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 Posté - 22 nov. 2012 : 00:44:54
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Bonsoir
J'ai un petit dilemme concernant certains travaux relatifs aux garde-corps des fenêtres et balcons de notre immeuble. Il m'a été rapporté que certains garde corps étaient abimés (points de fixation dessoudés par exemple, ou garde corps du rez de chaussée cassé du fait les résidents se sont assis dessus à plusieurs)
Notre règlement de copropriété me parait contradictoire.
Un article 3 distingue les parties communes.
Il distingue les parties communes comme suit : "Toutes ces choses et parties communes, placées sous le régime de l'indivision forcée resteront toujours affectées à leur usage actuel, et appartiendront à chacun des propriétaires, dans la proportion où les charges seront supportées, en vertu de réparations propres, telles qu'elles figurent aux articles 6 et 7 ci-après".
Sachant que les articles en questions sont justement les tableaux de clefs de répartition des charges communes
Ce chapitre indique aussi "A titre énonciatif et non limitatif, elles [les parties communes] comprennent : " (....) "Les ornements extérieurs des façades de chaque bâtiment (à l'exception des fenêtres elles-mêmes, persiennes, et leurs accessoires, appuis de fenêtres)"
Ce qui implique que les garde-corps sont bien des parties communes et donc que la réparation devrait être supportées par la collectivité.
Un autre article, le 4, distingue les partie privées,, et indique "les cloisons intérieures avec leurs portes, les fenêtres, les persiennes, les portes palières"
Or à la fin du RC, je viens de tomber sur un article 4 bis "Droits et obligations des copropriétaires - Usage des parties privées"
Cet article indique que "chaque propriétaire est tenu de maintenir en bon état d'entretien sa fraction d'immeuble. Les réparations aux garde-corps, balustrades, balcons, persiennes, stores, jalousies, chassis, incombent à chacun des copropriétaires intéressés. Par contre l'entretien y compris la peinture des parties privées sus indiquées, vise l'aspect extérieur de l'immeuble, et, en conséquence, des mesure d'ensemble doivent être prises par l'assemblée des copropriétaires. Le montant des dépenses exposées fait l'objet d'une répartition comme s'il s'agissait de charges communes".
Dans ce dernier article il semble qu'un garde corps cassé soit du ressort du copropriétaire concerné, alors que si il s'agit d'entretien (je suppose la peinture ou nettoyage de ces gardes-corps) alors c'est du commun.
A votre avis, à qui incombe la réparation d'un garde corps cassé ?
Merci pour vos avis
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Posté - 22 nov. 2012 : 07:22:25
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un garde corps est toujours un sujet délicat surtout en cas de casse ou d'usure.
D'abord éliminons un point : l'entretien : antirouille, peinture sont du ressort du privatif (dans votre cas) à condition de rester dans l'harmonie de l'immeuble.
En cas de casse (non responsable : assis à plusieurs dessus) : il peut être du ressort de la communauté (le garde corps n'est pas un élément de décoration) car on se trouve dans le cas de la sécurité qui incombe au syndicat et de plus le changement (pas la réparation) d'un garde corps impose de le mettre à la norme du jour.
Par contre dans votre cas, il semblerait que le résident soit en cause pour "mauvaise utilisation" et dans ce cas, ce ne devrait pas être au syndicat de payer, mais au propriétaire, à condition qu'il y ait témoin pour prouver le fait. C'est un peu le même cas qu'une vitre dans un hall d'entrée.
PS : appui de fenetre et garde corps sont réputées être la même chose si l'appui de fenetre (décoratif) correspond en hauteur et écartements à un garde corps (sécurité). Il faut vérifier ce point.  |
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 2
 Posté - 22 nov. 2012 : 19:15:29
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Vous écrivez le « garde corps n'est pas un élément de décoration »
C’est aussi un élément de décoration dans la mesure ou il s’agit de fer forgé avec des ornements, et ce même si il sécurise la fenêtre ou le balcon.
Si on considère, comme vous l’indiquez, que la fonction première d’un garde corps est la sécurité, on peut exclure ce dernier des ornements extérieurs évoqués pour les parties communes.
Il n’y a alors plus de confusion dans notre RC.
Le garde-corps est indiqué littéralement dans l’article 4 bis, qui décrit les parties privées.
Et comme dans notre cas, il n’est pas vraiment question de remplacer des garde-corps mais bien de les réparer, cela n’a donc rien à voir avec de l’entretien. Il serait improbable de pouvoir retrouver ce type de garde-corps forgé à l’identique par ailleurs.
Vous semblez dire que le principe de « sécurité » rend ces réparations collectives.
C’est donc en contradiction avec notre RC.
A priori, cela concerne 6-7 copropriétaires sur 28 (dont ceux du rez de chaussée)
Sur le sujet de la responsabilité de la casse (vandalisme ou usure), j’ai bien un témoin ayant vu des gens assis sur la balustrade, mais difficile de savoir si c’était avant ou après la vente du logement (et donc peut-être avec des locataires dans ce dernier cas). Sans compter que le témoin en question n’aura pas forcément envie de se fâcher avec son voisin… Chercher la responsabilité des uns ou des autres risquerait de devenir problématique car c’est un sujet à polémiques sans avoir de faits précis.
Que dire de ceux, qui, aux étages supérieurs, ont pu fragiliser leur garde-corps avec des pots de fleurs avec arrosage, pourtant aussi interdits par le RC.
Un appui de fenêtre n’a rien à voir avec un garde-corps. ;-)
Un garde-corps est une rambarde, alors qu’un appui de fenêtre est une pièce de maçonnerie placée en bas de la fenêtre. Les deux peuvent avoir une fonction décorative.
Je vais faire venir des ferronniers pour obtenir des devis, mais il faut que je sois clair avec les gens au niveau du règlement de ces travaux…
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Posté - 22 nov. 2012 : 19:34:36
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un appui de fenetre ce peut etre aussi un élément de fer forgé sur lequel on s'appuie pour regarder les gens passer dans la rue... mais en même temps cet appui peut servir de garde corps pour éviter que le corps ne tombe dans la rue...
dans la partie privative, c'est l'entretien qui est prévu. Là vous aprlez de réparation d'un élément de sécurité, c'est pourquoi je pense qu'il est collectif car le syndicat doit faire en sorte que chacun soit en sécurité... |
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4
Posté - 22 nov. 2012 : 20:37:48
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nous ne sommes pas d'accord sur la définition d'un appui de fenêtre. un garde fou, garde corps, rambarde sont ce que vous indiquez comme "appui" pour empêcher qu'une personne ne bascule dans le vide. mais ce n'est pas bien grave :-)
si le garde-corps est considéré comme une partie privative, j'imagine que c'est comme tout autre élément privatif, et c'est au copropriétaire concerné d'en faire son affaire.
c'est comme si vous me disiez que parce qu'un élément privatif (genre un ballon d'eau chaude ou une fenêtre descellée) présente un danger pour la sécurité du copropriétaire, c'est au syndicat de payer.
En fait toute la question réside dans ce qui est considéré comme privé de ce qui est considéré comme commun. |
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Gédehem
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Posté - 22 nov. 2012 : 21:50:54
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Il faut se référer à L.art.2 et art.3 : les gardes-corps comme les rambardes des balcons ne sont pas précisés dans les parties communes de votre RDC.
En revanche ils semblent l'être dans les parties privatives.
Il ne devrait y avoir aucun ambiguité quant à leur entretien.
S'agissant d'éléments de la façade de l'immeuble, et bien que ce soit privatifs, les travaux peuvent être décidés par une AG.
Voir si une clause de votre RDC ne mentionne pas de cas. La répartition peut être aux tantièmes (si c'est prévu) ou alors à l'unité ou metre linéaire selon le cas s'agissant de privatif. |
Édité par - Gédehem le 22 nov. 2012 21:53:06 |
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6
Posté - 23 nov. 2012 : 00:10:10
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Je ne suis pas certain de vous suivre.
Mon problème initial résultait d'une ambiguïté sur les garde-corps comme partie commune ou privative, car je les classais dans "les ornements extérieurs des façades"
L'intervention de rambouillet ayant levé cette contradiction, j'imagine qu'il suffit que le devis intègre le coût par appartement, et chaque copropriétaire concerné paiera la réparation de son garde-corps.
J'imagine qu'une AG décidant ces travaux aurait juste pour fonction d'imposer à ces copropriétaires de réaliser les travaux |
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Gédehem
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Posté - 23 nov. 2012 : 12:11:29
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"Je ne suis pas certain de vous suivre. "
Nous l'avions compris : c'est le cas à chacune de vos interrogations ! 
Un "ornement de façade" est un élément décoratif, type rosace, fausse colonne, etc ...
Un garde-corps comme une balustrade est un élément de sécurité. Comme le sont des volets ou des fenetres, qui ont aussi une utilité fonctionnelle, ils ne sont pas pas là uniquement pour "faire joli" (ornement).
N'étant pas compris dans les parties communes précisées au RDC, puisqu'étant à l'usage exclusif du lot considéré, ces gardes-corps sont privatifs.
Toutefois, dans la mesure où ils touchent à l'aspect extérieur de l'immeuble, de sa façade, et surtout qu'ils sont fixés dans la maçonnerie, il peut y avoir une ambiguité sur leur classification.
En effet, même si le RDC ne le précise pas, le 'dormant' d'une fenetre est estimé par la jurisprudence "commun" au motif qu'il est fixé dans la maçonnerie et que de ce fait il lui est indivisible.
Si la fenetre elle-même, privative, est à charge du copropriétaire, le dormant, comme les éventuelle fuite qu'il peut générer, sont à charge du syndicat.
Ce que semble préciser l'art.4-bis de votre RDC : quand bien même ces gardes-corps seraient privatifs, " .... l'entretien y compris la peinture des parties privées sus indiquées, vise l'aspect extérieur de l'immeuble, et, en conséquence, des mesure d'ensemble doivent être prises par l'assemblée des copropriétaires. Le montant des dépenses exposées fait l'objet d'une répartition comme s'il s'agissait de charges communes".
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Posté - 23 nov. 2012 : 13:44:08
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citation: c'est le cas à chacune de vos interrogations !
Et pourtant, je fais des efforts...
Nous sommes entièrement d'accord sur la fonction principale d'une balustrade.
Par contre, la jurisprudence "commun" que vous évoquez me parait tirée par les cheveux
Si il suffit de dire qu'un élément fixé dans la maçonnerie le rend indivisible, et donc commun, vous pouvez y caser à peu près tout (à commencer par les cloisons privatives).
Il n'y a que les pots de géranium qui y échappent
D'ailleurs, si vous remplacez une fenêtre (en respectant la destination de l'immeuble et avec les autorisations), c'est à votre charge, que ce soit une dépose totale ou pas (c.a.d avec ou sans le dormant)
Après, que le syndicat des copropriétaires soit solidaire des infiltrations (DDE) liées aux dormants et à l'étanchéité verticale, par exemple, est une autre histoire. (dans la mesure ou le remplacement de ces dormants a été approuvé)
L'aspect n'est pas touché car ces problèmes à réparer ne se remarquent pas extérieurement (hormis au rdc sur cour).
Pour un point d'attache dessoudé par exemple, il en reste 3 qui tiennent le garde corps.
Dans d'autres cas, c'est juste un élément de la rambarde qui est dessoudé mais qui ne remet pas en question la sécurité.
Le seul garde corps entièrement tombé est celui du rdc sur cour. Difficile de se tuer avec le haut de la rambarde à 1m20 (d'autant que c'est très certainement le fait de s'être assis dessus qui l'a cassé.)
Impliquer la copropriété est aussi une manière de déresponsabiliser la personne qui par négligence ou ignorance, a provoqué ces dégâts.
Et si vous me citez l'entretien de l'art 4.bis (l'aspect extérieur concerne davantage la peinture pour moi), il est clairement indiqué juste avant:
"Les réparations aux garde-corps, balustrades, balcons, persiennes, stores, jalousies, chassis, incombent à chacun des copropriétaires intéressés"
Je vois mal ce que je pourrais répondre aux 21 autres copropriétaires qui me demanderaient pourquoi j'ai fait passer ces travaux en charges générales.
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Édité par - Longshot le 23 nov. 2012 13:45:38 |
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Gédehem
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Posté - 23 nov. 2012 : 14:57:53
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Vous leur répondrez qu'il en est ainsi prévu au RDC, convention qui fait la loi entre vous tous. 
La seule question qui se poserait éventuellement : "Quelle compétence du syndicat sur des travaux qui concernent des éléments privatifs "
(Compétence du syndicat limitée aux choses communes)
Votre RDC donne la réponse en son art. 4 bis : "..... en conséquence, des mesure d'ensemble doivent être prises par l'assemblée des copropriétaires..."
L'AG du syndicat est bien compétente pour statuer sur des travaux "garde-corps" et autres éléments privatifs touchant la façade de l'immeuble.
Ce à quoi il est précisé :
"Le montant des dépenses exposées fait l'objet d'une répartition comme s'il s'agissait de charges communes".
Fermez le ban !
A la différence de la répartition de l'eau froide (autre sujet) où la clause de votre RDC ne peut être mise en œuvre en raison de l'absence de compteurs divisionnaire dans tous les lots (pas de répartition mixte possible), la clause que vous rapportez ici est nette et claire.
Accessoirement notez que de nombreux RDC lient les travaux communs d'entretien/ravalement des façades et ceux d'entretien sur les éléments privatifs attachés aux lots (volets, fenetres, appuis divers, balustrades, etc ), le tout étant constitutif et de façon indivisible de "la façade de l'immeuble".
Votre RDC est dans ce sens :
"".....chaque propriétaire est tenu de maintenir en bon état d'entretien sa fraction d'immeuble. Les réparations aux garde-corps, balustrades, balcons, persiennes, stores, jalousies, chassis, incombent à chacun des copropriétaires intéressés. Par contre l'entretien y compris la peinture des parties privées sus indiquées, vise l'aspect extérieur de l'immeuble.... "
Comme souvent, le principe général ("chaque copropriétaire est tenu ...."...), suivi de la règle dérogatoire ..." (par contre ......") lorsque ces travaux d'entretien concernent l'aspect extérieur de l'immeuble. |
Édité par - Gédehem le 23 nov. 2012 15:14:30 |
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Posté - 23 nov. 2012 : 20:59:40
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Les mesures d'ensemble sont justifiées lorsque l'apparence extérieure de l'immeuble peut être affectée, ce qui n'est pas le cas.
Ces garde-corps sont des parties privatives pour lesquels le responsable des réparations est indiqué clairement dans le RC :
"Les réparations aux garde-corps, balustrades, balcons, persiennes, stores, jalousies, chassis, incombent à chacun des copropriétaires intéressés"
Le "par contre" indique seulement la distinction à faire entre entretien et réparation, en français dans le texte.
Donc si l'aspect extérieur est affecté (ou qu'il s'agisse de peinture) c'est de l'entretien, à décider ensemble et payé collectivement, j'en conviens.
Si il s'agit de réparations (qui n'affectent pas l'aspect extérieur), la première phrase du 4bis est claire.
Au mieux je peux tenter de négocier un meilleur prix pour chacun en regroupant ces travaux.
(Je n'y ai pourtant aucun intérêt personnel, puisque je suis moi-même concerné par un élément dessoudé de mon garde corps) |
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Gédehem
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Posté - 24 nov. 2012 : 12:00:51
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C'est ce que nous disions dans d'autres sujets, qui se retrouve ici : que venez-vous chercher sur UI alors que vous avez vos propres réponses et vos certitudes, tout avis ou démonstration contraire étant aussitôt retoqué ?
Si les gardes-corps foutus, cassés, rouillés et autres, que vous avez avec d'autres constaté de l'exterieur n'affectent pas l'aspect extérieur de l'immeuble, son harmonie, faites comme vous l'entendez, et vogue la galère !
C'est une constante ici comme ailleurs : il y a ceux qui s'interrogent et attendent un avis étayé extérieur, il y a ceux plein de certitudes qui n'attendent que leur confirmation, les divergences étant balayées.
Une dernière tentative sur votre clause RDC :
1/- ""chaque propriétaire est tenu de maintenir en bon état d'entretien sa fraction d'immeuble. Les réparations aux garde-corps, balustrades, balcons, persiennes, stores, jalousies, chassis, incombent à chacun des copropriétaires intéressés. "
Il s'agit ici de la "classique" clause d'entretien/réparation sur les parties privatives indiquées, entretien courant qui intervient selon le cas, à la diligence et à la charge de chacun.
2/ -Par contre l'entretien y compris la peinture des parties privées sus indiquées, vise l'aspect extérieur de l'immeuble, et, en conséquence, des mesure d'ensemble doivent être prises par l'assemblée des copropriétaires. Le montant des dépenses exposées fait l'objet d'une répartition comme s'il s'agissait de charges communes".
Cette seconde partie traite de ces même parties privatives en ce qu'elles touchent globalement à "l'aspect extérieur de l'immeuble".
C'est ce critère seul qui entre en ligne de compte.
Le sydicat n'a pas compétence pour statuer sur les parties privatives. D'où la difficulté que nous savons pour obliger un copropriétaire (il est "tenu") à réaliser des travaux privatifs. Pas ou peu de moyen.
Reste la question de "l'aspect extérieur de l'immeuble", élément conventionnel qui donne compétence au syndicat pour statuer sur les parties privatives (et donc obliger ces travaux), travaux privatifs alors décidés par le syndicat, .... mais répartis "comme s'il s'agissait de charges communes".
Votre clause de RDC traite des 2 cas.
Pour "imposer" l'entretien et la réfection des gardes-corps et autres éléments privatifs (demain les volets ?) touchant la façade et préserver "l'aspect extérieur de l'immeuble", il faut en passer par le point 2 de la clause, donc une décision d'AG, les travaux étant répartis aux tantièmes.
Ce à quoi vous allez encore répondre ...: "Oui mais le RDC ......" |
Édité par - Gédehem le 24 nov. 2012 16:24:08 |
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Posté - 25 nov. 2012 : 14:34:24
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citation: que venez-vous chercher sur UI alors que vous avez vos propres réponses et vos certitudes, tout avis ou démonstration contraire étant aussitôt retoqué ?
Je suis venu lever une ambiguïté sur le côté privatif ou commun des garde-corps.
Ce qui a été fait.
Ensuite, c'est vous qui êtes allé affirmer dans un second temps que je devais faire payer tout le monde alors qu'il est clairement indiqué le contraire.
En matière de certitude et de démonstration contraire, je vous retourne la question.
citation: il y a ceux plein de certitudes qui n'attendent que leur confirmation, les divergences étant balayées.
C'est inexact.. Si j'avais des certitudes, je ne poserais pas de question et je ne changerais pas d'opinion. Au départ, je suis venu en pensant que c'était collectif (vous suivre m'arrangerait financièrement). Excusez moi de ne pas accueillir benoitement tous les avis qui me sont donnés. Comme vous l'avez écrit plusieurs fois, je suis syndic, et je devrais connaitre les lois....Ce n'est pas comme si il n'y avait pas de points de droit litigieux ou de jurisprudence sur des nombreux sujets 
[mode jokari on]
Sur certains forum, certains intervenants réguliers peuvent avoir l'impression d'être au milieu de leur jungle, et tout contradicteur est gentiment moqué lorsqu'il a l'outrecuidance de résister à de vieilles certitudes.
[mode jokari off] 
Votre argumentation tient désormais dans la capacité du SDC a "imposer" ces travaux de réparation des garde-corps. Ce problème se poserait dans tous les cas si des copropriétaires ne voulaient pas participer, et entrainerait de facto une procédure TGI (ce qui est à éviter). (et même si vous auriez potentiellement "plus de chances" de le faire appliquer avec un vote en AG)
Ce n'est pas le cas, puisque les gens sont disposés à assumer ce genre de travaux, au même titre qu'ils remplaceraient une fenêtre menaçant de tomber. Ce n'est pas parcequ'une AG le leur imposerait, que ça signifierait que ces travaux sont à la charges des autres copropriétaires. |
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Gédehem
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Posté - 25 nov. 2012 : 14:41:55
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"Ce n'est pas parcequ'une AG le leur imposerait, que ça signifierait que ces travaux sont à la charges des autres copropriétaires."
Avec le problème de la compétence du syndicat limité aux parties communes.
Une AG ne peut en aucun cas statuer sur des parties privatives, d'oùm la limite de clauses RDC dans ce sens.
La seule façon d'imposer des travaux, à tous ou à certains, c'est de mettre en avant "l'aspect extérieur de l'immeuble".
La répartition sera entre tous ceux ayant un balcon, des gardes corps, etc ....
A défaut vous (le syndicatà êtes de fait paralysé. |
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