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challand
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 Posté - 03 déc. 2012 : 14:10:02
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Lors de la réfection de la façade, il y a quelques années de cela, les bavettes (provisoires soit disant) de fenêtres ont été mal posées et sans relevés. Plus précisément à plat, voire à l'envers, et collées à la silicone. À l'origine, avant le ravalement et la pose des plaques de protection, les bavettes d'origine étaient posées avec une pente correcte, avaient des relevés et passaient sous la goutte du montant inférieur du cadre.
Résultat : la plus part des bavettes retiennent l'eau de pluie. L'eau stagnante finit par s'infiltrer dans le dormant en bois de la fenêtre, le joint en silicone étant insuffisamment haut. A la longue, il y aura DDE par infiltration dans le dormant . Le cas des bavettes est connu du syndic et du CS, à moins que cela n'aie été oublié   !
Si la fenêtre est bien citée comme privative, il n'est rien dit de la bavette en métal.
- La bavette est-elle privative ou commune ?
J'aimerai savoir ce qu'il en est, des DDE risquant de se produire dans peu de temps. J'ai même vu un cas ou le copropriétaire n'ayant pas remplacé ses joints cuits par la chaleur avait de belles infiltrations(la largeur des fenêtres jusqu'au sol, des mouches mortes sous les tablettes !) sur ses 2 fenêtres orientées à l'ouest, sa bavette étant bien posée avec une pente correcte. Il s'attendait à ce que la copropriété lui paye ses fenêtres sous le prétexte que l'entreprise chargée du ravalement avait oublié de lasurer ses fenêtres !
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Édité par - challand le 04 déc. 2012 12:18:22 |
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Louis92
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 Posté - 05 déc. 2012 : 21:36:44
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Pour susciter des réponses, des précisions sur ces bavettes seraient utiles :
- sont-ce des tôles quasiment à plat (à la petite pente près vers l'extérieur) appelées ailleurs couvertines et qui se terminent par un larmier-goutte d'eau en façade ?
- sont-ce des tôles qui restent dans le volume global de la fenêtre pour jouer un rôle de larmier-goutte d'eau pour la fenêtre ?
Cdlt. Louis92. |
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challand
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Posté - 05 déc. 2012 : 23:13:14
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citation: Initialement posté par Louis92
- sont-ce des tôles quasiment à plat (à la petite pente près vers l'extérieur) appelées ailleurs couvertines et qui se terminent par un larmier-goutte d'eau en façade ?
Je pencherai pour la répone a): la tole unique est juste pliée pour faire le larmier-goutte. Exactement à plat, un travail d'orfèvre  , voire en léger dévers  … Aucune pente.
De quoi faire rire un aveugle !
Bien sur, pas d'appui de fenêtre.
Ci-dessous les photos, on voit bien la tôle qui prend place juste sous la goutte du dormant, des relevés en silicone  :
Merci de vous lancer. J'aurais penché pour commun, mais si rien ne bouge je finirai par le traiter comme partie privé.
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Édité par - challand le 05 déc. 2012 23:14:27 |
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Louis92
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Posté - 06 déc. 2012 : 10:57:17
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Ce que vous appelez bavette, je l'appelle couvertine. Cette tôle sert principalement à faire écouler l'eau bien en avant de la façade de façon à protéger celle-ci des salissures qui, sinon, ne manqueraient pas d'y couler.
De par leur fonction, ces bavettes-couvertines sont des parties communes. Vérifiez ce que dit votre règlement de copropriété à ce sujet et si, comme généralement, il classe en parties communes les éléments non listés explicitement.
100 % de chaque bavette-couvertine a été remplacée lors du ravalement : l'entreprise ne peut pas se retrancher sur une responsabilité antérieure. Il ne coûterait rien de mettre en cause l'entreprise (ou son assurance) : juste une LRAR du syndic. Il serait d'ailleurs pertinent de le faire avant que les dégâts soient plus importants : l'assurance de l'entreprise auraient une ardoise moins importante et pourrait répondre plus honnêtement. La LRAR ne doit pas oublier les cas où le dégât n'est pas encore significatif mais le deviendra.
Cdlt. Louis92. |
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challand
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Posté - 06 déc. 2012 : 11:51:13
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citation: Initialement posté par Louis92
Ce que vous appelez bavette, je l'appelle couvertine.
Effectivement cela correspond.
citation: Initialement posté par Louis92
De par leur fonction, ces bavettes-couvertines sont des parties communes. Vérifiez ce que dit votre règlement de copropriété à ce sujet et si, comme généralement, il classe en parties communes les éléments non listés explicitement.
Fenêtres ( et portes-fenêtres) et appuis sont listés comme partie privatives. Mais il n'y a pas d'appui !
Le RDC étant muet sur ce terme (bavette ou couvertine), et non limitatif sur les parties communes, noir sur blanc en toutes lettres, je fait le même raisonnement que vous : situé à l'extérieur, c'est une partie commune. Le RDC étant explicite sur le point suivant tout ce qui se trouve à l'intérieur du lot. Au demeurant, cet élément est essentiel à la conservation des éléments isolants du mur porteur.
citation:
Il serait d'ailleurs pertinent de le faire avant que les dégâts soient plus importants : l'assurance de l'entreprise auraient une ardoise moins importante et pourrait répondre plus honnêtement.
Le cas a été traité de la façon suivante, correcte ou pas : d'un commun accord, l'entreprise a abandonné le chantier, les 20kE restants n'ont pas été soldés. Le syndic a envoyé un LRAR à l'entreprise pour le lui signifier. Le syndicat ne voulait pas que l'assurance de l'entreprise intervienne et que l'entreprise se fasse des couilles en or une seconde fois sur le dos de l'assurance.
Maintenant ce sera l'assurance du syndicat qui interviendra ! J'avais moi-même remis un peu de silicone dans les angles. Donc au CS de se remuer et de titiller le syndic afin qu'il agisse. La motivation est bien là quand il y a de gros travaux : la commission touchée est un moteur puissant.
Mais pour une vingtaine de couvertines, à 100 euros pièce, ce n'est pas rentable !
Question en cas de dégât des eau intérieur, qu'en est-il de la responsabilité du syndicat et du syndic ? |
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Louis92
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Posté - 06 déc. 2012 : 12:28:16
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Le syndicat ne peut s'exprimer que par une AG. Je suppose que c'est une AG qui a décidé de laisser la mal-façon en l'état. Le syndicat est donc responsable des dégâts consécutifs à cette décision. Le contrat d'assurance de votre copropriété garantit-il un risque (la mal-façon) que votre copropriété s'est opposée à éliminer ? Autant que je sache, un assureur ne garantit pas les dommages qui sont quasi-certains du fait d'une anomalie de comportement.
L'AG a pris un risque à l'époque. Au vu des dégâts survenus, peut-être que les copropriétaires réagiraient autrement aujourd'hui. Je suggèrerais donc une résolution AG pour remplacer ces bavettes-couvertines. Le syndic devrait de lui-même proposer cette résolution. Le CS aussi. S'ils ne le faisaient pas, il vous resterait à en demander la mise à l'ordre du jour de l'AG (avec fourniture de devis).
L'AG a pris un risque à l'époque. Le syndic devait souligner ce risque (devoir de conseil), s'il ne l'a pas fait, il peut être mis en cause.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 06 déc. 2012 12:31:12 |
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challand
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Posté - 06 déc. 2012 : 14:21:37
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Merci Louis92 pour votre réponse. Je pensais faire une bavette moi-même. J'ai pris un contact avec une entreprise, cette approche est plus sure et positive.. J'attend le RDV avec le maître d'oeuvre.
Pour le reste, il me faut fouiller les CR, donc pour l'instant je ne sais pas. |
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challand
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Posté - 07 déc. 2012 : 17:43:54
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J'ai pu faire le point avec un artisan. On a donc laissé des copropriétaires changer des fenêtres sans les mettre en garde, car une fois la nouvelle fenêtre posée, l’étanchéité ne peut plus être garantie, voire les photos, sinon avec du silicone (investissez ... ).
Pourtant le syndic savait que les bavettes-couvertines n'étaient pas conformes.
Ce n'est pas très sérieux tout cela. |
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challand
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Posté - 08 déc. 2012 : 20:01:10
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citation: Initialement posté par Louis92
Le syndicat ne peut s'exprimer que par une AG. Je suppose que c'est une AG qui a décidé de laisser la mal-façon en l'état. Le syndicat est donc responsable des dégâts consécutifs à cette décision. Le contrat d'assurance de votre copropriété garantit-il un risque (la mal-façon) que votre copropriété s'est opposée à éliminer ? Autant que je sache, un assureur ne garantit pas les dommages qui sont quasi-certains du fait d'une anomalie de comportement.
L'AG a pris un risque à l'époque. Au vu des dégâts survenus, peut-être que les copropriétaires réagiraient autrement aujourd'hui. Je suggèrerais donc une résolution AG pour remplacer ces bavettes-couvertines. Le syndic devrait de lui-même proposer cette résolution. Le CS aussi. S'ils ne le faisaient pas, il vous resterait à en demander la mise à l'ordre du jour de l'AG (avec fourniture de devis).
J'ai examiné les CR d'AG :
- Une unique décision a été prise, celle d'acter de l'arrêt des travaux par l'entreprise, donc envoi d'un LRAR. Noir sur blanc.
- Par contre, la décision de prendre à notre charge les dommages éventuels ou de ne pas activer l'assurance n'a pas été à l'ordre du jour et ne figure pas dans le CR. Absence complète !
- Quant à une résolution avec un devis bien établi, oui c'est certain. Faudrait-il avoir 2 devis? Combien de temps le syndicat peut-il faire trainer cette affaire ?
citation: Initialement posté par Louis92
L'AG a pris un risque à l'époque. Le syndic devait souligner ce risque (devoir de conseil), s'il ne l'a pas fait, il peut être mis en cause.
Silence total à ce sujet de sa part. Par contre, il a bien souligné le risque qu'il y avait avec les gardes-corps privatifs non entretenus, et qu'il fallait faire absolument quelque chose. Par contre en ce qui concerne le cas exposé, certaines personnes du CS étaient d'accord de prendre ce risque. Mais rien d'écrit à priori, dans les CR d'AG, aucune trace n'indique que cette décision a été prise formellement !
Autant dire l'importance de l'ordre du jour quant à ce genre de situation pour tout soit bien clair sur la durée.
Texte soumis :
reprise du grésé système x :
L'assemblée constate que les travaux arrêtés par l'entreprise y à l'automne z n'ont pas repris et décide de lui envoyer un courrier actant cet arrêt des travaux de réfection des façades.
Le projet soumis au vote obtient :
Cette décision sera prise à la majorité de l'article 24 des tantièmes ( CHARGES GENERALE )
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Louis92
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Posté - 08 déc. 2012 : 22:03:48
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challand a écrit : citation: Par contre, la décision de prendre à notre charge les dommages éventuels ou de ne pas activer l'assurance n'a pas été à l'ordre du jour et ne figure pas dans le CR. Absence complète !
Ce n'est pas surprenant mais ce n'est pas gênant du tout puisque la conséquence (défaut d'étanchéité) de la décision est avérée.
puis citation: Quant à une résolution avec un devis bien établi, oui c'est certain. Faudrait-il avoir 2 devis? Combien de temps le syndicat peut-il faire trainer cette affaire ? Si vous craignez que syndic ou autre se débrouillent pour que ce dossier reste bloqué, c'est à vous de consulter 2 entreprises et d'envoyer les 2 devis par LRAR pour mise à l'ordre du jour de l'AG. En effet, si vous n'envoyez qu'un seul devis le syndic ou quelqu'un d'autre pourra faire reporter la décision par les copropriétaires pour "absence de mise en concurrence".
Cdlt. Louis92. |
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challand
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Posté - 08 déc. 2012 : 22:18:15
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Merci Louis92 pour la précision. Je tenterai d'avoir une seconde entreprise. En ce moment sous 1 m de neige, c'est un peu difficile, mais il y aura bien un redoux. Et si la seconde entreprise n'est pas agrée copropriété, cela pose-t-il un problème rédhibitoire ? En effet, on a beau dire que c'est pour une copropriété, l'entreprise n'est pas forcément assurée. Je suppose donc qu'il est vivement conseillé de joindre les certificats d'assurance aux devis pour éviter d'être contré. |
Édité par - challand le 08 déc. 2012 22:19:04 |
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Louis92
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Posté - 08 déc. 2012 : 23:47:01
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"entreprise agrée copropriété" ? cela est une nouveauté sur UI et ailleurs !
Certes, il faut éviter que de multiples entreprises différentes se succèdent sur un même équipement d'une copropriété mais pas ce souci ici : il s'agit d'effectuer un travail qui doit tenir plus de 10 ans.
Certificat d'assurance, oui et de préférence pas chez le même assureur que la copropriété + la compétence dans le domaine.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 08 déc. 2012 23:47:42 |
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challand
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Posté - 09 déc. 2012 : 12:31:38
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citation: Initialement posté par Louis92
"entreprise agrée copropriété" ? cela est une nouveauté sur UI et ailleurs !
C'est pourtant le genre de propos que l'on nous tenait. Propos commerciaux et rassurants, même si imprécis. Il n'est pas interdit à un syndic d'être imaginatif. Y aurait-il eu confusion avec le fait d'être assuré ? Le mot certification n'a jamais été utilisé. On aurait pu parler de « Qualibat » ou autre.
Bref, c'était pour la petite histoire.
citation:
Certes, il faut éviter que de multiples entreprises différentes se succèdent sur un même équipement d'une copropriété mais pas ce souci ici : il s'agit d'effectuer un travail qui doit tenir plus de 10 ans.
Bien entendu. Nous avons 2 types de façades, une partie isolée avec des plaques de mousse de polyuréthane plus plaques de protection plus grésé (repeint  ) et une partie isolée avec de la laine de verre plus bardage métallique. Les entreprises maitrisant les 2 techniques sont plus difficiles à trouver que celles maitrisant une seule. Bien sur cas exceptionnel. |
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challand
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Posté - 04 mai 2013 : 13:23:07
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Les bavettes ont été mises place en 2007, non conformément au DTU, parce que les plaques de protection de l'isolation ont été posées au raz de la goutte des fenêtres. Je rappelle que l'entreprise B a abandonné les travaux, la copropriété l'empêchant de faire fonctionner son assurance en l'assignant.
Quelque chose justifierait-il que l'on attende les calendes genre 2017, on va bientôt pouvoir parler de calendes françaises(!), à tel point qu'une fenêtre, privative, d'un lot au rez-de-chaussé commence à pourrir ? Et c'est c'est visible, puisque donnant sur l'allée d'accès.
L'entreprise B. n'ayant pas été payée en totalité, ne serait-il pas possible de faire rendre ces bavettes plus conforme au DTU, faire preuve ainsi d'un minimum de correction envers les copropriétaires concernés ?
Merci d'avance pour vos réponses.
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sparte
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 Posté - 05 mai 2013 : 14:26:22
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Il y a quelque chose qui m'échappe dans la façon dont votre dossier a été traité...
Vous avez décidé d'assigner et de ne pas faire jouer la décennale ( une DO avait-elle été souscrite?).
Et cela traîne depuis 2007!
Si assignation il y a, quid de l'expertise ordonnée par le juge?
Que dit votre avocat?
Réunissez vous autour d'une table pour en parler avec lui, tout cela ressemble a du grand n'importe quoi. |
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