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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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zaroc
Contributeur senior
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 Posté - 04 déc. 2012 : 23:11:17
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Je suis effaré par un projet de résolution proposé pour notre prochaine AG par le syndic, qui revient pratiquement à lui donner un blanc-seing si cette résolution était adoptée. Ci-dessous texte de la résolution qui fait référence à la loi de 85 modificative de la loi de 65 et plus précisément, à mon avis , à l'article 18 de la loi de 65 qui dit textuellement "Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale,etc" ce qui, selon ma compréhension, permettrait par une délibération spéciale de l'AG de voter pratiquement n'importe quoi!
Texte de la résolution proposée : "L'AG fixe le montant maximum des dépenses , par intervention, que le syndic est autorisé à engager entre deux assemblées générales sur accord du CS pour l'entretien de l'immeuble et hors budget de fonctionnement à la somme de..."
A mon humble avis le syndic n'a le droit d'engager que le budget ( pour opérations courantes ) + les travaux votés en AG + à son initiative les travaux urgents à condition de respecter la loi. Ai je raison?merci
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nefer
Modérateur
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Posté - 04 déc. 2012 : 23:35:50
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citation: Initialement posté par zaroc
Je suis effaré par un projet de résolution proposé pour notre prochaine AG par le syndic, qui revient pratiquement à lui donner un blanc-seing si cette résolution était adoptée. Ci-dessous texte de la résolution qui fait référence à la loi de 85 modificative de la loi de 65 et plus précisément, à mon avis , à l'article 18 de la loi de 65 qui dit textuellement "Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale,etc" ce qui, selon ma compréhension, permettrait par une délibération spéciale de l'AG de voter pratiquement n'importe quoi!
Texte de la résolution proposée : "L'AG fixe le montant maximum des dépenses , par intervention, que le syndic est autorisé à engager entre deux assemblées générales sur accord du CS pour l'entretien de l'immeuble et hors budget de fonctionnement à la somme de..."
A mon humble avis le syndic n'a le droit d'engager que le budget ( pour opérations courantes ) + les travaux votés en AG + à son initiative les travaux urgents à condition de respecter la loi. Ai je raison?merci
en réalité la formulation devrait être:
"Montant au delĂ duquel la consultation du CS est obligatoire"
Il ne s'agit pas d'engager des dépenses hors budget prévisionnel, mais de consulter le CS pour des dépenses d'entretien courant qui sont d'un montant supérieur à .....( ce montant voté dans cette résolution)
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zaroc
Contributeur senior
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 2
Posté - 05 déc. 2012 : 07:11:11
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Je suis bien d'accord avec vous , Nefer, sur l'obligation de décider d'un montant à partir duquel la consultation du CS est obligatoire ( dans le cadre du budget ) mais ici, il s'agit de dépenses qui seraient autorisées en plus du budget. Je me répète : je suis effaré par cette demande que je considère comme illégale et que je qualifie de blanc-seing. Tout ou presque serait permis à ce syndic! |
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3
Posté - 05 déc. 2012 : 07:51:31
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je n'ai pas la même lecture que nefer, et je pense cette résolution dangereuse, sauf si le montant est fixé à 1 € !!!! 
il faut lire plusieurs choses dangereuses :
* par intervention : ce qui veut dire que le syndic est autorisé pour 1000 € maxi et qu'il y a 10 interventions, cela représente 10000 € hors budget !!!
* sur accord du CS : on n'est plus là dans la consultation, mais dans un accord de quelques copros. et existe t il un RFCSD qui dit de quelle manière le CS donne un accord ?
* pour l'entretien de l'immeuble et hors budget de fonctionnement : ce budget de fonctionnement est justement pour traiter l'entretien de l'immeuble.
* montant maximum de dépenses : qu'entend on par "dépenses" ?
NON, NON il ne faut pas donner un blanc seing à quelques copros et au syndic sur votre porte monnaie ? etes vous habitué à faire un chèque en blanc à quelqu'un, car c'est cela que cela signifie ; expliquez le à vos collègues et rappelez le rôle du CS : "Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.... ".
Si le syndic doit faire face à des dépenses imprévues au cours de l'exercice, éventuellement il peut faire appel à l'avance de trésorerie avec AVIS du CS.... A condition que cela ne se repère pas tous les ans, car cela signifierait que CS et syndic ne savent pas faire un budget (qui devrait comporter des montants pour imprévus).
Avez vous RFCS et avance de trésorerie (si oui, quel montant et % du budget ?)
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zaroc
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4
Posté - 05 déc. 2012 : 08:40:32
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Je rejoins tout à fait votre position, rambouillet. Je réponds à vos questions et je me permets d'en poser à cette occasion:
appel à l'avance de trésorerie? je croyais que cette avance de trésorerie ( anciennement FdR) était disponible si nécessaire sans necessité d'autorisation.
Son montant: grosso modo=1/6 du budget de fonctionnement
RFCS: non, nous n'avons jamais traité de cette question qui, à tort, je l'admets , ne doit pas beaucoup intéresser la masse ( 30 lots ) des copros.
imprévus "prévus" au budget : pas vraiment. Faut il, à votre avis, faire figurer une ligne dans le budget : "imprévus = tant " |
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Posté - 05 déc. 2012 : 09:07:11
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citation: appel à l'avance de trésorerie? je croyais que cette avance de trésorerie ( anciennement FdR) était disponible si nécessaire sans necessité d'autorisation.
Son montant: grosso modo=1/6 du budget de fonctionnement
OUI, cette avance de trésorerie est utilisable sans autorisation, si des dépenses imprévues de fonctionnement/entretien sont constatées; il est toutefois bon que le syndic en avise le CS et lui demande son avis (pas d'obligation réglementaire).
Grosso modo, cette avance représente 1/6 : OK, mais sans les dépasser.
Mais, Ă mon avis et dans la pratique, il n'est pas bon d'utiliser cette pratique du 1/6 et je m'explique :
* exercice N : budget : 36000 € - avance : 6000 €
* exercie N+1 : budget 37000 € - avance : 6166.67 € le syndic doit appeler 166.67 divisés par le nombre de tantièmes de chacun (c'est rigolo pour une trentaine de lots....) et quelle surcharge de travail pour le syndic et le comptable !!!!
* exercie N+2 : budget 42000 € (pour une dépense prévisible seulement sur cette année) - avance : 7000 € le syndic doit appeler 833.33 € divisés par le nombre de tantièmes de chacun...
* exercice N+3 : on revient à la normale en ayant fiat des économies : budget 36000 € - avance : 6000 € , le syndic DOIT rendre 1000 € divisés par le nombre de tantièmes de chacun.
Imaginez la difficulté pour chaque copro de suivre ces allers retours, si en plus le logiciel du syndic ne permet pas de faire apparaitre le montant des avances de chacun sur les appels de fonds.... 
Non, il vaut mieux fixer un montant FIXE et non proportionnel, comme par exemple dans mon exemple : 5000 € d'avances et en plus cela évite les débordements du syndic....
citation: RFCS: non, nous n'avons jamais traité de cette question qui, à tort, je l'admets , ne doit pas beaucoup intéresser la masse ( 30 lots ) des copros.
ce qui fait qu'aujourd'hui : l'accord du CS on ne sait pas ce que sait :
* la majorité du conseil syndical
* la majorité PRESENTE du conseil syndical lors de la réunion qui devrait donner son accord
* la majorité du conseil avec voix prédominante du président
* la majorité des 2/3 du conseil
* etc...
Donc vous ne savez pas qui donne l'accord au sein du conseil...  |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 05 déc. 2012 : 10:07:46
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Merci Rambouillet pour votre réponse mais concernant l'avance de trésorerie , je me suis mal exprimé : elle a été fixée il y a un certain nombre d'années et elle n'évolue pas. Je disais simplement que , grosso modo, elle représentait à l'origine 2 mois des dépenses, aujourd'hui bien sûr, moins!
Quant au RFCS, je n'obtiendrai pas, moi, simple copro, que la masse qui fait une confiance presque aveugle au CS en place, veuille le discuter en AG ( bien qu'obligatoire, je crois ?)
Quant au budget, vous ne m'avez pas dit s'il vaut mieux prévoir une ligne "imprévus" mais alors attention à l'inflation des appels trimestriels et j'ai peur que syndic et CS se jettent sur cette brèche qui leur serait ouverte ( j'allais dire comme la vérole sur le bas-clérgé!!!) |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 déc. 2012 : 10:18:40
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Sur ce qui est exposé, il semble y avoir une "joyeuse" mayonnaise du syndic entre les disposition prévue L.art.21 sur d'une part "l'avis du CS" et d'autre part éventuellement la "mise en concurrence, et par ailleurs une délégation au syndic type D.art.21, mais alirs pour un acte vague, indéterminé.
Par ailleurs, faire référence à une loi de 85 c'est se gargariser inutilement pour faire croire à des choses importantes. Il s'agit en fait de dispositions prévues dans notre loi de 65 en son art.21.
Il est précisé :
". L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire."
Il y a donc bien 2 aspects incontournables :
- le budget prévisionnel est décidé par une AG comme il est dit L.art.14-1 (*)
- le (les) budgets hors "budget courant" (travaux hors BP) sont eux aussi décidés par une AG comme il est dit L.art.14-2
Dans ce cadre incontournable (un syndic ne peut engager 1 € qui n'a pas été voté, rendu liquide et exigible par une AG), l'AG peut décider que les dépenses dépassant un certain montant devront selon le cas :
- soit obtenir un avis du CS (mettons pour un seuil à 500 €) (*)
- soit être mises en concurrence par une pluralité de propositions ((mettons pour un seuil à 1500/2000 €) Ce dernier point impose un passage devant une AG.
L'autre aspect c'est la délégation de pouvoir selon D.art.21 : Il n'y est pas fait référence. Mais elle ne serait pas non plus admissible, faute d'un acte expressément déterminé.
Sur ce qui est exposé, la proposition de ce syndic est à coté de la plaque..
On peut avancer sans se tromper qu'il y aurait une sorte de tromperie de sa part à faire référence à des textes ...qui disent autre chose que ce qui est proposé.
Il faut que le CS se mobilise dans cette affaire (peut être qu'il n'est pas au courant !) : la questiona t-elle été abordée lors de la réunion préparatoire pour l'élaboration de l'ODJ ?
(*) mettons une ligne budgetaire du BP "travaux entretien courant" à 6000 € . Il faut repeindre la porte du garage à vélos, changer 2 votres cassées dans des locatix communs, montant du marché : 800 €. Le seuil étant fixé à 500 €, le syndic doit préalablement à la passation du marché obtenir l'avis (écrit) du CS, CS qui assure ainsi un controle préalable à la dépense.
MAIS ces dépenses ne peuvent être engagées QUE dans le cadre des budgets votés selon L.art.14-1 et 14-2. |
Édité par - Gédehem le 05 déc. 2012 10:29:37 |
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Posté - 05 déc. 2012 : 10:34:31
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zaroc : ATTENTION DANGER !!!!
Cette proposition de votre syndic est claire, il ne se mélange pas les pinceaux, il brouille les cartes pour pouvoir disposer de fonds sans aucun accord de l'AG.
Les grands syndics avaient cette habitude; il y a quelques années, notre AG votait royalement ce genre de résolution pour le syndic qui pouvait engager 1500 € de dépenses sans accord de l'AG hors budget sans préciser par intervention ou par an; ET notre AG votait aussi le même style de résolution pour le CS !!!
Une année notre syndic et le CS ont engagé des dépenses hors budget voté pour 7 fois 1500 €, soit 10 500 €, pour un budget de fonctionnement de 10 000 € !!!
Notre nouveau CS de l'époque a soulevé le danger de ce genre de résolutions et les a fait supprimer de l'ODJ. |
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Posté - 05 déc. 2012 : 11:06:24
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citation: Quant au budget, vous ne m'avez pas dit s'il vaut mieux prévoir une ligne "imprévus" mais alors attention à l'inflation des appels trimestriels et j'ai peur que syndic et CS se jettent sur cette brèche qui leur serait ouverte
c'est le risque, mais des corpos "attentifs" verront cette ligne apparaitre dans le vote du budget prévisionnel et sont tout à fait endroit d'estimer que cette ligne est trop importante et dans ce cas, la faire baisser et voter sur un budget plus faible que proposé . Vous expliquez à vos collègues lors de l'AG que cela diminuera les appels de fonds prévus à l'ordre du jour, en général même les plus "moutons" lorsque l'on fait "tinter" leur "tirelire/portefeuille" deviennent attentifs  |
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