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Gédehem
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 Posté - 06 juin 2013 : 22:26:16
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Le texte cité par Bailleurx (décret du 4 janvier 1955) concerne les actes nécessaires à la publicité foncière.
Celle-ci nécessite l'établissement d'un acte authentique, donc l'intervention d'un notaire. Cet acte fait une page.
Pour l'établissement du RDC et de l'EDD d'un immeuble destiné à être mis en copropriété, son propriétaire peut valablement y procéder.
Le RDC est une convention entre les copropriétaires, dont ils "conviennent" des conditions.
Le rédacteur peut se faire assister par qui il veut, l'intervention d'un géomètre ou autres n'étant aucunement imposée, ... bien que cela soit parfois utile.
Dans la mesure où les indivis conviennent entre eux de l'attribution des lors et de la fraction de tout ce qui est commun (en tantièmes), il n'y a aucun problème.
Il faut tenir compte des critères énoncés par L.art.5 : consistance, superficie, situation des lots, sans égard à leur utilisation.
"j'ai vu qu'on pouvait être syndic bénévole
comment ça se passe pour démarrer"
Et comment faisiez-vous jusqu'ici dans votre groupement "indivision" pour gérer cet immeuble ????
La copropriété est une indivision sur toutes les choses communes.
Ce qui la distingue de votre organisation c'est que chacun des indivis est propriétaire d'une fraction quyi est "privative".
Mais pour le reste, pour la gestion de l'immeuble, du bâti, c'est exactement la même chose !
Il faut régeler les dépe,nses nécessaires à l'éclairage, aux travaux d'entretien, de réfection, à l'assurance de l'immeuble, etc ....
Il y a sans doute un formalisme plus important en copropriété, mais sur le fond du système il n'y en a pas entre l'indivision 'pure' et la copropriété.
En copropriété il y a le syndic qui représente les copropriétaires en indivision sur les parties communes, dans une indivision il y a le mandataire légal qui représente les indivis sur la totalité de l'immeuble.
La gestion comme la comptabilité de l'indivision ou de la copropriété (ici petite) c'est du pareil au même (en français "kif kif" ...) |
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bailleurx
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Posté - 07 juin 2013 : 09:06:47
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merci Gedehem
donc si je comprends bien on en revient à ce que j'avais compris au depart
j'ai trouvé un cite sur la copro ou il est dit
citation: L'art. 5 de la loi de 1965 laisse toute latitude au rédacteurs du règlement de copropriété pour répartir les tantièmes à leur convenance ; en effet, la référence à "la consistance, la superficie et la situation des lots" laisse aux rédacteurs une grande marge de manoeuvre.
donc en admettant qu'on aille vers cette solution
il faudrait en fait 2 conventions ?
et ces 2 conventions pourraient librement être consenties par les parties
1 premiere pour la répartition des lots (qui dépend des règle du partage de l'indivision)
où les indivis conviennent entre eux de l'attribution à chacun de tel ou tel lot
et qui précise pour chaque lot la fraction de tout ce qui est commun et qui correspond à ce lot (en tantièmes)
1 deuxième pour la gestion de la copro (qui reprend le descriptif ci dessus)
et ou les nouveaux copropriétaire (anciens indivis) conviennent librement des modalités de la gestion des parties communes (les modalité d'élection du 'syndic' pour combien de temps, les modalités d'actions pour contraindre un copro à faire des travaux de sauvegarde necessaire, les modalités de payement des charges dues à la copro, les modalité de recours, les modalité de démission du syndic....) bon a ce sujet je pense qu'il doit ya vaoir beaucoup a dire mais qu'en tous cas il ya toujours la loi ou la justice pour apporter des reponses
QUESTION ce réglemment de copro doit il obligatoirement obeir a la loi sur les coro le debut du texte de cette loi disait a moins qu'elle soit regit par une convention... mais je n'ai pas su déterminer si les cas cité ensuite signifiait qu'il fallait absolument être dans l'un de ces cas pour échapper à cette loi, ou si dans tous les cas le type de cpro qui nous concerne doit obeir à cette loi
c'est a partir de là que j'ai renoncé ce texte est une usine à gaz...
donc en admettant que je sois syndic benevole je gererais la copro effectivement comme je gerais l'indivision (en tennat des comptes.. bon il faudra quand même que j'ouvre un compte a part, ce que je n'avais pas fait jusque là ,vu qu'il est hors de question que je partage un compte avec l'autre indivis, mais que quoi qu'il en soit je devrais faire)
à la différence que lorsque je faisais de travaux sur la facade par exemple, je ne me posais pas la question de savoir en tantiemme à quel logement correspondait cette charge
je la partagais en fonction des part indivis (ce qui était un peut plus simple) mais bon si la methode des tantiemme est bonne ca ne me semble pas non plus insurmontable de déterminer ce qui correspond à quoi
QUESTION : l'apres ce que disait philippe si les droit de decision revienne à 50/50  il y a des risque de blocage dans les décisions, vu qu'il serait très surprenant que l'autre copro participe à la moindre décision (serait juste absent, ne ferait pas non plus opposition)?
y a-t-il dans la rédaction de la convention la possibilité d'inclure une close disant que si l'un des copro est absent (apres juste convocation à une AS) son pouvoir de decision est donné à l'autre copro par exemple ?
peut on prévoir aussi que si au bout de 5 ans le syndic ne peut pas être réélu du fait de l'absence d'un des copro, le copro présent sera automatiquement réélu ou pourra choisir un syndic indépendant au frais des copro?
j'ai trouvé ce site pas mal
qu'en pensez vous
http://sos-net.eu.org/copropriete/3/3-1-14.htm
en préambule il disent "vous devez désigner un syndic et élire un conseil syndical"
merci à vous de m'aider à trouver des solutions
même si celle si n'est pas forcement celle que nous choisirons
mais quitte à choisir au moins le faire les yeux le plus ouverts possibles
Cdt
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Posté - 07 juin 2013 : 09:32:05
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bailleurx :" y a-t-il dans la rédaction de la convention la possibilité d'inclure une close disant que si l'un des copro est absent (apres juste convocation à une AS) son pouvoir de decision est donné à l'autre copro par exemple ?
peut on prévoir aussi que si au bout de 5 ans le syndic ne peut pas être réélu du fait de l'absence d'un des copro, le copro présent sera automatiquement réélu ou pourra choisir un syndic indépendant au frais des copro?"
Si vous passez à la copropriété, il vous faudra respecter la loi de 1965, et le décret de 1967. Cela ne pêut pas être modifié par un texte du RDC !!
1. votre copro absent, vous ne pouvez rien voté. SEUL votre voisin décide ou non de donner son pouvoir. Un RDC ne peut pas imposer autre chose, ce texte serait illicité.
2. si l'AG convoqué n'élit pas de syndic, il y a obligation de passer par la "case tribunal", c'est à dire la nomination d'un Administrateur judiciaire.
On ne se proclame pas syndic, l'AG éli son syndic. On ne peut pas faire
autrement que de respecter la loi.
Vous serez deux copropriétaires, donc avec une gestion facile, mais avec TOUS les inconvénients d'une copro. à 2 copros.
L'ouverture dun compte au nom du SDC est également obligatoire. Seul le syndic a la signature sur ce compte; mais le syndic n'a pas pouvoir de décision, il exécute les décisions de l'AG.
IL n'existe donc pas de conventions au sens ou vous désirez gérez votre immeuble.
. l'EDD qui fera partie du Réglement du RDC, division des lots - pas de soucis de ce coté la
. pas de convention concernant la gestion d'une copropriété, car seuls la loi de 1965, et le décret de 1967 devront être respecté. |
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bailleurx
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24
Posté - 07 juin 2013 : 10:08:35
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hum..
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Posté - 07 juin 2013 : 10:20:29
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bailleurx : "deuxième pour la gestion de la copro (qui reprend le descriptif ci dessus)
et ou les nouveaux copropriétaire (anciens indivis) conviennent librement des modalités de la gestion des parties communes (les modalité d'élection du 'syndic' pour combien de temps, les modalités d'actions pour contraindre un copro à faire des travaux de sauvegarde necessaire, les modalités de payement des charges dues à la copro, les modalité de recours, les modalité de démission du syndic....) bon a ce sujet je pense qu'il doit ya vaoir beaucoup a dire mais qu'en tous cas il ya toujours la loi ou la justice pour apporter des reponses
QUESTION ce réglemment de copro doit il obligatoirement obeir a la loi sur les coro le debut du texte de cette loi disait a moins qu'elle soit regit par une convention... mais je n'ai pas su déterminer si les cas cité ensuite signifiait qu'il fallait absolument être dans l'un de ces cas pour échapper à cette loi, ou si dans tous les cas le type de cpro qui nous concerne doit obeir à cette loi"
ET oui, on ne fait pas sa propre loi ! que vous soyez deux ou 1000 copros, la loi est la même; sauf qu'à deux c'est 50/50 pour les décisions, vous allez donc devoir vous rapprochez de votre voisin. |
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Gédehem
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Posté - 07 juin 2013 : 10:23:30
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Il n'y a qu'une seule "convention" : celle qui répartie entre copropriétaires (ici futurs) la propriété sur des lots de copropriété, lesquels comprennent indivisiblement une partie privative à décrire (apparte de x pièces comptenant entrée, séjour, cuisine, sdeb, x chambres, ou un cellier, une cave, un garage, etc ...) , ET une quote-part de toutes les choses communes y compris le sol.
Pour ce qui concerne le fonctionnement du syndicat, les clauses RDC sont quasi un copier/coller de L.65 et son décret de 67, depuis l'ouverture du compte séparé jusqu'à la désignation du syndic, qui est désigné comme il est dit L.art.25, en passant par la durée du mandat qui ne peut être que ce qu'en disent les textes : 3 ans maxi de date à date, mandat renouvelable.
On y ajoute des règles de vie en commun (type "faut pas de linge aux fenetres ni de caca de chien dans les plates bandes") sorte de "réglement intérieur", et vous avez votre EDD/RDC à présenter à une AG pour adoption, document à remettre ensuite à un notaire pour publication.
Quant au syndic désigné par cette même AZG, il exercera la mission prévue par les textes : administration du syndicat et gestion de l'immeuble ..... un peu comme le faisait jusqu'ici le représentant léghal de l'indivision, tant pour le fonctionnement de l'immeuble que pour l'administration de l'indivision.
Une copropriété est une indivision, forcée, obligatoire sur toutes les choses communes, dont le gros œuvre de l'immeuble, indivision dont on ne peut sortir qu'en vendant son bien, son lot de copropriété (Part.privative ET fraction de parties communes). |
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bailleurx
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Posté - 07 juin 2013 : 10:31:59
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pour faciliter les choses
un copro peut il nommer pour la durée du mandat d'un syndic un représentant chargé de voter à sa place???
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Posté - 07 juin 2013 : 11:04:30
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bailleurx : le mandat donné par un copropriétaire n'est valable que pour une AG bien définie sur ce mandat : nom du SDC,date et lieu de l'AG. ) . Il faut un autre mandat pour une autre AG.
Pas de mandat annuel possible. Ces mandats peuvent aussi être donnés à un tiers au SDC ! avec consignes de votes ou non.
C'est toujours la loi à appliquer. |
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nefer
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29
Posté - 07 juin 2013 : 11:11:52
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citation: Initialement posté par bailleurx
pour faciliter les choses
un copro peut il nommer pour la durée du mandat d'un syndic un représentant chargé de voter à sa place???
Avez vous lu les textes de la loi de 65 et du décret de 67? |
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bailleurx
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Posté - 07 juin 2013 : 11:12:17
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bon bon bon...
en clair ca ne PEUT donc pas fonctionner dans notre cas ?
et
vous ne voyez aucune dispositions qui permettrait d'éviter le blocage ?
nefer
si je pose des questions c'est justement pour pas avoir à lire (et comprendre parfois mal) tous les textes
j'ai besoin de réfléchir vite tant que le co- indivisaire est présent
donc si vous voyez des solutions, des problèmes des bonnes questions à me poser, ca irait aussi vite de me dire
j'en ai déjà beaucoup lu et j'approfondirais si c'est ce choix qui se fait
j'espère que vous comprendrez que là je n'ai pas le temps d'étudier par coeur chaque phrase de la loi, pour chercher la quelle me permettrait d'avancer...
merci
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Édité par - bailleurx le 07 juin 2013 11:22:16 |
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Posté - 07 juin 2013 : 11:24:49
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bailleurx : la loi dit qu'en cas de copropriétaire majoritaire ses tantièmes sont reduits à la somme des autres copropriétaires.
Malheureusement, quand il y a deux copropriétaires comme chez vous, 700/1000 pour vous, et 300/1000 pour votre voisin, vos tantièmes seront réduits à 300/1000, les majorités de votes se feront sur 600/600 èmes, chacun possédant 300/600 èmes. la majorité étant de 301/600, il vous faut l'accord de votre voisin.
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Gédehem
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Posté - 07 juin 2013 : 11:35:58
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Si le code de la route impose la conduite à droite, si vos voulez roulez à gauche il faut voir de l'autre coté du channel !
Vous êtes dans une monopropriété (propriété à propriétaire unique) ce propriétaire 'unique' serait-il une indivision. Laquelle a ses propres règles de fonctionnement en interne.
Pour l'immeuble, son propriétaire en assure la marche et l'entretien.
Dans la mesure où ce propriétaire unique divise l'immeuble en lots, chacun des lots de copropriété devenant la propriété d'une personne ('personne' dans le sens juridique : physique ou morale, peu importe), il y a naissance de la "copropriété", laquelle est régie par ses propres règles, celles de L.65 et son décret d'application de 67 !
C'est alors le "syndicat", groupement des copropriétaires, qui assure la marche et l'entretien de l'immeuble.
Pour faire simple, les organisations "indivision" et "syndicat de copropriétaires" sont des groupements presque identiques mais avec leurs propres règles.
Vous n'êtes pas la 1ère indivision qui sort de son propre régime pour passer dans celui de la copropriété, et pas la dernière, sans que cela ne pose de problème particulier s'agissant de vouloir sortir de l'indivision par ce moyen.
"un copro peut il nommer pour la durée du mandat d'un syndic un représentant chargé de voter à sa place???"
Un copropriétaire peut donner mandat permanent à un tiers, délégation de pouvoir qui peut inclure les actes de disposition. C'est un grand classique ici aussi pour les administrateurs de biens agissant dans le cadre d'un mandat donné par un bailleur, une personne partant à l'étranger.
Cette délégation de pouvoir à un mandataire (art.1984 et suiv Cciv) est totalement indépendante de la personne "syndic", de la durée de son mandat. C'est un acte entre Pierre et Paulette, le syndic étant informé du mandataire désigné (notification)
S'il s'agit uniquement de la délégation de pouvoir pour exercer le droit de vote lors d'une AG, il faut se reporter au statut de la copropriété, L.65 en son art.22 : mandat pour une AG déterminée. |
Édité par - Gédehem le 07 juin 2013 11:44:51 |
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bailleurx
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Posté - 07 juin 2013 : 11:49:35
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bon alors si le copropriétaire donnait un mandat de (3) ans (renouvelable) permanent à un tiers qui ne serait pas moi
les AG pourraient se tenir avec cette personne et les décisions pourraient être prises ensemble?
citation: S'il s'agit uniquement de la délégation de pouvoir pour exercer le droit de vote lors d'une AG
mais s'il ne s'agit pas uniquement de ça en quoi resterait il un autre pb à resoudre?
quand vous dite TOTALEMENT INDEPENDANTE DU SYNDIC
doit on comprendre que cette personne ne doit avoir aucun lien de parenté par exemple? |
Édité par - bailleurx le 07 juin 2013 11:55:09 |
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nefer
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 Posté - 07 juin 2013 : 12:00:25
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comment pouvez vous prétendre éventuellement vous faire nommer syndic bénévole sans même prendre le temps de lire les textes réglementaires? |
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bailleurx
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Posté - 07 juin 2013 : 12:06:14
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ho quelle rabat joie
j'ai demandé si c'était possible et comment?
si on me dit que non à quoi me servirait d'étudier les textes? |
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Posté - 07 juin 2013 : 12:16:10
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bailleurx :" quand vous dite TOTALEMENT INDEPENDANTE DU SYNDIC
doit on comprendre que cette personne ne doit avoir aucun lien de parenté par exemple?"
NON, lisez bien le post de gedehem !! Cela veut dire indépendant de la durée de mandat du syndic !!
Une indivision d'un lot de copropriété nomme aussi son représentant, et ce mandataire de cette indivision vote aux AG. le syndic n'a pas à se mêler de la nomination de ce mandatire de cette indivision !
bailleursx : j'ai demandé si c'était possible et comment?
si on me dit que non à quoi me servirait d'étudier les textes?
Au moins à comprendre les réponses des intervenants. Sans lire les textes de loi sur la coprpriété, vous ne pouvez comprendre son fonctionnement !! les réponses que l'on vous donne n'ont pas l'air de vous satisfaire, votre seul but étant de posséder la gestion sans opposition de votre immeuble.
Ce qui n'a rien à voir avec le fonctionnement de la copropriété, qui est une gestion commune des parties communes, dont les copropriétaires décident du budget, du choix du syndic et deu CS, des dépenses, ........
ET c'est le vote de la majorité qui s'imposera à tous!
Que votre voisin donne son pouvoir, cela ne change strictement rien aux tantièmes réduits !! 
Lire la loi de 1965 et le décret de 1967 est donc un minimum pour aborder ce sujet.
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Gédehem
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Posté - 07 juin 2013 : 12:16:19
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Il n'y a pas de rabat joie : il est évident que pour se lancer sur les routes, il faut jeter les 2 yeux sur le code de la route !
Sur UI on peut préciser la signification de tel panneau, certainement pas apprendre à conduire !
Autrement dit, se plonger dans les règles de foctionnement est indispensable, UI pouvant apporter des précisions.
"doit on comprendre que cette personne ne doit avoir aucun lien de parenté par exemple?"
CQFD : ci vous aviez lu le "code", ici L.art.22 (Loi 65 art.22) indiqué plus haut, vous auriez eu la réponse.
Combien de membre dans cette indivision ?
Si vous n'êtes que 2, il faut savoir que c'est la plus mauvaise des choses pour ce qui concerne le fonctionnement de la copropriété : obligation de s'entendre sur tout. A défaut c'est le juge qui devra trancher.
Lorsqu'on est en famille et que tous s'entendent, cela marche bien. S'il y a litige, c'est ingérable.
Si vous êtes 3 ou 4, pas trop de problème.....
Si l'un des 2 indivis devenus copropriétaires est désigné syndic, il ne peut représenter l'autre, qui devra se débrouiller pour trouver un mandataire pour les AG. |
Édité par - Gédehem le 07 juin 2013 12:21:13 |
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bailleurx
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Posté - 07 juin 2013 : 12:40:42
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citation: doit on comprendre que cette personne ne doit avoir aucun lien de parenté par exemple?"
CQFD : ci vous aviez lu le "code", ici L.art.22 (Loi 65 art.22) indiqué plus haut, vous auriez eu la réponse.
j'ai lu c'est juste précisé pas les conjoints et pacs du syndic
citation: Que votre voisin donne son pouvoir, cela ne change strictement rien aux tantièmes réduits !!
je n'ai aucun pb à justifier de ce que je fait et je ne vois aucun pb à prendre conjointement ces decisions avec qq qui se sente un peu concerné
mon pb actuel c'est que je n'ai justement absolument personne en face (ce qui pourrait sembler confortable... jusqu'au jour on il me sera fait reproche des décisions prises...)
donc a tout prendre j'aimerais autant qu'un tiers tartampion soit un peu "responsable" des choix de gestion (si tant est que tatampion soit un peu plus responsable et present...que l'autre copro)
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Édité par - bailleurx le 07 juin 2013 12:41:47 |
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nefer
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Posté - 07 juin 2013 : 13:38:02
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citation: Initialement posté par bailleurx
(si tant est que tatampion soit un peu plus responsable et present...que l'autre copro)
à ce jour vous ne pouvez pas parler de copropriétaire puisque vous êtes en indivision!
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Gédehem
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Posté - 07 juin 2013 : 14:20:57
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"mon pb actuel c'est que je n'ai justement absolument personne en face "
Si vous êtes en indivision, donc au moins avec une autre personne, c'est qu'il y a par la force des choses au moins une autre 'personne' en face !
Qu'elle(s) le veuille ou non !
Comment fonctionnait cette indivision jusqu'ici ?? Comment étaient prises les décisions pour ce qui concerne l'entretien de l'immeuble ?
Qui én était le représentant légal, à qui et quand rendait-il compte aux indivisaires ???
Sur le fond de l'affaire, le fonctionnement de l'indivision pour ce qui concerne l'entretien de l'immeuble n'est pas fondamentalement différent du fonctionnement de "l'indivision" syndicat des copropriétaires.
Ce ne sont pas les mêmes règles pratiques, le même formalisme, mais dans son principe c'est similaire.
"j'ai lu c'est juste précisé pas les conjoints et pacs du syndic."
C'est donc possible pour tous les autres.
Si vous n'êtes que 2 et que l'autre ne vient pas aux AG, se désinteresse comme actuellement de son bien, vous (le survivant syndic) décidez, et si pas de contestation sous 2 mois de la notification du PV d'AG, l'affaire est "dans le sac". |
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