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Keke
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 Posté - 13 déc. 2009 : 20:29:07
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En fait, mon avocat m'a donné un prix de 800€ HT dans le meilleur des cas (pas de résistance, ni d'avocat adverse...) et 1300€ HT est la limite haute qu'il s'est engagé à ne pas dépasser, quelles que soient les suites de l'affaire.
Et en effet, cela n'inclut pas les frais d'huissier, ce ne sont que ses honoraires.
L'huissier m'a deja demandé 300€ pour les commandements, 400€ pour l'assignation, puis ce seront 500€ à venir pour la signification du jugement... en espérant en récupérer un maximum...
Il n'est pas interdit de rêver...
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b1091183
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 Posté - 15 déc. 2009 : 16:10:42
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Bonjour,
il y a quelques années, j'avais un locataire qui ne payait plus (car il n'avait plus de revenu + divorce).
Au début il avait quelques retards, et ensuite silence radio, impossible de le joindre, RAR non récupérés etc... Il est arrivé très rapidement à 4-5 mois de loyer de retard.
En terme de frais huissier, il fallait prévoir 800 euros, en terme de frais d'avocat variables, mais tabler sur 1500 ttc.
Tous, huissiers et avocats, m'ont fait comprendre que si je trouvais une solution amiable cela était préférable, car pour eux rien ne permettait d'avoir la certitude de la décision du juge. Dans tous les cas, ils estimaient que avec les délais d'attentes et de procédures, il fallait compter entre 6 et 9 mois (plutôt 9), et que rien ne garantissait que le bien serait libéré et que les loyers et frais seraient remboursés. Pire ils m'ont tous dit que parfois il est tout simplement impossible à faire appliquer le jugement.
Bref, le calcul a été rapide 5 mois d'impayés (encours) + 9 mois (liés à la procédure) d'impayés + les frais de procédures, j'arrivais à 12 000 euros. J'ai donc choppé le locataire. Je lui ai fait comprendre qu'il vaut mieux un bon arrangement qu'un mauvais procès et il a laissé l'appartement dans les 15 jours. Il a signé une reconnaissance de dettes, et au total, j'ai perdu 2 mois de loyer, mais j'ai remis le bien en location immédiatement.
Dans ce type d'affaire si le locataire (même un locataire de bonne foi), ne répond plus au téléphone, car la seule chose qu'il va vous dire c'est "je ne peux pas payer...". Si il est de bonne foi, et que vous lui expliquez clairement que sa situation vous met dans la m**de, il se peut qu'il trouve une solution d'hébergement. Par contre si la procédure commence avec huissier, puis TI, vous l'enfoncez et vous partez dans un conflit dont le seul perdant est le bailleur.
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Édité par - b1091183 le 15 déc. 2009 19:27:43 |
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Keke
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23
Posté - 16 déc. 2009 : 07:11:55
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Je le sais bien, tout ce que vous me dites est pétri de bon sens,
mais je pense avoir tenté tout ce que je pouvais tenter.
Je leur ai accordé des délais de paiement pour le DG, j'ai ensuite attendu 2 mois lors des premiers chèques en bois avant d'essayer de les re-présenter, puis on a signé ensemble un plan d'apurement au niveau de la CAF, ils m'ont ensuite promis que leur assistante sociale allait regler le problème, puis ils m'ont assuré que le FSL se chargeait de leur dossier...
Uns dizaine de recommandés plus tard, et au bout du compte, je ne vois toujours rien venir.
Bien qu'ils aient tous deux de nouveau un emploi, rien ne bouge.
J'ai bien essayé de les "attendrir" en leur expliquant que je ne bouclais plus les fins de mois non plus, aucun résultat.
En 1 an et demi, ils n'ont jamais réussi à mettre en place un virement automatique...
Alors oui, un huissier et un juge, cela peut paraitre "brutal", mais je pense bien avoir fini par cerner la nature de mes locataires. Ce sont tout simplement des personnes qui ont profité de ma méconnaissance du sujet. Alors je m'entoure tout simplement de personnes qui peuvent m'aider, au même titre que l'aide que je tire de ce forum...
Et pour ce qui est de "chopper" le locataire pour lui expliquer les choses, j'ai tout simplement un métier qui m'interdit toute action de la sorte, car il est bien évident que ce n'est pas l'envie qui me manque d'aller leur expliquer les bonnes manières de facon plus "gauloise"...
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b1091183
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Posté - 16 déc. 2009 : 17:50:37
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citation: Initialement posté par Keke
Je le sais bien, tout ce que vous me dites est pétri de bon sens,
mais je pense avoir tenté tout ce que je pouvais tenter.
Je leur ai accordé des délais de paiement pour le DG, j'ai ensuite attendu 2 mois lors des premiers chèques en bois avant d'essayer de les re-présenter, puis on a signé ensemble un plan d'apurement au niveau de la CAF, ils m'ont ensuite promis que leur assistante sociale allait regler le problème, puis ils m'ont assuré que le FSL se chargeait de leur dossier...
Uns dizaine de recommandés plus tard, et au bout du compte, je ne vois toujours rien venir.
Bien qu'ils aient tous deux de nouveau un emploi, rien ne bouge.
J'ai bien essayé de les "attendrir" en leur expliquant que je ne bouclais plus les fins de mois non plus, aucun résultat.
En 1 an et demi, ils n'ont jamais réussi à mettre en place un virement automatique...
Alors oui, un huissier et un juge, cela peut paraitre "brutal", mais je pense bien avoir fini par cerner la nature de mes locataires. Ce sont tout simplement des personnes qui ont profité de ma méconnaissance du sujet. Alors je m'entoure tout simplement de personnes qui peuvent m'aider, au même titre que l'aide que je tire de ce forum...
Et pour ce qui est de "chopper" le locataire pour lui expliquer les choses, j'ai tout simplement un métier qui m'interdit toute action de la sorte, car il est bien évident que ce n'est pas l'envie qui me manque d'aller leur expliquer les bonnes manières de facon plus "gauloise"...
Bonjour,
malheureusement, si la seule solution reste le passage par le TI, il faut prendre son mal en patience 
Bon courage. |
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Posté - 16 déc. 2009 : 18:09:52
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citation: J'ai donc choppé le locataire. Je lui ai fait comprendre qu'il vaut mieux un bon arrangement qu'un mauvais procès et il a laissé l'appartement dans les 15 jours. Il a signé une reconnaissance de dettes, et au total, j'ai perdu 2 mois de loyer, mais j'ai remis le bien en location immédiatement.
Permettez moi de penser qu'un locataire que vous pouvez 'chopper' par le col comme vous semblez le faire, c'est une rareté, et que beaucoup de locataires qui ne payent pas ne sont pas pret de se laisser impressionner par ce genre de comportement.
Laisser croire à quelqu'un qui a une longue série d' impayés qu'il a le choix entre 'la procédure' et 'la négociation', c'est tromper sur la marchandise.
Cela signifie simplement que le bailleur n'avait pas fait son boulot corectement jusque la puisqu'il n'avait jamais discuté.
QUand le locataire ne répond pas, soit il ne peut pas payer soit il ne veut pas, et dans les deux cas, il n'y a d'autre facon de faire que d'aller à l'expulsion. Si il ne veut pas, il connait la loi, et sauf rareté que je n'ai jamais trouvé, ce n'est pas une négociation de dernière minute qui permet de résoudre le problème.
citation: Dans ce type d'affaire si le locataire (même un locataire de bonne foi), ne répond plus au téléphone, car la seule chose qu'il va vous dire c'est "je ne peux pas payer...". Si il est de bonne foi, et que vous lui expliquez clairement que sa situation vous met dans la m**de, il se peut qu'il trouve une solution d'hébergement.
Par contre si la procédure commence avec huissier, puis TI, vous l'enfoncez et vous partez dans un conflit dont le seul perdant est le bailleur. Je pense que vous n'avez jamais trouvé un locataire qui s'incruste, qui connait toutes les arcanes de la loi, ou qui, puisqu'il y a droit, utilise l'avocat commis d'office auquel il a le droit.
Dire qu'on l'enfonce, dans ce cas la, ca me parait inverser les rôles.
Ne pas commencer une procédure, c'est repousser souvent d'un an le début de la procédure, dû a la trêve hiveranle, et c'est ajouter quelques miliers d'euros d'impayés en plus.
Dans le cas de Keke, plutôt que de lui conseiller d'éviter la procédure, il faut lui dire, mais il l'a compris, qu'il agit trop tard, donc qu'il y perd un maximum de plumes.
Il faut ne jamais attendre aussi longtemps. |
Édité par - ribouldingue le 16 déc. 2009 18:15:48 |
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b1091183
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26
Posté - 16 déc. 2009 : 20:37:48
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: J'ai donc choppé le locataire. Je lui ai fait comprendre qu'il vaut mieux un bon arrangement qu'un mauvais procès et il a laissé l'appartement dans les 15 jours. Il a signé une reconnaissance de dettes, et au total, j'ai perdu 2 mois de loyer, mais j'ai remis le bien en location immédiatement. Permettez moi de penser qu'un locataire que vous pouvez 'chopper' par le col comme vous semblez le faire, c'est une rareté, et que beaucoup de locataires qui ne payent pas ne sont pas pret de se laisser impressionner par ce genre de comportement. Laisser croire à quelqu'un qui a une longue série d' impayés qu'il a le choix entre 'la procédure' et 'la négociation', c'est tromper sur la marchandise. Cela signifie simplement que le bailleur n'avait pas fait son boulot corectement jusque la puisqu'il n'avait jamais discuté. QUand le locataire ne répond pas, soit il ne peut pas payer soit il ne veut pas, et dans les deux cas, il n'y a d'autre facon de faire que d'aller à l'expulsion. Si il ne veut pas, il connait la loi, et sauf rareté que je n'ai jamais trouvé, ce n'est pas une négociation de dernière minute qui permet de résoudre le problème. citation: Dans ce type d'affaire si le locataire (même un locataire de bonne foi), ne répond plus au téléphone, car la seule chose qu'il va vous dire c'est "je ne peux pas payer...". Si il est de bonne foi, et que vous lui expliquez clairement que sa situation vous met dans la m**de, il se peut qu'il trouve une solution d'hébergement.
Par contre si la procédure commence avec huissier, puis TI, vous l'enfoncez et vous partez dans un conflit dont le seul perdant est le bailleur. Je pense que vous n'avez jamais trouvé un locataire qui s'incruste, qui connait toutes les arcanes de la loi, ou qui, puisqu'il y a droit, utilise l'avocat commis d'office auquel il a le droit. Dire qu'on l'enfonce, dans ce cas la, ca me parait inverser les rôles. Ne pas commencer une procédure, c'est repousser souvent d'un an le début de la procédure, dû a la trêve hiveranle, et c'est ajouter quelques miliers d'euros d'impayés en plus. Dans le cas de Keke, plutôt que de lui conseiller d'éviter la procédure, il faut lui dire, mais il l'a compris, qu'il agit trop tard, donc qu'il y perd un maximum de plumes. Il faut ne jamais attendre aussi longtemps.
Je n'ai jamais dit "choper par le col".
Maintenant, concernant la procédure, dire qu'il s'y prend trop tard, c'est une lapalissade, mais qu'est ce que cela va y changer?
1/ c'est que le juge va remettre une partie des responsabilités sur le bailleur et que si il a attendu 5 mois, il pourra encore attendre 5 mois, voire le double.
2/ Il y a 9 chances sur 10 qu'il perde tout, car les locataires sont de plus en plus rodés à ce type de procédure.
Le calcul est rapidement fait, est-il préférable de trouver une solution de sortie rapide (qui peut conduire à la perte des loyers impayés 5 mois ?), ou d'aller en justice avec le risque (important) d'augmenter le nombre de loyers impayés (temps de la procédure + temps de l'expulsion), de ne jamais récupérer les frais (avocats et huissiers) et en prime récupérer un bien totalement insalubre. Car si on donne un conseil, on le donne jusqu'au bout, et lorsque Keke récupèrera dans 2-3 ans son bien totalement détruit, il trouvera peut être qu'il aurait été préférable de perdre seulement 5 loyers.
Il y a une question importante à poser à l'huissier, c'est de savoir comment se passe l'expulsion. Car dans mon cas, sa réponse a été simple, il n'a aucun moyen de faire appliquer le jugement si le locataire refuse de partir, car il y avait une note de la préfecture refusant l'intervention de la Police concernant les expulsions.
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Keke
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27
Posté - 23 mars 2010 : 20:29:39
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Bonjour a tous,
un déterrage de sujet car cela avance :
Le jugement a été rendu,
- La clause résolutoire est acquise à compter d'octobre 2009,
- Délivrance de commandement d'avoir a quitter les lieux sous peine d'expulsion,
- Les locataires sont condamnés à payer les loyers de retard avec les intérêts,
- Verser une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux,
- Fournir une attestantion d'assurance (...)
- Payer 300 € (article 700)
- Payer les frais d'huissier.
C'est déjà une victoire mais voila...
L'huissier se déplace pour leur signifier l'ordonnance, et apprend que les locataires ont vidé et quitté les lieux il y a déjà plus d'un mois, sans laisser d'adresse ni au tribunal, ni à l'avocat ni a l'huissier...
Ca peut être une excellente nouvelle si il avait laissé les clés quelque part. Mais non.
Alors que puis-je faire légalement ? Puis-je faire constater (gendarmerie ou autre) le déménagement (suivi de courrier, abonnement telephone dans le village d'à côté - ben oui, "pagerblanches.fr" ca marche - ) afin de récupérer mon logement même si je n'ai pas les clés?
Ou bien est-ce que je peux considérer que les locataires (occupants sant titre) ayant manifestement quitté les lieux, je ne risque pas grand chose (même si c'est hors la loi) à faire changer les serrures pour remettre la maison en location?
J'ai besoin de vos avis et expériences sur ce point,
je penche pour la 2e solution : en plus je ne mets personne sur le trottoir, la maison est vide...
Merci a vous
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nefer
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28
Posté - 23 mars 2010 : 21:55:40
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puisque vous avez leur adresse, faites signifier le jugement par l'huissier à leur nouvelle adresse
il pourrait en profiter pour leur demander de lui remettre les cles... |
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29
Posté - 24 mars 2010 : 08:52:51
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citation: Le jugement a été rendu,
- La clause résolutoire est acquise à compter d'octobre 2009,
- Délivrance de commandement d'avoir a quitter les lieux sous peine d'expulsion,
- Les locataires sont condamnés à payer les loyers de retard avec les intérêts,
- Verser une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux,
- Fournir une attestantion d'assurance (...)
- Payer 300 € (article 700)
- Payer les frais d'huissier. ce qui est normal, et même assez bien puisque vous avez obtenu qqchose au titre de l'article 700
citation: L'huissier se déplace pour leur signifier l'ordonnance, et apprend que les locataires ont vidé et quitté les lieux il y a déjà plus d'un mois, sans laisser d'adresse ni au tribunal, ni à l'avocat ni a l'huissier...
Ca peut être une excellente nouvelle si il avait laissé les clés quelque part. Mais non. Est-c que l'huissier a fait un constat de déménagement? Ou bien a t'il simplement signifié à cette adresse, ET indiqué qu'il n'avait pas vu vos locataires et qu'il a donc laissé une copie sur place et l'original a son étude?
citation: Alors que puis-je faire légalement ? Puis-je faire constater (gendarmerie ou autre) le déménagement (suivi de courrier, abonnement telephone dans le village d'à côté - ben oui, "pagerblanches.fr" ca marche - ) afin de récupérer mon logement même si je n'ai pas les clés?
Ou bien est-ce que je peux considérer que les locataires (occupants sant titre) ayant manifestement quitté les lieux, je ne risque pas grand chose (même si c'est hors la loi) à faire changer les serrures pour remettre la maison en location? Normalement, surtout si vous voulez une date certaine de fin d'occupation, au cas ou vos locataires sont solvables, il faut:
1/ Obtenir un ou des témoignages (utiliser le cas échéant la consattion de l'huissier, d'ou ma question)
2/ faire une demande au tribunal d'instance d'ordonance au juge pour vous autoriser a faire constater le départ par huissier, et à faire un état des lieux;
N'omettez pas de demander a ce que ce constat soit a charge du locataire, et l'EDL a frais partagé.
Demandez également à ce que le calcul des dégradations soit faite sur la base de ce constat et puisse être présenté au locataire lors de la signification
3/ Le juge vous envoie l'ordonance, qui vous permet de venir sur place avec l'huissier et l'artisan qui va ouvrir la porte, le cas échéant en forcant la serrure.
Encore 300 euros.. Mais une partie récupérable.
4/ l'huissier rédige le constat et l'EDL et a dater de qqs jours apres (signification sur place nécessaire) vous récupérerez le logement.
Comme le dit Nefer, vous faites alors signifier a la nouvelle adresse le premier jugement EN même temps que les conséquences de l'ordonance, ce coup-ci vous pouvez calculer exactement les montant dus.
En tous cas, je ne ferais pas une nouvelle signification sur leur nouvelle adresse SANS avoir constaté la libération, car vous ne pouvez pas calculer les indemnités d'occupation. |
Édité par - ribouldingue le 24 mars 2010 08:57:33 |
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Keke
Nouveau Membre
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Posté - 25 mars 2010 : 07:14:00
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Merci pour votre réponse,
L'huissier l'a signifié à l'ancienne adresse et n'a trouvé personne, bien évidemment. Je ne sais pas pourquoi, je lui avais pourtant dit comment les retrouver, mais bon...
En revanche, je suis allé me renseigner à la gendamerie, et leur avis a été le même que mon avocat : "rien ne vaut un accord à l'amiable". Je suis s'accord, mais mes relations sont tendues avec ces locataires. Et ils m'ont confirmé que si je faisais changer les clés moi-même, je ne risquerais pas grand chose en prouvant leur déménagement (suivi de courrier, abonnement telephonique)
Je me suis alors déplace hier soir pour tenter une derniere chose.
Etant donné que j'ai trouvé un locataire pour le 1er avril et que je ne compte pas le laisser passer, je lui ai proposé un arrangement :
On a RDV samedi à leur ancienne adresse, remise des clés, et EDL de sortie conciliant (je prends à ma charge la peinture, le platre et fais les travaux avec une poignée d'amis)
Si cela marche, j'aurais récupéré ma maison, trouvé d'autres locataires (2 fonctionnaires, ouf...) et cela dans les regles de l'art.
je ne vais y laisser que 2 ou 300 euros de fournitures.
Je suis en fait très pris par le temps car mon métier m'envoie à l'étranger pour une longue durée dans une 10aine de jours.
Alors maintenant je croise les doigts.
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