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gerard13
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 Posté - 21 juil. 2009 : 19:33:45
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Bonjour,
A l'ordre du jour de la prochaine AG, des copropriétaires ont fait la demande d 'autorisation de pose de vérandas alumunium sur leur loggias, cepandant le RDC n'autorise pas cette pose. Ma question est de connaitre la validité de cette résolution ? Si cette résolution est votée à la majorité, n'est elle pas caduque de fait ?
merci pour vos réponses,
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Posté - 21 juil. 2009 : 20:23:17
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Pour modifier le RDC, il faut un vote Ă l'UNANIMITE. |
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gerard13
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Posté - 21 juil. 2009 : 20:40:43
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Bonsoir,
Dans ce cas il ne s'agit pas de modifier le rdc, mais de voter pour une résolution en contradiction avec le RDC !
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Posté - 21 juil. 2009 : 20:45:34
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un copropriétaire pourrait ensuite arguer du RdC pour faire annuler cette résolution .
L'AG ne peut se subsituer à un RdC ou alors en décidant de changer ce RdC (vote, notaire, publication aux hypothèques, etc...) |
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gerard13
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Posté - 22 juil. 2009 : 09:27:39
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Bonjour,
et merci Rambouillet pour votre réponse,
Est ce qu'un seul copropriétaire peut s'opposer à cette décision par voie de justice ? Par le biais du syndic ou par sa propre initiative auprès du TGI ?
Si oui, pourquoi le syndic met il à l'ordre du jour de la prochaine AG le fait d'ester en justice contre une personne ayant déja fait la pose d'une veranda ?
merci pour vos réponses, |
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Posté - 22 juil. 2009 : 09:46:33
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gerard13 ; poser une telle résolution d'autorisation de pose d'une véranda, alors que cela est interdit par le RDC, revient à demander à cette AG de mofidier le RDC.
Si ce copro pose cette véranda, sans que l'AG ait voté la modif du RDC (quasi impossible car 100% des voix de tous les copros !!), alors le syndic devra attaquer le copro. pour non-respect du RDC et pour qu'il remette sa loggia en l'état, et à ses propres frais.
La bonne question a posé à l'AG est bien : modification du RDC pour autoriser la pose de véranda suivant un cahier des charges précis sur la taille, la couleur, les matériaux employés, de prendre une assurance dommages-ouvrages, de prendre en charges les dégats que pourrait subir les parties comunes,......
Le syndc a pour mission de fiare respecter le RDC; en conaissant cette résolution d'interdiction il DOIT avertir ce copro. que sa résolution n'est pas valable et proposer ce tte modif. du RDC. !!!  |
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Posté - 22 juil. 2009 : 10:38:09
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effectivement un seul copro peut s'opposer à cette décision en saisissant le juge et en attaquant le syndicat.
Il obtiendrait vraisemblablement gain de cause avec DI et il ne serait pas tenu à participer suivant ses tantièmes aux frais engagés par le syndicat pour se défendre.  |
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felix1930
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Posté - 22 juil. 2009 : 14:56:52
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citation: en conaissant cette résolution d'interdiction il DOIT avertir ce copro. que sa résolution n'est pas valable et proposer ce tte modif. du RDC. !!!
Je serais plus nuancé;le syndic peut et doit informer le demandeur que sa demande va à l'encontre de ce qui est prévu au RDC ,mais il ne peut modifier cette demande et proposer "autre chose"
De même le CS doit donner son avis (négatif!!) sur cette deman,de
citation: Si oui, pourquoi le syndic met il à l'ordre du jour de la prochaine AG le fait d'ester en justice contre une personne ayant déja fait la pose d'une veranda ?
peut être simplement pour rappeler que la justice peut décider la suppression de cette véranda,
En effet le syndic n'a pas besoin de l'accord de l'AG pour la mise en oeuvre des mesures conservatoires (dans le cas de non respect du RDEC opu d'un décision de l'AG) demande qui relève des pouvoirs de juge des référés -art.D55 |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 22 juil. 2009 : 15:03:42
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Bonjour,
Voyez ce que précise cette jurisprudence :
Cour de cassation du mercredi 29 janvier 2003 N° de pourvoi : 01-10743
COPROPRIETE - Action en justice - Action individuelle des copropriétaires - Action concernant la propriété ou la jouissance des lots - Parties communes - Action en cessation de l'usage contraire au règlement - Préjudice personnel - Nécessité (non).
Une cour d'appel, après avoir constaté que le règlement de copropriété d'un immeuble dispose que les balcons sont des parties communes et qu'il est interdit d'y édifier aucune construction même légère, décide exactement que l'action d'un copropriétaire en suppression des vérandas édifiées sur les balcons est recevable sans que ce copropriétaire soit astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.
COPROPRIETE - Règlement - Violation - Action en exécution du règlement - Suppression d'une construction sur les parties communes - Action individuelle des copropriétaires - Intérêt légitime à agir.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...38&fastPos=1
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gerard13
Nouveau Membre
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Posté - 22 juil. 2009 : 17:41:10
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Bonjour et merci pour vos réponses,
Pour plus de récisions,
lors de la précèdente AG le syndic avait mis comme résolution le fait d'autoriser ou pas la pose de vérandas, et la résolution suivante le fait d'ester en justice contre la personne ayant fait la pose.
il s'avère qu'a la premiere question l'AG n'a pas autorisé la pose, par contre pour la deuxieme résolution l'AG n'a pas voulu aller en justice à l'encontre de cette personne.
Cette année, 5 copropriétaires on fait ajouter à l'ordre du jour la pose de vérandas. Le syndic persiste avec la résolution d'ester en justice contre la premiere personne.
Même si l'AG autorise la pose de vérandas, faut il modifier le RDC, ou est ce qu'un copropriétaire pourra se servir de la décision de l'AG si jamais il est attaqué en justice.
merci,
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ETASPAK
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Posté - 22 juil. 2009 : 18:04:39
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Bonjour,
Depuis quand est construite cette véranda ?
A ce sujet, voyez ce que précise cette jurisprudence :
Cour de cassation du mercredi 25 mai 2005 N° de pourvoi : 04-10345
« Mais attendu qu'ayant relevé que la pose de vérandas et de clôtures de balcons de structure légère sur des espaces objet d'un droit de jouissance exclusive et privative ne modifiait pas la nature juridique de ce droit et constaté que ces installations n'empiétaient pas sur d'autres parties communes que celles réservées à l'usage exclusif de ces copropriétaires et qu'il n'était produit aucun document propre à démontrer que ces constructions légères contrevenaient au "COS" et au "POS", la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a exactement retenu que la demande de remise en l'état antérieure des parties communes à jouissance privative, fondée sur la non-conformité des installations créées aux autorisations données par une assemblée générale, était une action personnelle soumise à la prescription de dix ans édictée par l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965. »
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...86&fastPos=1
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Posté - 22 juil. 2009 : 18:23:03
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Voter contre la ^pose de véranda et ensuite refuser d'attaquer en justice le contrevenant au RDC est assez contradictoire ???
Le syndc a raison d'attaquer ce copro. qui a installé cette véranda en INFRACTION au RDC, puisqu'il est interdit de poser des vérandas. le syndic doit faire respecter le RDC. Je ne vois pas pourquoi il demande l'avis de l'AG, il n'en a pas besoin.
Un seul copropriétaire peut attaquer ce copropriétaire qui a posé une véranda sans accord de l'AG.
VOus avez donné une très bonne raison à ce contrevenant de ne pas bougeret aux autres 5 copros qui n'ont pas encore osé posé de vérandas sur leur balcon, et qui ne vont pas tardé à le faire !! puisque l'AG refuse de poursuivre !!
Les vérandas sont interdites dans le RDC. Il faut l'Unanimité de l'AG pour mofifier le RDC en autorisant la pose de vérandas. Le Syndic DOIT faire démonter toutes les vérandas,sans avoir besoin de l'accord de l'AG.
Estapak : Attention votre jurisprudence n'a pas de rapport avec la demande de gerard13; elle parle ici de la non-conformité des vérandas par rapport à un cahier des charges crés par l'AG., et d'un accord de celle-ci. On parle ici d'interdiction de pose du RDC, pas de conformité, et d'une modification du RDC pour autoriser la pose de vérandas.
Il faut également l'accord de l'architecte de l'immeuble. Le fait de poser des vérandas peut détruire l'esthétique de l'immeuble, et en créant un préjudice certain à la copropriété, et fera certainement baissé la valeur des lots.
Les poseurs de vérandas demandent maintenant copie de l'accord de l'AG pour commencer ce genre de travaux.
Même si la jouissance de ces parties communes est exclusive, poser une véranda est une aliénation de ces parties communes, dont TOUS les copros en possèdent une petite part ( ses tantièmes). |
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ETASPAK
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Posté - 22 juil. 2009 : 18:46:18
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Philippe388,
Concernant le commentaire de cette jurisprudence, voyez ce lien :
Action en suppression de véranda : quel délai de prescription ?
http://www.mon-immeuble.com/Lois/ju...25.05.05.htm
Gerard13,
Je vous réitère ma question.
Depuis quand est construite cette véranda ?
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Édité par - ETASPAK le 22 juil. 2009 18:47:12 |
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Posté - 22 juil. 2009 : 20:01:54
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estapak : j'ai bien lu ce jugement qui ne correspond en rien Ă la situation de gerard13.
La justice é débouté des copros qui voulait faire démonter toutes les vérandas alors que celles ci AVAIT EU l'accord de l'AG. Ces copros demandait une nouvelle répartition des charges et des tantièmes, pour payer moins de charges, bien sur.
Ces cocpros n'avaient pas contesté le refus de l'AG de faire démonter ces véranda, AG qui avait donné son accord.
Chez gerard13 : les vérandas sont interdites par le RDC? si un copor pose une véranda, le syndic doit fiare respecter le RDC et faire remettre en état les parties communes à jouissance privative, et il n'a pas besoin de l'accord de l'AG pour cela.
Il n'y a pas de délai de prescription si un copro. ne respecte pas le RDC, ou peut-être un minimum de 30 ans.
Quand il y a interdiction ua RDC , on ne pose pas de vérandas !!
le syndic n'a pas été très performant en proposant des résolutions quine sont pas applicables, contraire au RDC.
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gerard13
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Posté - 22 juil. 2009 : 21:25:47
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Bonjour Ă tous,
Pour répondre à ETASPAK, et merci a philippe388 pour ces réponses, la premiere veranda fut posée en janvier 2008, lors de l'AG de 07/2008, les résolutions d'autoriser la pose de véranda et d'ester en jutice furent inscrites à l'ordre du jour. La résolution d'autoriser la pose de véranda fut refusée, cependant, peut etre par un geste d'apitoiement ,l'AG refusa d'ester en justice contre cette premiere personne, ce qui n'est pas logique en soi.
Pour revenir à ma question initiale, ci lors la prochaine AG (07/2009) l'AG autorise la pose de vérandas, est ce par la suite un argument que le TGI prendra en considération en défaveur du RDC si un copropriétaire entame une action en justice? |
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Posté - 22 juil. 2009 : 23:34:56
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gerard13 : si l'AG décide la pose de véranda, avec un cahier des charges bien précis ( couleurs, matériaux, assurances,...), elle ne peut le faire qu'à l'Unanimité des copros, soit 100% des présents ou représentés. Le RDC est alors modifié, et un ou plusieurs copros peuvent poser des vérandas, en respectant le cahier des charges voté par l'AG.
Refus de l'AG, ce qui pratiquement certain, alors le syndioc doit faire son boulot. le ou les copros remettent en Ă©tat les parties communes. Ils ne peuvent gagner au tribunal, en contrevenant au RDC.
Je ne comprends pas votre question ?? si l'AG décide la pose de vérnadas, alors le copro qui l'a posé est tranquille, cet accord étant donné à postériori pour lui.
Pourquoi un autre copro attaquerai au TGI ?? l'AG est la seule décisonnaire, elle décide à l'UNANIMITE cette pose de véranda, pas de soucis, tous les copros sont d'accord, dons aucun ne peut discuter et attaquer cette décision, qui modifie le RDC en ce sens. |
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ETASPAK
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Posté - 23 juil. 2009 : 01:11:10
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Philipe38 : nous n’avons certainement pas la même vision des choses.
La jurisprudence que je cite concerne la prescription.
Comme le confirme le lien de « mon-immeuble ».
Mais peu importe, suite à la réponse de gerard13, il n’y a pas prescription.
Par contre, concernant la modification du règlement de copropriété.
Ce n’est pas l’unanimité mais l’article 26 de la loi qui s’impose.
Comme le confirme cette jurisprudence :
Cour de cassation du mercredi 10 octobre 2007 N° de pourvoi : 06-17932
COPROPRIETE - Parties communes - Travaux - Autorisation syndicale - Double majorité - Construction par un copropriétaire titulaire d'un droit de jouissance exclusif - Dérogation à un principe d'interdiction - Modification explicite du règlement de copropriété – Nécessité.
L'assemblée générale ne peut autoriser des dérogations individuelles à un principe général d'interdiction des constructions sur les parties communes édicté par le règlement de copropriété sans modifier celui-ci.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...22&fastPos=1
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Édité par - ETASPAK le 23 juil. 2009 01:12:30 |
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Posté - 23 juil. 2009 : 08:58:31
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Estapak : le nouveau jugement que vous nous donnez, concerne encore un copro. qui a obtenu l'autorisation de l'AG pour poser une véranda. Hors sujet pour gerard13.
N'oubliez pas que cette pose doit être faite sur des parties communes, parties ou TOUS les copros sont propriétaires. Modification du RDC, à l'UNANIMITE.
Poser une véranda dans un jardin à jouissance privative, ou un balcon à jouissance private est une aliénation de ces parties privatives. L'AG DOIT l'autoriser, PEUT demander des conditions spéciales,....
Le RDC de gerard13 l'interdit, l'AG ne VEUT pas autoriser la pose de vérandas, tout copro. qui pose une véranda devra être poursuivi par le syndic ( c'est sa mission) ou par un copro pour le non-respect du RDC.
Estapak : trouvez nous une jurisprudence sur ce cas très précis. |
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ETASPAK
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Posté - 23 juil. 2009 : 11:36:15
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Philipe38 : vous avez vraiment une lecture très éphémère des jurisprudences .
Voyez le commentaire de « L'Office Notarial de Baillargues » concernant cette jurisprudence :
« La Cour de cassation dit qu’en statuant ainsi, alors que l’assemblée ne peut autoriser des dérogations à un principe général d’interdiction posé par le règlement de copropriété sans modifier celui-ci, la cour d’appel a violé les textes susvisés. L’assemblée générale ne peut donc autoriser des dérogations à un principe général d’interdiction de toute construction dans les jardins de la copropriété posé par le règlement de copropriété sans procéder à sa modification. Le fait que la majorité pour modifier le règlement est identique à celle pour accorder la dérogation n’a pas d’incidence. Deux décisions sont requises. Référence : - Cour de cassation, 3e Chambre civ., 10 octobre 2007 (pourvoi n° 06-17.392), cassation. »
http://www.onb-france.com/construct...-par-le.html
Il me semble bien que c’est vous qui êtes hors sujet, gerard13 nous précise :
« A l'ordre du jour de la prochaine AG, des copropriétaires ont fait la demande d'autorisation de pose de vérandas aluminium sur leur loggias, cependant le RDC n'autorise pas cette pose. Ma question est de connaitre la validité de cette résolution ? Si cette résolution est votée à la majorité, n'est elle pas caduque de fait ? »
A partir de là , pour que cette résolution soit valide, il est nécessaire que l’assemblée générale vote cette résolution à la majorité de l’article 26 de la loi.
Comme il est nécessaire, pour que cette résolution ne soit pas caduque de fait, que l’assemblée générale vote la modification du règlement de copropriété à la majorité de l’article 26 de la loi.
Avec obligation de publier cette modification au fichier immobilier du bureau des hypothèques.
Le tout, conformément à cette jurisprudence, ne vous en déplaise.
Et ce précédent ne crée pas le droit.
citation: Initialement posté par philippe388
N'oubliez pas que cette pose doit être faite sur des parties communes, parties ou TOUS les copros sont propriétaires. Modification du RDC, à l'UNANIMITE.
L’article 26b de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. »
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Posté - 23 juil. 2009 : 11:57:22
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estapak : les jurisprudences que vous avez cité parlent de vérandas AUTORISEES par l'AG. Je sais lire, comme vous!!!
Vous oubliez dans votre démonstration une partie de l'article 26 de la loi de 1965 :
citation: Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Edifier une véranda n'est pas comparable à mettre un velux !!!
Nous avons le problème avec nos jardins a jouissance privative ou les vérandas sont interdites.
Poser une véranda dans un jardin c'est aliéner ces parties communes, et agrandir son lot, par conséquent modifier les tantièmes. Nous avons également le cas de copros. ayant aménagés des greniers non aménageables, qui sont également des parties communes, interdit dans le RDC.
L'AG peut décider de vendre ces parties communes appartenant à Tous les copros.
Nous avons eu une longue discussion avec le syndic sur une demande de pose de véranda ( à savoir que les vérandas posées depuis quelques années l'ont été sans demande à l'AG !!!). Nous avons demandé et lancé une étude juridique précise à ce sujet. Les copros qui veulent posés une véranda propose l'article 26, bien évidemment.
Nous sommes une copro horizontale, avec des petits jardins à usage privatif, les pavillons sont mitoyens. Certaines vérandas posées sans accord de l'AG couvrent une grande partie de certains jardins, et modifient la vue, la luminosité des voisins. Une jurisprudence certainement la dessus !!!
estapak : attention à la "lecture" de chaque RDC, ils sont souvent très différents !!
La pose de véranda est un problème très compliqué dans notre style de copro.
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ETASPAK
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Posté - 23 juil. 2009 : 12:39:30
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citation: Initialement posté par philippe388
Nous avons eu une longue discussion avec le syndic sur une demande de pose de véranda ( à savoir que les vérandas posées depuis quelques années l'ont été sans demande à l'AG !!!). Nous avons demandé et lancé une étude juridique précise à ce sujet. Les copros qui veulent posés une véranda propose l'article 26, bien évidemment.
Avec lequel de syndic, l’ancien ou le nouveau .
Ceci dit, s’il est vrai que l’article 26 de la loi précise également :
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Expliquez-moi, comment faire pour aliéner une partie commune à jouissance privative ?
Puisqu’elle est déjà aliénée par le copropriétaire du lot en question !
PS : Une fois l’étude juridique terminée, il serait vraiment intéressant d’en connaître le résultat  .
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