2 copros !
Les charges de gardiens concerne TOUS les copropriétaires; ce sont des charges communes générales.
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sorgho
Contributeur débutant
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Posté - 01 sept. 2012 : 20:19:01
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Bonsoir,
philippe388 Les résolutions concernées sont désormais depuis 15 heures sur le bureau d'un avocat pour action au TGI. Encore merci pour tout ce développement détaillé sur la question.
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