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Piovem
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 Posté - 16 oct. 2012 : 19:30:17
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Le pas franchi, j'ai entamé une procédure pour annuler l'AG truffée d'irrégularités, ainsi que la gestion du syndic. Je souhaite donc annuler l'AG et d'autres la précédant pour presque les mêmes causes:
- Convocation en dehors de la validité du contrat de syndic
- Pas de PV produit en fin de séance
- Comptabilité fausse et truquée, etc
Première chose à assimiler est le fait de savoir que (dans nos contrées azuréenes) nous sommes partis pour une procédure de 18 mois au bas mot ... Ce qui ne garantit rien quant au résultat, bien sûr, mais demande une certaine réflexion concernant l'occupation de l'espace.
Si je comprends bien il va falloir composer avec ce syndic en place, le laisser "gérer" à sa façon pendant plus d'un an, alors que la demande principale est de faire nommer un administrateur judiciaire.
Cela implique qu'une nouvelle AG va se tenir entre temps, avec le même syndic, les mêmes erreurs, la même compta...
D'autres expériences dans ce domaine? N'y-a-t-il pas moyen de raccourcir les délais?
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Posté - 16 oct. 2012 : 19:51:41
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tant qu'un triobunal ne dira pas de passer à une nouvelle désignation de syndic vous restez avec votre syndic... 
raccourcir les délais, il n'existe pas de moyens... il y a l'engoregement du tribunal, là vous ne pouvez rien faire.
Les renvois demandés par les avocats pour des motifs qu'ils estiment légitimes. De votre côté vous pouvez presser votre propre avocat pour qu'il ne demande pas de renvois;
pour les renvois demandés par l'avocat du syndicat ou du syndic, vous ne pouvez pa faire grand chose... sauf, dites à votre avocat, après 3 premiers renvois de la partie adverse, qu'il accepte le quatrième mais demande au juge de ne pas en accepter un autre et de juger la "chose" même si "le contradicteur" n'est pas prêt car'affaire n'aurait que trop durer. (attention : les avocats n'aiment pas faire cette démarche, ils le font sous la presion du "client" qui les paie ... ), par contre les juges apprécient....  |
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 2
Posté - 16 oct. 2012 : 20:10:36
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Piovem : Tout le monde connait les délais en justice, mais il vous faut également savoir :
1. vous ne pouvez contester un ou des résolutions d'AG que si ovus avez été opposants ou défaillants et cela dans les 2 mois après la réception du PV.
2. Vous ne pouvez donc pas revenir et contester les AG des années précédentes.
3. si votre syndic n'avait plus de mandat pour convoque une AG? vous auriez pu immédiatment demander au TGI le nomination d'un AJ !! les délais sont beaucoup plus rapide, quleques semianes au plus !!
4. comptabilité fausse et truquée !! ce n'est plus une contestation d'AG mais une plaint pour fraude !!! attention à ses accusations, surtotu si les différente AG ont adopté les comptes ET surtout le quitus.
5. Le pV doit être signé en fin de séance, mais un tribunal ne va pas annuler dette denrière AZG sir ce PV a bien été rédigé conformément aux votes des copros présents ou représentés et signé par le président de séance, qui na pas contester la rédaction faite après l'AG .
En conclusion : vous ne puvez aps contester les AG des années précédetns, car vous n'avez que 2 mois pour le faire ET si vous futes opposants ou défaillants ; Seule une convocation hors mandat du syndic sera recevable car il n'avait plus le droit de le faire.
Vos accusations de fraude n'ont pas de rapport avec cette annulation d'AG, et votre dossier devra être en béton pour emmener votre syndic au pénal !!! |
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Piovem
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Posté - 16 oct. 2012 : 21:16:00
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citation: Initialement posté par philippe388
1. vous ne pouvez contester un ou des résolutions d'AG que si ovus avez été opposants ou défaillants et cela dans les 2 mois après la réception du PV. Aurai-je fait tout ça pour ça, sans avoir pris la précaution du délai des 2 mois ni avoir fait opposition?
citation: Initialement posté par philippe388
2. Vous ne pouvez donc pas revenir et contester les AG des années précédentes. Tiens! et pourquoi donc? Si la dernière était mauvaise pour raison de délai dépassé du contrat, les 4 précédentes aussi pour la même raison, c'est une annulation en cascade qui s'annonce, ou la Cour Cass' n'a rien compris à ce qu'elle dit
citation: Initialement posté par philippe388
3. si votre syndic n'avait plus de mandat pour convoque une AG? vous auriez pu immédiatment demander au TGI le nomination d'un AJ !! les délais sont beaucoup plus rapide, quleques semianes au plus !! Là vous m'intéressez. Drôlement... Et comment s'appelle cette procédure, formule, mot magik? car j'ai payé 600 € pour une "Ordonnance sur Requête" qui a été rejetée. C'était, soi-disant pour aller plus vite, ben macache...
citation: Initialement posté par philippe388
5. Le pV doit être signé en fin de séance, mais un tribunal ne va pas annuler dette denrière AZG sir ce PV a bien été rédigé conformément aux votes des copros présents ou représentés et signé par le président de séance, qui na pas contester la rédaction faite après l'AG . Pour le président ça va, c'est son copain, mais à l'arrivée on se trouve avec plus de questions qu'au départ. Aucune des réserves que j'ai faites n'étaient rapportées et en plus j'étais membre du bureau de l'AG. Je lui ai fait remarquer qu'il n'y avait pas de PV à la fin de la séance et mes remarques ne pouvaient pas figurer. Les votes étaient faux, des gens qui avaient voté POUR moi se trouvaient CONTRE moi, etc. Plus des menaces de procès sur ma personne et tout le tremblement, tout ça par écrit (sic!)
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Édité par - Piovem le 16 oct. 2012 21:18:30 |
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Posté - 16 oct. 2012 : 22:50:14
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PIovem : vous pensez avoir tout bon; !!! continuez donc ainsi !! |
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Gédehem
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Posté - 16 oct. 2012 : 23:06:11
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"Si la dernière était mauvaise pour raison de délai dépassé du contrat, les 4 précédentes aussi pour la même raison, c'est une annulation en cascade qui s'annonce,...."
J'ai bien peur que ce ne soit pas la Cour de cass qui n'ai pas bien compris....
Passé le délai de 2 mois qui suit la notification du PV d'AG aux opposants et défaillants, l'action d'un de ceux-ci est préscrite !
C'est à cela que servent les délais de prescription : avant l'échéance c'est bon, après c'est foutu !
Ce qui veut dire qu'une décision irrégulière qui n'a pas été contestée dans ces 2 mois est rendue conforme, du moins applicable.
Traduction pour votre cas : si vous pouvez contester votre dernière AG pour peu que cela soit dans nos 2 mois, vous ne le pouvez plus pour toutes les AG qui précèdent, leurs 2 mois étant passés.
En revanche, dans la mesure où vous contestez la dernière AG convoquée irrégulièrement (mandat échu), AG qui a désigné ce syndic, vous pouvez conterster toutes les AG qui suivent, 'en cascade' mais toujours dans les 2 mois, au motif que l'AG initiale étant irrégulière, donc la désignation du syndic qui sera annulée, toutes les AG qui suivent le seront aussi, puisque convoquées par une personne n'ayant pas qualité.
Vous avez suivi ?
Autrement dit, une "cascade" ne remonte pas, jamais, mais elle marche très bien dans la descente, ce qui est dans sa nature de cascade .....
"Et comment s'appelle cette procédure, ....."
"Action en désignation d'un administrateur provisoire pour un syndicat dépourvu de syndic".
C'est un peu long comme appellation, mais c'est celle prévue D.art.47, pourtant bien connue ..... |
Édité par - Gédehem le 16 oct. 2012 23:13:13 |
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Piovem
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Posté - 16 oct. 2012 : 23:44:32
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citation: Initialement posté par philippe388PIovem : vous pensez avoir tout bon; !!! continuez donc ainsi !! Bon, j'étais là pour discuter, avoir de bons tuyaux, du style de ce que vous m'annonciez pour la procédure rapide. Soit ils n'existent pas, ou bien vous vous défilez. Peut être les deux?  |
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Piovem
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7
Posté - 17 oct. 2012 : 00:00:20
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citation: Initialement posté par Gédehem
J'ai bien peur que ce ne soit pas la Cour de cass qui n'ai pas bien compris.... Ah, bon! On m'aurait menti? Alors que dire de ce que mon avocat (Docteur en Droit, svp) a mis dans sa requête?
L'annulation d'une assemblée générale qui désigne le syndic de copropriété produit
un effet rétroactif de sorte qu'est nulle la convocation à une assemblée générale
faite par le syndic dont la désignation est ultérieurement annulée.
> Cass. Civ. 3e : 8 juin 2011, pourvoi nº 10-20.231 P+B , cassation partielle
> Cass. Civ 3e, 9 sept. 2009 (pourvoi n° 08-10.365), cassation partielle ; publié au
Bull. Civ. III
citation: Initialement posté par Gédehem"Action en désignation d'un administrateur provisoire pour un syndicat dépourvu de syndic".
C'est un peu long comme appellation, mais c'est celle prévue D.art.47, pourtant bien connue .....
Encore faut-il que mon syndic soit déchu de son mandat par quelqu'un. Ce n'est pas l'AG qui l'a démis, ils ont voté pour lui, donc il peut continuer. Le seul qui trouve à redire sur la date c'est moi, donc il faut suivre la procédure.
A moins que l'échéance du contrat soit indiscutable et on puisse le faire valoir devant le tribunal. C'est cette procédure-là qui m'intéresse. Mais je continue à penser que l'AG doit être déclarée nulle avant toute chose. |
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Posté - 17 oct. 2012 : 08:40:32
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Piovem :" Bon, j'étais là pour discuter, avoir de bons tuyaux, du style de ce que vous m'annonciez pour la procédure rapide. Soit ils n'existent pas, ou bien vous vous défilez. Peut être les deux? "
Mais Piovem, aussi faut il que vous compreneiz ce que dit votre avocat !!!! et les intervenants qui ont écrit la même chose !
L'effet rétroactif ne conderne que la dernière nomination du syndic à l'AG que vous contesté !! C'est à dire que si le tribunall annulle cette AG 18 mois après votre saisine pour convocation illégale car hors mandat, cette SEULE élection n'est plus valable.
Mais cela ne concerne pas les années précédentes !!! le délai des 2 mois ayant été dépassé, vous ne pouvez aps revenir sur ces AG précédentes à cette dernière AG ! pas si compliqué pourtant.
IL n'existe pas de procédure rapide !! vous avez raté la demande de nomination d'un AJ que vous pouviez demander en tnat que copro. dès la date de fin de mandat car l'AG n'avait pas été convoquée !!!
Piovem : "A moins que l'échéance du contrat soit indiscutable "
Vous doutez même de cet argument ?? il suffit de lire le PV de la dernière AG pour connaitre la date de fin de mandat de votre syndic. Après cette date, votre syndicat est dépourvu de syndic, celui-ci n'a plus le droit de gérer votre SDC ET de convoquer une AG. C'est la case TGI et la nomination d'un AJ !!
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Gédehem
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Posté - 17 oct. 2012 : 09:29:13
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Piovem, en un mot comme en cent, ce n'est pas la Cour de Cass qui n'a pas compris, ni même votre avocat....
Philippe le précise : la rétroactivité s'entend sur le début de la sanction, le jugement serait-il pris 18 mois ou 2 ans plus tard.
L'AG du (mettons) 15 mai 2010 ayant été convoquée par un syndic dont le mandat était à échéance du 30 avril 2010 est nulle puisque convoquée par une personne n'ayant pas qualité.
Sanction/jugement en octobre 2012 : AG du 15 mai 2010 annulée, avec annulation rétroactive de toutes les décisions, dont le mandat donné au syndic ce 15 mai 2010.
D'où il en découle que, sous réserve que les AG suivantes (qui plus est si elles ont désignées à nouveau ce syndic) aient été elles aussi contestées dans les 2 mois (convocation irrégulière) par une action "en cascade".
La sansction sera aussi en "cascade" : l'AG /désignation du syndic le 15 mai 2010 étant annulée, tpoutes les AG suivantes contestées seront également annulées.
Il n'y a pas, HELAS, de procédure dite "urgente" en pareil cas !
Et c'est là un vice qui est préjudiciable à la bonne application des règles, donc au syndicat comme aux copropriétaires.
Pourquoi ?
Parce qu'en l'état, il n'est pas possible de dissocier "convocation à l'AG" de l'AG elle-même. Elles forment un tout.
Ce qui veut dire qu'une convocation irrégulière, ici par une personne n'ayant pas qualité (mandat échu), ne peut pas être contestée spécifiquement, par une action en référé par exemple.
Il faut attendre la tenue de l'AG pour la contester dans les 2 mois en raison de l'irrégularité de sa convocation.
Si l'action en référé ne demande que quelques jours, au plus 2 semaines, suffisant dans le cas de nos AG convoquées souvent 1 mois à l'avance, l'action en contestation d'AG, qui plus est devant un TGI, demande 18 mois à 2 ans, plus 1 an si l'une des partie fait appel.
Autrement dit c'est une histoire de procédure, mal adaptée à ce type de cas, "le temps de la copropriété n'étant pas celui de la justice".
PS : il faut espérer que votre avocat a pris soin de vérifier que le mandat du syndic était effectivement échu à la date d'envoi/norification des convocations de l'AG, ...... |
Édité par - Gédehem le 17 oct. 2012 09:36:26 |
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Piovem
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Posté - 17 oct. 2012 : 09:46:12
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citation: Initialement posté par philippe388Mais Piovem, aussi faut il que vous compreneiz ce que dit votre avocat !!!! et les intervenants qui ont écrit la même chose !
Mon avocat se base sur le fait que le syndic avait convoqué la dernière AG pour le 31 juillet, alors que son mandat était échu le 13.
En 2011 c'est la même histoire: AG le 13 juillet, mandat échu le 7 juillet
En 2010 le mandat allait jusqu'au 30 juin, l'AG a eu lieu le 7 juillet.
L'année précédente il n'y avait même pas de date d'échéance...
Si je le comprends bien, chaque AG sera annulée du fait que la précédente n'était pas non plus valable.
Mais ne vous en faites pas, ce n'est pas le seul argument, il y a aussi la question du compte séparé, jamais posée, la comptabilité et ses postes fantômes, les PV faux, etc. |
Édité par - Piovem le 17 oct. 2012 09:47:07 |
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Piovem
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Posté - 17 oct. 2012 : 09:56:49
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citation: Initialement posté par Gédehem
Piovem, en un mot comme en cent, ce n'est pas la Cour de Cass qui n'a pas compris, ni même votre avocat....
PS : il faut espérer que votre avocat a pris soin de vérifier que le mandat du syndic était effectivement échu à la date d'envoi/norification des convocations de l'AG, ...... Je sais pas, dégustez ce que dit mon avocat, peut-être que j'ai loupé un chapitre:
"Il faut donc prononcer l’annulation de l’AG 2012 et nommer un nouveau syndic (voir
point II infra).
Le problème est le même pour ce qui concerne l'année précédente. Le contrat du
syndic était échu depuis le 30/06/2011 et l'AG a été convoquée le 13/07/2011.
Il s’agit d’une nullité en «cascade» car si l’on remonte dans le temps, on constate
que l'AG 2010 du 7 juillet 2010, propose un contrat anti-daté, débutant le 30 juin
2010 et finissant le 30/06/11.
L'AG du 1 juillet 2009 propose un contrat sans date de début ni de fin et se trompe
sur la fin de l'exercice...
Et le contrat proposé à l'AG du 2 juillet 2008 ne propose pas de date du tout !
Par conséquent, un syndic irrégulièrement désigné, ne peut au surplus,
reproposer chaque année sa candidature. |
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Posté - 17 oct. 2012 : 10:23:24
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Piovem :" En 2011 c'est la même histoire: AG le 13 juillet, mandat échu le 7 juillet
En 2010 le mandat allait jusqu'au 30 juin, l'AG a eu lieu le 7 juillet."
Ce que vous exprimez ici prouve tout le contraire de vos affirmations précédentes. Vous parlez d'une AG convoquée après la fin du mandat de votre syndic, MAIS compte tenu du délai légal de 21 jours plus 2 à 4 jours d'envoi du courrier, votre syndic était encore syndic quand il a envoyé les convocations !!! et la loi n'interdit pas que l'AG est lieu après la date de fin de mandat.
Votre syndic n'était plus syndic le jour de l'AG, mais celui-ci ayant été renouvellé lors deec es AG? il n'y a rien d'illégal dans cette élection, comme pour la convocation !!
Vous fiates fausse route sur cet argument en annulation, et je doute que votre avocat ai pu zapper que votre syndic était encore en syndic de votre SDC le jour de l'envoi des convocs !!!
attention car vous allez être débouté ET aussi condamné si ovtre saisine part sur cet argument non recevable !!! |
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filomat
Contributeur vétéran
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 Posté - 17 oct. 2012 : 10:28:49
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J'ai du mal à suivre Piovem, mais ne confondez vous pas date d'envoi des convocations et date de tenue de l'assemblée générale ?
Le syndic doit envoyer les convocations tant qu'il est encore syndic (sinon la convocation n'est pas valable), mais l'assemblée peut se tenir alors qu'il n'est plus syndic.
Supposons que vous alliez voir un juge des référés pour dire que vous n'avez plus de syndic et demander la nomination d'un administrateur provisoire avec mission de convoquer une assemblée générale pour désigner le syndic, le juge va vous répondre que c'est déjà fait puisque votre ancien syndic a bien envoyé les convocations avant que son mandat ne soit échu ?
Pardon d'avance si, comme d'hab ... Je n'ai rien compris !
ps : je vois après coup que, pour une fois, je suis d'accord avec Philippe388 ... qui m'a "grillé" de 5 minutes ... Alors je fais des progrès, cette fois j'ai (peut-être) compris !
Vous pouvez éventuellement reprocher à votre syndicat d'avoir laissé votre copropriété sans syndic pendant un mois, si cela a eu des conséquences ? 
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 17 oct. 2012 10:45:19 |
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Gédehem
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Posté - 17 oct. 2012 : 11:35:08
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Dans la mesure où l'AG 2012 qui s'est tenue le 31 juillet a été convoquée au plus tard (mettons) vers le 1er ou 5 juillet, elle est valide.
Ces notification ont bien été faites par un syndic en cours de mandat, lequel est arrivé à échéance le 13 juillet.
Peu importe la date de tenue de l'AG elle-même : c'est la date de notification des convocation qui importe.
Même chose pour les années précédentes.
Si tel est effectivement le cas, il est surprenant que cet avocat ait embarqué Piovem dans une histoire perdue d'avance.
En particulier avec des références aux AG passées :
"Par conséquent, un syndic irrégulièrement désigné, ne peut au surplus, reproposer chaque année sa candidature."
Pas du tout, ce qui a été exposé plus haut : quand bien même une AG a été irrégulièrement convoquée, cette AG et les décisions prises sont valides, validées par le défaut de contestation dans le délai des 2 mois.
Autrement dit, ce syndic, sans doute désigné de façon folklorique dans les années passées, qui plus est au cours d'AG irrégulièrement convoquées, n'en est pas moins syndic dans la mesure où personne n'a contesté dans le délai prescrit ni les AG ni les désignations passées.
Lors de la notification le 1er ou 5 juillet 2012 des convocations pour une AG devant se tenir le 31 juillet 2012 ce syndic était bien "syndic", sans contestation possible, avec un mandat à échéance du 13 juillet.
Si tel est bien le cas, met avis que votre avocat ......
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Édité par - Gédehem le 17 oct. 2012 11:37:22 |
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Piovem
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15
Posté - 17 oct. 2012 : 12:24:17
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citation: Initialement posté par GédehemSi tel est effectivement le cas, il est surprenant que cet avocat ait embarqué Piovem dans une histoire perdue d'avance. Si tel est bien le cas, met avis que votre avocat ...... Mé alors, on ne peut plus croire en personne, tout "docteur en droit" qu'il est?
J'en viens à un point essentiel de toutes ces discussions: Les syndics peuvent faire n'importe quoi de nos copropriétés, ils ne risquent rien.
Pour ce qui nous concerne, notre AG annuelle devrait se tenir autour de la date du 19 juin. Que croyez-vous qu'il fait? Il déplace de plus en plus la date vers la période des vacances, comme ça peu de chances de trouver beaucoup de monde.
Enfin, tout de même, j'ai lu maintes fois dans ce forum que la date d'échéance d'un contrat de syndic était celle de la date anniversaire, alors si on change de version à chaque fois... c'est rien que pour m'embêter. |
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etc
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16
Posté - 17 oct. 2012 : 13:25:17
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Piovem
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17
Posté - 17 oct. 2012 : 13:32:13
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citation: Initialement posté par etccitation: Initialement posté par Piovem
Enfin, tout de même, j'ai lu maintes fois dans ce forum que la date d'échéance d'un contrat de syndic était celle de la date anniversaire
Champagne !!! D29: Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance,(maximum 3 ans) C'est probablement drôle, mais soit je dois être optimiste, soit je dois comprendre que tout cela ne sert à rien. Champagne pour qui? Moi ou le syndic?  |
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Gédehem
Pilier de forums
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18
Posté - 17 oct. 2012 : 14:21:49
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Champagne ... pour l'anniversaire !
Qui n'existe pas pour le mandat d'un syndic, lequel (le mandat) est à durée déterminée, 1, 2 ou 3 ans, dans ce dernier cas de date à date sans 1 jour de plus...
Autrement dit, il n'y a pas d'anniversaire pour un mandat de syndic. Il y a une durée imposée et donc une échéance 'couperet"..
Dans la mesure où votre syndic a bien convoqué une AG avant le terme de son mandat le 13 juillet (mettons vers le 1er juillet), cette dernière prévue le 31 juillet est valide de ce fait.
"Docteur en droit" ne veut rien dire en soi dans notre affaire.
S'il est pénaliste de renom ou spécialistes des affaires familiales, il peut ne rien entendre à nos histoires de copropriété.
Le petit jeune spécialisé "droit immobilier" est plus efficace que le "Dr en droit" spécialiste de la famille.
Quant aux syndics, c'est aux copropriétaires, informés par le CS, de leur "tenir les rênes", de les cadrer, de ne pas accepter n'importe quoi. S'ils laissent faire, à eux d'en supporter les conséquences.
S'ils valident majoritairement des pratiques illicites, elles sont "validées" pour eux.
Reste aux opposants et défaillants à contester devant un juge, sans oublier qu'il faut le faire pour de vrais motifs et dans le délai imposé des 2 mois. |
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Posté - 17 oct. 2012 : 16:59:39
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Piovem : avant de songer à changer de syndic, changer d'abord d'avocat !!!  |
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Piovem
Contributeur senior
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Posté - 17 oct. 2012 : 23:38:26
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citation: Initialement posté par philippe388Piovem : avant de songer à changer de syndic, changer d'abord d'avocat !!! Ne vous en faites pas, il reste une douzaine de griefs exploitables pour annuler l'AG, même si, j'admets, l'avocat n'est pas de la première classe... C'était bien de s'en rendre compte. Merci les amis! |
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