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moumoune
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 Posté - 14 mars 2013 : 09:04:33
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Un propriétaire vient d'acheter un second appartement contigu à celui qu'il possédait .
Il a déposé une résolution pour la prochaine AG qui lui permettrait de percer une ouverture avec pose d'une porte pour réunir les 2 appartements pour n'en faire qu'un. Le reglement de copropriété autorise ce genre de travaux sous certaines conditions techniques , mais rien sur les charges à venir. Certaines de ces charges sont appelées par logement. Continueront elles à être appelées pour 2 ou pour 1 ( sur 72apparts ou 71 ?).
Sur ce genre de résolution , sur quels points doit on être vigilants? sur quel article doit on voter?
merci pour vos réponses.
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nefer
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Posté - 14 mars 2013 : 09:12:31
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citation: Initialement posté par moumoune
Un propriétaire vient d'acheter un second appartement contigu à celui qu'il possédait .
Il a déposé une résolution pour la prochaine AG qui lui permettrait de percer une ouverture avec pose d'une porte pour réunir les 2 appartements pour n'en faire qu'un. Le reglement de copropriété autorise ce genre de travaux sous certaines conditions techniques , mais rien sur les charges à venir. Certaines de ces charges sont appelées par logement. Continueront elles à être appelées pour 2 ou pour 1 ( sur 72apparts ou 71 ?).
Sur ce genre de résolution , sur quels points doit on être vigilants? sur quel article doit on voter?
merci pour vos réponses.
si le copropriétaire ne met à l'ordre du jour un projet de modificatif de réglement de copropriété pour changer le lot x et le lot y en un seul lot z...les 2 lots subsistent |
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Posté - 14 mars 2013 : 10:24:27
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les participations aux charges se font le RdC et l'EDD ; si ceux ci ne sont pas changés les participations seront inchangées. |
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GĂ©dehem
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3
Posté - 14 mars 2013 : 11:15:15
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La réunion de 2 lots nécessite la modification de l'EDD/RDC : les 2 lots initiaux disparaissent pour un former un nouveau.
Exemple : les lots 231 et 232 (nomenclature EDD) réunis disparaissent, pour créer un nouveau lot n°250 (n° suivant le dernier numéro de lot actuel de l'EDD).
D'où modif de l'EDD/RDC, en particulier du tableau récapitilatif des lots. Il fau donc que ce projet de modification EDD/RDC soit soumis à l'AG.
Cette fusion matérielle entraine alors les fusion des tantièmes affectés aux lots initiaux. Mettons 125/10.000° pour l'un, 130/10.000° pour l'autre.
Le nouveau lot n°250 de notre exemple comprendra le descriprif de la nouvelle partie privative ET le cumul des tantièmes des lots initiaux, soit ici 255/10.000°
Pour les autres lots rien de changé, pour le syndicat non plus.
Reste la question des travaux (percement d'un mur sans doute 'partie commune'), le demandeur doit présenter un dossier technique complet sur la faisabilité des travaux, en particulier son impact sur le gros œuvre, ainsi que les garanties indospensables des entreprises amenées à intervenir.
En résumé, la fusion de lots ne pose pas de problème particulier, si ce n'est que le demandeur doit présenter à l'AG :
- le dossier technique de réalisation des travaux affectant les parties communes ainsi que les assurances pour leur réalisation.
- le projet de modification de l'EDD/RDC supprimant les lots initiaux pour en créer un nouveau cumulant les tantièmes des 2.
- s'engage à supporter l'intégralité des frais liés à cette opération dont il est le seul bénéficiaire.
Syndic comme CS doivent ĂŞtre attentifs Ă ces questions.
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Édité par - Gédehem le 14 mars 2013 11:16:16 |
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Posté - 14 mars 2013 : 14:29:08
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citation: La réunion de 2 lots nécessite la modification de l'EDD/RDC
il n'y a pas obligation à modifier l'EDD ; ce copro peut conserver l'existence des 2 lots de façon séparé, ne serait ce que plus tard pour les reséparer.
Cela ne change pas le calcul des tantièmes, puisque ce copro paiera les charges cumulées de 2 lots.
Seules les dépenses payables à l'utilité et donc à l'appartement le desserviront, car il continuera à payer ces charges pour 2 appartements au lieu d'un. |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 mars 2013 : 15:01:41
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Dans la mesure où ce copropriétaire demande une autorisation de percement d'une partie commune afin de réunir 2 lots pour n'en faire qu'un, ainsi que cela est exposé, il est de l'intéret du syndicat d'aller au bout de l'opération de fusion des lots.
Du style " OK pour percer afin de réunir les 2 lots, donc réunion des 2 lots oblogatoire"
L'intéret du copropriétaire de garder 2 lots passe au second plan (*), d'autant que, comme vous le soulignez, il n'y a pas grand intéret pour ce qui concerne la répartition de certaines charges.
(*) en cas de location mais surtout de vente, il va ĂŞtre difficile de faire passer un f2 et f3 ainsi qu'il ressort des actes pour un f5 ! |
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Posté - 14 mars 2013 : 18:07:55
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on est là en présence d'une partie commune particulière : partie mitoyenne entre deux lots appartenant au même copro. il faudrait savoir si cette cloison fait partie du gros oeuvre ou non (ou porteur)
citation: Article 7
Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent. |
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Posté - 15 mars 2013 : 06:13:38
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Dans la mesure où, contrairement à la division de lot, la loi ne prévoit aucune prérogative de l'assemblée sur la réunion de lots, et indépendamment de toute question relative aux travaux à effectuer sur les paries communes, la question se pose de savoir si un notaire ne peut passer la modification de l'EDD sans vote de l'AG... Théoriquement il devrait pouvoir le faire, non ? |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 mars 2013 : 10:17:38
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Théroriquement oui, puisque la modification ne concerne que les lots à propriétaire unique, lequel serait à l'origine de la demande à son notaire.
Question : en prendra t-il l'initiative ?
Pour autant le passage devant l'AG semble obligé, ne serait-ce que pour le controle de la conformité de la modification. |
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moumoune
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Posté - 15 mars 2013 : 10:42:38
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Merci pour l'interêt que vous portéz à ma question dont je n'imaginais pas la complexité à y répondre . Concernant la maçonnerie , je pense qu'i doit s'agir d'un mur porteur . A quel article le vote? et les principales réserves a assortir à l'accord , principalement au niveau technique de la realisation.
Merci
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nefer
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Posté - 15 mars 2013 : 11:57:01
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citation: Initialement posté par moumoune
Merci pour l'interêt que vous portéz à ma question dont je n'imaginais pas la complexité à y répondre . Concernant la maçonnerie , je pense qu'i doit s'agir d'un mur porteur . A quel article le vote? et les principales réserves a assortir à l'accord , principalement au niveau technique de la realisation.
Merci
S'il s'agit d'un mur porteur, il faut impérativement produire une étude technique |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 mars 2013 : 12:36:44
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Autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes : maj.art.25.
Mais l'assemblée ne peut se prononcer que sur la base d'un dossier technique monté par le demandeur : outre le descriptif précis des travaux envisagés (une simple porte de 90, une porte double, un grand passage de 3 m ?), leur faisabilité, les conditions de réalisation, qualification de l'entreprise, assurances diverses.
C'est AVANT qu'il faut exiger ces données. Autoriser en aveugle, sans dossier précis, en émettant des reserves ou des conditions, c'est aller au devant des ennuis si les travaux réalisés ne correspondent pas à ceux proposés. On demande à réaliser un petit trou type "passe plat", et on se retrouve avec une baie de 3 mêtres de large réalisée par un copain qui n'a aucune assurance ni aucune qualification professionnelle (c'est un grand classique !!) !
Le syndicat doit s'entourer de garanties, de certitudes, avant de délivrer une telle autorisation s'agissant d'intervenir sur le gros œuvre de l'immeuble.
D'oĂą un dossier complet de A Ă Z dans tous les domaines, avec un suivi des travaux.
Syndic et CS doivent y veiller de près avant .... et suivre après. |
Édité par - Gédehem le 15 mars 2013 12:45:04 |
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moumoune
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Posté - 17 mars 2013 : 08:37:35
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merci pour ces réponses.
Si j'ai bien compris , c'est L'ACCORD SUR LE DOSSIER techniqe qui est important et qui permettra si il est "complet" d'éxécuter les travaux.
OUI ? NON?
Comment chaque proprietaire a t il connaissance de ce dossier qui peut être volumineux et qui lui permettra de voter en toute connaissance, même pour ceux qui voteront par procuration . Les frais seront supportés (tirage, expédition) par....?
PS Le percement se ferait dans le mur mitoyen (partie commune) qui est en "bèton banché" |
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Posté - 17 mars 2013 : 11:43:51
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si vous faites une demande d'inscription Ă la prochaine AG, vous devez fournir un dossier complet bien sur.
Ensuite le syndic mettra un dossier dans chaque convocation dont les frais de photocopies et d'envois sont supportés par chacun des copros en fonction de leurs tantièmes généraux.
Si vous voulez déclencher une AG exprès pour ce dossier, le syndic vous demandera d'en supporter tous les frais. Vous pouvez refuser mais dans ce cas le syndic attendra la prochaine AG annuelle. |
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vazy
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Posté - 17 mars 2013 : 13:08:33
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citation: Le percement se ferait dans le mur mitoyen (partie commune) qui est en "bèton banché"
Heureusement le temps du marteau-piqueur est révolu, de nombreuses sociétés spécialisées réalisent des percements dans le béton armé par découpage (Rapide et propre, sans vibrations).
Néanmoins comme dit plus haut c'est un chantier qui doit être bien préparé, avec avant tout un calcul des reprises de charge en fonction de la largeur de l'ouverture souhaitée.
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moumoune
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Posté - 17 mars 2013 : 15:19:14
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[quote]Ensuite le syndic mettra un dossier dans chaque convocation dont les frais de photocopies et d'envois sont supportés par chacun des copros en fonction de leurs tantièmes généraux.citation: [/quote]
Cela ne me parait pas normal ,car un dossier peut comprendre 30/40pages à 0.30€la photopie , plus le surcoût de l"envoi en recommandé ( et cela en souhaitant q'il n y ait qu'une demande) pour le SEUL BENEFICE DU DEMANDEUR. !!!!! |
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moumoune
Contributeur actif
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Posté - 17 mars 2013 : 15:22:53
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INVERSION de la citation par rapport à ma question qui est en petits caractères
Mes excuses |
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nefer
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 Posté - 17 mars 2013 : 16:18:30
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vous pouvez proposer au demander de faire lui mĂŞme les photocopies....
0.30€ est un tarif exorbitant...pourquoi n'avez vous pas négocier avec le syndic?
ou alors vous proposez au syndic que les copies e t l'expédition d e l convocation d 'AG soit traité par un façonnier, dont la facture sera imputée au syndicat |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 mars 2013 : 18:20:11
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Lorsqu'il est question de présenter un "dossier complet", cela ne se mesure pas en nombre de pages.
Ce sont les résultats des calculs de charges, l'avis technique d'un organisme agréé, d'un architecte, le résumé du descriptif des travaux, un plan/schéma/photos, les attestations d'assurance, qualif de l'entreprise, modalité de réalisation.
Le tout tient en 10 pages maxi, au plus.
Il s'agit de présenter aux copropriétaires les conditions essentielles du projet, avec des données précises exposant les choses. Pas de présenter l'étude technique complete de calcul de charges par exemple, qui peut comporter plusieurs pages sans intéret pour se faire une opinion. La conclusion, la synthèse de cette étude est suffisante.
Il faut noter que le dossier présenté par le demandeur engage ce dernier : l'autorisation accordée porte exclusivement sur les éléments présentés à l'AG.
S'ils sont faux (le demandeur les a "magouillé" pour obtenir satisfaction), ou que le demandeur réalise autre chose que ce qui est autorisé, il devra bien entendu en assumer la responsabilité. |
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