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Posté - 14 mars 2013 : 16:57:39
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Atantis : il semble que votre syndic connaisse putot bien la loi, puiqu'il vous bien expliqué l'obligation de l'article 26. Vous pouvez l'informer de l'accord de l'AG à l'article 25 pour une aliénation des parties communes et de la construction d'une terrasse en dur ! Ce syndic est nouveau, il n'a peut-être pas encore vérifier toutes les décisions des AG précédentes.
Pas besoin de jurisprudences dans votre cas, il ne s'agit que de la stricte application de la loi de 1965, article 25 et 26. Allez les consultez également. |
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Atlantis
Contributeur débutant
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Posté - 14 mars 2013 : 17:14:31
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J'ai déjà consulté les articles 25 et 26 sur Legifrance, mais apparemment le syndic n'en a pas la même interprétation :
citation: Bonjour, Après renseignements, on m'a indiqué que, comme les dalles ne sont pas scellées et que l'extension de la terrasse est donc démontable, ma demande d’extension peut dépendre d'un article 25. Pouvez-vous me confirmer ? Cordialement, Atlantis
citation: Bonjour, Non, je vous confirme qu’il s’agit d’une modification d’une partie commune, le jardin donc article 26. Cordialement. Syndic
citation: Bonjour, Pourquoi la jurisprudence sur les constructions démontables ne s'applique pas dans mon cas ? Cordialement, M. Atlantis
citation: Monsieur, Si jurisprudence il y a c’est que probablement contestation devant un juge il ya eu. Or je vous confirme que l’esprit de la loi est : toute modification sur une partie commune doit être approuvée à l’article 26. Dans votre cas cette modification ne s’applique qu’à vous et pas à l’ensemble des copropriétaires. De plus, on passe bien d’un jardin à une terrasse, changement de destination. Cordialement. Syndic
citation: L'alinéa b de l'article 25 indique : "b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;" Je rentre bien dans ce cadre, puisque la surface globale de jardin (en prenant en compte les 2 jardins/terrasses dont je dispose) est inchangée et que la terrasse est partielle (il reste une partie de jardin). Je ne passe pas d'un jardin à une terrasse puisqu'actuellement il y a déjà un jardin ET une terrasse. Ma demande de modification ne consiste qu'à repositionner les dalles existantes et à me débarrasser des arbustes (qui de toute façon ont eu du mal à passer l'été et ne survivront vraisemblablement pas au prochain été). Donc il n'y a pas de changement de destination. D'après la jurisprudence qu’on m'a citée, les constructions « légères », c’est-à -dire facilement démontables (ce qui est le cas de ma terrasse puisque les dalles sont sur plots et non scellées) dépendent de l’article 25 et les constructions « en dur », c'est-à -dire avec un ancrage au sol dépendent de l’article 26. Cordialement, M. Atlantis
citation: Monsieur ATLANTIS, Je comprends tout à fait votre position. Je vous confirme tout d’abord que personnellement je n’ai aucun intérêt à ce que ce vote se fasse plus à l’article 26 qu’à l’article25. Néanmoins, quand vous citez l’article 25 alinéa b, il est bien précisé que les travaux dont il est question doivent être conformes à la destination de celui-ci (l’immeuble). Dans votre cas, vous transformez une partie pelouse (espaces verts) en terrasse, changeant ainsi la destination de la partie commune (matériel et visuel). De plus, vous touchez à l’aspect esthétique visuel, par l’enlèvement des arbres ce qui impacte sur les droits sur l’œuvre de l’architecte. Nous savons que probablement l’architecte ne s’en offusquera pas et ne contestera pas mais au point de vue copropriété, l’article 26 vise à la conservation de l’immeuble tel qu’il a été conçu. Je vous confirme qu’à mon sens l’article 26 s’applique ici. Espérant avoir répondu à vos interrogations. Cordialement. Syndic
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Atlantis
Contributeur débutant
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Posté - 14 mars 2013 : 17:17:43
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Je reste donc preneur de jurisprudence sur ce sujet (mes heures de recherche sur Legifrance ayant été vaines). A moins que mon syndic n'ait raison ?!? |
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nefer
Modérateur
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Posté - 14 mars 2013 : 17:54:05
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il ne faut pas oublier que ce n'est pas parce que un voisin a obtenu une autorisation que vous devez obligatoirement obtenir la même... |
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Posté - 14 mars 2013 : 17:54:13
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Atlantis : les travaux afrectant les parties communes se votent à l'article 25 comme les veluxs par exemple, et il n'y a pas d'aliénation de ces aprties communes comme la psoe d'une terrasse en dur.
Votre syndic ne reprend pas le texte de l'article 26.3_ double majorité, qui ne parle pas de modification des parties communes mais "d'aliénation de parties communes et de travaux à effecteur SUR celle-ci "
Votre terrasse est démontable. parlez d'esthétique de l'immeuble en parlant d'arbustes, cela est assez contestable.
Parlez lui de cette terrasse fixe adoptée par la dernière AG à l'article 25 !! L'AG ne peut pas vous refuser une terrasse après cet accord à un autre voisin ! vous cherchez une jurisprudence , celle-ci en est une et difficile à contredire par votre nouveau syndic ! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 mars 2013 : 18:03:35
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La jurisprudence ne se fonde pas sur des décisions d'AG !!!!! Une autorisation de travaux privatifs ne vaut que pour celui qui la demande, étant personnelle, nominative, sur un projet précis.
Dans le cas soulevé ici, il est évident que le dossier monté par Atlantis et soumis aux voix ( s'il y avait un dossier !!!), n'était pas bon, comme bien souvent ! Demander l'inscription de la seule question "réalisation d'une terrasse" est très insuffisant !
Il faut présenter une proposition détaillée, tant sur le plan technique (dalle sur plots démontables) mais aussi juridique et 'visuel' : un plan, un schéma, mieux des photos exposant la réalisation finale, sont indispensables "pour convaincre".. Il faut en faire l'information du CS et du syndic. |
Édité par - Gédehem le 14 mars 2013 18:05:21 |
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Atlantis
Contributeur débutant
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27
Posté - 18 mars 2013 : 10:32:53
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citation: Dans le cas soulevé ici, il est évident que le dossier monté par Atlantis et soumis aux voix ( s'il y avait un dossier !!!), n'était pas bon, comme bien souvent ! Demander l'inscription de la seule question "réalisation d'une terrasse" est très insuffisant !
Il faut présenter une proposition détaillée, tant sur le plan technique (dalle sur plots démontables) mais aussi juridique et 'visuel' : un plan, un schéma, mieux des photos exposant la réalisation finale, sont indispensables "pour convaincre".. Il faut en faire l'information du CS et du syndic. Vous êtes un peu rapide dans votre jugement ! J'ai quand même fournis un dossier :
- avec une photo de l'état actuel
- avec un photo-montage de l'état futur (la photo modifiée que j'ai présenté sur le forum avait été réalisée pour le dossier)
- sur le plan technique, j'avais précisé que les dalles ajoutées seraient identiques (esthétiquement et pose) à celles existantes et tous les métrages nécessaires
- j'ai fournis toutes les explications sur les raisons de la demande (luminosité, etc...)
- j'ai transmis 2 plans (avant et après) avec légendes
- j'ai transmis un document de la mairie stipulant que la modification respectait le PLU du quartier (% d'espaces verts)
- j'ai informé le conseil syndical, le syndic et la mairie de mon projet avant d'envoyer la demande au syndic
Je n'avais certes pas précisé que les dalles seraient montées sur plot (ne connaissant pas la nuance avant de poster sur le forum), mais c'était implicite. A part ça, je ne vois pas ce que j'aurais pu mettre de plus dans le dossier ?!? |
Édité par - Atlantis le 18 mars 2013 10:37:18 |
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Atlantis
Contributeur débutant
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Posté - 18 mars 2013 : 10:40:27
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Et malgré tout ça, ma résolution ne pourra pas être soumise au vote (fin mars) puisque le syndic ne veut pas la passer en article 25. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 18 mars 2013 : 11:21:30
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Il n'existe pas de proposition "implicite" : ce qui n'est pas expressément demandé, prévu, ne peut être autorisé.
Ce n'est pas le syndic qui décide de quelle majorité relève la majorité décisionnelle mais de la nature et de l'objet de la décision. Dans le projet présenté à l'AG, rien n'indique que ce soit une terrasse démontable, si elle l'est ! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 18 mars 2013 : 15:09:46
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Personne ne vous veut du mal, il n'y a pas de mise en cause, même si les réponses ne confortent pas votre position. Il ne faut pas prendre la mouche si un intervenant ne va pas dans votre sens, intervenant qui tente d'éclairer les choses même si cela ne fait pas plaisir dans le sens du questionneur !
"mon extension sera implicitement posée sur plots" QUI peut le deviner ??? Où est-ce explicitement indiqué dans votre dossier. Statuer sur une donnée "implicite", cela n'existe pas ! Ni les copropriétaire et ici ni le syndic ne peuvent le déviner, d'où sa réaction compréhensible, conforme au dossier présenté : "art.26" !
Ce qui confirme le cas très classique : le dossier présenté n'expose pas avec précision la réalité des travaux, qu'il s'agit ici de réaliser une terrasse DEMONTABLE (à écrire en gros et en gras dans le titre), terrasse amovible réalisée avec des dalles posées sur plots.
C'est le principal de l'exposé, pourtant absent de votre dossier ! D'où ma remarque qui n'est pas critique : "Encore un dossier mal monté, mal présenté !", qui est très classique aussi bien pour que l'AG puisse statuer "en pleine connaissance de cause", ailleurs lors d'un recours judiciaire, les éléments présentés ne pouvant en aucun cas être "implicites" ! Copropriétaires comme juges ne sont ni devins ni techniciens : il faut leur présenter TOUS les éléments.
Dans ce type d'affaire, il faut "macher le travail" afin d'apporter quasi toutes les réponses aux éventuelles interrogations.
Il ne s'agit pas ici de critiquer mais de faire prendre conscience de la réalité des choses ! Comment voulez-vous que le syndic devine que votre terrasse est démontéble, amovible ??? Vous, vous le savez, vous l'estimez ainsi ! Le syndic, se fiant à votre dossier, n'a aucun élément sous les yeux démontrat qu'elle est démontable ! Il n'est même pas précisé que les dalles sont posées sur des plots, plots eux-mêmes posés sur le sol sans scellement !
D'ou sa position : votre dossier montre qu'il s'agit d'une construction, ce qui entraine aliénation du sol en dessous classé "partie commune", d'où une décision à la maj.art.26 !
Tout ceci sur la seule base du dossier que vous avez présenté, des données explicitement précisées, et non sur l'humeur du syndic.
Si vous prenez enfin conscience de cela, vous aurez compris que votre projet n'a pas d'autre issue que d'être 're'présenté, cette fois pour la réalisation d'une terrasse démontable. A moins que vous n'apportiez des précisions en séance, reprises dans la résolution que vous proposerez, afin que l'AG accepte de vous autoriser cette terrasse démontable à la maj.art.25. |
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nefer
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Posté - 18 mars 2013 : 16:07:58
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vous n'avez pas répondu au message 18...sur l'enlèvement des arbres
il y a une différence entre monter une terrasse amovible sur une pelouse...et abattre des arbres pour mettre sa terrasse! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 18 mars 2013 : 16:15:00
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Je vais me faire assassiner ....... : en présentant un dossier à l'AG exposant votre projet de "Prolongation d'une terrasse démontable existante", avec rappel de ce qu'elle est actuellement, la technique de dalles sur plots le tout étant amovible, avec rappel aussi que le jardin en question est grevé d'un droit de jouissance exclusif à votre profit.
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Atlantis
Contributeur débutant
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Posté - 18 mars 2013 : 16:36:34
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citation: Initialement posté par nefer
vous n'avez pas répondu au message 18...sur l'enlèvement des arbres
il y a une différence entre monter une terrasse amovible sur une pelouse...et abattre des arbres pour mettre sa terrasse!
Si j'y ai répondu au message 20. Ce sont de petits arbustes et j'ai demandé leur enlèvement dans ma demande. Les copropriétaires pourraient s'y opposer, mais pour ça il faudrait que le vote puisse avoir lieu ... |
Édité par - Atlantis le 18 mars 2013 16:46:26 |
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nefer
Modérateur
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Posté - 18 mars 2013 : 16:53:56
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citation: Initialement posté par Atlantiscitation: Initialement posté par Gédehem
Je vais me faire assassiner ....... : en présentant un dossier à l'AG exposant votre projet de "Prolongation d'une terrasse démontable existante", avec rappel de ce qu'elle est actuellement, la technique de dalles sur plots le tout étant amovible, avec rappel aussi que le jardin en question est grevé d'un droit de jouissance exclusif à votre profit.
Ca ne changera rien puisque le syndic ne fait pas la différence entre une terrasse démontable et une terrasse en dur. Le syndic n'argumente aucunement sur le fait qu'elle soit démontable ou non. Si je lui présente un dossier " Prolongation d'une terrasse démontable existante"" il le mettra quand même en article 26 (vérifié au téléphone il y a 1/2h). Ne trouvant pas de solution ici, je pense que je vais demander l'assistance d'un avocat lors de l'AG (je me serais bien passé de ce coût supplémentaire).
en réalité vous voulez donner votre pouvoir à un mandataire qui sera avocat... |
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Posté - 18 mars 2013 : 17:52:36
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ATLANTIS : emmenez donc un avocat sur un dossier mal présenté - car vous n'avez pas précisé qu'elle serait démontable - et vous repartirez de cette AG avec une majorité contre votre demande !!!
Ammenez un avocat, cela sera considérer par un passage en force; une très mauvais idée.
Vous ne cherchez que le vote à l'article 25, ce qui est une erreur au départ car il s'agit d'aliénation de parties communes !!
Une nouvelle fois, ce n'est pas l'article de majorité proposé à l'ODJ qui est important dans cette hisotire. Il n'ya aucune obligation de le préciser. SEULE l'AG, et non le syndic décidera de vous accorder ces travaux sur votre dossier et sur vos explications !
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Posté - 18 mars 2013 : 18:20:41
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ATLANTIS : je ferai les modifications sans l'accord de l'AG (puisque je suis le seul à pouvoir voir ma terrasse, personne ne verra la modification avant les 10ans de prescription).
????? êtes vous sur que personne na va voir votre terrasse posée sans autorisation après une demande fiate à l'AG et les nombreux appels au syndic.
L'AG est le lieu des débats et des décisons, PERSONNE ne peut vous interdire de présenter votre dossier de terrasse " démontable ". |
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