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guesde
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 Posté - 22 sept. 2013 : 18:48:54
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Bonjour.
Notre Syndic individualise les comptes des syndicats et nous demande l'autorisation de ne pas ouvrir de compte bancaire ou postal séparé quand pensez vous? en n'ouvrant pas de compte séparé
les honoraires sont diminués de 7,5 %
Merci de vos conseils
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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1
Posté - 22 sept. 2013 : 19:52:18
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Tout au plus peut-il demander à être dispensé d'ouvrir un tel compte séparé, qui est obligatoire.
Obligation qui va devenir "obligatoire", la dispense étant supprimée dans quelques mois (projet de loi 'Duflot' dont tout le monde parle). |
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sparte
Contributeur senior
803 message(s)
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 2
Posté - 22 sept. 2013 : 21:25:14
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Viviane
Pilier de forums
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3
Posté - 22 sept. 2013 : 23:54:33
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bonsoir,
La bonne question à se poser c'est : pourquoi est-ce qu'il ne veut pas d'un compte séparé ?
Je sais d'avance ce qu'il va vous dire : c'est plus de travail, il faut gérer plusieurs chéquiers (parce que les virements, bien sûr, il ne sait pas faire).
la réalité est toute autre : mélanger l'argent de toutes les copropriétés qu'il gère dans un seul compte lui offre des possibilités-légale ou pas-qu'il n'a pas avec le compte sépare.
Supposons qu'il soit honnête: la copropriété X n'a pas assez d'argent pour payer les factures, mais il ne veut pas la perdre comme cliente. Alors il paye quand même. Avec quel l'argent ? Avec celui de la copropriété Y.
l'avantage est double pour lui : pas besoin de surveiller attentivement le niveau de la trésorerie de chaque copropriété, des impayés, etc. on paye d'abord on réfléchit après. Bref, les copropriétés dont la trésorerie est saine avancent de l'argent pour les autres, avec tous les risques que cela comporte si le système se casse la figure. Et les copropriétés dont la trésorerie n'est pas saine n'en ont connaissance que trop tard, quand la situation devient catastrophique.
Supposons qu'il aie une conception assez lâche de l'honnêteté, (je pèse mes mots, il y a des choses qu'on ne peut pas écrire sur un forum...)
je vais vous donner quelques exemples, vécus...
Quand vous regardez la comptabilité du syndic, (ce qui est déjà une gageure, personnellement il m'a fallu plus de deux ans pour être capable de comprendre un grand livre), à la rubrique " compte de banque" vous voyez des paiements qui partent vers un fournisseur X. ce fournisseur est un fournisseur institutionnel, type EDF, EAU, etc.... De l'autre côté, le fournisseur X vous a donné les factures, les dates de paiement etc, et vous constatez qu'il y a une tripotée d'amende pour frais de retard dont vous ne voyez trace nulle part dans la comptabilité du syndic. D'ailleurs, d'après la comptabilité de votre syndic les factures ont été réglées dans les temps, mais pas d'après le fournisseur.
Autrement dit, le syndic a rentré en comptabilité le paiement des factures plusieurs mois avant leur paiement réel. (en fait, il a même fait plus compliqué, fait semblant de payer une somme A, remboursé la somme A des mois plus tard, puis payé une somme B, et j'en passe..)
Avec un compte séparé, vous pourriez savoir très exactement combien d'argent est sorti et quand. Tout le monde sait lire un relevé de banque.
Ensuite, si le syndic ne le fait pas, la banque peut très bien vous dire où l'argent est parti.
Sans compte séparé, tout ce que vous savez c'est ce que le syndic veut bien vous dire. Pire : si vous ne savez pas lire un grand livre, ce qui est le cas de quasiment tout le monde, ce que vous savez, c'est : RIEN
Combien d'argent est parti et où, le syndic seul le sait. Le relevé de dépenses qu'il vous présentera à l'assemblée générale peut très bien n'avoir qu'un rapport très lointain avec ce qui a réellement été fait.
C'est ce qui nous est arrivé. Et pas sur des petites sommes relativement à la taille de notre immeuble.
Je vous passe les détails je pourrais vous donner quelques dizaines d'exemples sur comment embrouiller une comptabilité de façon que les copropriétaires ne s'aperçoivent pas que de l'argent a disparu, jusqu'à ce qu'il soit trop tard.
Enfin, comme le dit Gédéhem le compte séparé sera bientôt obligatoire. Quand ce sera le cas, tous les syndics qui ont joué aux vases communicants avec la trésorerie des copropriétés qu'ils gèrent vont être dans la mouise et leurs clients avec. Si vous voulez être sûrs que votre copropriété n'y perdra pas des plumes, mieux vaut peut-être être le premier à ramasser sur un compte qui vous appartient l'argent qui vous appartient... Déjà , si vous êtes chez lui depuis longtemps, vous n'avez à peu près aucun moyen de savoir si la somme qu'il dit vous appartenir est bien la bonne.. alors autant régler le problème le plus vite possible. |
Édité par - Viviane le 23 sept. 2013 00:11:37 |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 23 sept. 2013 : 00:19:38
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Pas du tout d'accord avec Viviane.
Il est très important pour une comptabilité de faire le rapprochement bancaire, c'est à dire mettre en regard les écritures comptables du syndic avec les extraits bancaires.
Je fais cela tous les trimestres, avec un compte individualisé, et donc non séparé.
citation: D'ailleurs, d'après la comptabilité de votre syndic les factures ont été réglées dans les temps.
Compte séparé ou non, si personne ne fait le rapprochement bancaire, il est évident qu'un mauvais syndic a les mains libres 
Je lis aussi le grand livre, et rejoins Viviane pour dire que ne pas savoir lire ce document revient à ne pas être à même de controler les comptes.
Non, le syndic ne peut rien cacher de plus avec un compte séparé qu'avec un compte individualisé.
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Viviane
Pilier de forums
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5
Posté - 23 sept. 2013 : 01:15:53
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citation: Pas du tout d'accord avec Viviane.
Il est très important pour une comptabilité de faire le rapprochement bancaire, c'est à dire mettre en regard les écritures comptables du syndic avec les extraits bancaires.
Pour faire un rapprochement bancaire, il faut un relevé de banque... Or, vous n'avez pas légalement accès au relevé de banque du syndic : Normal puisque certaines opérations ne vous concernent pas.
citation: Je fais cela tous les trimestres, avec un compte individualisé, et donc non séparé.
Vous rapprochez le 512 avec quel document ? Un relevé établi et fourni par la banque, à en tête de la banque? (ce qui est mon cas, j'accède à notre compte via le site de la banque) Ou un relevé établi et fourni par le syndic, ou accessible sur le site du syndic?
Et quand bien même, il n'en reste pas moins que, sur ce relevé, le titulaire du compte n'est autre que.... le syndic. L'argent déposé sur le compte appartient donc, du point de vue de la banque et de la loi, au syndic. Si votre syndic est honnête, ok, ça vous simplifie la tâche par rapport à un compte pas individualisé.
Mais en cas de litige:
- vous avez, au mieux, la preuve que l'argent DU SYNDIC et non pas VOTRE argent a été dépensé à telle date
- le syndicat n'a aucun pouvoir pour exiger de la banque de savoir où il est parti: c'est pas son argent.
Bref, pas grand chose de plus qu'avec un grand livre et pas de compte individualisé ni séparé...
citation: Non, le syndic ne peut rien cacher de plus avec un compte séparé qu'avec un compte individualisé.
Là , je suppose que c'est une erreur de frappe ? J'ai jamais dit que c'était PLUS FACILE de cacher des choses avec un compte séparé... j'ai plutôt dit le contraire...
citation: Compte séparé ou non, si personne ne fait le rapprochement bancaire, il est évident qu'un mauvais syndic a les mains libres
Bien sur qu'il faut contrôler.... Mais après, faut la preuve de ce qu'on dit...et avec un compte séparé, c'est beaucoup beaucoup plus simple...D'autant qu'on est pas forcément obligé de savoir lire le grand livre. Rapprocher le relevé de banque et les factures peut être suffisant. |
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tictac
Nouveau Membre
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Posté - 23 sept. 2013 : 06:41:07
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Lors de la récente AG de notre copro, c'est le gestionnaire de copropriété qui nous a annoncé lui même que le compte bancaire séparé allait devenir obligatoire.
Enfin !
Mais il a quand même proposé la dispense d'ouverture du compte bancaire. |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 23 sept. 2013 : 07:33:05
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citation: Pour faire un rapprochement bancaire, il faut un relevé de banque... Or, vous n'avez pas légalement accès au relevé de banque du syndic : Normal puisque certaines opérations ne vous concernent pas.
Non ! Je peux vous assurer que la banque de mon syndic édite des relevés pour chaque compte individualisé.
citation: Si votre syndic est honnête, ok, ça vous simplifie la tâche par rapport à un compte pas individualisé.
Oui mon syndic est honnête, sinon cela fait bien longtemps qu'il aurait été débarqué.
Effectivement erreur de frappe, je voulais dire :
citation: Non, le syndic ne peut rien cacher de plus avec un compte individualisé qu'avec un compte séparé .
De toute façon le compte séparé va devenir obligatoire. La meilleure stratégie pour guesde est d'accepter le compte individualisé.Quand le compte séparé va devenir obligatoire, les banques vont réagir, face au risque de perdre les fonds des comptes syndic. Elles proposeront vraisemblablement un produit (style multi comptes séparés en lieu et place du compte syndic hébergeant des sous comptes). Les frais de gestion seront sans doute beaucoup plus élevés ....
J'imagine que le syndic n'augmentera pas ces honoraires avec cette solution : il reste avec une seule banque, continue à gérer les mouvements de la même façon. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 23 sept. 2013 : 09:11:25
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Non ! Je peux vous assurer que la banque de mon syndic édite des relevés pour chaque compte individualisé.
(....)
Oui mon syndic est honnête, sinon cela fait bien longtemps qu'il aurait été débarqué. "
Ceci explique peut-être cela !
Mais un cas particulier dans tel syndicat ne fonde pas une règle appliquée partout !
Et même si ce n'est pas non plus une règle, le mécanisme indiquée par Viviane a été et est encore une pratique courante.
Le sous compte (ou autres appellations incontrolée) d''un syndicat n'est que le reflet de ce que le syndic veut bien y mentionner. Le règlement des facture du syndicat ne sont jamais fait à partir de ce compte, pas plus que les vesements pour charges.
L'ensemble se passe au niveau du "Compte syndic", peu importe ici aussi son appellation.
On se moque donc des relevés bancaires "syndicat", tout se passant sur le "conmpte syndic" dont les relevés ne sont pas accessibles.
Toutefois une contrainte (mais en est-ce une ?) pour le compte séparé : l'obligation de la réserve de trésorerie/fonds de roulement, afin d'absorber
- la variation cyclique des dépenses (les 'recettes'/provisions sont fixes).
L'affaire est bien connue des syndicats en chauffage collectifs, dont les factures "Gaz" (si c'est le cas) sont "énormes" en millieu de saison de chauffe (Janvier-mai) alors que c'est le calme plat hors saison de chauffe (juin-décembre).
- mais aussi des retards de paiements ou impayés, les syndicats voisins n'assurant plus la jonction comme dans le cas décrit par Viviane ...
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Posté - 23 sept. 2013 : 09:24:14
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il faut aussi mettre en exergue un point fondamental dans la dispense du compte séparé :
l'argent des copros appartient au syndic et non au syndicat !!!! même si les comptes font apparaître un compte individualisé.
Certes lorsque le syndic est totalement honnête (ainsi que le comptable ), il n'y a pas de difficultés énormes, mais dans les cas non de malhonnêteté mais de légères magouilles ou arrangements, le flou peut exister. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 23 sept. 2013 : 10:12:56
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citation: Initialement posté par Gédehem
[blue][i]
Le règlement des facture du syndicat ne sont jamais fait à partir de ce compte, pas plus que les vesements pour charges.
L'ensemble se passe au niveau du "Compte syndic", peu importe ici aussi son appellation.
On se moque donc des relevés bancaires "syndicat", tout se passant sur le "conmpte syndic" dont les relevés ne sont pas accessibles.
Pas d'accord, je connais un syndic qui utilise le sous compte individualisé aussi bien pour y encaisser directement les réglements des copropriétaires que pour payer les fournisseurs
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andre78fr
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11
 Posté - 23 sept. 2013 : 11:09:33
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Il faut quand même rappeler un (des rares) avantage du compte unique ; la possibilité d'utiliser le TIP (Titre Interbancaire de Paiement) lorsque le syndic dispose d'un numéro émetteur.
En revanche, ce n'est pas le rôle d'un syndic d'avancer des fonds lorsque la trésorerie d'une copropriété est insuffisante...
Très souvent le compte individualisé (ou sous-compte...) permet d'avoir des relevés identiques à ceux d'un compte séparé et les nombreuses discussions pour savoir comment reconnaître un compte séparé témoignent de la complexité du sujet.
Ce qui va devenir réellement difficile à gérer pour certains syndics avec la nouvelle loi c'est la question du choix de la banque et à terme de jongler avec non seulement beaucoup de comptes mais également plusieurs établissements...
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 23 sept. 2013 : 11:13:16
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Je rejoins Nefer. Pour être très précis, les relevés de banque du sous compte individualisé de mon syndicat sont strictement identiques à ceux d'un compte séparé.
Dire que ses relevés ne sont pas sincères et honnêtes est une accusation grave, à laquelle je ne peux souscrire.
Le débat s'étend sans difficultés à tout le système : croyez vous que votre argent déposé sur un compte séparé, à 0% n'enrichit pas votre banquier ?
J'ai fait il y a quelque temps un calcul sur les fonds de mon syndicat. J'ai mis sous tableur le solde sur une année, et j'ai simulé un placement à 3%, les intérêts étant calculés au jour le jour.
Pour un budget de 90000 €, les intérêts se montent à 600 € ... |
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Viviane
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Posté - 23 sept. 2013 : 11:53:21
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citation: Dire que ses relevés ne sont pas sincères et honnêtes est une accusation grave, à laquelle je ne peux souscrire.
Personne n'accuse personne en particulier. Je dis juste qu'avec un compte non séparé la magouille est plus facile, et surtout moins risquée juridiquement.
Exemple (vécu aussi) : votre relevé (dans notre cas, le 512) fait apparaître que le syndic a payé le fournisseur X. Le fournisseur X dit qu'il n'a pas été payé. Le syndic, bien évidemment, soutient son point de vue mais n'apporte aucune preuve. Le fournisseur, lui, ne peut apporter la preuve d'un non-paiement.
Vous avez un compte séparé : vous (le syndicat, voire l'AG) demandez à la banque où est passé l'argent. Si l'argent est parti sur le compte du syndic, le syndic n'a pas apporté la preuve du paiement au fournisseur. Et ce quand bien même il dirait que l'argent n'a fait que transiter par son compte. Pour apporter la preuve du paiement, il doit alors fournir son propre relevé bancaire, ou rembourser le syndicat (qui lui, a la preuve que l'argent est parti chez le syndic). Le syndic le sait, donc la tentation est moins grande.
Vous avez pas de compte séparé: impossible de déterminer qui dit la vérité. Vous êtes bon pour une procédure, que vous êtes même pas sur de gagner.
Dans notre cas, parce qu'on avait entamé une procédure où beaucoup plus était en jeu, le syndic a fini par fournir la preuve bancaire (donc SON compte) du paiement : un virement plusieurs mois après la date figurant sur le 512, et plusieurs mois après avoir été remercié et avoir transmis les fonds du syndicat à son successeur.... Autrement dit il avait pas payé, mais il a finalement payé sur ses deniers... ce que le fournisseur a confirmé.
Je rajoute: prendre abusivement de l'argent sur le compte du syndicat pour le verser sur le compte du syndic, Ã mon avis, juridiquement, c'est du vol.
Passer une écriture injustifiée vers le compte du syndic partant d'un compte "individualisé", c'est à mon avis rien d'autre qu'une "erreur comptable" (que, qui plus est, vous aurez du mal à prouver) puisque l'argent ne change pas de propriétaire....
Pas les mêmes sanctions, donc, si le syndic se fait prendre...
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Édité par - Viviane le 23 sept. 2013 12:06:02 |
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Viviane
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Posté - 23 sept. 2013 : 11:56:23
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citation: J'ai fait il y a quelque temps un calcul sur les fonds de mon syndicat. J'ai mis sous tableur le solde sur une année, et j'ai simulé un placement à 3%, les intérêts étant calculés au jour le jour.
Pour un budget de 90000 €, les intérêts se montent à 600 € ...
Avec un compte individualisé, ces 600€, c'est potentiellement le syndic qui les perçoit... |
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andre78fr
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15
Posté - 23 sept. 2013 : 12:57:49
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Il y a quelques années, les produits financiers pouvaient représenter une part non négligeable des produits (et des bénéfices) des syndics ; c'est un peu (beaucoup) moins vrai depuis 2008.
Les taux d'intérêts ont beaucoup baissé et il faut distinguer la rémunération d'un placement à terme (type Livret A) de ce qui est proposé pour un compte courant mais le taux de 3% n'est plus très réaliste de nos jours... On est plutôt sur des fourchettes de 0,25% pour un compte rémunéré à 1,25% pour un livret.
Il ne faut pas non plus se faire trop d'illusions sur les offres des banques ; la plupart essayent (et essayeront encore plus avec les comptes séparés obligatoires) de vendre des comptes "pro" avec des frais élevés et faire fructifier un fonds de roulement (au sens économique et comptable) n'est pas si simple, la règle de base étant d'encaisser le plus vite possible les appels et de payer les fournisseurs le plus tard possible tout en jonglant entre les comptes...
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Viviane
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16
Posté - 23 sept. 2013 : 13:18:14
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Je rajoute un truc.
C'est quelque chose qui s'éclaircira probablement dans les années à venir, quand le compte séparé sera généralisé. Mais à mon avis, si un syndicat engage une procédure, faire transiter l'argent sur le compte du syndic pour payer les fournisseurs (ce que font la plupart des syndics à mon avis y compris le nôtre) pourrait bien être également très mal vu par un juge...
En effet, aucune facture ne justifie que le syndic verse l'argent correspondant à la prestation du plombier sur son propre compte.
Pour les charges des copros, il faut s'assurer, par une délibération d'AG, que les copros rédigent les chèques au nom du syndicat, pas au nom du syndic. Si le syndic le pose alors sur son propre compte (mais oui c'est possible...) il engage sa responsabilité, et celle de la banque...
Si les copros le rédigent quand même au nom du syndic, ce sera leur problème de le récupérer le cas échéant, pas celui du syndicat...
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Viviane
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Posté - 23 sept. 2013 : 13:27:33
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Y'a aussi, quand même, des banques même pro qui facturent des frais raisonnables.
Je crois que nous on est, de mémoire, à 18€ par trimestre, avec accès consultatif au relevé sur internet, chez Palatine. Pas de quoi fouetter un chat.
Alors ma foi si le syndic vous parle de frais faramineux, faut lui suggérer de changer de banque.
Quant à faire fructifier les fonds de la copro, personnellement, c'est pas trop mon souci. Le compte séparé a cet autre avantage : s'il ne fait pas transiter les versements des copros par son propre compte, comme ça lui rapporte rien, le syndic n'a plus intérêt à faire trainer les paiements des fournisseurs, et c'est tant mieux. |
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mespres
Contributeur vétéran
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18
Posté - 23 sept. 2013 : 13:36:39
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3% est une hypothèse hypermaximaliste, tout comme le calcul temps réel des intérêts. Résumons : l'absence de compte séparé n'apporte quasiment aucun revenu supplémentaire au syndic.
Imaginer comme Viviane que même avec un compte séparé, un syndic va chercher à faire transiter les fonds sur son compte est inconsistant.
Viviane écrit :
citation: Je crois que nous on est, de mémoire, à 18€ par trimestre, avec accès consultatif au relevé sur internet, chez Palatine. Pas de quoi fouetter un chat.
Bien d'accord ! nous sommes aussi à la banque Palatine, plus exactement notre syndic. La gestion de notre sous compte individualisé coûte 19,03 € TTC par trimestre. Le passage à un compte séparé chez la banque Palatine va augmenter significativement cette somme, à moins que le syndic négocie ... La paranoia du complot syndic-banque a de beaux jours devant elle |
Édité par - mespres le 23 sept. 2013 14:11:19 |
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Gédehem
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19
Posté - 23 sept. 2013 : 14:44:41
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"je connais un syndic qui utilise le sous compte individualisé aussi bien pour y encaisser directement les réglements des copropriétaires que pour payer les fournisseurs"
UN syndic ..... 
Je connais tout un tas de syndics qui utilisent par exemple les "lettres chèques" depuis leur "compte pivot" pour régler les factures périodiques des dizaines de syndicats qu'ils gèrent (par le Sce comptable central), type institutionnels (EDF, GDF, sce de l'eau, etc ....)
Un clic et c'est 150 lettres-chèques qui partent d'un coup ! |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 23 sept. 2013 : 14:49:51
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citation: La gestion de notre sous compte individualisé coûte 19,03 € TTC par trimestre. Le passage à un compte séparé chez la banque Palatine va augmenter significativement cette somme, à moins que le syndic négocie
Pourquoi? Puisque c'est ce que nous on paye pour un compte séparé, à la même banque? Vous faire payer pour un compte pas séparé les mêmes frais que pour un compte séparé, c'est assez fort de café, par contre!
citation: Imaginer comme Viviane que même avec un compte séparé, un syndic va chercher à faire transiter les fonds sur son compte est inconsistant.
Ca n'a strictement rien d'inconsistant. Quand plusieurs fournisseurs différents sont réglés avec un seul débit sur le relevé, je vois pas très bien quoi d'autre qu'un transit par le compte du syndic peut l'expliquer... Et attention, j'ai pas dit qu'il y avait arnaque, sinon je m'en serais occupée. Je connais les fournisseurs, et ils sont bien réglés. Alors vu que j'en ai pas encore fini avec les 2 syndics précédents, je laisse pisser pour l'instant...
Baladez vous sur le site de l'ARC, rubrique "abus" vous y trouverez beaucoup de choses qui dépassent votre "imagination" en tapant "compte séparé"... |
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